|
|
|
|
S-a solicitat autentificarea prezentului înscris:
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE
Incheiat intre:
Dl. _________, ne/casatorit, domiciliat in _____, sectorul/jud. __, str./sos./B-dul. ___, nr. _, bl. __, sc. _, et. _, ap. __, posesor al BI/CI seria __, nr. ___ eliberata de Sectia __ Politie la data de ___, CNP _____,
si
D-na. _________, ne/casatorita, domiciliat in _____, sectorul/jud. __, str./sos./B-dul. ___, nr. _, bl. __, sc. _, et. _, ap. __, posesor al BI/CI seria __, nr. ___ eliberata de Sectia __ Politie la data de ___, CNP _____, denumit(i) in continuare Promitentul Vanzator/Promitentii Vanzatori, pe de o parte
Si
Dl. ne/casatorit, domiciliat in _____, sectorul/jud. __, str./sos./B-dul. ___, nr. _, bl. __, sc. _, et. _, ap. __, posesor al BI/CI seria __, nr. ___ eliberata de Sectia __ Politie la data de ___, CNP _____,
si
D-na. _________, ne/casatorita, domiciliat in _____, sectorul/jud. __, str./sos./B-dul. ___, nr. _, bl. __, sc. _, et. _, ap. __, posesor al BI/CI seria __, nr. ___ eliberata de Sectia __ Politie la data de ___, CNP _____, denumit(i) in continuare Promitentul Cumpa 24224q1621y rator/ Promitentii Cumparatori, pe de alta parte
denumite individual "Partea" si colectiv "Partile"
Avand in vedere faptul ca Promitentul Vanzator este proprietarul terenului în suprafata de situat în înscris în Cartea Funciara nr. a conform încheierii de întabulare nr. emisa de la data de identificat cu numarul cadastral (denumit in continuare "terenul");
Avand in vedere faptul ca Promitentul-Vanzator dezvolta pe teren, în baza proiectului nr. elaborat de si a Autorizatiei de Construire nr. emisa de la data de ("autorizatia de construire"), o cladire ("Cladirea");
Avand in vedere faptul ca Promitentul-Vanzator doreste sa vanda Promitentului-Cumparator Terenul si Cladirea precum si cota indiviza de [●]% din _________ (denumite in continuare "Imobilul") iar Promitentul-Cumparator doreste sa cumpere de la Promitentul-Vanzator Imobilul;
Partile au convenit încheierea prezentului antecontract de vânzare cumparare ("Antecontractul"), în urmatorii termeni si conditii:
Art. 1. Promitentul Vanzator se obliga sa vânda Promitentului Cumparator iar Promitentul-Cumparator se obliga sa cumpere de la Promitentul Vanzator, la pretul, termenul si în conditiile prevazute în acest Antecontract,Imobilul copus din : teren, asa cum acesta este descris mai sus,cladirea cu o suprafata construita de mp (inclusiv terasa) avand camere, bai/baie, bucatarie, hol si terasa in suprafata de _________,precum si cota indiviza de [●]% din _________,careia îi corespund un numar de [●] m2. Suprafata utila a Apartamentului va fi determinata prin masuratori cadastrale la data întabularii Imobilului.
Art. 2. Promitentul Vanzator declara ca: ___trebuie descris istoricul dobandirii terenului______.
Art. 3. Dreptul de proprietate asupra Imobilului va fi transferat Promitentului Cumparator la data semnarii si autentificarii contractului de vânzare cumparare privind imobilul (denumit în cele ce urmeaza "Contractul"), care se va încheia în conditiile prevazute in prezentul antecontract. Pana la semnarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, promitentul vanzator este proprietarul imobilului.
Art. 4. Descrierea Cladirii, lucrarile care se vor efectua la aceasta si caracteristicile tehnice ale acesteia, incluzand amenajarile si finisajele cladirii, sunt cuprinse în Anexa nr. 1 la acest Antecontract, prin semnarea Antecontractului Promitentul-Cumparator declarand ca a fost informat si este pe deplin de acord cu acestea. Schita si amplasamentul cladirii sunt prezentate în Anexa nr. 2 la prezentul antecontract.
Art. 5.
Pretul total al Imobilului (terenul,cladirea cu o suprafata construita de mp (inclusiv terasa) avand camere, bai/baie, bucatarie, hol si terasa in suprafata de _________,precum si cota indiviza de [●]% din _________,careia îi corespund un numar de [●] m2), este de [●] ([●]) EURO, platibil in lei, la cursul BNR din ziua platii. Pretul Imobilului este ferm si nemodificabil. Numai în cazul in care cursul BNR, din ziua efectuarii platii, scade sub valoarea de 3,6 lei pentru un euro, rata de schimb se va calcula la 3,6 lei pentru un euro.
Pretul total al Imobilului se defalca dupa cum urmeaza:
Suma de [●] ([●]) EURO reprezinta pretul cladirii (inclusiv terasa); si
Suma de [●] ([●]) EURO reprezentând pretul terenului.
Pretul imobilului se va plati astfel:
In cazul in care plata se va face prin virament bancar, banii vor fi virati in contul ___________ deschis pe numele promitentului vanzator la banca ________, Sucursala ________. Promitentul vanzator va notifica pe promitentul cumparator despre orice schimbare privind contul, urmând ca acesta sa efectueze platile potrivit instructiunilor indicate în notificare.
In cazul in care pretul si/sau oricare parte din pret nu se va achita conform celor anterior mentionate/in maximum .... de la data scadenta, prezentul antecontract se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere sau trecerea vreunui termen si fara orice alta formalitate prealabila, inclusiv dar fara a se limita la obtinerea unei hotarâri judecatoresti In acest caz un procent de 30% din sumele achitate pâna la acea data de catre promitentul cumparator va fi retinut de promitentul vanzator cu titlu de despagubire,ca si penalitate contractuala. În acest caz, Partile vor fi repuse în situatia anterioara încheierii acestui Antecontract, iar promitentul cumparator nu va mai avea nici un drept în legatura cu Imobilul. Sumele ramase de returnat promitentului cumparator dupa deducerea procentului de 30%, vor fi virate promitentului cumparator numai dupa (i) radierea oricaror notari a acestui Antecontract în Cartea Funciara si (ii) dupa vânzarea Imobilului catre un tert sau încheierea cu un tert a unui antecontract de vânzare cumparare asupra Imobilului, dar nu mai târziu de 6 (sase) luni de la data rezolutiunii. Sumele ramase de returnat promitentul cumparator dupa deducerea procentului de 30% vor fi virate acestora în termen de 15 zile de la data vânzarii Imobilului catre un tert sau încheierii cu un tert a unui antecontract de vânzare cumparare asupra Imobilului.
La acest pret se adauga pretul finisajelor/amenajarilor solicitate de promitentul cumparator in plus/diferite fata de cele din Anexa 1 (daca este cazul) si convenite in scris cu promitentul vanzator. Pretul acestor finisaje/amenajari trebuie platit in totalitate in avans la data la care promitentul cumparator opteaza pentru acestea. Pâna la data autentificarii contractului de vânzare cumpararare in ceea ce priveste Imobilul, promitentul cumparator nu va avea dreptul sa îsi amenajeze personal sau prin antreprenori cladirea, sa impuna promitentului vanzator anumiti furnizori sau anumite tipuri de materiale si produse (cu exceptia celor mentionate in anexa 1 sau a celor convenite in scris cu promitentul vanzator) ori sa refuze finisarea Apartamentului, cu exceptia cazului în care promitentul vanzator îsi da acordul scris prealabil. Promitentul cumparator poate solicita si conveni cu promitentul vanzator realizarea de finisaje/amenajari in plus/diferite fata de cele din Anexa 1 doar pana la data de
Cheltuielile ce privesc încheierea acestui Antecontract si transferul dreptului de proprietate (inclusiv onorariile notariale si taxa de timbru) se vor suporta de catre promitentul cumparator.
Art. 6.
În conditiile în care promitentul cumparator îsi va fi respectat toate obligatiile de plata, promitentul vanzator se obliga sa finalizeze cladirea conform anexei 1 si celor convenite in scris cu promitentul cumparator, si sa initieze procedura prevazuta la Art. 9 pâna la data de Acest termen va fi prelungit cu numarul de zile în care promitentul cumparator întârzie platile si cu cel în care, datorita cazurilor de forta majora, cazuri fortuite sau conditii meteorologice nefavorabile (definite de ministerul sau autoritatea competenta la acea data), ori altor cauze prevazute de lege ori neimputabile promitentului vanzator, sunt sistate lucrarile ori este imposibila efectuarea lucrarilor la standardele de siguranta si calitate asumate ori prevazute de lege, pe perioada în care aceste situatii persista. De asemenea, promitentul cumparator este de acord ca, în cazul în care termenul de predare este depasit ca urmare a culpei antreprenorilor ori subantreprenorilor promitentului vanzator, sa existe un termen de gratie de maximum trei luni. Orice situatie de prelungire a termenului de finalizare a Apartamentului va fi notificata de catre promitentul vanzator promitentului cumparator si va fi descrisa.
Art. 7.
În cazul în care promitentul vanzator nu va respecta obligatia pe care si-a asumat-o potrivit Art. 6, va datora penalitati, cu titlu de daune moratorii, pe zi de intarziere, de 0,04% aplicate la valoarea lucrarilor nefinalizate, pana la data semnarii procesului verbal de predare primire prin care s-a constatat remedieriea deficientelor semnalate la data stabilita initial pentru predarea-primirea cladirii. Penalitatile prevazute de acest articol sunt limitate la suma de 6.000 (sase mii) EURO.
Art. 8.
În cazul în care promitentul cumparator nu va plati la timp sumele datorate potrivit acestui Antecontract, va datora penalitati,cu titlu de daune moratorii, de 0,04% aplicate la suma restanta, pentru fiecare zi de întârziere. Penalitatile vor fi percepute pâna la data la care sumele datorate vor fi achitate în întregime. Penalitatile prevazute de acest articol sunt limitate la suma de 6.000 (sase mii) EURO. Perceperea penalitatilor nu va împiedica promitentul vanzator sa rezolutioneze acest Antecontract.
Art. 9.
Promitentul vanzator se obliga sa finalizeze Apartamentul pâna la data de 2008. În termen de 5 (cinci) zile de la finalizare, promitentul vanzator va transmite promitentului cumparator o notificare în care se vor preciza data, locul si ora la care Partile se vor prezenta la cladire în vederea semnarii unui proces verbal de predare primire a cladirii.
Art. 10
In cazul in care la data la care data semnarii procesului verbal de predare-primire promitentul cumparator probeaza existenta anumitor lucrari nefinalizate, acestea se vor consemna in scris, urmand ca promitentul vanzator sa remedieze aceste chestiuni intr-un termen stabilit de comun acord cu promitentul cumparator si stabilit în functie de natura reparatiilor. In aceasta situatie termenul de finalizare a constructiei se va decala proportional cu durata remedierii defectiunilor anterior mentionate. La implinirea noului termen, promitentul vanzator si promitentul cumparator vor incheia un proces verbal de predare primire care va constata si remedierea deficientelor semnalate initial.
Dupa semnarea procesului verbal de predare primire cheile cladirii vor fi sigilate pana la data incheierii contractului de vanzare cumparare, urmand ca la aceasta data cumparatorul sa primeasca de la promitentul vanzator toate cheile cladirii.
Art. 11
In cazul in care promitentul cumparator nu se prezinta la semnarea procesului verbal de predare-primire a cladirii, se va considera ca, cladirea este acceptata de catre acesta si ca promitentul vanzator si-a indeplinit obligatia de finalizare a executiei cladirii conform prevederilor antecontractului.In acest caz promitentul vanzator va transmite promitentului cumparator o notificare în care se vor preciza data, locul si ora la care Partile se vor prezenta în fata Notarului Public în scopul încheierii Contractului de vânzare cumparare, privind imobilul, în forma autentica.
Art. 12
In cazul in care promitentul cumparator refuza sa semneze in mod nejustificat procesul verbal de predare-primire, promitentul vanzator va convoca o comisie compusa din unul sau mai multi experti tehnici de specialitate ale carui/caror concluzii vor constitui dovada deplina si concludenta privind executia lucrarilor la cladire.
Art. 13
Prin procesul verbal de predare primire Partile vor agrea data (nu mai mult de 30 de zile de la data semnarii procesului verbal), locul si ora la care se vor prezenta în fata Notarului Public în scopul încheierii Contractului de vânzare cumparare în forma autentica. Daca, din motive organizatorice, promitentul vanzator nu se poate prezenta în fata Notarului Public în scopul încheierii Contractului de vânzare cumparare în termenul de 30 de zile, aceasta va putea prelungi termenul cu înca 30 de zile, notificând în acest sens promitentul cumparator.
Art. 14
In cazul in care promitentul cumparator este in imposibilitatea de a se prezenta in vederea semnarii procesului verbal de predare primire a cladirii sau a se prezenta în fata Notarului Public în scopul încheierii Contractului de vânzare cumparare în forma autentica are obligatia de a trimite promitentului vanzator o notificare( cu minim ... zile inainte de data notificata/stabilita pentru semnarea respectivului document)prin care il anunta despre aceasta imposibilitate, si este obligat sa propuna un nou termen pentru semnarea documentului respectiv, termen care nu poate fi mai mare de 20 de zile de la data notificarii respective.Promitentul cumparator are dreptul sa transmita o singura astfel de notificarein care situatia de imposibilitate va fi descrisa si justificata.
Art. 15
În cazul în care promitentul cumparator: (i) nu se prezinta la Imobil în vederea semnarii procesului verbal de predare primire, sau (ii) refuza, in mod nejustificat, sa semneze sa procesului verbal de predare primire,sau iii) nu se prezinta în fata Notarului Public pentru autentificarea Contractului de vanzare cumparare privind imobilul, sau (iv) nu notifica promitentul vanzator cu privire la imposibilitatea de a se prezenta la termenul stabilit pentru semnarea procesului verbal de predare primire/contractului de vanzare cumparare , prezentul antecontract se considera desfiintat de drept, fara a mai fi necesara punerea in intarziere sau trecerea vreunui termen si fara orice alta formalitate prealabila, inclusiv dar fara a se limita la obtinerea unei hotarâri judecatoresti In acest caz un procent de 30% din sumele achitate pâna la acea data de catre promitentul cumparator va fi retinut de promitentul vanzator cu titlu de despagubire,ca si penalitate contractuala. În acest caz, Partile vor fi repuse în situatia anterioara încheierii acestui Antecontract, iar promitentul cumparator nu va mai avea nici un drept în legatura cu Imobilul. Sumele ramase de returnat promitentului cumparator dupa deducerea procentului de 30%, vor fi virate promitentului cumparator numai dupa (i) radierea oricaror notari a acestui Antecontract în Cartea Funciara si (ii) dupa vânzarea Imobilului catre un tert sau încheierea cu un tert a unui antecontract de vânzare cumparare asupra Imobilului, dar nu mai târziu de 6 (sase) luni de la data rezolutiunii. Sumele ramase de returnat promitentul cumparator dupa deducerea procentului de 30% vor fi virate acestora în termen de 15 zile de la data vânzarii Imobilului catre un tert sau încheierii cu un tert a unui antecontract de vânzare cumparare asupra Imobilului.
Art. 16
În cazul în care Cladirea piere în tot sau în parte înainte de data încheierii Contractului de vânzare cumparare asupra Imobilului, ca urmare a unui accident, act criminal, caz de forta majora ori caz fortuit, promitentul vanzator poate opta, la libera si exclusiva sa apreciere, fara drept de compensatie sau despagubiri pentru promitentul cumparator, prin transmiterea unei notificari scrise transmisa promitentului cumparator în termen de 30 de zile de la aparitia unui asemenea caz, între:
Art. 16
Promitentul cumparator declara ca este de acord ca, în cazul în care acest Antecontract este declarat rezolutionat de catre promitentul vanzator sau inceteaza din orice alt motiv, aceasta din urma este pe deplin autorizat sa radieze din Cartea Funciara notarea si/sau întabularea acestui Antecontract fara a mai fi necesara nici o formalitate.
Art. 17
Promitentul cumparator accepta si este de acord cu faptul ca terenul si/sau cladirea pot face obiectul unor garantii constituite în favoarea tertilor, pâna la data realizarii transferului dreptului de proprietate, putand fi grevate de sarcini in acest sens.
Art. 18
In conditiile în care promitentul cumparator îsi respecta obligatiile contractuale, promitentul cumparator se obliga sa nu vânda, sa nu promita sau sa ofere spre vânzare ori închiriere Imobilul catre terte parti, pâna la data autentificarii Contractului de avnzare cumparare.
Art. 19
Promitentul vanzator declara ca terenul este in proprietatea sa si, dupa cunostinta sa, acesta nu a trecut in patrimoniul statului prin vreun act normativ, nu este afectat de nici o indisponibilitate legala sau conventionala, nu face obiectul vreunui litigiu de orice natura aflat pe rolul instantelor judecatoresti, al vreunei proceduri de executare silita sau al vreunei proceduri de expropriere si al nici unei proceduri initiate de autoritatile competente si care sa afecteze dreptul de proprietate asupra Terenului, ,este in circuitul civil si nu a fost adus ca aport la capitalul social al vreunei societati comerciale.
Art. 20
În cazul în care promitentul vanzator in mod culpabil nu va respecta obligatia prevazuta la Art. 9 de mai sus, sau va refuza în mod nejustificat sa se prezinte în fata Notarului Public în vederea autentificarii Contractului de vânzare cumparare asupra Imobilului, promitentul cumparator va putea rezolutiona acest Antecontract urmând ca promitentul vanzator sa returneze acestuia toate sumele primite în virtutea Antecontractului plus_____% din valoarea acestora, în termen de maximum 30 zile de la rezolutiune.
Art. 21
Promitentul vanzator are dreptul ca in cazul in care nu poate obtine la un cost rezonabil sau intr-o perioada rezonabila de timp oricare dintre materialele mentionate in anexa nr. 1 la prezentul antecontract, sa inlocuiasca aceste materiale cu materiale alternative care au, in esenta, caracteristicile si calitatea similara cu cele precizate in anexa 1;
Art. 22
Promitentul vanzator poate sa aduca orice modificari proiectului conform solicitarilor adresate de orice autoritate competente sau pentru a respecta legea aplicabila in materia sau standardele obligatorii,sau aceste modificari sunt impuse de ratiuni de siguranta a lucrarilor de constructii, fara ca aceste modificari sa fie considerate o incalcare a obligatiilor asumate, termenul de predare urmand a fi prelungit in mod corespunzator cu numarul de zile necesar pen tru realizarea acestor modificari;
Art. 23
Promitentul vanzator are/ nu are obligatia de a efectua personal sau prin intermediul unor societati autorizate (acolo unde este cazul) instalatiile de utilitati si/sau traseele pentru instalatiile de utilitati (apa curenta, canalizare, gaze naturale, energie electrica, telefon, cablu TV, internet) la cladire, acestea urmand a fi efectuate de promitentul cumparator pe cheltuiala sa (costurile aferente bransarii la utilitati a cladirii urmand a fi suportate de catre promitentul cumparator in plus fata de pretul mentionat la art. 5.1.);
Promitentul cumparator se obliga sa achite taxele legate de bransamentele la utilitati (apa curenta, canalizare, gaze naturale, energie electrica, telefon, cablu TV, internet) la cladire, sa incheie cu societatile furnizoare de utilitati contractele de furnizare pe numele si in folosul sau si sa achite costurile implicate de semnarea acestor contracte;
Art. 23
Promitentul vanzator va acorda garantie la lucrarile executate la cladire conform normelor legale in materie.
Art. 24
Prin forta majora se inteleg toate evenimentele si/sau imprejurarile externe independente de vointa partii care invoca forta majora, cu caracter exceptional, absolut invincibile, absolut imprevizibile si de neînlaturat, si care, survenind dupa incheierea antecontractului, impiedica sau intarzie, total sau partial, indeplinirea obligatiilor izvorand din acest antecontract.Nu este considerat forta majora un eveniment care, fara a crea o imposibilitate de executare, face extrem de costisitoare executarea obligatiilor uneia dintre parti
Forta majora trebuie constatata de o autoritate competenta.
Forta Majora apara de raspundere partea care o invoca, dar numai in masura si pentru perioada in care partea este impiedicata sau intarziata sa-si execute obligatia din pricina situatiei de forta majora. Fiecare parte va depune toate diligentele pentru a reduce cat mai mult posibil efectele rezultand din forta majora.
Partea care invoca forta majora va comunica în scris, celeilalte parti, dovada intervenirii cazului de forta majora, în maxim 5 zile de la aparitia acestuia. Aceeasi procedura si modalitate de notificare se aplica si pentru incetarea situatiei de forta majora.
In cazul in care forta majora dureaza mai mult de 60 zile, fiecare parte va avea dreptul sa notifice celeilalte parti încetarea de plin drept a prezentului antecontract, fara ca vreuna dintre parti sa poata pretinde celeilalte daune-interese.
Art. 25
Orice litigiu decurgând din sau în legatura cu acest antecontract, inclusiv referitor la încheierea, executarea ori desfiintarea lui, se va solutiona de instantele competente din Bucuresti
Art. 26
Toate notificarile, înstiintarile si alte comunicari care trebuie date si/sau transmise de vreuna din parti celeilalte parti conform acestui antecontract sau conform legii se vor face în scris si vor fi inmanate personal sau vor transmise prin curier, prin executor sau sub forma scrisorii recomandate cu confirmare de primire la adresele din preambulul antecontractului.
Prin exceptie, in cazul in care se prevede in mod expres in antecontract, notificarile precum si orice alte comunicari se vor putea face prin fax sau e- mail.
Respectarea acestei forme este obligatorie pentru validitatea comunicarii, sub sanctiunea neopozabilitatii notificarii partii careia i se adreseaza notificarea.
Partile contractante se angajeaza sa comunice în scris celeilalte parti orice modificare intervenita cu privire la adresa declarata, la numerele de fax si/sau email declarate. Necomunicarea modificari(lor) atrage valabilitatea corespondentei trimise la ultima adresa comunicata, numerele de fax si/sau email comunicate.
Art. 27
27 Orice modificare a prezentului antecontract se poate efectua doar cu acordul scris al ambelor Parti, prin act aditional.
Nici o parte nu are dreptul sa cedeze si/sau sa transfere in alt fel, total sau partial, vreunul din drepturile si/sau obligatiile decurgand din prezentul antecontract fara acordul scris prealabil al celeilate parti.
În cazul în care vreuna din clauzele prezentului antecontract este si/sau devine nula, ilegala, invalida sau inaplicabila, aceasta nulitate,invaliditate, ilegalitate sau inaplicabilitate nu va afecta valabilitatea sau aplicabilitatea celorlalte clauze contractuale, care vor continua sa ramâna în vigoare si sa produca efecte juridice ca si cum clauza nula, nelegala, invalida sau inaplicabila nu a facut parte din acest antecontract la data semnarii lui, cu conditia ca partile sa ia masurile necesare în mod rezonabil pentru a înlocui clauza nula, nelegala,invalida sau inaplicabila cu o alta clauza valabila, legala si aplicabila care sa conduca la aceleasi efecte juridice si/sau economice.
Obligatiile si/sau responsabilitatile care prin natura lor isi extind aplicabilitatea si dupa incetarea prezentului antecontract, isi vor pastra valabilitatea si isi vor produce efecte, incluzand acele obligatii scadente ale partilor contractante.
O renuntare la un drept devine efectiva numai daca este realizata in scris si semnata de ambele parti contractante.
Prezentul antecontract contine toate intelegerile dintre Parti si inlocuieste orice intelegeri anterioare, scrise sau verbale, privitoare la subiectele prezentului antecontract
Antecontractul va fi interpretat si guvernat de legea romana, care este legea aplicabila in cazul oricarei dispute care poate aparea in legatura cu prezentul antecontract, excluzand posibilitatea referirii la conflictele de legi
Prezentul antecontract a fost redactat in ________ exemplare, din care exemplare s-au înmânat partilor.
Promitent cumparator Promitent vanzator
|
