ABORDAREA PE BAZĂ DE ACTIVE ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
7.1. Logica abordarii bazate pe active
Abordarea bazata pe active este fundamentata pe principiul
substituTiei, potrivit caruia un activ nu valoreaza mai mult dec穰
costul de ilocuire al tuturor parTilor sale componente.
Logica abordarii este simpla: un cumparator nu va plati pentru o
proprietate (afacere) mai mult dec穰 l-ar costa sa creeze o entitate cu o
utilitate echivalenta.
Ajustarile aplicate activelor si datoriilor întreprinderii se
bazeaza pe una dintre urmatoarele doua premise ale valorii:
continuitatea exploatarii, care va implica, i cadrul metodei
activului net corectat (ANC), evaluarea tuturor activelor si datoriilor la
valoarea de piaTa sau la o alta valoare corespunzatoare;
lichidarea, care va implica, i cadrul metodei activului net de
lichidare (ANL), evaluarea tuturor activelor si datoriilor la valoarea
neta de realizare pe piaTa.
in cadrul acestei abordari, bilanTul contabil, bazat ideosebi pe
valori ce exprima costuri, este înlocuit cu bilanTul economic, ce
reflecta toate activele, corporale si necorporale, si toate datoriile, la
valoarea lor de piaTa sau la o valoare curenta adecvata i cazul
metodei activului net corectat (ANC) sau la valoarea neta de realizare
pe piaTa i cazul metodei activului net de lichidare (ANL).
Evident, rezultatul metodei icadrate i aceasta abordare nu
trebuie sa fie singurul rezultat atunci cad evaluam itreprinderi
operaTionale si care vor funcTiona pe o perioada previzibila i viitor.
Daca itreprinderea deTinatoare deTine proprietaTi si icaseaza
venituri din aceste proprietaTi, pentru fiecare dintre aceste active
trebuie determinata valoarea lor de piaTa.
Daca trebuie evaluate acTiunile, fie cotate, fie necotate, ale unei
itreprinderi deTinatoare, pot fi relevante lichiditatea acTiunilor si
marimea participaTiei si, deci, se pot obTine valori diferite de cursul
acTiunii la bursa.
in evaluarea itreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi
similara cu abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor
tipuri de active.
Potrivit Standardelor InternaTionale de Evaluare, abordarea
bazata pe active trebuie aplicata i evaluarea de participaTii majoritare
la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe
dintre urmatoarele cazuri:
1) o investiTie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu destinaTie
de itreprindere sau o ferma agricola;
2) o itreprindere evaluata pe alta baza dec穰 cea a continuitaTii
activitaTii.
Abordarea bazata pe active nu trebuie sa fie unica abordare
utilizata în evaluarile întreprinderilor care îsi continua activitatea,
i afara de cazurile i care este folosita i mod uzual de catre vazatori
sau cumparatori. in astfel de cazuri, evaluatorul este cel care
trebuie sa susTina selectarea acestei abordari.
Daca evaluarea unei întreprinderi nu este facuta pe baza
ipotezei continuitaTii activitaTii, activele trebuie evaluate pe baza
valorii de piaTa sau pe o baza care presupune o perioada mai scurta
de expunere pentru vânzare, daca acest lucru este adecvat. in acest
tip de evaluare, trebuie sa fie luate i considerare toate costurile care
au legatura cu vazarea activelor sau cu ichiderea itreprinderii.
Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba
valoare i aceste condiTii, dupa cum alte active necorporale, cum ar fi
brevetele de invenTie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-si
pastreze valoarea.
in cazul i care holdingul are proprietaTi si încaseaza venituri
din aceste proprietaTi, pentru fiecare proprietate trebuie determinate
valorile lor de piaTa.
Daca trebuie evaluate acTiunile, cotate sau necotate, ale unui
holding, pot fi relevante lichiditatea acTiunilor si marimea
participaTiei si, ca urmare, se pot obTine valori diferite de cursul
acTiunii la bursa.
7.2. Evaluarea activelor necorporale
Evaluarea activelor necorporale presupune iTelegerea unor
aspecte particulare de evaluare, determinate i primul rad de caracteristicile
particulare pe care le au acestea.
Evaluarea activelor necorporale este de competenTa evaluatorului
de itreprindere, datorita faptului ca, i marea majoritate a cazurilor,
valoarea acestora este legata de o itreprindere care utilizeaza
aceste active.
7.2.1. Clasificarea activelor necorporale
in viziunea Comitetului InternaTional de Evaluare, IVSC,
prin Standardul general de practica i evaluare GN 4, ediTia revizuita
2005, activele necorporale sunt activele evidenTiate prin proprietaTile
lor economice, fara a avea substanTa fizica. Ele acorda drepturi, privilegii
si produc venituri pentru deTinatorii lor.
in conformitate cu acelasi standard, activele necorporale pot fi
grupate i:
1) active derivate din drepturi;
2) active bazate pe relaTii;
3) active necorporale grupate;
4) proprietate intelectuala.
Activele necorporale derivate din drepturi sunt acele active
rezultate din contractele scrise sau nescrise, icheiate itre parTi, precum
si din clauzele acestora.
Exemple de astfel de contracte sunt:
. contractele de franciza;
. contractele de licenTa;
. contractele de transfer tehnologic sau de cunostinTe (transfer
de know-how);
. contractele de aprovizionare;
. contractele de furnizare de servicii;
. contractele de distribuTie exclusiva sau neexclusiva.
Activele necorporale bazate pe relaTii sunt acele tipuri de
active cu o valoare importanta pentru parTi care nu sunt bazate pe
Banacu Cristian Silviu, Active necorporale, proprietate intelectuala,
Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006, pag. 27-35.
contracte, ci pe relaTii de scurta durata. Exemple de astfel de active necorporale
sunt:
. relaTiile cu clienTii;
. relaTiile cu furnizorii;
. relaTiile cu distribuitorii;
. forTa de munca calificata;
. relaTiile structurale între parTi.
Activele necorporale grupate (goodwill sau fondul comercial)
se mai numesc si active nediferenTiate si mai sunt cunoscute sub
denumirea de goodwill sau fondul comercial. Aceste active sunt date de
valoarea reziduala a activelor rezultate din scaderea activelor necorporale
identificabile distinct (exemplu: brevete, marci, drepturi de autor,
francize si licenTe etc.) din total active necorporale. Elementele ce pot fi
considerate ca active necorporale grupate sunt:
. clientela atrasa de reputaTia firmei prin produse sau servicii cu
raport optim calitate/preT sau de vadul comercial creat de aceasta;
. supraprofitul raportat la activele identificate;
. marja de valoare a afacerii peste suma activelor identificabile
angrenate.
Proprietatea intelectuala reprezinta acea categorie de active
necorporale rezultate din drepturile de proprietate intelectuala, cu referire
la obiecte de proprietate intelectuala sau industriala cum sunt:
1) brevetele de invenTie, denumite si patente;
2) marcile;
3) modelele si desenele industriale;
4) topografia circuitelor integrate;
5) drepturile de autor (copyright).
Primele 4 categorii mai sunt denumite si obiecte de proprietate
industriala, iar protecTia lor se face conform legilor i vigoare prin
depunerea unui dosar (depozit naTional reglementar) la O.S.I.M. , iar
cea de-a cincea categorie, drepturile de autor, constituie 絈preuna cu
primele 4 menTionate anterior, obiecte de proprietate intelectuala.
ProtecTia drepturilor de autor, conform legii drepturilor de autor, este
implicita, fiind recunoscuta o data cu apariTia operei scrise, vorbite,
video, iregistrate, pictate, sculptate, sub forma de discursuri, reprezentaTii,
prelegeri etc. cu un termen de protecTie de 70 de ani dupa
O.S.I.M. - Oficiul de Stat pentru InvenTii si Marci.
decesul autorului. InstituTia abilitata i Romaia sa ideplineasca rolul
de respectare a legii drepturilor de autor este O.R.D.A.
7.2.2. Clasificarea contabila si sub raportul evaluarii
a activelor necorporale
Standardul internaTional de contabilitate IAS 38 din cadrul
Standardelor InternaTionale de Raportare Financiara (IFRS) grupeaza
activele necorporale pe clase separate, cum sunt:
a) Nume de firma;
b) Embleme si titluri de carte;
c) Software (programe de calculator);
d) LicenTe si francize;
e) Drepturi de autor, drepturi rezultate din brevete de invenTii,
deTinerea de marci, alte drepturi de proprietate industriala, drepturi
de servicii si exploatare;
f) ReTete, formule, modele, desene si prototipuri;
g) Active necorporale în curs de dezvoltare.
Standardele europene de evaluare emise de TEGoVA prin
Standardul european de evaluare GN 8.12, clasifica activele
necorporale în 3 categorii:
1. Goodwill-ul afacerii, denumit si active intangibile nealocate;
2. Goodwill-ul personal ;
3. Active intangibile identificabile pentru afaceri.
Prima categorie, goodwill-ul afacerii, este interpretat ca fiind
acel tip de goodwill (reputaTia afacerii) care face parte integranta din
afacere si care poate fi transferat cu afacerea i momentul i care
aceasta este vaduta. in Standardul InternaTional de Evaluare al
IVSC - GN 4 si i Standardul InternaTional de Contabilitate -
IAS 38, aceasta categorie este cunoscuta sub denumirea de fond
comercial.
A doua categorie, exprimata prin Standardul european de
evaluare GN 8.13, fondul comercial personal (goodwill-ul personal),
nu se regaseste explicit ca echivalenTa i Standardele internaTionale
de evaluare IVSC sau Standardele internaTionale de contabilitate
IFRS. Aceasta este caracteristica standardelor europene de evaluare ela-
O.R.D.A. - Oficiul Roma pentru Drepturile de Autor.
TEGoVA - Grupul European al AsociaTiilor de Evaluatori.
borate de TEGoVA si se refera la goodwill-ul personal, cu menTiunea
ca este atasat persoanei, ceea ce ar reprezenta reputaTia persoanei ce
conduce sau administreaza o afacere si care nu poate fi transferata la
vazarea afacerii si din acest motiv nu poate fi inclusa i valoarea
estimata ,cu excepTia cazului i care proprietarul ar continua sa fie
angajat i afacere.
Cea de-a treia categorie este constituita din active necorporale
identificabile distinct generatoare de beneficii ce se caracterizeaza
prin aceea ca au o durata economica de viaTa limitata (exemplu:
brevetele 20 ani, inovaTiile, modelele si desenele industriale, marcile
c穰e 10 ani etc.).
Din aceasta categorie fac parte:
1. Brevetele de invenTii, invenTiile nebrevetate, formulele, procesele,
proiectele, modelele, know-how;
2. Drepturile de autor (copyright), compoziTiile muzicale, literare
sau artistice;
3. Marcile de comerT, numele comerciale, numele de brand;
4. Francize, licenTe sau contracte;
5. Metode, proiecte, programe, sisteme, proceduri, campanii
publicitare, analize, previziuni, estimari, liste de clienTi, date tehnice;
6. Software (programe de calculator) si baze de date computerizate;
7. Active necorporal 141y2421b e în dezvoltare.
Standardul de evaluare european al TEGoVA, GN 8.15 ia i
considerare si alte active necorporale ale afacerii, cum sunt:
. ForTa de munca calificata si agregata;
. Contracte favorabile de munca;
. Contractele (înTelegerile) de afiliere;
. Contracte favorabile de leasing;
. Contracte favorabile de asigurari;
. Contracte favorabile de asigurare;
. Contracte de angajare;
. ConvenTii de noncompetiTie;
. RelaTii cu clienTii;
. Permise;
. Biblioteci tehnice si colecTii de ziare;
. Alte active necorporale.
in DeclaraTia pentru Standardele de Contabilitate Financiara
ale FASB, activele necorporale sunt clasificate i 6 categorii.
Acestea sunt:
1. Active necorporale aferente activitaTii de marketing;
2. Active necorporale aferente consumatorului;
3. Active necorporale aferente activitaTilor artistice;
4. Active necorporale aferente contractelor;
5. Active necorporale aferente tehnologiei;
6. Goodwill (fondul comercial sau reputaTia afacerii sau
persoanei).
in Directivele Uniunii Europene 68/151/EEC si 78/660/EEC,
din clasa activelor necorporale fac parte:
1. Costul cercetarii si dezvoltarii;
2. Concesiuni, patente (brevete de invenTie), licenTe, marci
comerciale;
3. Fondul comercial (goodwill-ul), în sensul de orice bun
intangibil achiziTionat pentru a da valoare societaTii comerciale.
Sistemul European al ContabilitaTilor NaTionale si Regionale
(ESA95) este echivalentul european al Sistemului InternaTional
de Standarde pentru Raportarea Financiara (IFRS) si recunoaste ca
fiind active necorporale urmatoarele:
. Exploatarea zacamintelor minerale;
. Programe de calculator (software);
. Spectacolele literare si artistice;
. InformaTiile noi, cunostinTe specializate etc. a caror utilizare
este restricTionata la acele elemente ce au drepturi de proprietate
asupra lor;
. EntitaTi brevetate;
. Leasing si alte contracte transferabile;
. Fondul comercial (goodwill-ul) achiziTionat;
. Alte active necorporale nonproduse.
Firma de consultanTa Coopers & Lybrand opereaza i acest
domeniu cu urmatoarea clasificare pentru activele necorporale:
1. Proprietatea intelectuala, reprezentad cunostinTe articulate
ce dau nastere la drepturi de proprietate, iar din aceasta categorie fac
parte:
Statement of Financial Accounting Standards, FASB 2001.
European System of National and Regional Accounts ESA 95.
a) brevetele de invenTii;
b) marcile;
c) drepturi de autor;
d) secretele comerciale.
2. Activele intelectuale, cu referire la elementele de cunoastere
lucrative si din care fac parte:
a) licenTe pentru brevete de invenTie;
b) know-how aplicat.
3. Capitalul intelectual, care reprezinta cunostinTe cu potenTial
de valorificare si din care pot fi considerate:
a) lista de clienTi;
b) avantajul din contracte;
c) aportul intelectual al angajaTilor;
d) procese de management.
Specialistul i domeniu Cristian Silviu Banacu, care a reliefat
clasificarea prezentata anterior, a desprins si o serie de concluzii
importante:
1) Fiecare dintre clasificarile prezentate are avantaje si dezavantaje
i ceea ce priveste modul de constituire. Este drept ca Standardele
InternaTionale de Evaluare si Standardele Europene de Evaluare,
precum si Standardele InternaTionale de Contabilitate abordeaza problematica
activelor necorporale prin prisma adaptarii lor la procesele
de evaluare, dar nu este de neglijat nici opinia societaTilor de consultanTa
care propun soluTii derivate din practica.
2) Un specialist ar trebui sa ia i considerare toate opiniile
menTionate i ceea ce priveste definirea si clasificarea activelor
necorporale si sa adopte acel model care-i confera cele mai multe
elemente i susTinerea argumentelor din raportul de evaluare.
3) Sunt situaTii i care un evaluator de active necorporale poate
it稷ni elemente pe care trebuie sa le ia i considerare la evaluare si
pentru care chiar standardele se pot dovedi insuficiente, pentru ca i
fond si ele sunt instrumente perfectibile, rezultate din cea mai buna
practica a momentului, dar nu a permanentului. De aceea, nu este de
neglijat opinia practicienilor i evaluare, care i timp se poate
constitui itr-un factor de 絈bunataTire a standardelor i beneficiul
practicienilor.
7.2.3. Abordari moderne ale activelor necorporale.
Conceptul de capital intelectual si clasificarea acestuia
O abordare mai moderna si mai cuprinzatoare a elementelor ce
Tin de activele necorporale si proprietatea intelectuala o it稷nim sub
forma capitalului intelectual al întreprinderii, asa cum o indica si o
recenta lucrare elaborata de trei specialisti romai . Mai it稱, i
aceasta lucrare, se face o trecere i revista a celor mai semnificative
definiTii ale capitalului intelectual si a clasificarii lui, din care am facut
si noi o selecTie speram sugestiva.
in teoria economica generala, Peter Drucker a elaborat, i anul
1946, primul studiu al teoriei si practicii managementului unei mari
corporaTii - General Motors. in cunoscuta sa carte Societatea postcapitalista,
P. Drucker demonstreaza faptul ca, în noul tip de economie,
cunostinTele nu reprezinta numai o resursa noua, care se adauga
la ceilalTi trei factori tradiTionali de producTie (munca, terenul si
capitalul), ci reprezinta "singura resursa esenTiala de azi". Ca urmare,
Drucker subliniaza necesitatea regândirii practicilor managementului,
i sensul ca principala preocupare a unui manager trebuie
sa fie instruirea, educarea, perfecTionarea, motivarea, recompensarea,
recunoasterea meritelor si, în ultima instanTa, asigurarea
satisfacTiei lucratorilor unei firme. Realizarea acestui obiectiv
prioritar al managementului se poate face numai prin efectuarea unor
investiTii nemateriale, al caror volum depaseste pe cel al investiTiilor i
bunuri de capital corporal.
in concepTia lui P. Drucker, cunostinTele acumulate de lucratorii
unei firme, transmise prin comunicare celorlalTi lucratori, formeaza
cel mai important factor de producTie din economia moderna -
lucratorul instruit.
Gary Becker, laureat al premiului Nobel pentru economie, i
anul 1992, a creat o teorie a capitalului uman. Ideea de baza este
faptul ca, din punctul de vedere al unui individ, educaTia sa reprezinta
o investiTie. Valoarea acestei investiTii i educaTie depinde, pe de o
parte, de cheltuielile efectuate cu educaTia, iar pe de alta parte, de
Stan V. Sorin, Anghel Ion, Gruzsniczki Veronica, Capitalul
intelectual al întreprinderii. Evaluarea proprietaTii intelectuale si a altor
active necorporale, Editura IROVAL, Editura UniversitaTii "Petru Maior",
T穩gu Mures, 2006, pag. 3-13.
beneficiile viitoare anticipate generabile de cunostinTele dobadite
prin educaTie.
InvestiTia în educaTie este avantajoasa daca valoarea neta actualizata
a celor doua componente (costuri si beneficii) este pozitiva,
respectiv, daca beneficiile viitoare actualizate sunt superioare costurilor
actualizate (isumate si indexate pentru a fi aduse la o anumita data).
G. Becker considera ca educaTia produce importante efecte
sociale, ceea ce reclama finanTarea substanTiala de catre stat a
sistemului educaTional si, la nivelul unui întreprinzator/firma,
formarea specifica (prin instruirea adecvata cu sarcinile de
serviciu ale lucratorului), fiind o investiTie care trebuie sa fie
cuantificata si recuperata.
Ca o expresie a punctelor de vedere susTinute de G. Becker,
corecte din punct de vedere teoretic, capitalul uman (identificat de
multe ori si prin conceptul de resurse umane), la nivelul unei
itreprinderi, este definit ca fiind totalitatea cunostinTelor pe care le
poseda salariaTii si care sunt indispensabile pentru desfasurarea
normala a activitaTii acesteia.
in mod logic, investiTia în capital uman reprezinta totalitatea
cheltuielilor efectuate de o firma pentru recrutarea, angajarea si
instruirea salariaTilor, astfel ic穰 acestia sa poata contribui la cresterea
productivitaTii si profitului itreprinderii. De altfel, investiTiile i
instruirea forTei de munca fac parte din categoria investiTiilor
nemateriale , dar care nu pot fi recunoscute ca un activ necorporal,
conform Standardelor InternaTionale de Raportare Financiara
(IFRS 2005).
Cheltuielile cu instruirea continua a salariaTilor au atins un
astfel de nivel, ic穰 multe itreprinderi nici nu-si mai permit
finanTarea acestora. Pentru a face faTa acestei necesitaTi de instruire
continua, statul se implica prin diferite modalitaTi de sprijin, iar unele
itreprinderi recurg la o alta soluTie. Conform unui Raport al Biroului
InternaTional al Muncii, "natura generala a muncii se transforma si
tendinTa este de ridicare a nivelului de calificare si policalificare ...
EvoluTia actuala a muncii reclama calificari generale dezvoltate si
completate cu o formare sau cu o recalificare continua i itreprinderi.
in categoria investiTiilor nemateriale se mai includ cheltuielile de C-D,
cheltuielile de marketing si de publicitate si cheltuielile pentru achiziTionarea
brevetelor si licenTelor.
Anumite itreprinderi, ideosebi mici, nu pot face faTa costurilor de
instruire din ce i ce mai mari si, i loc sa investeasca i acest
domeniu, prefera sa apeleze la subcontractarea lucrarilor sau la
personal auxiliar, temporar sau la colaboratori pe termen limitat"
Capitalul intelectual are definiTii diverse. Cea mai sintetica
definiTie a capitalului intelectual aparTine ICM Group LLC: "Capitalul
intelectual este reprezentat de cunostinTele care pot fi transformate i
profit".
O definiTie mai cuprinzatoare a capitalului intelectual, din domeniul
managementului general, arata ca acesta reprezinta: ,,activele
necorporale combinate aflate i proprietatea unei companii sau unei
organizaTii sau care sunt controlate de acestea si care le creeaza un
avantaj competitiv. Activele necorporale de natura capitalului intelectual
pot include cunostinTele si experienTa salariaTilor, brandurile, relaTiile
cu clienTii, contractele, proprietatea intelectuala, ca brevete de invenTie
si drepturi de autor, precum si tehnologiile, procesele si metodele
organizaTionale. Capitalul intelectual poate exista itr-o forma implicita
si necorporala - adica existent (stocat) numai i memoria lucratorilor -
sau explicita si documentata itr-o forma scrisa sau electronica"
Exista si alte puncte de vedere asupra componenTei capitalului
intelectual. OECD defineste capitalul intelectual ca fiind valoarea
economica a doua categorii de active necorporale ale unei întreprinderi,
respectiv, capitalul structural (organizaTional) si capitalul uman,
cu menTiunea ca i sfera capitalului uman se includ resursele umane,
ca si relaTiile cu clienTii si cu furnizorii itreprinderii, iar capitalul
structural cuprinde sistemele informatice computerizate, reTelele de
distribuTie si canalele de aprovizionare.
in mod uzual, termenul capital intelectual este tratat i mod
sinonim cu termenii active necorporale si active încorporate în
cunostinTe. OECD considera capitalul intelectual ca o componenta a
activelor icorporate i cunostinTe.
Sfera de cuprindere a capitalului intelectual poate fi redata
prin schema cuprinsa i tabelul 7.1:
B.I.T. - Rapport sur l'emploi dans le monde 1998 - 1999, cap. II, La
mondialisation, l'騅olution technique et la demande de personnel qualifi.
*** Business The Ultimate Resource, Bloomsbury Publishing PLc,
2002, pag. 1225.
Structura capitalului intelectual
Tabelul 7.1
- competenTa cunostinTe dobadite prin educaTie
pregatire/instruire
talent
experienTa practica
- comportamentul
salariaTilor
motivaTie/altruism
comunicarea/conlucrarea itre salariaTi
comportamentul etic faTa de valorile
societaTii
a) capitalul
uman
- abilitatea
intelectuala
observarea si isusirea inovaTiilor din
alte domenii
inovarea proprie
adaptarea la noile condiTii ale concurenTei
abilitatea transformarii ideilor i
inovaTii de produs/servicii/metode
b) capital
relaTional
- cu clienTi
- cu furnizorii
- cu autoritatea
publica locala
- cu bancile si cu
societaTile de
asigurare
- cu acTionarii
- proprietatea
intelectuala
brevete de invenTie
marci comerciale de produs si servicii
drepturi de autor
proiecte speciale si procese protejate
prin lege
fisiere cu clienTi
documentaTii
manuale
- cultura
itreprinderii
recunoasterea istoriei si utilitaTii
activitaTii, de catre mediul extern al
itreprinderii
c) capital
structural -
organizaTional
- capitalul de
icredere i viitorul
itreprinderii
programe de instruire viitoare
cheltuieli de C-D viitoare
programe de lansare de noi produse si
servicii
proiecte de modernizare si reorganizare
previziuni asupra evoluTiei situaTiei
financiare viitoare a itreprinderii
active care reflecta relaTii cu piaTa:
marca de fabrica, vadul comercial,
loialitatea clienTilor, canalele de
distribuTie, portofoliul de comenzi,
contractele de licenTe si franciza etc.;
Tabelul 7.1 (continuare)
active axate pe individ:
pregatirea/calificarea si experienTa
colectiva, abilitaTile de rezolvare a
problemelor, stilul si arta conducerii etc.
active de natura proprietaTii
intelectuale: secrete comerciale, brevete
de invenTie, alte active necorporale care
pot fi protejate prin drepturi de autor
active de infrastructura: toate
tehnologiile, procesele si metodologiile
care sau posibilitatea funcTionarii
itreprinderii, cum sunt: cultura
itreprinderii, metodologiile de estimare
a riscului, metodele de management a
vazarilor, bazele de date cu informaTii
despre piaTa si/sau clienTi, sistemele de
comunicaTii
7.2.4. Cuantificarea capitalului intelectual al întreprinderii
Din lucrarea acelorasi autori menTionaTi anterior, vom prezenta
c穰eva elemente definitorii privind cuantificarea capitalului intelectual
al itreprinderii. incercarile si propunerile de cuantificare, fie a capitalului
intelectual, fie numai a celor mai importante componente ale acestuia,
au fost efectuate/lansate de: analisti financiari ai pieTei bursiere,
experTi contabili, evaluatori de itreprinderi si de active necorporale, ca
si de specialisti i managementul firmei si capitalului intelectual al
acesteia. Exista i prezent o mare diversitate de propuneri de metode de
evidenTiere a importanTei capitalului intelectual si de cuantificare a
valorii lui, multe dintre acestea avad un caracter experimental si, implicit,
cu unele lacune inerente. Altfel spus, nu exista un model teoretic
general-acceptat pentru cuantificarea capitalului intelectual al unei itreprinderi,
ci mai multe metode si tehnici de evaluare.
Cercetarile pentru evaluarea capitalului intelectual al companiilor
au avut ca rezultat apariTia unui mare numar de metode si proceduri
propuse i ultimii cT稱va ani. in prezent au fost recenzate un
numar de 25 de metode de evaluare a capitalului intelectual al
companiilor.
Metodele de cuantificare a capitalului intelectual total, propuse
ideosebi de specialisti din domeniul managementului, i funcTie de
modalitatea de abordare, pot fi grupate i patru categorii, respectiv:
a) Metode bazate pe capitalizarea bursiera:
- Coeficientul (rata) Q a lui J. Tobin;
- BilanTul invizibil.
b) Metode bazate pe rentabilitatea activelor:
- Valoarea economica adaugata ( EVA );
- Valoarea de piaTa adaugata ( MVA );
- Capitalizarea profitului generat de cunostinTe;
- Valoarea necorporala totala.
c) Metode bazate pe scoruri:
- Skandia Navigator;
- Balanced Score Card;
- Intangible Asset Monitor;
- IC Index.
d) Metode directe de calcul al CI:
- Technology Broker;
- Inclusive Valuation Metodology.
Metodele bazate pe capitalizarea bursiera cuprind coeficientul
(rata)Q si bilanTul invizibil.
Coeficientul Q este mai mult o metoda de natura intuitiva, fiind
data ca referinTa i literatura economica, datorita notorietaTii stiinTifice a
lui James Tobin, laureat al premiului Nobel pentru economie (1981).
Acesta a prezentat un indicator, cu totul general, de masurare a capitalului
intelectual al unei firme cotate, numit coeficientul (sau rata) Q.
Coeficientul (rata) Q este raportul dintre valoarea de piaTa a
unei companii cotate si valoarea de înlocuire a activelor ei corporale
(replacement value), diminuata cu datoriile totale. Termenul valoarea
de înlocuire a activelor corporale ale unei companii reprezinta
preTul care ar trebui platit pentru achiziTionarea de pe piaTa a unor
active corporale cu aceeasi utilitate, din care se scad datoriile totale;
cu alte cuvinte, valoarea de ilocuire a unei companii este sinonima cu
activul net corporal corectat.
Daca coeficientul Q este supraunitar, rezulta ca o companie deTine
si active necorporale ascunse, dar recunoscute prin cursul bursier
al acTiunii. Modificarile lui Q reprezinta o dovada a performanTei
capitalului intelectual al itreprinderii.
in teoria economica se susTine ca, datorita forTelor concurenTei,
coeficientul Q supraunitar al unei companii va tinde, pe termen lung,
spre valoarea 1. ExplicaTia consta i logica economica simpla ca, daca
Q>1, investitorii vor construi firme cu caracteristici similare, iar presiunea
concurenTiala a acestora va determina, i mod logic, o diminuare a
valorii de piaTa a tuturor companiilor cotate, care produc produse similare,
paa la nivelul valorii lor de ilocuire. in accepTiunea Standardelor
InternaTionale de Evaluare, ediTia a saptea, 2005, aserTiunea
de mai sus reflecta manifestarea principiului substituTiei.
Coeficientul Q este numai un surogat de masurare a "valorii
ascunse" a unei companii, adica a acelei valori neiregistrate i
bilanTul acesteia. Argumentele pentru susTinerea acestei afirmaTii sunt
urmatoarele:
. valoarea (sau costul) de ilocuire a activelor corporale, i cazul
companiilor mari cotate, nu poate fi calculata i mod practic, datorita
numarului mare de poziTii de active corporale (de ordinul sutelor
de mii sau milioanelor), pe de o parte, si raspadirii lor geografice i
multe Tari, pe de alta parte; de aceea, se utilizeaza ca substitut alTi indicatori
de natura patrimoniala, cum ar fi activul net contabil sau valoarea
neta contabila a activelor corporale;
. valoarea de piaTa a unei companii cotate, calculata prin capitalizarea
bursiera, poate sa reflecte si alte influenTe conjuncturale, de
natura extraeconomica, asupra cursului acTiunilor.
BilanTul invizibil reprezinta o metoda asemanatoare de calcul al
valorii capitalului intelectual, fiind diferenTa dintre valoarea de
piaTa si activul net contabil, care reflecta valoarea tuturor activelor
necorporale invizibile, adica a celor neiregistrate i bilanT. Formula
de calcul este:
CI = VPC - ANC
i care:
VPC = valoarea de piaTa a companiei, calculata prin capitalizare
bursiera;
ANC = activul net contabil.
Metodele bazate pe rentabilitatea activelor cuprind: a) valoarea
economica adaugata (EVA); b) valoarea de piaTa adaugata
(MVA); c) capitalizarea profitului generat de cunostinTe; d) valoarea
necorporala totala.
Valoarea economica adaugata (EVA) se bazeaza pe teoria
profitului net rezidual, numit si profit economic, care exista numai i
cazul i care rata rentabilitaTii capitalului investit este superioara
costului mediu ponderat al capitalului unei itreprinderi. Aceasta
metoda a fost introdusa si iregistrata, ca marca comerciala (TM), de
Stern Stewart & Company, pentru a reflecta mai corect performanTa
financiara a unei companii.
Conceptul de profit net rezidual, numit si profit economic, a
fost introdus de Alfred Marshall, i anul 1890. Prin profit economic,
A. Marshall iTelegea diferenTa dintre profitul net total si profitul net
atribuibil capitalului investit, calculat i funcTie de costul curent al
acestuia. EVA este definita ca fiind "diferenTa dintre vazarile nete si
cheltuielile de exploatare, impozite si venitul net necesar pentru
recompensarea capitalului, calculat prin imulTirea dintre costul
fiecarei categorii de capital investit (exprimat i procente) si valoarea
acelei categorii de capital. in practica, EVA creste daca costul mediu
ponderat al capitalului este inferior ratei rentabilitaTii activelor nete si
invers". Cu alte cuvinte, EVA este diferenTa dintre profitul net din
exploatare si costul valoric al capitalului investit (suma dintre capitalul
propriu si capitalul 絈prumutat pe termen lung).
EcuaTia pentru calcularea EVA este:
EVA = (ROIC - cmpc) x valoarea iniTiala a capitalului investit
i care:
ROIC = rata rentabilitaTii capitalului investit;
cmpc = costul mediu ponderat al capitalului.
Rezulta ca EVA nu cuantifica valoarea capitalului intelectual al
unei companii, ci numai existenTa acestuia, deoarece de obicei se
calculeaza i mod distinct pentru fiecare an viitor, indicad sporul
anual de valoare al unei firme. in schimb, EVA este cel mai bun
indicator pentru cuantificarea valorii create pentru acTionari.
Valoarea de piaTa adaugata (MVA) deriva tot din conceptul de
profit economic. MVA se calculeaza ca diferenTa itre valoarea de
piaTa a unei companii si capitalul pe care acTionarii si creditorii l-au
introdus i companie pe parcursul anilor, sub forma de capital varsat,
credite si profituri nerepartizate. Deci, MVA reflecta diferenTa dintre
valoarea de piaTa a companiei, la un moment dat, si capitalul net
introdus de investitori, icepad cu capitalul investit iniTial.
Deci:
MVA = valoarea de piaTa a capitalului propriu + valoarea de piaTa
a împrumutului nerambursat - capitalul total investit
MVA este cel mai bun indicator pentru cuantificarea valorii
adaugate de catre managerii unei companii.
Capitalizarea profitului generat de cunostinTe este o metoda
moderna de evaluare a capitalului intelectual. Autorul acestei metode
este profesorul american de la New-York University, Lev Baruch.
Abordarea evaluarii capitalului de cunostinTe se face prin capitalizarea
unui profit net normalizat (calculat i urma unei corecTii a profiturilor
nete anuale trecute si a previziunii profiturilor nete viitoare), cu o rata
de capitalizare adecvata.
Formula de calcul este:
Capitalul în cunostinTe = (profitul net anual normalizat - profitul
net aferent activelor corporale si celor curente)/ rata de capitalizare
aferenta capitalului în cunostinTe
Valoarea necorporala totala are la baza tot teoria unui profit
excedentar, faTa de profitul obTinut de o itreprindere cu un management
de eficienTa medie. Ca urmare, valoarea de piaTa a unei companii
mai performante este mai mare dec穰 valoarea de piaTa a unei companii
similare, cu performanTe financiare medii.
Etapele aplicarii acestei metode sunt:
. calcularea profitului brut mediu anual, din ultimii trei ani;
. calcularea valorii medii anuale a activelor corporale, din ultimii
trei ani;
. calcularea rentabilitaTii medii anuale a activelor (ROA itreprinderii),
prin raportul dintre cei doi indicatori de mai sus;
. calcularea rentabilitaTii medii anuale a activelor din domeniul
de activitate al companiei (ROA medie a ramurii);
. calcularea profitului brut excedentar, prin formula:
Profit brut mediu anual minus (ROA medie a ramurii x activele
corporale ale companiei)
. calcularea cotei medii anuale a impozitului pe profit, din ultimii
trei ani;
. imulTirea cotei medii anuale a impozitului pe profit, din ultimii
trei ani, cu profitul brut excedentar si determinarea profitului net
excedentar, atribuibil activelor necorporale;
. capitalizarea profitului net mediu anual excedentar, atribuibil
activelor necorporale, cu o rata de capitalizare adecvata, si calcularea,
astfel, a valorii totale a tuturor activelor necorporale.
Metodele de evaluare prin scoruri a capitalului intelectual
constau i identificarea diferitelor elemente ale activelor necorporale
sau capitalului intelectual, pentru care se calculeaza diferiTi indicatori
si indici, care sunt transformaTi ulterior i scoruri sau grafice. Apoi, ca
sinteza a tuturor elementelor capitalului intelectual, se poate calcula
un indice compozit al acestui capital. Aceste metode de cuantificare
sunt utilizate i managementul itreprinderii, icepad cu anul 1989,
fiind introduse si dezvoltate de suedezii Karl-Erik Sveiby si Leif
Edvinsson. Deoarece aceste metode nu estimeaza valoarea monetara a
activelor necorporale, nu ne propunem o tratare mai extinsa a conTinutului
metodelor.
Metodele directe de calcul al valorii capitalului intelectual
constau i estimarea valorii monetare a activelor necorporale
separate, pe baza unor informaTii si evaluari nemonetare, obTinute
prin chestionare detaliate si/sau prin utilizarea metodei fluxului de
numerar actualizat, itr-o forma particulara a acestuia.
O abordare interesanta aparTine analistilor pieTei de capital,
care pleaca de la premisa ca sistemul tradiTional de cuantificare a performanTelor
financiare ale unei itreprinderi trebuie sa fie completat
cu indicatori nefinanciari, i scopul constituirii unei baze adecvate
pentru luarea unor decizii de vazare sau de cumparare a titlurilor financiare,
de pe piaTa financiara secundara (bursa de valori mobiliare).
Cu alte cuvinte, multe din informaTiile financiare actuale sunt
considerate a fi perimate si inexacte. Dubiile asupra relevanTei unor
indicatori financiari, ca, de exemplu, cei ai rentabilitaTii, se refera la
faptul ca valoarea de piaTa a capitalului investit este mult diferita faTa
de valoarea lui contabila; de asemenea, mai ales i cazul itreprinderilor
mici si mijlocii necotate, profitul net contabil poate sa aiba
o marime mult mai mica faTa de profitul net normal (corectat cu
cheltuielile anormale si, i primul rad, cu cele exagerate, pentru
compensarea proprietarilor majoritari).
EsenTa cercetarilor itreprinse poate fi redata printr-o formulare
concisa astfel: performanTele financiare viitoare ale întreprinderilor
cotate de multe ori sunt exprimate mai bine prin indicatorii
nefinanciari, decât de exprimarea clasica, prin indicatori financiari.
Mai multe asociaTii profesionale recunoscute, din SUA, susTin
necesitatea ca toate itreprinderile cotate sa prezinte pe larg, sub
forma narativa, informaTii nefinanciare referitoare la explicarea strategiei
lor, la planurile lor si la rezultatele estimate de ele, la segmentul
de piaTa si la poziTia concurenTiala a itreprinderii. Cauza acestei
largiri a sferei de informaTii publice ale unei companii cotate rezulta
din importanTa tot mai mare pe care informaTiile nefinanciare o au i
luarea unei decizii de investire. in urma unei anchete, realizata i anul
1995 de Eccles si Mavrinac si comandata de Ernst & Young Center
for Business Inovation, a rezultat ca investitorii si analistii financiari,
i luarea unei decizii de investire, atribuie o importanTa mai mare
informaTiilor nefinanciare referitoare la resursele umane,, respectiv:
realizarea strategiei itreprinderii;
credibilitatea managerilor;
calitatea strategiei itreprinderii;
inovarea;
aptitudinea de atragere/fidelizare a salariaTilor;
segmentul de piaTa;
experienTa managerilor;
calitatea politicii de salarizare/stimulare;
poziTia dominanta i cercetare;
calitatea proceselor;
satisfacTia clienTilor.
Se poate susTine ca valoarea de piaTa a unei itreprinderi cotate
depinde i mod direct si de credibilitatea previziunilor facute de manageri,
exprimata prin discrepanTa dintre previziunile unor indicatori
financiari (deci, promisiunile managerilor) si realizarea acestora, ca,
de exemplu, cifra de afaceri, profit din exploatare, profit net total,
divi-dende pe o acTiune.
Metodologia evaluarii monetare a activelor necorporale, care
includ si proprietatea intelectuala, este sintetizata i Standardul
InternaTional de Practica în Evaluare GN 4 - Evaluarea activelor
necorporale, conTinut i Standardele InternaTionale de Evaluare,
ediTia a saptea, 2005, elaborate de Comitetul pentru Standarde
InternaTionale de Evaluare (IVSC), care reprezinta standardele de
profil obligatorii pentru toTi membrii ANEVAR. Ca esenTa, aceasta
metodologie conTine cele trei abordari clasice de evaluare, precum si
metodele specifice de evaluare.
Din cauza numarului mare de metode de cuantificare a capitalului
intelectual al unei itreprinderi si a diversitaTii tehnicilor de
Sarah Mavrinac, G. Anthony Sicsfeld, Mesurer l'immateriel: une
entreprise delicate, "Problemes 馗onomiques", nｰ 2629/1999, p. 4 - 9.
evaluare propuse, mai multe organisme oficiale ca guverne, organisme
financiare internaTionale, Uniunea Europeana, Banca
Mondiala, OECD au constituit un grup de lucru al carui scop este
ajungerea la un punct de vedere comun.
Desigur ca metodele de evaluare a elementelor ce Tin de capitalul
intelectual sunt foarte diverse, i opinia diferiTilor specialisti. in
continuare, enumeram astfel de metode:
1. Pentru brevete de invenTie:
a) abordarea prin venit (actualizarea profitului excedentar alocat,
economia de cheltuieli, scutirea de redevenTa);
b) abordarea pe baza de costuri.
2. Pentru marci, branduri, denumiri de origine:
a) abordarea pe baza de comparaTii;
b) abordarea bazata pe venituri (actualizarea profitului excedentar
alocat, contribuTia la profit, scutirea de redevenTa);
c) abordarea prin costuri (cost de recreare).
3. Pentru contracte de licenTa, de concesiune si de franciza:
a) abordarea prin comparaTia de piaTa;
b) abordarea bazata pe venituri (contribuTia la profit, avantajul de
profit, economia de cheltuieli);
c) abordarea prin costuri.
4. Pentru fond comercial sau goodwill:
a) abordarea prin venit (valoarea reziduala, capitalizarea venitului
i exces, fluxul de numerar actualizat, supraprofitul, marja de
valoare a afacerii).
5. Pentru active necorporale bazate pe relaTii (contracte, lista
de clienTi/furnizori, forTa de munca calificata):
a) abordarea prin venit (capitalizarea venitului sau fluxul de numerar
actualizat, contribuTia la profit, actualizarea profitului net alocat);
b) abordarea prin costuri (cost de ilocuire, cost de recreare);
c) abordarea prin comparaTii de piaTa.
6. Pentru active necorporale din sfera informaticii (programe
de calculator, domenii internet etc.):
a) abordari prin cost (cost de recreare);
b) abordari prin venit (contribuTia la profit);
c) abordari prin comparaTii de piaTa.
7. Pentru dreptul de autor:
a) abordarea pe baza de venit (flux de numerar actualizat,
actualizarea redevenTelor icasabile);
b) abordarea prin costuri (de ilocuire sau de reconstrucTie).
8. Pentru întreprinderi dot.com bazate pe active necorporale
(nume de domenii, motoare de cautare pe Internet, marci achiziTionate,
baze de date, depozite de baze de date, codul sursei, licenTe master,
cautari de date, site-uri Internet pentru comerT electronic, soluTii de
afaceri, aplicaTii client, sisteme de creditare si plata electronica, instrumentele
pentru programele de calculator ale terTilor, liste de clienTi
etc.):
a) abordarea prin venit (capitalizarea directa a veniturilor, contribuTia
redevenTelor la profit);
b) abordarea prin comparaTii de piaTa.
9. Pentru active necorporale digitale Internet:
a) abordarea pe baza de venit;
b) abordarea prin comparaTii de piaTa.
10. Pentru tehnologii nebrevetate, know-how, secrete comerciale:
a) abordarea prin venit (flux de numerar actualizat, economia de
redevenTa, avantaj de preT, profit suplimentar, metode reziduale, actualizarea
profitului alocat, economia de costuri);
b) abordarea prin costuri (costul de ilocuire).
11. Pentru modele industriale (design-uri, desene) si dreptul
de imagine:
a) abordarea bazata pe venituri (flux de numerar actualizat, capitalizarea
directa, avantajul de profit, economia de redevenTa, c龝tigul
rezidual, economia de costuri, contribuTia la profit);
b) abordarea prin costuri (costul de recreare).
12. Pentru biblioteca tehnica si arhiva:
- abordarea prin costuri (cost de recreare);
13. Pentru proiecte de cercetare-dezvoltare nefinalizate:
a) abordarea prin costuri (costul de recreare);
b) abordarea pe baza de venituri (actualizarea profitului alocat).
Din multitudinea de elemente ce Tin de capitalul intelectual al
itreprinderii, am ales, pentru exemplificarea unor metode de evaluare,
active necorporale informatice de natura programelor de calculator.
Programele de calculator pot fi considerate active necorporale
create sau achiziTionate de itreprinderi daca, bineiTeles, ideplinesc
condiTiile impuse prin standardele de evaluare sau contabilitate.
Abordarile în evaluarea programelor de calculator sunt:
- abordarea prin cost;
- abordarea prin venit;
- abordarea prin comparaTii de piaTa.
Evaluarea programelor prin costuri se poate face prin mai
multe metode:
1. Metoda costului de reproducere nou, care consta i evidenTierea
tuturor categoriilor de costuri pentru a realiza un produs identic
cu cel evaluat.
2. Metoda costului de înlocuire nou, care consta i identificarea
costurilor cu care s-ar putea realiza un produs software ca utilitate
similar cu cel evaluat, dar cu performanTe superioare si realizat cu
algoritmi, programe, instrumente, metode, procedee mai moderne.
3. Metoda estimarii costului liniilor de cod bazate pe tehnici si
produse informatice denumite COCOMO , SLIM , SPR KnowledgePLAN
etc.
Modelul COCOMO de evaluare a programelor de calculator pe
baza efortului implicarii umane din programare ia i considerare doua
tipuri de sisteme informatice: organice si semidetasate.
- Pentru sistemele informatizate construite organic, adica unitar,
relaTia de calcul este:
Programator/luni = 3,2 x (NISP) x Faef
- Pentru sistemele informatizate construite semidetasate, adica
modular, relaTia de calcul este:
Programator/luni = 3 x (NISP) x Faef
i care:
NISP = nr. de instrucTiuni sursa pentru programe;
COCOMO (Constructive Cost Model), Modelul costurilor de
construcTie, realizat de Barry Boehm i 1997.
SLIM (Software Lifecycle Management), realizat de Lawrance
Putnam si Ann Fitzsimmons.
Prezentat i Reilley R. F., Schweihs R. P., Valuing Intangible Assets,
Ed. Mc Graw Hill 1998, pag. 377.
NISP=KDSI - acronimul din 1. engleza al numarului de instrucTiuni
sursa pentru programare.
Faef = factor de ajustare a efortului de programare, este considerat
a avea valori itre 0,15 si 0,55, i funcTie de gradul de complexitate a
programului, conform exemplului din tabelul 7.2:
Valori orientative pentru factorul de ajustare
a efortului de programare
Tabelul 7.2
Program
rudimentar
Program
simplu
Program
mediu
complex
Program
complex
Program
foarte
complex
Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator prin
metoda costurilor
Societatea InformatiX SRL 罇i propune sa determine valoarea
unui produs informatic complex (sistem expert) cu aplicaTie i domeniul
bancar.
InformaTiile care stau la baza evaluarii sunt urmatoarele:
- Programul este alcatuit din 7 subprograme principale;
- Pentru fiecare subprogram se cunoaste numarul total de linii;
- La realizarea programelor se utilizeaza computere de ultima
generaTie;
- Salariul mediu al unui programator este de 880 euro/luna, plus
avantaje nonmonetare (automobil, telefon mobil, acces internet, bonuri
de masa, i total i valoare de 475 euro/luna), cursuri de instruire
si training 50 euro/luna (1 euro = 3,6 lei);
- Norma medie a programatorului este de 100 linii programare/
zi si 2200 linii pe luna;
- Factorul de ajustare a efortului de programare este apreciat a
fi de 0,45;
- Se abandoneaza doua subprograme (subprogramele 2 si 6) i
timpul realizarii programului principal;
- Exista o constragere, si anume ca programul sa fie realizat
itr-o luna de zile.
Rezolvarea se efectueaza parcurgad urmatorii pasi:
Pas 1. Se ordoneaza datele obTinute itr-un tabel centralizator,
folosindu-se Programul Excel al Microsoft;
Pas 2. Se separa, din liniile de cod totale, cele neexecutabile;
Pas 3. Se calculeaza nr. de linii instrucTiuni de sursa executabile;
Pas 4. Se estimeaza nr. de linii de cod instrucTiuni de sursa pentru
programare;
Pas 5. in funcTie de tipul componentelor, o parte a sa fiind
specializata, denumita si modulul organic, iar alta semispecializata (ce
poate fi folosit si la alte aplicaTii), denumita si modulul semidetasabil,
se determina numarul optim de programatori necesari pentru a realiza
programul pe cele doua module, folosindu-se relaTiile de calcul;
Pas 6. Se determina numarul total de programatori;
Pas 7. Se efectueaza calculele: se imulTeste nr. de programatori
necesari/luna cu costul total lunar al itreprinderii cu programatorul si
se determina valoarea totala globala a software-ului.
Concluzie: Din analiza datelor din tabelul 7.3, va rezulta ca, pentru
ca programul sa fie realizat itr-o luna de zile, vor fi antrenaTi 225
programatori, iar valoarea programului va fi de 315.446 euro, adica
1.135.605 lei.
Daca programul va trebui sa fie realizat itr-un an de zile, vor fi
necesari 19 programatori.
Tabelul 7.3
Evaluarea unui proiect software pe baza metodei costurilor
având la baza modelul COCOMO
Realizat cu date proprii dupa modelul prezentat de Reilley si Schweihs
i cartea Valuing Intangible Assets, Ed. Mc Graw Hill, 1998, pag. 377.
Abordarea prin venit este foarte frecvent utilizata i domeniul evaluarii
programelor de calculator. Metodele cele mai des utilizate sunt:
- Metoda fluxului de numerar actualizat, utilizata i special la
produsele software care sunt destinate vazarii si care pe aceasta cale
produc fluxuri de numerar pentru producator; produselor informatice li
se recunoaste o perioada de amortizare itre 3-5 ani;
- Metoda economiei de redevenTe, utilizata i momentul i care
o itreprindere se hotaraste sa produca ea isasi produse software pentru
a nu mai cumpara din alte surse; metoda se bazeaza pe principiul
comparaTiei produsului realizat cu produsele de pe piaTa;
- Metoda contribuTiei redevenTelor la profit - o metoda hibrid a
celor doua menTionate anterior.
Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator prin
metoda economiei de redevenTe
Societatea XL SoSo SRL 罇i propune sa dezvolte un program de
calculator propriu prin care sa nu mai fie dependenta de licenTa pe care
trebuia sa plateasca 8% din vazari. Durata de amortizare a produsului
software este de 5 ani.
Se stie ca cifra de afaceri curenta este de 560000 euro si ca se
previzioneaza ca va avea o crestere de 22%/an i urmatorii 5 ani.
Economia de redevenTa se stabileste a fi de 8%, at穰 c穰 ar fi trebuit sa
plateasca societatea comerciala pentru licenTa. Costurile de realizare a
programului sunt cotate la 27% din economia de redevenTa.
Managementul societaTii 罇i propune sa determine valoarea
software-ului propriu.
Rezolvare
Se introduc valorile cunoscute i tabelul 7.4.:
Determinarea valorii programului de calculator
prin metoda economiei de redevenTa
Tabelul 7.4
- euro -
Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5
1. Cifra de
afaceri (CA)
2. Economia de
redevenTa 8% CA
Tabelul 7.4 (continuare)
3. Venituri
realizate datorita
economiei de
redevenTa (1-2)
4. Costuri generale
pentru realizarea
software
27%/Economia
de redevenTa
5. Fluxul de
numerar brut
datorat economiei
de redevenTa
6. Impozitul pe
profitul datorat
economiei de
redevenTa 16%
7. Flux de
numerar net
8. Factorul de
actualizare pentru
rata 10%
9. Fluxul de
numerar net
actualizat (7x8)
10. Valoarea
software
Concluzie
Valoarea programului de calculator ce a realizat o economie de
redevenTa este de 155.252 euro.
Abordarea prin comparaTii de piaTa este o alta cale de evaluare a
acestor produse. in general, este dificil sa se poata folosi metoda comparaTiei
de piaTa la evaluarea software-ului, itruc穰 informaTiile
privind costurile de tranzacTionare sunt de multe ori confidenTiale.
Totusi, se poate face o evaluare pornind de la preTurile de piaTa
pentru realizarea programelor.
Spre exemplu, se pot folosi ca baze de comparaTie preTurile de
tranzacTionare per linia de cod si, cunoscadu-se sau estimadu-se
prin comparaTie numarul de linii de cod ale programelor comparabile,
se poate stabili un preT.
Metodele de evaluare a software-ului prin comparaTii de piaTa au
i vedere urmatoarele elemente:
- nr. de linii de cod ale programului;
- preTurile cunoscute pentru tranzacTiile efectuate cu software;
- preTul pe linia de cod.
Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator
folosind metoda comparaTiei (tabelul 7.5).
Societatea ValiTronics SRL doreste sa determine valoarea de
piaTa a produsului software pe care doreste sa-l comercializeze. Pentru
aceasta, specialistii firmei apeleaza la metoda comparaTiei.
Se cunosc urmatoarele:
PreTurile de tranzacTionare pentru produse similare au fost la firmele
concurente itre 245.000 si 353.000 euro;
Nr. de linii cod sursa ale societaTilor concurente au fost itre
105.000 si 178.000.
Model de tabel pentru analiza de piaTa a software-ului
Tabelul 7.5
Indicator UM Software
propriu Concurent 1 Concurent 2
1. PreTul de tranzacTionare euro 245.000 353.000
2. Nr. linii cod sursa 167000 178.000 105.000
3. PreTul pe linia de cod
(1/2) euro
4. Valoare minima
software euro 561.438,0952
5. Valoare maxima
software euro 229.859,5506
6. Valoare medie software euro 395.648,8229
7. Valoare software euro 400.000
8. Nr. de licenTe ce vor fi
vadute
buc. 1.000
9. PreTul pe bucata euro 400
Concluzie
Din analiza datelor rezulta ca valoarea software-ului va fi de
400.000 de euro, iar preTul pe produs va fi de 400 de euro.
7.3. Evaluarea terenurilor si construcTiilor
Evaluarea terenurilor si cladirilor presupune, pe de o parte,
cunoasterea situaTiei acestor active imobilizate din punct de vedere al
contribuTiei la fluxurile de venit generate de itreprindere, iar pe de
alta parte, aprecierea valorii prin metode adecvate, i funcTie de poziTia
evaluatorului, icadrarea activelor respective, fiind i exploatare
sau i afara exploatarii etc. in cadrul echipei de evaluare, de regula,
evaluarea acestor active se realizeaza de catre persoane care au
calificare si competenTa i evaluarea proprietaTilor imobiliare.
inainte de a ne referi la aspectele tehnice ale evaluarii acestor
bunuri, sa trecem i revista principalele concepte si principii din Standardele
InternaTionale de Evaluare, EdiTia a saptea (2005), referitoare
la aceste active.
in accepTiunea IVSC privind definiTiile cuprinse i standardele de
evaluare imobiliara, principalele concepte si principii de evaluare se
refera la:
1. Teren (liber si construit); evaluarea terenului constituie un concept
economic, iar deTinerea lui constituie un concept juridic.
2. Proprietatea (concept juridic), cu referire la toate avantajele,
drepturile si beneficiile legate de deTinerea acesteia. Proprietatea este
clasificata i proprietate imobiliara si proprietate mobiliara; proprietatea
imobiliara este considerata ca fiind alcatuita din teren si elementele
atasate lui; proprietatea mobiliara cuprinde toate celelalte elemente care
nu sunt atasate terenului si care sunt grupate i elemente corporale si
elemente necorporale. Drepturile de proprietate sunt considerate elemente
necorporale.
3. Active. in cazul i care obiectele de proprietate imobiliara si
mobiliara se constituie i resurse ale unor activitaTi economice ale unor
itreprinderi, ele vor fi abordate ca active.
in consonanTa cu Standardele InternaTionale de Contabilitate,
Standardele InternaTionale de Evaluare recunosc clasificarea i active
curente (circulante), cu referire la stocuri, creanTe, investiTii pe termen
Banacu C. S., Op. cit., pag. 249-259.
scurt, disponibil i banca, dar si proprietatea imobiliara deTinuta i stoc
pentru vazare, si active imobilizate (active fixe pe termen lung).
Activele imobilizate sunt grupate i active corporale si necorporale.
Activele corporale si necorporale, i funcTie de continuitatea utilizarii,
sunt grupate i imobilizari corporale, cu referire la terenuri, construcTii,
masini, toate activele fizice identificabile, mai puTin amortizarea cumulata,
si alte active imobilizate, cu referire la imobilizari necorporale,
investiTii pe termen lung, creanTe, fondul comercial (goodwill-ul), marci,
brevete, drepturi de autor, francize, contracte. Se face, de asemenea,
distincTia itre activele i exploatare, vazute ca active necesare desfasurarii
normale a activitaTii economice a unei itreprinderi, si active i
investiTii imobiliare ce se constituie itr-un surplus faTa de necesitaTile
de exploatare.
4. PreT, cost, piaTa, valoare. in Standarde, preTul constituie o indicaTie
asupra unei valori relative si reprezinta suma ceruta, oferita sau
platita pentru un bun sau serviciu. PreTul de vazare constituie un fapt
istoric indiferent daca este prezentat sau confidenTial. Costul este, de
asemenea, un fapt istoric si reprezinta preTul platit de cumparator pentru
un bun sau serviciu. Pentru cumparator, acesta reprezinta un cost.
Valoarea reprezinta o estimare a unui preT probabil. Aceasta nu este un
fapt istoric, ci reflecta optica pieTei la data evaluarii.
5. Valoarea de piaTa; valoarea de nonpiaTa. in conformitate cu
Standardele internaTionale de evaluare, valoarea de piaTa este definita ca
suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data
evaluarii, între un cumparator decis si un vânzator hotarât, într-o
tranzacTie cu preT determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing
adecvat în care ambele parTi au acTionat în cunostinTa de cauza, prudent
si fara constrângere. Se face menTiunea ca, itruc穰 valoarea de
piaTa se it稷neste si sub denumirea de valoare justa de piaTa, aceasta
din urma nu trebuie confundata cu valoarea justa utilizata i contabilitate.
Ca o noutate, i Standarde ediTia a sasea 2003 s-a introdus
Costul de Înlocuire Net (CIN) ca element care sa faca legatura itre
valoarea de piaTa a unui bun si raritatea acestuia. Metoda CIN este
utilizata pentru proprietaTile specializate.
6. Cea Mai Buna Utilizare (CMBU); este un concept folosit i
evaluarea imobiliara pentru determinarea valorii celei mai ridicate cu referire
la ideplinirea criteriilor de evaluare i ceea ce priveste existenTa
(sa fie fizic posibila), motivaTia (justificata adecvat), legalitatea
(permisibila legal) si fezabilitatea (fezabila financiar).
7. Utilitatea
8. Alte concepte importante (cu referire la echivalarea sau nonechivalarea
valorii de piaTa cu valoarea justa).
Terenul si construcTiile fixate în teren constituie ceea ce
denumim proprietate imobiliara. Trebuie sa facem distincTie itre
evaluarea unei proprietaTi imobiliare printr-una din metodele consacrate
si evaluarea unei afaceri care deTine si proprietaTi imobiliare ce pot
fi valorificate distinct, mai ales i situaTia cad reprezinta active i
afara exploatarii. in aceste situaTii se utilizeaza metodele de evaluare a
proprietaTilor imobiliare, adica: a) metoda comparaTiei directe;
b) metoda de randament; c) metoda costurilor.
Premisa metodei comparaTiilor directe este ca valoarea de
piaTa a unei proprietaTi imobiliare se poate extrage din preTurile de
tranzacTionare a unor proprietaTi similare sau comparabile. Metoda se
preteaza la toate tipurile de proprietaTi imobiliare i condiTiile i care
evaluatorul are acces la o baza de date credibile privind tranzacTii
recente cu proprietaTi similare sau comparabile. Daca exista un numar
redus de tranzacTii, aceasta metoda este puTin relevanta, iar i cazul
proprietaTilor cu piaTa limitata, este nerecomandata.
Metoda menTionata se bazeaza pe analiza comparativa a pieTei,
vizad proprietaTi comparabile, cercetarea pieTei privind tranzacTii curente
sau trecute, oferte de vazare/cumparare etc., fiind prima etapa a
metodei. Se identifica tranzacTiile iregistrate itr-o perioada recenta
cu proprietaTi imobiliare similare sau comparabile si se verifica
credibilitatea datelor si informaTiilor culese. O direcTie de investigare o
reprezinta gradul de independenTa a tranzacTiilor si eventuala existenTa
a unor condiTii speciale de vazare.
in continuare, preTul de vazare al proprietaTilor comparabile
necesita o exprimare dupa criterii relevante de comparaTie, i funcTie
de care se segmenteaza proprietaTile investigate dupa scopul comparaTiei
si natura evaluarii. Exemple de criterii de comparaTie sunt preTul/mp
de suprafaTa construita, preTul/mc de volum al construcTiei, preTul/camera
de cazare (la hoteluri, moteluri etc.), preTul pe loc (la restaurante,
cinematografe, teatre etc.) etc. Acestea faciliteaza comparaTia obiectului
evaluat cu alte proprietaTi similare sau comparabile.
Pasul urmator consta i compararea proprietaTilor comparabile
cu cea evaluata si efectuarea de ajustari pozitive sau negative, i
funcTie de diverse caracteristici ale proprietaTilor si tranzacTiilor imobiliare.
Aceste caracteristici poarta numele de elemente de comparaTie
si au capacitatea de a influenTa valoarea de piaTa a proprietaTilor
imobiliare, fiind principalele raTiuni ale modificarii preTurilor pe piaTa
imobiliara respectiva. Principalele criterii de comparaTie sunt, fara a
se limita la cele menTionate i continuare, urmatoarele:
1) drepturile de proprietate transmise - se refera la condiTiile
de transmitere a drepturilor de proprietate (de exemplu, proprietatea se
transmite grevata de contracte existente de ichiriere/concesiune sau
neocupata);
2) condiTiile de finanTare - reflecta diferenTele de condiTii de
plata (cash sau i rate) sau de finanTare (sub dobada pieTei sau peste
aceasta);
3) condiTiile de vânzare -elemente de motivaTie proprie vazatorilor
sau cumparatorilor, datorita unor necesitaTi, interese sau relaTii
itre participanTii la tranzacTie;
4) condiTiile pieTei - modificarile dintre condiTiile de la data
evaluarii si cele de la data tranzacTiilor proprietaTilor comparabile,
datorita unor factori ca inflaTia, dobada creditului ipotecar, indicele
preTurilor i construcTii etc.; factorul timp este favorizant pentru
modificarea condiTiilor pieTei si cu c穰 intervalul de timp de la data
tranzacTiei trecute este mai lung, cu at穰 se impun mai mult ajustarile;
5) amplasamentul sau localizarea - caracteristicile de amplasare
ale proprietaTii evaluate si ale proprietaTilor comparabile; ceea ce
intereseaza este recunoasterea pieTei pentru un anumit amplasament ca
fiind mai valoros dec穰 altul;
6) caracteristicile fizice - dimensiunile fizice ale proprietaTilor
(suprafaTa, volum etc.), calitatea materialelor itrebuinTate, arhitectura,
design, funcTionalitate, vechime etc.;
7) caracteristicile economice - element aplicabil mai ales proprietaTilor
generatoare de venituri; se refera la atributele proprietaTii,
care pot influenTa marimea venitului generat de proprietate, cum ar fi
cheltuielile de exploatare, clauzele contractelor de ichiriere etc.;
8) utilizarea - aprecierea eventualelor diferenTe itre cea mai
buna utilizare (CMBU) a proprietaTii evaluate si a proprietaTilor comparabile;
9) componente nonimobiliare ale valorii - personalizeaza
proprietatea, cum ar fi bunuri mobile (mobilier, echipamente), active
necorporale si alte elemente incluse i preTul proprietaTilor imobiliare.
in funcTie de contextul evaluarii, pot fi considerate si elemente
suplimentare de comparaTie, cum ar fi accesul la proprietate, condiTiile
de mediu, restricTiile de dezvoltare a proprietaTii, stadiul de dezvoltare
a infrastructurii etc. Ordinea de efectuare a ajustarilor este exact cea
din enumerare. CorecTiile se pot exprima procentual si i marimi
absolute si se fac asupra preTului proprietaTilor comparabile, deoarece
acestea sunt cele cunoscute. Procedura de ajustare este urmatoarea: se
fac corecTiile aferente primelor 4 elemente, i mod succesiv. Fiecare
corecTie noua se aplica asupra preTului anterior corectat. Ultimele 5
corecTii se fac asupra preTului corectat pentru condiTiile de piaTa si
efectul lor se isumeaza dupa ce au fost toate efectuate (vezi si
exemplul de calcul).
Metodele de randament considera, i baza principiului
anticiparii, proprietatea ca o investiTie generatoare de venituri si leaga
valoarea proprietaTii de veniturile nete actualizate anticipate aduse de
aceasta. Se calculeaza veniturile curente generate de proprietate si se
estimeaza venitul net din exploatarea proprietaTii. Sunt doua metode
distincte care folosesc tehnica de capitalizare si, respectiv, de
actualizare.
in metoda capitalizarii directe, nivelul estimat la perpetuitate al
venitului net se transforma itr-un indicator de valoare al proprietaTii,
prin intermediul ratei de capitalizare. Formula folosita este de tipul
c
V
VCD , unde VCD reprezinta valoarea proprietaTii determinata prin
metoda capitalizarii directe, iar V este venitul anual generat de
exploatarea proprietaTii, de tipul unui venit anual net din exploatare
stabilizat, venit brut potenTial (grad de ocupare 100%) sau venit brut
efectiv (grad de ocupare mai mic). Rata de capitalizare a pieTei locale
imobiliare, notata cu litera "c", este o rata totala sau de randament,
extrasa ca raport itre tipul de venit anual considerat si preTul de
vazare pe piaTa al unor proprietaTi comparabile.
Cea de a doua metoda este cea a fluxurilor financiare actualizate
sau metoda cash-flow, prin care fluxul de numerar generat de
proprietate i anii viitori este folosit prin tehnica actualizarii ca o
masura a valorii proprietaTii. Formula folosita este de tipul:
n
R
n
k 1
k
k
CF (1 a)
V
(1 a)
CF
V
, i care CFk este fluxul financiar
generat de proprietate i perioada n luat i calcul (net sau brut), R V
este valoarea reziduala sau fluxul de recuperare, rezultata fie din
revazarea proprietaTii la finele perioadei de previziune explicite (daca
exista un drept complet de proprietate sau daca dreptul de ichiriere
este cedat), fie prin vazarea dreptului de ichiriere primit (daca nu a
expirat la finele perioadei explicite). R V poate sa fie si de alt tip, i
funcTie de alte tipuri de interes i proprietatea imobiliara (credit ipotecar
sau capital propriu). Rata de actualizare "a" reprezinta o rata de
fructificare a capitalului asteptata i perioada urmatoare de vazatorii
si cumparatorii tipici, reflectad i acelasi timp si riscurile percepute
de investitori. Rata se extrage din analiza pieTei prin compararea
caracteristicilor fizice, economice si financiare ale proprietaTii
evaluate cu cele ale proprietaTilor comparabile si trebuie sa fie
consistenta cu tipul de venit (net, brut etc.).
Metodele de randament sunt recomandate i cazul proprietaTilor
tranzacTionate pe baza capacitaTii lor de a realiza venituri si
pentru care exista informaTii comparabile relevante si recente privind
aceste aspecte.
Metoda costurilor are la baza principiul substituTiei, prin care
se considera ca un cumparator avizat si prudent nu va accepta sa
plateasca pentru o proprietate imobiliara mai mult dec穰 ar costa
obTinerea imediata a unei alte proprietaTi avad aceeasi utilitate si
atractivitate.
Valoarea de piaTa este o reflecTie a cererii si ofertei existente pe
o anumita piaTa, iar costurile unor proprietaTi comparabile cu cea
evaluata pot sa nu aiba aceeasi curba de variaTie cu modificarile
preTurilor. in acest sens, valoarea de piaTa poate fi mai mare sau mai
mica dec穰 costul de ilocuire al proprietaTii si inclusiv condiTiile
externe pot influenTa semnificativ valoarea de piaTa, i special i cazul
construcTiilor vechi.
in metoda costurilor, valoarea proprietaTii rezulta prin estimarea
costurilor de construire a unei proprietaTi noi, incluzad si profitul/
pierderea antreprenorului, avad aceeasi utilitate sau, respectiv, a
costurilor de adaptare a unei proprietaTi vechi pentru aceeasi utilizare,
la care se adauga costul de achiziTionare a terenului, mizad pe
asociaTia dintre valoare si cost facuta de participanTii la tranzacTii.
Costurile sunt compuse at穰 din costuri directe, care cuprind
cheltuieli de autorizare, materiale, manopera, utilaje, organizare de
santier, asigurari, profitul antreprenorului etc., c穰 si din costuri
indirecte, care constau din cheltuieli legate de proiectare, arhitectura,
analiza solului, studii de mediu, marketing, cheltuieli administrative,
impozite pe proprietate etc. in costurile de dezvoltare a unei proprietaTi
imobiliare poate fi cuprins si profitul investitorului imobiliar,
reprezentad remunerarea asteptata de antreprenor. Dupa estimarea
costului net de ilocuire se aduc corecTiile impuse de pierderile de
valoare datorate uzurii fizice sau economice, funcTionale, externe,
strategice sau datorate factorilor de mediu. Se adauga apoi valoarea
estimata a terenului si profitul promotorului imobiliar, rezultatul fiind
o indicaTie a valorii proprietaTii data de metoda costurilor.
7.3.1. Evaluarea terenurilor
Se aplica un tratament distinct terenurilor utilizate i procesul de
exploatare si terenurilor i surplus sau i exces. Terenurile aflate i
exploatare se vor vinde 絈preuna cu celelalte active de exploatare si,
teoretic, nu vor putea fi disponibilizate separat, fiind necesare derularii
obiectului de activitate al firmei. Din acest motiv, i afara valorii de piaTa
a terenurilor comparabile se vor avea i vedere inclusiv poziTia si
contribuTia terenului i exploatare si durata de viaTa estimata a exploatarii.
Spre deosebire de terenurile aflate i exploatare, cele i surplus pot fi,
teoretic, disponibilizate imediat, iar pentru estimarea valorii lor se aplica
standardul valorii de piaTa. Pentru evaluarea terenului se utilizeaza
urmatoarele proceduri: 1) metoda comparaTiei directe; 2) metoda
repartizarii (alocarii); 3) metoda extracTiei; 4) metoda parcelarii; 5)
metoda reziduala; 6) metoda capitalizarii rentei de baza.
1. Metoda comparaTiei directe este utilizata i condiTiile i care
se pot colecta date credibile privind tranzacTii cu terenuri comparabile
i zona. Este aplicabila, i special, pentru terenul liber de construcTii
sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Consta i analiza
pieTei terenurilor comparabile, incluzad analiza cererii si ofertei competitive,
a echilibrului pieTei, a preTurilor la care au fost iregistrate
tranzacTii si a elementelor de comparaTie cu proprietaTile similare,
compuse din drepturile de proprietate, restricTiile legale, condiTiile
pieTei si data vazarii, localizarea, caracteristicile fizice, utilitaTile,
zonarea si cea mai buna utilizare. Ajustarile au la baza diferenTele
dintre elementele de comparaTie ale altor terenuri faTa de cel evaluat si
pot fi exprimate procentual sau sub forma unei sume de bani.
in continuare, prezentam un exemplu de estimare a valorii
proprietaTii prin metoda comparaTiilor de piaTa. Pentru aplicarea
metodei, s-a utilizat analiza comparaTiilor relative. Aceasta metoda a
fost aplicata Tinad seama de tipul proprietaTii imobiliare evaluate si
de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei i acest caz.
Analiza a fost aplicata asupra unor date si informaTii extrase din
tranzacTiile recente ale unor proprietaTi imobiliare de tip teren liber, ale
caror caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren.
Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost:
. prezentarea proprietaTilor comparabile, cu caracteristicile
acestora;
selectarea elementelor de comparaTie;
determinarea corecTiilor relative pentru fiecare element de
comparaTie analizat;
selectarea valorii proprietaTii de evaluat.
Datele privitoare la elementele de comparaTie, terenul ce trebuie
evaluat si comparabilele selectate sunt prezentate i tabelul 7.6.
Tabelul 7.6
Comparabila
Elemente de
comparaTie De evaluat
A B C
PreT unitar (USD/mp) ? 325 312 337
Drept de proprietate
transmis integral integral integral integral
CondiTii de vazare independent independent independent independent
CondiTiile pieTei - -1 luna -3 luni -2 luni
SuprafaTa (mp) 575 450 715 660
CorecTii negativa pozitiva pozitiva
Localizare inferioara inferioara similara
CorecTii pozitiva pozitiva pozitiva
Utilizare posibila
rezidenTial +
birouri rezidenTiala rezidenTial
rezidenTial +
birouri
CorecTie globala pozitiva pozitiva pozitiva
CorecTiile efectuate au fost urmatoarele:
pentru principalele elemente de comparaTie (dreptul de proprietate
transmis, condiTiile de vazare, condiTiile pieTei) ale proprietaTilor
selectate de evaluator nu au fost aplicate corecTii, tranzacTiile
fiind efectuate recent de proprietari prin brokeri imobiliari;
pentru localizare se impun corecTii pozitive pentru toate proprietaTile,
chiar si pentru comparabila C (terenul evaluat are deschidere
la doua artere);
pentru suprafaTa totala de teren aferenta proprietaTii se impune
corecTie negativa pentru proprietatea A, suprafaTa acesteia fiind mai
mica dec穰 suprafaTa de teren din cadrul proprietaTii de evaluat si
corecTii pozitive pentru proprietaTile B si C, care au suprafaTa mai
mare dec穰 a terenului de evaluat;
din punct de vedere al utilizarii posibile a terenurilor, proprietaTile
A si B necesita o corecTie pozitiva avad i vedere ca utilizarea
lor cea mai buna este aceea de proprietaTi rezidenTiale, iar proprietatea
B nu necesita niciun fel de corecTie.
ObservaTie: terenurile din zona avad suprafeTe paa i 50 mp
au preTuri mai mari dec穰 cele cuprinse itre 500 (600) - 800 (1.000)
USD/mp.
Analizad toate corecTiile care se impun pentru criteriile de
comparaTie prezentate mai sus, rezulta ca valoarea terenului evaluat
s-ar situa în intervalul valorilor 325-340 USD/mp, determinata de
sensul i care au fost efectuate corecTiile si de importanTa elementului
de comparaTie i analiza efectuata. in opinia evaluatorului, luad i
considerare avantajele amplasamentului (ideosebi faptul ca are
deschidere la doua strazi si o vizibilitate maxima dinspre Bulevard),
valoarea terenului evaluat se situeaza la un nivel de minim 340
USD/mp.
2. Metoda repartizarii (alocarii) valorifica principiul echilibrului
si conceptul de contribuTie, care considera ca anumite tipuri de
proprietaTi imobiliare, conTinad i special construcTii noi, situate i
anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport itre
valoarea terenului si valoarea proprietaTii (
P
T
V
V
). Cu c穰 construcTiile
Exemplul este preluat din lucrarea Ghid practic de evaluare, Editura
IROVAL, Bucuresti, 2003, pag. 67-69.
au o vechime mai mare, cu at穰 acest raport va avea valori mai mari.
Desi nu are o relevanTa deosebita, rezultatul aplicarii metodei
constituie un indiciu util al valorii i condiTiile i care pe piaTa s-a
iregistrat un numar scazut de tranzacTii cu terenuri libere.
3. Metoda extracTiei reprezinta o alternativa a metodei alocarii,
prin care, i condiTiile i care se cunoaste valoarea unei proprietaTi, se
extrage din aceasta valoarea contribuTiei construcTiei, determinata prin
costul net de reconstrucTie, diferenTa reprezentad-o valoarea terenului.
Aplicabilitatea se adreseaza i special proprietaTilor imobiliare din
zonele rurale sau proprietaTilor la care contribuTia construcTiilor este
usor de stabilit si, i general, mai redusa.
4. Metoda parcelarii. Parcelarea consta i divizarea unei supra-feTe
de teren i parcele mai mici care vor fi vadute ulterior pentru anumite
utilizari; presupune inclusiv dezvoltarea utilitaTilor si cailor de acces,
putad mari astfel semnificativ valoarea unui teren. Daca parcelarea, care
este o alternativa posibila de dezvoltare a unei proprietaTi imobiliare,
reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU) a unei proprietaTi imobiliare,
atunci este recomandata aceasta metoda. Sfera de aplicabilitate cuprinde
terenuri industriale, de agrement sau rezi-denTiale.
Procedural, se identifica loturile care pot fi obTinute prin divizarea
terenului, cu respectarea tuturor cerinTelor legale (utilitaTi, acces,
calitate sol. topografie, deschidere la faTada etc.) ca numar si dimensiuni.
in etapa urmatoare se estimeaza preTurile probabile de vazare a
fiecarei parcele, rata de absorbTie de catre piaTa si durata dezvoltarii.
Din preTurile obtenabile se vor deduce cheltuielile cu dezvoltarea
proprietaTii, cele de marketing pentru atragerea clienTilor si profitul
itreprinzatorului. Rezultatul constituie venit net din vazarea parcelelor
care se capitalizeaza cu o rata de rentabilitate coerenta cu durata
dezvoltarii si absorbTiei pe piaTa a loturilor sau se supune actualizarii,
Tinad cont de durata dezvoltarii si absorbTiei.
5. Metoda reziduala este metoda care se poate folosi cad
evaluatorul nu dispune de informaTii credibile privind loturi similare
sau comparabile de teren, daca valoarea construcTiilor existente pe
teren poate fi apreciata i mod riguros, daca ratele de capitalizare
pentru teren si construcTii pot fi obTinute din tranzacTiile iregistrate pe
piaTa si daca se poate estima corect venitul net anual operaTional
aferent proprietaTii, iar acesta prezinta o stabilitate pronunTata. Ca si
metoda alocarii, metoda reziduala are la baza principiul echilibrului si
conceptul de contribuTie, iTelese ca echilibru itre factorii de producTie
(teren, capital, management si forTa de munca).
6. Metoda capitalizarii rentei de baza este metoda care se poate
folosi cad evaluatorul dispune de informaTii credibile privind
preTurile de ichiriere. Consta i capitalizarea rentei de baza, adica a
sumei platite pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului conform
regulilor de ichiriere a terenului. in masura i care renta curenta
selectata reflecta situaTia de pe piaTa, valoarea rezultata prin aplicarea
metodei este una echivalenta cu valoarea de piaTa a intereselor din
ichiriere. in continuare, i tabelul 7.7 este prezentat un exemplu i
acest sens.
Tabelul 7.7
Chiria, USD/mp util/luna 18
Aria utila, mp 3.386,4
Aria utila ichiriabila, mp 2.260
Venit brut potenTial (VBP) $ 488.160
Venit brut efectiv VBE (@25% neocupare) $ 366.120
Cheltuieli (CH) $ 75.915
Venit net (VN=VBE-CH) $ 290.205
Rata capitalizare @15% 0,15
Valoare proprietate (Vp=VN/c) $ 1.934.700
7.3.2. Evaluarea construcTiilor
Evaluarea construcTiilor poate fi facuta prin aplicarea celor
trei abordari prezentate anterior pentru proprietaTi imobiliare,
identice cu cele pentru evaluarea afacerilor, adica pe baza de venituri
(metode de randament), pe baza comparaTiei de piaTa (metoda
comparaTiei directe) si pe baza costurilor (metoda costurilor),
similara abordarii bazate pe active. DiferenTa esenTiala itre cele trei
abordari o constituie deprecierea cumulata, care este o pierdere de
valoare a construcTiei, datorata unor cauze diverse, si care este luata i
considerare distinct i metoda costurilor, pentru a fi dedusa din costul
brut de ilocuire sau de reconstrucTie al cladirii. in celelalte abordari,
rezultatul aplicarii metodelor 精 constituie valoarea estimata a construcTiei,
care iglobeaza deja deprecierea cumulata si care nu mai
trebuie apreciata distinct.
Metoda costurilor este recomandata la construcTiile noi sau relativ
noi, la cele cu piaTa limitata sau care corespund definiTiei proprietaTilor
specializate. Se aplica si i cazul cladirilor utilizate ca sediu
suport al unor afaceri de succes, al caror goodwill nu este transferabil
si cladirii i situaTia tranzacTionarii doar a acesteia din urma.
Pentru cladiri, se poate estima fie Costul de ReconstrucTie (CBR),
fie Costul de Înlocuire (CBI). Primul este costul necesar pentru a
realiza i preTuri curente o replica exacta a construcTiei evaluate, cu
aceleasi materiale, arhitectura, normative etc., copiind inclusiv eventualele
neadecvari funcTionale sau deficienTele existente. Costul de
înlocuire este estimat pentru realizarea i preTuri curente a unei
construcTii de utilitate echivalenta cu a celei evaluate, cu materiale,
arhitectura, normative recente si fara a copia eventualele neadecvari
funcTionale sau deficienTe. in definiTiile de mai sus, costul de
reproducTie si cel de ilocuire trebuie iTelese ca si costuri brute.
Pentru a ajunge la valoarea rezultata i urma evaluarii, prin
metoda costurilor, din aceasta se scade Deprecierea Cumulata (DC)
estimata a cladirii, rezultatul fiind costul de ilocuire net (costul de
reproducTie net) sau, i literatura romaa de specialitate, valoarea
ramasa actualizata. Deprecierea ce va fi dedusa din CBR sau CBI
poate fi iTeleasa si ca diferenTa urmatoare: DC = (ContribuTia unei
construcTii similare noi la valoarea de piaTa a proprietaTii - ContribuTia
construcTiei evaluate la valoarea curenta de piaTa a proprietaTii).
Metodele uzuale pentru estimarea costului de reconstrucTie sau
de ilocuire sunt: metoda comparaTiilor unitare, metoda costurilor
segregate si metoda devizelor. Recomandarea principala este ca oricare
dintre cele 3 metode s-ar aplica, aceasta trebuie sa aiba la baza
informaTii recente si credibile de pe piaTa imobiliara din zona, incluzad
contracte de construire pentru cladiri comparabile, preTuri
actualizate i zona ale materialelor de construcTie, manoperei, transportului,
utilajelor, profiturilor medii ale antreprenorilor locali etc.
Doar i ultima instanTa este recomandata folosirea unor cataloage sau
ghiduri de estimare a preTurilor unor diverse tipuri de construcTii, cum
este, de exemplu, colecTia Matrix Rom.
1. Metoda comparaTiilor unitare. Prin aceasta metoda se estimeaza
costul unitar al construcTiei evaluate, fie pe unitatea de
suprafaTa, fie pe unitatea de volum. De mare importanTa este, din acest
motiv, corectitudinea masuratorilor facute de evaluator sau preluate
din diverse situaTii sau planse. Se pot prelua costuri unitare cunoscute
de la alte structuri similare sau comparabile, preluate din contracte sau
din alte surse verificabile (cum ar fi cataloage de structuri standard
actualizate), la care se aduc corecTii i funcTie de diferenTele existente,
pentru condiTiile pieTei si, daca este cazul, pentru diferenTa de amplasament.
in condiTiile de echilibru al pieTei proprietaTilor evaluate, costul
unitar se poate extrage si din preTul de tranzacTie total al unei
construcTii comparabile, aflata i cea mai buna utilizare (CMBU), cu
un grad de ocupare stabil si pentru care valoarea terenului se cunoaste.
Daca se preia costul unitar din cataloage, trebuie avute i vedere
urmatoarele:
a) necesitatea efectuarii unor corecTii care sa ia i considerare
diferenTele itre structura evaluata si cea din catalog;
b) corecTiile pot viza si diferenTele de preTuri la materii prime,
manopera, utilaje, profit al antreprenorului sau transport dintre diferitele
zone ale Tarii;
c) unele structuri evaluate au fost construite cu tehnologii si/sau
materiale moderne, care nu sunt cuprinse i cataloage;
d) daca preTurile de catalog nu sunt actualizate, se aplica corecTii
indiciale care trebuie sa reflecte i mod obiectiv nu at穰 indicele inflaTiei,
c穰 indicele evoluTiei preTurilor i domeniul specific al construcTiei
evaluate (industrie usoara, transport, telecomunicaTii, construcTii
comerciale, administrative etc).
2. Metoda costurilor segregate. in aceasta metoda, se identifica
principalele componente ale cladirii evaluate, iar costurile unitare se
aplica independent, pentru fiecare componenta i parte (exemplu:
costul panourilor prefabricate, costul usilor blindate etc.) sau la unitaTile
de masura adecvate componentelor (de lungime, de suprafaTa, de
volum etc.). De exemplu, lei/ml de burlane, lei/mp de pardoseli calde
sau reci, lei/mp t穃plarie de lemn, lei/mc de beton i fundaTii sau i
st稷pi, lei/mc de sapatura etc.
Ulterior, se isumeaza costurile tuturor componentelor, Tinad
cont de costurile unitare pe component sau pe unitatea de masura,
rezultatul fiind costul segregat total. La costul total, se va Tine cont si
de costurile indirecte si de profitul investitorului imobiliar, care vor fi
adaugate. Aceasta metoda necesita isa un bun cunoscator al
principiilor constructive ale cladirilor, familiarizat cu costurile i
construcTii.
3. Metoda devizelor. Rezultatul aplicarii metodei devizelor este
costul de reconstrucTie al cladirii evaluate, si nu costul sau de ilocuire.
Dintre cele trei metode, aceasta este cea mai precisa, dar este
rezervata specialistilor i construcTii, capabili sa itocmeasca un deviz
complet aferent cladirii evaluate, care cuprinde estimarea exacta a
categoriilor de lucrari si articole necesare si, de aici, a materialelor
(cantitativ si calitativ), manoperei si utilajelor necesare, profitul si
regia antreprenorului, cota estimata de cheltuieli neprevazute etc. La
totalul rezultat mai pot veni i completare, daca este cazul, unele
cheltuieli indirecte sau profitul investitorului imobiliar.
Aceasta metoda este isa mare consumatoare de timp si implica
obligatoriu un specialist i itocmirea de devize de construcTii, avad
astfel un cost ridicat. Din acest motiv, ea este mai puTin utilizata i
evaluarea unor itreprinderi care pot avea zeci de cladiri i afara
exploatarii.
in evaluarea construcTiilor se impune luarea i calcul a Deprecierii
Cumulate (DC), datorata unor cauze fizice (uzura fizica), funcTionale
si externe.
Distingem, asadar, mai multe tipuri de deprecieri:
1. Depreciere (uzura sau deteriorare) fizica, cu doua componente
de uzura fizica:
a) uzura fizica recuperabila (evidenTiata prin cost de reparare sau
remediere);
b) uzura fizica nerecuperabila (datorata distrugerilor, deteriorarilor).
2. Depreciere (neadecvarea sau învechirea) funcTionala, cu
doua variante de neadecvari:
a) neadecvari funcTionale recuperabile (cu trei subvariante:
a ) neadecvari funcTionale ce impun completari si adaugiri;
a ) neadecvari funcTionale ce impun modernizari sau ilocuiri;
a ) neadecvari funcTionale datorate supradimensionarii);
b) neadecvari funcTionale nerecuperabile (cad costul remedierii
este superior cresterii valorii construcTiei si, ca urmare, construcTia
nu se mai justifica).
3. Depreciere externa (economica, de mediu sau de locaTie).
Deprecierea Cumulata (DC) se estimeaza prin mai multe metode,
dintre care amintim:
1) Metoda duratei de viaTa economica;
2) Metoda duratei de viaTa economica modificata;
3) Metoda segregarii (care permite determinarea urmatoarelor
costuri estimate: a) cost estimat dupa deprecierea fizica; b) cost estimat
dupa deprecierea funcTionala; c) cost estimat dupa deprecierea din
cauze externe).
4. Metoda comparaTiei de piaTa. Datorita folosirii datelor rezultate
din comparaTiile de piaTa, deprecierea cumulata rezulta prin
deducerea valorii de contribuTie a construcTiei la data evaluarii din
costul de reconstrucTie/ilocuire a cladirii la data evaluarii. Credibilitatea
rezultatelor obTinute prin aplicarea metodei este condiTionata de
identificarea unor proprietaTi c穰 mai comparabile cu cea evaluata si i
care tranzacTiile au vizat transferul unor tipuri de drepturi similare celor
evaluate. in aceasta metoda, se obTine deprecierea globala aferenta
construcTiei fara a se face distincTie itre diferitele tipuri de depreciere.
Mai multe precizari necesare i activitatea de evaluare a proprietaTilor
imobiliare sunt accesibile i Standardul internaTional de practica în
evaluare GN 1 Evaluarea ProprietaTilor Imobiliare.
in continuare, prezentam un exemplu de evaluare a unei construcTii
prin metoda comparaTiei directe.
Din datele culese am selecTionat patru proprietaTi comparabile
tranzacTionate, prezentate i continuare, si pe baza carora a fost
itocmita grila de piaTa (vezi tabelele 7.8 si 7.9).
Tabelul 7.8
Elemente
Propr.
de evaluat
Propr.
A
Propr.
B
Propr.
C
Propr.
D
An de construcTie 1980 1988 1986 1994 1998
Data tranzacTiei 01.2005 03.2004 06.2004 08.2004 09.2004
Drept de proprietate
transferat integral integral integral integral integral
Tabelul 7.8 (continuare)
Centrala termica
proprie
da nu da nu da
SuprafaTa totala
teren, mp
Arie construita,
mp
Arie desfasurata,
mp
Arie utila, mp 200 160 170 175 180
PreT de vazare,
euro
Analiza pe perechi de date - grila de piaTa
Tabelul 7.9
Elemente Propr.
de evaluat
Propr.
A
Propr.
B
Propr.
C
Propr.
D
PreT de vazare,
euro
Drept de proprietate
transferat
integral integral integral integral integral
CondiTii de
finanTare
la piaTa la piaTa la piaTa la piaTa la piaTa
Data tranzacTiei 01.2005 03.2004 06.2004 08.2004 09.2004
CorecTie pentru
data tranzacTiei
PreT corectat 50.000 65.000 63.000 83.000
Localizare similara similara similara similara
CorecTie pentru
localizare
PreT corectat,
euro
SuprafaTa de
teren, mp
CorecTie pentru
suprafaTa de
teren
propr.
de evaluat
-400 mp
euro
+ 100 mp -
650 euro
-100 mp
+650 euro
PreT corectat,
euro
Tabelul 7.9 (continuare)
SuprafaTa utila, mp 200 160 170 175 180
CorecTie pentru
suprafaTa utila
-40 mp
euro
-30 mp
euro
-25 mp
euro
-20 mp
+800 euro
PreT corectat,
euro
Amenajari curte inferioare superioare inferioare superioare
CorecTie pentru
amenajari
PreT corectat,
euro
Centrala termica da nu nu nu da
CorecTie pentru
centrala termica
PreT corectat,
euro
CorecTie totala
neta, euro
CorecTie totala
neta (% preT de
vazare)
CorecTie totala
bruta, euro
CorecTie totala
neta (% preT de
vazare)
VALOAREA PROPUSĂ 83.300 euro
CorecTiile care s-au facut au fost urmatoarele:
1. SuprafaTa teren: corecTia s-a calculat pe baza preTului unitar de
6,5 euro/mp.;
2. SuprafaTa utila: pe baza costurilor s-a determinat un preT
unitar/mp arie utila de 400 euro/mp TVA inclus;
3. Amenajari: corecTiile s-au efectuat pornind de la diferenTele
existente i ce priveste calitatea si structura amenajarilor curTilor, relativ
la proprietatea subiect.
7.3.3. Evaluarea imobilizarilor corporale în curs
Imobilizarile corporale în curs sunt constituite din construcTii
i curs de execuTie, icepute si neterminate sau care au obTinute
autorizaTiile necesare si va icepe curad execuTia, si din instalaTii si
masini achiziTionate sau realizate i regie proprie si aflate i curs de
montaj/instalare si/sau de probe tehnologice, i vederea punerii i
funcTiune. in abordarea bazata pe active exista doua baze de evaluare
adecvate pentru evaluarea imobilizarilor corporale i curs:
1. Se estimeaza valoarea curenta de piaTa, i ipoteza punerii i
funcTiune a obiectivului, deducadu-se costurile curente aferente
finalizarii investiTiei si luad i considerare eventualele contracte de
ichiriere i vigoare.
2. Se estimeaza valoarea reziduala (valoarea de casare) a
imobilizarii i curs, rezultata din recuperarea valorii materialelor
componente prin dezmembrare. Aceasta valoare poate fi negativa daca
costurile cumulate de dezmembrare si comercializare a materialelor
recuperate sunt superioare valorii materialelor recuperate.
in situaTia evaluarii pentru iregistrarea i documentele financiare,
se va aprecia valoarea de piaTa a terenului pentru utilizarea
preconizata a imobilizarii i curs, la care se isumeaza costurile de
producTie sau de achiziTie a imobilizarii.
Costul de achiziTie al unei imobilizari corporale i curs este dat
de preTul de achiziTie, la care se adauga taxe aferente, cheltuieli de
transport, de punere i funcTiune etc. Costul de producTie al unei
imobilizari corporale i curs este dat de preTul de deviz al investiTiei la
data evaluarii. Analiza naturii acestor imobilizari (specializate sau
nespecializate), a caracteristicilor pieTei proprii acestor active (limitata
sau dezvoltata), a icadrarii lor i categoria de active utilizate i
exploatare sau a celor i afara exploatarii si aprecierea utilitaTii lor
Exemplul a fost preluat din lucrarea lui C. S. Banacu, Ghid practic de
evaluare imobiliara, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006, pag. 187-190.
pentru funcTionarea i continuitate a itreprinderii conduc la selectarea
celei mai adecvate metode de evaluare.
7.4. Evaluarea mijloacelor fixe de tipul echipamentelor
tehnologice, masinilor, utilajelor si instalaTiilor de lucru,
aparatelor si instalaTiilor de masurare, control si reglare,
mijloacelor de transport, mobilierului si biroticii
Mijloacele fixe amortizabile, de tipul instalaTiilor tehnice, mijloacelor
de transport, mobilier, aparatura birotica, echipamente de protecTie a
valorilor umane si materiale etc., sunt detaliate i Catalogul privind
clasificarea si duratele normale de funcTionare a mijloacelor fixe, anexat
la HG 2139/2004. Aceste categorii de mijloace fixe sunt constituite din
masini, ansambluri de masini, aparate, mecanisme sau dispozitive,
inclusiv elemente de legatura sau conexiune ce ideplinesc o funcTiune
itr-un proces tehnologic la o masina, la un vehicul, itr-o instalaTie sau
fabrica etc. O parte din aceste imobilizari corporale este folosita i
activitaTile de exploatare pentru a produce venituri, iar valoarea lor se
transmite i timp asupra produsului finit sau serviciului prestat. O alta
parte sunt mijloace fixe auxiliare activitaTilor de exploatare, asigurad
suportul necesar acestora.
Pentru evaluare, se procedeaza la 絈parTirea mijloacelor fixe i
trei categorii principale: mijloace fixe operaTionale, care funcTioneaza
fiind necesare activitaTilor de exploatare, mijloace fixe i afara exploatarii,
deTinute i surplus sau redundante, si mijloace fixe deTinute
ca stocuri i vederea vazarii. Scopul acestei grupari este de a selecta
cele mai adecvate metode de evaluare si definiTii ale valorii.
DefiniTiile valorii (valoarea de piaTa, valoarea de utilizare, valoarea
de lichidare, valoarea de recuperare, costul de ilocuire asigurat,
valoarea de licitaTie realizabila, valoarea de reconstituire, valoarea de
despagubire, costul de ilocuire net) care pot fi aplicate i evaluarea
acestor mijloace fixe sunt precizate i Standardele InternaTionale de
Practica i Evaluare GN 3 - Evaluarea instalaTiilor, masinilor si
echipamentelor si GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile. Cele mai
Standardele InternaTionale de Practica în Evaluare GN 3 - Evaluarea
instalaTiilor, masinilor si echipamentelor si GN 5 - Evaluarea bunurilor
mobile, i Standardele InternaTionale de Evaluare, EdiTia a saptea, 2005,
ANEVAR-IROVAL, Bucuresti, 2006, pag. 195-206.
adecvate definiTii vor fi selectate de evaluator i funcTie de contextul
evaluarii.
Conform Standardului GN 3, valoarea de utilizare este acceptata
ca baza de evaluare a acestei categorii de mijloace fixe i situaTia
i care acestea sunt evaluate ca parte a valorii totale a unei întreprinderi
ce îsi continua activitatea.
Valoarea de piaTa are semnificaTia preTului de tranzacTionare
curent practicat pe piaTa pentru un mijloc fix similar sau comparabil
cu obiectul evaluat, la care se aduc corecTii datorate unor factori ce au
un impact asupra valorii, rezultaTi din diferenTele de tip, model, vechime
si condiTie. Pentru identificarea mijloacelor fixe identice sau asemanatoare,
se folosesc metodele identificarii, asimilarii sau corelarii.
Problema nu este at穰 de a identifica mijloacele fixe similare sau
asemanatoare, c穰 de a afla preTurile de tranzacTionare curente ale
acestor mijloace fixe identice sau comparabile. Exista doua aspecte
semnificative ce pot fi distinse, si anume oferta de mijloace fixe noi
identice sau comparabile cu cel evaluat si piaTa secundara a acestora.
in condiTiile unei pieTe secundare dezvoltate, active, i care se
tranzacTioneaza mijloace fixe identice/comparabile ce prezinta un
anumit grad de depreciere si vechime, valoarea de piaTa a activelor
evaluate se poate extrage direct din tranzacTiile de pe piaTa. Pentru
aceasta se identifica mijloacele fixe identice/comparabile ce prezinta
deprecieri apropiate si se extrag preTurile de tranzacTionare curente.
Aceasta alternativa este mai dificil de imaginat i condiTiile actuale de
subdezvoltare a pieTei secundare a majoritaTii categoriilor de mijloace
fixe care nu Tin de proprietaTi imobiliare. in mod normal, se identifica
preTul de tranzacTionare curent (preT la producator, oferte, cataloage
etc.) al mijloacelor fixe similare/asemanatoare noi, dupa care din
acesta se deduce marimea procentuala a deprecierii totale estimate.
Acest proces reprezinta de fapt icadrarea activului evaluat i radul
celor similare/comparabile tranzacTionate pe piaTa. Sunt isa mijloace
fixe care implica cheltuieli semnificative de montaj, punere i
funcTiune, transport etc. in aceste cazuri, preTul de tranzacTionare
curent al mijlocului fix nou nu este o masura adecvata. Ar fi mult mai
potrivit sa se lucreze cu o valoare de ilocuire, care sa iglobeze si
cheltuielile acestea suplimentare, absolut de neevitat si care au o
valoare mare.
Valoarea de Înlocuire (VIn) este extrasa din piaTa si poate fi
definita ca fiind cuantumul cheltuielilor legate de achiziTionarea unui
mijloc fix nou, similar cu cel evaluat, inclusiv cele legate de montare
si punere i funcTiune. Tehnic, VIn se stabileste luad i considerare
preTurile de piaTa ale utilajelor similare la data evaluarii. in mod
obiectiv, isa, multe mijloace fixe din itreprinderile evaluate, fie nu
se mai produc i prezent, fie nu pot fi identificaTi producatorii, fie nu
exista informaTii privind tranzacTionarea tipului, respectiv, de mijloc
fix. SituaTia aceasta presupune ca, alaturi de vechimea mijlocului fix, a
parametrilor sai de funcTionare si a caracteristicilor sale tehnice, sa se
utilizeze una din urmatoarele patru metode pentru estimarea VIn
1) Metoda identificarii - se identifica obiectul evaluat cu unul
sau cu unele obiecte identice, pentru care se cunosc date privind
tranzacTii recente si care se comercializeaza i volume comparabile cu
cele ale obiectului evaluat, VIn fiind valoarea de tranzacTie cea mai
scazuta. Practic, se pot identifica producatorii sau furnizorii unor
mijloace fixe ce pot fi considerate identice cu cel evaluat din punct de
vedere al funcTionalitaTii si caracteristicilor tehnice si se pot solicita
informaTii sau oferte de preT pe baza carora sa se poata selecta i mod
adecvat VIn. Aceasta metoda este isa mare consumatoare de timp,
necesitad un volum mare de munca, timp idelungat pentru obTinerea
datelor si costuri ridicate.
2) Metoda asimilarii sau similitudinii - asimilarea obiectului
evaluat cu unul sau alte obiecte tranzacTionate curent pe piaTa, i
volume comparabile, se face pe baza parametrilor sai principali de
funcTionare, a caracteristicilor sale tehnice esenTiale, a consumurilor
specifice, VIn fiind valoarea de tranzacTie cea mai scazuta. Odata stabilite
elementele de diferenTiere a celor doua sau mai multe mijloace
fixe comparate, se cuantifica ponderile pozitive sau negative ale
diferenTierilor i preTurile curente cunoscute ale obiectelor folosite i
comparaTie. Este un procedeu mai usor de aplicat, mai puTin consumator
de timp si mai puTin costisitor dec穰 metoda identificarii.
3) Metoda corelarii - i anumite situaTii, aparute i cazul unor
mijloace fixe vechi, care nu mai sunt produse pe piaTa, se iau ca baza
de estimare a VIn unul sau mai multe obiecte comparabile i mod
rezonabil, din punct de vedere al utilizarii, caracteristicilor tehnice si
constructive si parametrilor funcTionali. ComparaTia se face itre
mijlocul fix evaluat si unul sau mai multe mijloace fixe comparabile,
la care se cunosc preTurile de tranzacTionare. in baza diferenTei dintre
utilizare, parametrii funcTionali sau caracteristici tehnico-constructive,
se estimeaza VIn prin calcule de interpolare, proporTionalitate, extrapolare
etc.
4) Metoda indicilor de actualizare (cea mai puTin recomandata)
- costul istoric al obiectului evaluat se actualizeaza cu indicii de evoluTie
a preTurilor respectivei categorii de mijloace fixe. Pentru mijloacele
fixe produse i Tara, indicii preluaTi pot fi cei publicaTi de
Institutul NaTional de Statistica, i timp ce pentru mijloacele fixe
fabricate i afara Tarii se pot prelua indicii de evoluTie a preTurilor
aferente economiilor respective. Nu este o metoda recomandata de
standardele ANEVAR, dar ea poate fi totusi acceptata, i condiTiile
tranziTiei economice din Romaia, caracterizata de numeroase majorari
ale preTurilor mijloacelor fixe.
Deprecierea mijlocului fix este definita i Standardele InternaTionale
de Evaluare, i capitolul "Concepte si principii generale de
evaluare", ca fiind orice tip de pierdere de valoare relativ la costul nou
estimat. La originea pierderii de valoare stau trei tipuri de depreciere:
- deteriorarea fizica;
- deprecierea funcTionala (tehnologica);
- deprecierea economica (externa sau de mediu sau de locaTie).
Valoarea rezultata dupa deducerea din valoarea de ilocuire VIn
(costul de ilocuire brut CIB) a marimii procentuale a deprecierii
cumulate se numeste Valoare Ramasa Actualizata (VRA) sau Cost de
inlocuire Net (CIN);
) CIN
x
) CIB (1
x
VRA VIn
c
c b
a b
a
x
, unde:
a = vechimea utilajului evaluat sau durata de viaTa consumata, i
ani;
b = durata ramasa estimata de viaTa economica utila;
c = durata estimata de viaTa economica utila a utilajului nou = a + b;
x = deprecierea totala exprimata procentual sau deducerea procentuala
din CIB.
in estimarea deprecierii fizice a unui echipament, exista o serie
de factori relevanTi care trebuie luaTi i considerare, cum ar fi
condiTiile de funcTionare si intensitatea exploatarii, modul de itreTinere
curenta, reparaTiile capitale executate, calitatea materialelor si
pieselor care se prelucreaza cu echipamentul respectiv si a operatorilor
care folosesc echipamentul, respectarea parametrilor recomandaTi i
manualul de utilizare etc. in aprecierea performanTelor
echipamentului, intereseaza mai mult eficienTa sa. Din acest punct de
vedere, sunt relevante productivitatea, consumurile specifice, performanTele
tehnice, necesarul de personal, numeric si calitativ, suprafaTa
ocupata etc.
in continuare, prezentam un exemplu de evaluare a unui
utilaj (buldozer/ excavator) prin metoda comparaTiei de piaTa,
dupa un model american de evaluare. Un exemplu de descriere
pentru un echipament individual ipotetic este prezentat mai jos:
Tipul echipamentului Buldo-excavator
Producator XYZ Industries
Model CT4
Seria CT478
Anul fabricaTiei 1990
Starea observata Foarte buna
Descriere Model cu presiune slaba asupra
terenului, cu o lama cu 6 taisuri,
sistem de protecTie la rulare, motor
diesel, o foarte buna susTinere a
greutaTii (osie)
LocaTie Houston, Texas
Data evaluarii data curenta
Aceasta descriere este numai un exemplu pentru un anumit tip
de prezentare a unui echipament. Exista si alte tipuri de formate
acceptate. Unele ar putea include anumite anexe sau accesorii. Dupa
ce subiectul este descris, icepe procesul de identificare a vazarilor
pe piaTa.
in cazul i care, pentru buldo-excavatorul descris mai sus,
premisa era valoarea de lichidare, primul pas care ar trebui facut ar fi
cautarea unor surse de informaTii pentru vazari comparabile la nivelul
lichidarilor. Sursele de informaTii ar putea include publicaTii ca
"Equipment World" (Lumea echipamentelor) si "Top Bid" (Oferte de
top), care acopera tranzacTii cu echipamente pentru construcTii, camioane
si remorci. Alte surse posibile includ comercianTi de echipamente
folosite si alte publicaTii, unele dintre acestea fiind prezentate i
anexe. De asemenea, ar putea fi utila contactarea altor evaluatori si
comercianTi, care deTin baze de date individuale.
in urma descrierii cu acurateTe a proprietaTii si dupa efectuarea
unei analize de piaTa, la licitaTii sunt gasite 10 vânzari potenTial
comparabile. Acestea sunt prezentate i lista urmatoare:
1. Descriere:
XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, structura
de protecTie la rulare, osie buna
TranzacTie:
Auctioneers, Inc.
Aprilie 1994, Gadsden, AL
PreT de vazare 54.000$
2. Descriere: XYZ Industries M/N CT4 S/N 414 (stare foarte buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri,c穩lig de
remorcare, motor ichis, structura de protecTie la rulare,
aparatoare tip piramida de 30", osie foarte buna
TranzacTie: Licitatori locali
Aprilie 1994, Fort Worth, TX
PreT de vazare 50.000$
3. Descriere:
XYZ Industries M/N CT4 S/N 444 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, motor ichis,
structura deschisa de protecTie la rulare, senile cu o singura
banda, aparatoare, osie foarte buna
TranzacTie: LicitaTii i South Atlantic
Ianuarie 1994, Houston, TX
PreT de vazare 45.000$
4. Descriere:
XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, structura de
protecTie la rulare, motor diesel, senile de 30", osie buna
TranzacTie:
Sun Auction Co.
Februarie 1994, Kissimmee, FL
PreT de vazare 55.000$
5. Descriere: XYZ Industries M/N CT3 S/N 325 (starea necunoscuta). Motor
ichis, bolta w/palete & ecran i spate
TranzacTie: Complete Auctioneers
Martie 1994, Nashville, TN
PreT de vazare 48.000$
6. Descriere:
XYZ Industries M/N CT3 S/N 190 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, bolta,
senile cu o singura banda de 36", palete, osie destul de buna
TranzacTie:
Family Auctioneers, Inc.
Iunie 1994, Surrey, BC, Canada
PreT de vazare 42.600$
7. Descriere:
XYZ Industries M/N CT3 S/N 167 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, comenzi
hidraulice, motor ichis, structura de protecTie la rulare, palete
de 30", osie buna
TranzacTie:
Auctioneers, Inc.
Februarie 1994, Fort Worth, TX
PreT de vazare 51.000$
8. Descriere: XYZ Industries M/N CT3 S/N 146 (stare buna). Model cu
presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, motor ichis,
structura de protecTie la rulare, bolta cu palete, osie buna
TranzacTie:
Auctioneers, Inc.
Aprilie 1994, Gadsden, AL
PreT de vazare 52.000$
9. Descriere:
XYZ Industries M/N CT3 S/N 350 (starea necunoscuta). Lama
cu 6 taisuri, structura de protecTie la rulare, motor diesel
TranzacTie:
Sunn Auction Co.
Aprilie 1994, Columbus, OH
PreT de vazare 42.000$
10. Descriere:
XYZ Industries M/N CT3 S/N 327 (starea necunoscuta).
Hidraulic, lama cu 6 taisuri, anexa cu mai multe tije metalice
pentru despicat pamatul, bolta
TranzacTie: West Coast, Inc.
Decembrie 1993, Moreno Valley, CA
PreT de vazare 42.500$
Cele 10 vazari sunt rezumate i tabelul 7.10 (denumit sinteza
vazarilor comparabile):
Tabelul 7.10
PreT Data vânzarii Stare Vânzare
LocaTie
Vazarea 1 54.000$ 4/94 FB AL
Vazarea 2 50.000$ 4/94 FB TX
Vazarea 3 45.000$ 1/94 B TX
Vazarea 4 55.000$ 2/94 B FL
Vazarea 5 48.000$ 3/94 NEC. TN
Vazarea 6 42.600$ 6/94 B CAN
Vazarea 7 51.000$ 2/94 B TX
Vazarea 8 52.000$ 4/94 B AL
Vazarea 9 42.000$ 4/94 NEC. OH
Vazarea 10 42.500$ 12/93 NEC. CA
Dupa analizarea celor 10 vazari comparabile si verificarea
cataloagelor cu serii, s-a determinat ca proprietaTile de la vazarile 1-4
au fost fabricate i 1990, acelasi an i care s-a fabricat si subiectul i
cauza, i timp ce proprietaTile de la celelalte 6 vazari ramase (de la 5
paa la 10) erau cu 1 an mai vechi sau modele din 1989. PreTurile sunt
cuprinse itr-un interval de la 45.000$ la 52.000$ pentru modelele din
1989 si de la 45.000$ la 55.000$ pentru modelele din 1990.
Urmatorul pas i procesul de evaluare 精 reprezinta compararea
acestor vazari cu proprietatea i cauza. in cazul buldo-excavatorului
fabricat i 1990, prima corecTie efectuata se refera la stare. Starea
subiectului este "foarte buna." O verificare a vazarilor arata faptul ca
vazarile 1 si 2 erau i stare "foarte buna", i timp ce vazarile 3 si 4,
erau doar i stare "buna". Ca urmare, evaluatorul trebuie sa ia i
considerare c穰 de ridicate ar fi fost preTurile i cazul vazarilor 3 si 4
daca starea acelor elemente ar fi fost aceeasi cu cea a subiectului i
cauza. Avad i vedere circumstanTele, ar fi probabil mai adecvata o
corecTie pozitiva a vazarilor 3 si 4. insa, cu c穰? Cuantificarea
corecTiilor reprezinta unul dintre cele mai dificile aspecte ale
evaluarilor care utilizeaza abordarea prin comparaTia vazarilor. Cea
mai buna metoda, i cazul i care exista informaTii disponibile, o
reprezinta tehnica "vazarilor pe perechi". Evaluatorul remarca faptul
ca vazarile 2 si 3 sunt identice i privinTa oricarui fapt relevant, cu
excepTia starii si a preTului de vazare. Starea echipamentului din
vazarea 3 era "buna" si s-a vadut cu 45.000$; starea echipamentului
din vazarea 2 era "foarte buna" si s-a vadut pentru 50.000$.
Vazarile 2 si 3 reprezinta "vazari perechi" si ar fi normal ca, i
exemplul dat, sa se traga concluzia ca echipamentul din vazarea 3
s-ar fi vadut cu 5.000$ mai mult, i cazul i care starea sa ar fi fost
"foarte buna", comparativ cu cea a subiectului. Desi echipamentul din
vazarea 4 nu este identic cu cele din vazarile 2 sau 3, ar fi mai
adecvat ca, i exemplul dat, preTul de vazare al acestuia sa se
ajusteze i sus cu 5.000$ pentru a egala starea sa cu cea a subiectului.
De asemenea, este necesar sa se investigheze condiTiile de piaTa
predominante, i momentul vazarii acestor buldo-excavatoare.
Trebuie notat ca subiectul 罇i are locaTia i Texas. Presupunad (i
scopuri demonstrative) (a) ca o scadere a activitaTii de construcTii i
Texas, i 1994, a dus la restragerea cererii pentru buldo-excavatoare,
(b) ca aceasta situaTie continua sa existe i Texas la data evaluarii si
(c) ca activitatea de construcTii era la cote ridicate i Florida, i 1994,
atunci cad a avut loc vazarea 4, aceste circumstanTe sugereaza faptul
ca preTul din vazarea 4 ar trebui sa fie corectat i jos pentru a egala
condiTiile de piaTa cu cele dominante ale subiectului i acel moment.
La momentul acestei vazari, determinarea marimii corecTiei va fi
mult mai subiectiva dec穰 determinarea corecTiei i cazul starii
(condiTiei), asa cum a fost prezentata anterior, deoarece, i acest caz,
informaTia existenta nu furnizeaza evaluatorului o vazare pereche
(ceea ce i realitate va fi cazul destul de des). Ideea este ca evaluatorul
a analizat condiTiile de piaTa ale diferitelor vazari si realizeaza ca se
impune o corecTie negativa, i cazul vazarii 4. Marimea corecTiei,
adesea, nu va putea fi cuantificata precis, isa evaluatorul si-a
ideplinit misiunea prin cercetarea acelor condiTii, legate de vazarile
de pe piaTa, care sunt relevante prin prisma scopurilor evaluarii.
De c穰e ori este posibil, evaluatorul ar trebui sa ia legatura cu
licitatorul pentru a determina condiTiile de vazare la licitaTie. Tot
evaluatorul este acela care ar trebui sa puna itrebari asupra numarului
de persoane care se afla i asteptare, a numarului de ofertanTi activi, a
condiTiilor de mediu, a tipului de reclama si a numarului de brosuri
expediate. De exemplu, evaluatorul ar dori sa cunoasca daca au fost
doar 5 persoane la licitaTie si doar un singur ofertant activ, condiTii
care ar fi dus la prabusirea preTului de vazare. Desi acest tip de
informaTii ar putea fi dificil de colectat, absenTa sa poate diminua
credibilitatea concluziilor evaluarii.
Aceasta prezentare nu a avut ca intenTie ilustrarea tuturor
corecTiilor care ar fi trebuit efectuate pentru formularea unei concluzii
i privinTa valorii buldo-excavatorului i cauza. Mai degraba, scopul a
fost acela de a accentua faptul ca misiunea evaluatorului este de a
cerceta si analiza acele tranzacTii de pe piaTa, comparabile cu
proprietatea i cauza, care sunt relevante pentru scopul evaluarii.
CorecTiile difera de la o proprietate la alta si de la un proiect la altul.
Nu exista reguli sau principii specifice care sa aiba aplicabilitate i
fiecare caz. De fapt, nu este indicata aplicarea acelorasi corecTii i
fiecare misiune de evaluare. Evaluatorul nu poate sa se sprijine pur si
simplu pe bazele de date si sa utilizeze informaTia fara a avea i
vedere necesitatea efectuarii corecTiilor. Evaluatorul este, i primul
rad, un cercetator si un analist de fapte - nu al tuturor faptelor
posibile, ci al acelor fapte care influenTeaza valoarea.
7.5. Evaluarea imobilizarilor financiare
Imobilizarile financiare sau investiTiile financiare pe o perioada
mai mare de un an sunt active dobadite de o itreprindere i vederea
cresterii patrimoniului sau prin obTinerea unor venituri de natura dividendelor,
dobazilor, redevenTelor etc., prin cresterea valorii capitalizate
sau prin obTinerea unor profituri de genul celor rezultate din
vazarile acestor investiTii.
7.5.1. Evaluarea titlurilor de participare
Evaluarea acTiunilor deTinute la alte societaTi se face diferit, dupa
cum acestea sunt cotate sau nu la bursa. Prezentam i continuare o
abordare a acestor tipuri de valori dupa o viziune 絈partasita de
CECCAR.
Exemplul este preluat din lucrarea Evaluarea masinilor si echipamentelor:
bazele evaluarii masinilor si altor active tehnice, realizata de
Comitetul pentru masini si specialitaTi tehnice al American Society of
Appraisers si tiparita de ANEVAR, Bucuresti, 2004, pag. 125-131.
A. Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursa
Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursa se face, de
pilda, i funcTie de Profitul Net pe AcTiune (PNA) si coeficientul PER
(Price Earning Ratio):
V = PNA x PER
Profitul net pe acTiune reflecta 絈bogaTirea teoretica a
acTionarului pe perioada unui an, circumscrisa la o acTiune. in practica
bursiera, se ia i calcul o estimare a profitului net pe acTiune pe termen
scurt si mediu.
Multiplul PER se determina pe baza relaTiei:
Cursul bursier al acTiunii
PER =
Profitul net pe acTiune
Marimea coeficientului PER depinde, mai ales, de calitatea
previziunilor.
Un PER superior mediei semnifica cert o rata a rentabilitaTii
financiare mai scazuta imediat, dar el indica, de asemenea, ca daca
cumparatorul este dispus sa plateasca mai mult pentru o unitate
monetara de profit net i prezent, aceasta se datoreaza faptului ca el
prevede o evoluTie favorabila a rezultatelor itreprinderii i viitor.
Rezulta ca valoarea bursiera a titlurilor este o valoare de randament
care Tine cont de capitalizarea fluxurilor de venituri viitoare
asteptate de la aceste titluri.
in cazul participaTiei minoritare, fara putere de decizie i activitatea
firmei emitente a acTiunilor, valoarea titlurilor de participare se
determina pe baza relaTiei:
VB = Na x ca
i care:
Na = numarul de acTiuni deTinute;
ca = cursul unei acTiuni dupa ultima cotaTie.
B. Evaluarea titlurilor de participare necotate
in cazul itreprinderilor necotate la bursa, evaluarea se poate
efectua i mai multe moduri, si anume :
a) la cursul titlului - numai i cazul i care acesta a facut obiectul
unor tranzacTii frecvente recente si pentru un numar important de
fiecare data;
b) i cazul societaTilor care nu fac obiectul unor cotaTii, pot fi
urmatoarele tipuri de evaluari:
Evaluarea acTiunii prin actualizarea dividendelor. Fundamentul
acestei metode este urmatorul: valoarea de piaTa a unei acTiuni
trebuie sa fie egala cu valoarea actuala a fluxurilor viitoare de lichiditaTi
degajate.
RelaTia de stabilire a valorii unei acTiuni este:
V =
n
cp
r
n
t 1
t
cp
t
1 C
V
1 C
D
i care:
Dt = dividendul pe o acTiune i anul "t";
Ccp = costul capitalului propriu;
Vr = preTul de vazare al unei acTiuni i anul "n".
Evaluarea acTiunii prin comparaTie pe baza coeficientului
PER al firmelor cotate. Valoarea unei acTiuni se stabileste prin
comparaTie, i funcTie de profitul net pe acTiune al unei firme necotate
si un coeficient de capitalizare PER pentru itreprinderile cotate la
bursa, recalculat (PER'):
V = PNA x PER'
Recalcularea coeficientului PER se face i funcTie de parametri
care diferenTiaza cele doua firme, cum ar fi: lipsa de lichiditate a
acTiunilor necotate, dependenTa faTa de furnizori si clienTi, calitatea
activelor etc.
Determinarea valorii unei acTiuni prin comparaTie presupune ca
gradul de asemanare sa fie c穰 mai mare posibil, si anume: aceeasi
activitate, aceeasi zona geografica, acelasi risc, aceeasi rentabilitate etc.
CoeficienTii de corecTie sunt luaTi i calcul de evaluatori pe baza
experienTei proprii sau a unor lucrari de evaluare similare.
Prezentam i continuare viziunea unui specialist i domeniu,
ManaTe Daniel, pe care l-am mai citat i lucrarea noastra. Potrivit acestuia,
imobilizarile financiare sunt constituite din instrumente financiare
de tipul titlurilor de participare, titlurilor imobilizate ale activitaTii de
portofoliu, creanTelor imobilizate, altor titluri imobilizate etc.
Instrumentele financiare (IF) sunt considerate i IAS 32 ca
fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la crearea si iregistrarea
unui activ i bilanTul unei itreprinderi, concomitent cu crearea si
iregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de capitaluri pro
prii sau a unei datorii financiare) i bilanTul altei itreprinderi sau
instituTii publice. Din aceasta definiTie decurge o prima modalitate de
clasificare a IF, i active financiare (AF) si, respectiv, pasive
financiare (PF). Exemplu:
Active Financiare Pasive Financiare
intreprinderea A
(milioane lei)
Imobilizari Financiare
intreprinderea B
(milioane lei)
Capitaluri Proprii
1. AcTiuni la itreprinderea B
achiziTionate ca o participaTie
pe termen lung
1. Capital social
2. ObligaTiuni cu scadenTa la
5 ani emise de
itreprinderea B 1500
2. imprumuturi din
emisiunea de
obligaTiuni la
itreprinderea A SNP
Active Circulante
Titluri de plasament.
AcTiuni emise de SNP
achiziTionate i scop
speculativ
Capitaluri proprii
Capital social 300
AF se regasesc i bilanT, partea de activ, fie la poziTia Imobilizari
Financiare, situaTie i care sunt incluse i categoria Activelor
Imobilizate, reprezentad o investiTie pe termen lung a itreprinderii
(acTiuni, parTi sociale, obligaTiuni ale unor emitenTi diversi etc.), fie la
poziTia Titluri de Plasament, situaTie i care sunt incluse i categoria
Activelor Circulante, reprezentad o investiTie pe termen scurt (sub un
an) a itreprinderii (acTiuni, parTi sociale, efecte comerciale emise de
terTi si acceptate de itreprindere de tipul biletelor la ordin, cambiilor
etc.). AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terTi,
din drepturi contractuale de a icasa numerar sau diverse active
financiare ale unor terTi, din drepturi contractuale potenTial favorabile
de schimb de IF cu terTi.
PF se regasesc i bilanT, partea de pasiv, fie la poziTia de Capital
Social, situaTie i care sunt incluse i categoria Capitaluri Proprii,
reprezentad participaTii ale unei alte itreprinderi/persoane fizice la
capitalul emitentului, fie la poziTia Datorii purtatoare de dobada
(obligaTiuni), situaTie i care sunt incluse i categoria Datoriilor pe
Termen Lung, reprezentad obligaTii cu scadenTa mai mare de un an
ale itreprinderii, fie i categoria Datorii Curente, reprezentad obli
gaTii cu scadenTa sub un an ale itreprinderii (exemplu: efecte comerciale
subscrise de itreprindere si acceptate de terTi). PF constau din
obligaTii contractuale de a plati numerar sau diverse active financiare
unor terTi sau din obligaTii contractuale potenTial favorabile de schimb
de IF cu terTi.
O clasificare alternativa a IF le 絈parte i instrumente
primare (de capitaluri proprii - parTi sociale, acTiuni; de datorii -
obligaTiuni; compuse sau hibride - obligaTiuni convertibile i acTiuni;
titluri de creanTa - efecte comerciale) si instrumente derivate (swapuri,:
contracte la termen de tip forward sau futures pe titluri de valoare
sau pe indici bursieri, contracte de opTiuni pe titluri de valoare, pe
indici bursieri sau pe futures pe indici bursieri). Instrumentele primare
sunt binecunoscute, fiind frecvent it稷nite la companiile romaesti.
Instrumentele derivate sunt valori mobiliare tranzacTionabile de tip
negociabil sau standardizat, implicad drepturi viitoare legate de
tranzacTionarea unui activ suport.
Din punct de vedere al valorii afacerii, IF prezinta un interes
distinct, deoarece în majoritatea cazurilor se iscriu i radul activelor
în afara exploatarii, necesitad un tratament special.
Titlurile de participare reprezinta titluri de coproprietate (acTiuni
sau parTi sociale) la alte societaTi comerciale, achiziTionate i scop investiTional
pe termen mediu/lung, mai mare de un an. Principiul evaluarii lor
este simplu. Daca reprezinta un pachet de drepturi de control sau majoritare,
se evalueaza itreaga societate emitenta dupa cea mai adecvata
metodologie, conform celor prezentate, valoarea participaTiei rezultad ca
un procent din valoarea totala a capitalului propriu.
Daca reprezinta un pachet minoritar, se evalueaza pe o baza
minoritara. De exemplu, i cazul itreprinderilor cotate, se multiplica
cotaTia cu numarul de acTiuni deTinute. in cazul abordarii pe baza de
venituri, i metoda capitalizarii veniturilor, se poate capitaliza dividendul
estimat a fi obTinut la perpetuitate sau se poate lucra cu profitul
net rezultat din previziuni pe contul de profit necorectat. in cazul
utilizarii metodei Cash-Flow, fluxul supus actualizarii poate fi fluxul
de dividende sau fluxul la dispoziTia acTionarilor, previzionate pe baza
situaTiilor financiare necorectate.
in toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuala
corecTie pentru nelichiditate. Aceasta corecTie se aplica i special la
itreprinderile necotate, unde se poate realiza vazarea participaTiei
(exit-ul) mai greu datorita lipsei unei pieTe reglementate, unde titlurile
sa se tranzacTioneze liber si fara restricTii. Particularitatea titlurilor
acestor societaTi este ca, iainte de a fi ofertate i afara cercului de
acTionari existenTi, trebuie oferite acestora i vederea eventualei manifestari
a dreptului de preempTiune i achiziTionarea acTiunilor. Totusi,
chiar la societaTile nelistate, se poate renunTa la acest discont de
nelichiditate i cazul existenTei unor acorduri de exit itre acTionari,
prin care se garanteaza de catre un grup de investitori achiziTionarea
pachetului de titluri dupa un anumit interval de timp.
in acelasi timp, chiar la societaTile cotate se poate aplica
discontul de nelichiditate i situaTiile i care volumul tranzacTiilor cu
titlul respectiv este nesemnificativ si orice supraoferta i piaTa ar duce
la scaderea semnificativa a preTului. in mod similar, se recomanda un
discont la titlurile societaTilor necotate, daca exista restricTii de
deTinere a titlurilor respective, de exemplu, forma unor limite statutare
de deTinere i capitalul social al emitentului.
AcTiunile preferenTiale, deTinute de itreprindere i scop
investiTional, pentru icasarea dividendelor preferenTiale, pot fi evaluate
consideradu-le un titlu cu venit anual fix, icasat la perpetuitate.
Valoarea unui astfel de instrument se obTine prin capitalizarea
venitului obTinut la perpetuitate, cu o rata de capitalizare adecvata,
care sa reflecte riscul asociat emitentului sau rata de rentabilitate
asteptata de investitor:
c
D
V AP
AP , unde:
VAP = valoarea acTiunilor preferenTiale;
DAP = dividendul total aferent pachetului de acTiuni preferenTiale
deTinut la un emitent;
C = rata adecvata de capitalizare.
7.5.2. Evaluarea titlurilor de credit (îndeosebi a obligaTiunilor)
Titlurile de credit (sub forma obligaTiunilor corporatiste sau
emise de autoritaTile centrale si locale, cu scadenTa mai mare de un
an), achiziTionate i scop investiTional, pentru deTinere i vederea
realizarii unor venituri financiare sub forma dobazilor si cupoanelor,
se evalueaza folosind tehnica de actualizare. in cele ce urmeaza,
prezentam c穰eva consideraTii minime privind evaluarea titlurilor de
credit si ideosebi a obligaTiunilor.
ObligaTiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanTa
sau de credit ce exprima o promisiune de plata pe un anumit termen
(de obicei egal sau mai mare de un an) a emitentului (o societate
comerciala sau o autoritate locala sau centrala) faTa de finanTator, cel
care a achiziTionat titlul respectiv. În general, obligaTiunile sunt
considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut si oarecum
cert, al carui flux de realizare în timp se stie din datele de emisiune.
Din acest motiv, ele sunt percepute ca mai puTin riscante decât titlurile
financiare cu venit variabil (acTiuni, parTi sociale). Exista tipuri de
obligaTiuni în care societaTile emitente garanteaza rascumpararea si
achitarea dobânzilor periodice cu active ale firmei, în special acelea
care au o valoare certa de piaTa la data emisiunii, acest element având
menirea de a mari atractivitatea obligaTiunilor.
Pe de alta parte, obligaTiunile emise de autoritaTile locale sau
centrale sunt garantate de acestea. Pentru a susTine plata obligaTiilor
asumate, autoritaTile pot modifica structura si marimea taxelor si
impozitelor. Din acest motiv, aceste obligaTiuni sunt considerate mai
puTin riscante decât cele corporatiste.
Principalele elemente caracteristice ale unei obligaTiuni sunt:
1) valoarea nominala (VN); 2) valoarea de maturitate (VM); 3) preT de
emisiune (PE); 4) cuponul (c); 5) rata cuponului (rc); 6) durata de
viaTa; 7) data scadenTei (maturitaTii); 8) valoarea de piaTa (V
Valoarea de piaTa a obligaTiunii reprezinta preTul curent al
obligaTiunii în orice moment si este elementul care ne intereseaza în
evaluare. În cazul în care în portofoliul întreprinderii evaluate sunt
obligaTiuni cotate pe o piaTa reglementata, caracterizata de un volum
rezonabil de tranzacTii, problema este relativ simpla, pentru ca
evaluatorul poate prelua cotaTia obligaTiunii, la data evaluarii. În cazul
obligaTiunilor cotate, dar netranzacTionate sau al obligaTiunilor necotate,
se impune o analiza a preTului curent al acestora.
În timp, valoarea de piaTa a obligaTiunii poate varia semnificativ
faTa de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variaTiei preTului
curent al obligaTiunii sunt:
rata dobânzii obtenabile pe piaTa pentru instrumente financiare
de risc comparabil;
riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;
lichiditatea obligaTiunii, respectiv, posibilitatea de tranzacTionare
a sa pe o piaTa reglementata de valori mobiliare;
durata de viaTa a obligaTiunii.
Pentru obligaTiunile care au un cupon constant, preTul curent al
obligaTiunii creste peste preTul de emisiune, daca scade rata dobânzilor
obtenabile de catre investitori pentru instrumente financiare de risc
comparabil si, respectiv, scade sub preTul de emisiune, daca se mareste
rata dobânzilor obtenabile de catre investitori pentru instrumente
financiare de risc comparabil.
Daca percepTia pieTei asupra riscului specific emitentului se
schimba, în sensul percepTiei unui risc sporit, efectul este de diminuare
a preTului obligaTiunii.
Lipsa de lichiditate a unei obligaTiuni afecteaza negativ preTul
curent al acesteia.
Necunoasterea cu exactitate a evoluTiei ratei de piaTa a dobânzilor
face ca nici preTul curent viitor al obligaTiunilor sa nu poata fi
cunoscut cu exactitate, ci doar la un anumit moment în timp, în funcTie
de rata de piaTa a dobânzii. Cu cât este mai îndelungat intervalul ramas
pâna la maturitate, cu atât efectul variaTiei ratei dobânzii asupra preTului
obligaTiunii este mai pronunTat si, astfel, preTul va avea o variabilitate
mai mare.
Dupa durata de viaTa, marimea ratei cuponului si variabilitatea
în timp a acesteia, în estimarea valorii putem utiliza urmatoarea
clasificare a obligaTiunilor: 1) ObligaTiuni emise la perpetuitate;
2) ObligaTiuni cu rata cuponului constanta; 3) ObligaTiuni cu
cupon zero sau cu discont; 4) ObligaTiuni cu rata cuponului
variabila în funcTie de un anumit element stabilit iniTial.
1) ObligaTiuni emise la perpetuitate, cu un cupon platit periodic,
la perpetuitate. Valoarea obligaTiunii în acest caz se estimeaza
prin capitalizarea cuponului cu rata adecvata a dobânzii pe piaTa:
D
O r
C
V
Când rC rD , valoarea de piaTa este egala cu valoarea de
emisiune.
2) ObligaTiuni cu rata cuponului constanta pe toata perioada
pâna la rascumparare. Valoarea de piaTa a acestor obligaTiuni este
influenTata semnificativ de marimea ratei dobânzilor la instrumente
alternative de risc comparabil, existente pe piaTa (depozite bancare). În
mod normal, preTul de emisiune este egal cu valoarea nominala si cu
valoarea de rambursare, iar la emisiune rata dobânzii este egala cu rata
cuponului. În toata perioada în care cele doua rate sunt egale, preTul
curent al obligaTiunii este egal cu valoarea de rambursare. Daca rata
dobânzii creste peste rata cuponului, preTul curent al obligaTiunii
scade, reducându-se exact cu valoarea corespunzatoare surplusului de
dobânda ce poate fi câstigat dintr-un plasament al sumei corespunzatoare
preTului curent la rata dobânzii. În mod similar, daca rata
dobânzii scade sub rata cuponului, preTul curent al obligaTiunii creste
exact cu valoarea corespunzatoare pierderii de dobânda aferenta unui
plasament al sumei corespunzatoare preTului curent la rata dobânzii. În
acest fel, pentru un investitor raTional este indiferent daca vinde
obligaTiunea si investeste preTul obTinut la rata dobânzii pe piaTa sau
pastreaza obligaTiunea si încaseaza cupoanele ramase si valoarea de
rascumparare. În timp, valoarea obligaTiunii tinde spre valoarea de
rambursare, cu care va fi egala la scadenTa.
În concluzie, daca la un moment dat rC rD x , unde x este un
procent pozitiv, P curent al obligaTiunii devine mai mare decât VR, iar
evoluTia sa va fi descrescatoare în timp, pâna când la scadenTa va egala
VR.
În mod similar, daca rC rD x , P curent al obligaTiunii < VR,
iar evoluTia sa va fi crescatoare în timp, pâna când la scadenTa va egala
VR.
În cazul în care rC rD , P curent al obligaTiunii este egal cu VR
pe toata perioada pâna la scadenTa.
La data emisiunii, daca rC rD , valoarea de piaTa este egala cu
preTul de emisiune si în cazul plaTii anuale a cuponului avem relaTia
n
i 1
n
c
i
c
n
c
n
c
c
c
O (1 r )
VR
(1 r )
C
(1 r )
VR
(1 r )
C
(1 r )
C
(1 r )
C
PE V
iar "n" este numarul de ani pâna la scadenTa, egal cu numarul de
cupoane achitate.
Valoarea reducerii/cresterii preTului (primei) obligaTiunii dupa o
anumita perioada se poate calcula cu relaTia:
i 1
i
D
C D (1 R )
[VN (r r )]
= [Cupon obligaTiune veche - Cupon obligaTiune noua] x
y
i 1
i
(1 RD
, unde "y" este numarul de ani ramasi pâna la scadenTa.
Daca rD > rC , suntem în situaTia unei reduceri de preT faTa de VN, iar
daca rD < rC , suntem în situaTia unei cresteri de preT (prime) faTa de
VN.
În cazul plaTii semestriale a cuponului, relaTia (7.5.2.1.) se
rescrie sub forma (7.5.2.2.):
C 2n
2n
i 1 C i
O
r
VR
r
C
V
Sa notam ca "n" este numarul de cupoane achitate pâna la
scadenTa, numarul de cupoane achitate este de 2n, plata facându-se
semestrial, suma achitata semestrial este valoarea anuala a cuponului,
C, împarTita la doi, iar rata dobânzii cu care se lucreaza este aferenta
semestrului, deci este
rC
Daca, imediat dupa emisiune, rata dobânzii scade sau creste,
valoarea curenta a obligaTiunii poate fi exprimata prin relaTia
(7.5.2.3.), în care rc este înlocuita cu rD
n
D
n
D
D
D
O (1 r )
VR
(1 r )
C
(1 r )
C
(1 r )
C
V
Ceea ce îl intereseaza pe evaluator este însa evoluTia în timp a
valorii obligaTiunilor, pentru a putea estima valoarea obligaTiunilor
din portofoliul întreprinderii evaluate, cumparate anterior datei evaluarii.
Este interesant de remarcat ca, daca factorii principali de
influenTa a preTului nu se modifica în timp (rata dobânzii pe piaTa si
riscul emitentului), teoretic, valoarea obligaTiunii ramâne identica în
timp, situaTie descrisa mai sus. Daca notam cu "n" perioada de
maturitate a obligaTiunii, iar de la data achiziTiei s-au scurs "x" ani,
relaTia (7.5.2.3.) se poate rescrie sub forma (7.5.2.4.). Facând
calculele, rezulta acelasi preT curent, daca nu se schimba rata dobânzii
faTa de rata cuponului:
n x
D
n x
i 1
i
D
Ob (1 r )
VR
(1 r )
C
V
Observam ca fluxurile aferente încasarii cupoanelor în intervalul
de "x" ani nu mai sunt luate în considerare, dar VR este actualizata cu
un factor mai redus, aferent deducerii lui "x" din n, cresterea sa
compensând exact dispariTia fluxurilor amintite.
3) ObligaTiuni cu cupon zero sau cu discont, în care valoarea
de emisiune este inferioara valorii nominale de rascumparare la
termen a instrumentului. În acest caz, câstigul investitorului rezulta
din diferenTa dintre valoarea de rascumparare (VR ) si valoarea de
emisiune (VE ). Este un caz particular al situaTiei precedente, în care
fluxul constituit de cupoanele încasate în timp este egalat cu zero,
singurul flux încasat fiind valoarea de rambursare:
n
D
O (1 r )
VR
V
4) ObligaTiuni cu rata cuponului variabila, în funcTie de un
anumit element stabilit iniTial (rata inflaTiei, rata medie a dobânzii
etc.), pe toata perioada pâna la rascumparare. Valoarea de piaTa a
acestor obligaTiuni este mai puTin influenTata de variabilitatea ratei
dobânzilor, datorita acestei prevederi de ajustare a cuponului.
Evaluarea creanTelor imobilizate (creanTe legate de participaTii,
împrumuturi acordate pe termen lung, depozite si garanTii platite etc.)
trebuie sa Tina cont de urmatoarele elemente: certitudinea încasarii,
necesitatea actualizarii valorii creanTelor în funcTie de termenul estimat
de încasare, la creanTele în valuta - evoluTia previzionata a ratei
cursului de schimb etc.
În continuare prezentam un exemplu de evaluare a unei obligaTiuni
cu cupon anual , stiind ca preTul unei asemenea obligaTiuni
este de 8750 lei, a fost emisa pe 4 ani, pentru care rata dobânzii (RD)
adecvata este de 35%, iar VN = VR = 25000 lei. EstimaTi preTul în
cazul unei durate de viaTa ramase de 3 ani în aceleasi condiTii de RD si
marime a VR! Care este valoarea obligaTiuni pentru RD si marime a
VR. Care este valoarea obligaTiunii pentru RD = 45%, modificare
imediata dupa emisiune? Dar dupa un an? Dar dupa 2 si, respectiv, 3
ani de la emisiune? VerificaTi marimea reducerii preTului dupa un an
de la emisiune printr-o alta metoda:
25000 lei
V
i 1
O4ani 4 4
PreTul curent este egal cu VR, deoarece C 35% RD
R
25000 lei
V
i 1
O3ani 3 3
Întrucât RC RD , preTul curent nu se modifica.
20701 lei
V
i 1
O4ani,45% 4 4
21267 lei
V
i 1
O3ani,45% 3 3
22086,8 lei
V
i 1
O2ani,45% 2
23276 lei
VO1an,45%
Valoarea reducerii dupa un an =
(1 R )
[VN (R R )]
n
i 1
i
D
C D
2500 1,493 3732,5 lei
Reducerea calculata a preTului dupa un an este de (25000 -
21267) = 3733 lei. DiferenTa de 50 de bani se datoreaza rotunjirii.
7.6. Evaluarea activelor curente
Aceste active cuprind: 1) stocuri; 2) creanTe; 3) titluri de plasament
sau investiTii financiare pe termen scurt; 4) disponibilitaTi. Desi
din punct de vedere contabil nu fac parte din aceasta categorie de
active, sunt de amintit, tot în procesul de evaluare, si conturile de
regularizare si asimilate acestora.
7.6.1. Evaluarea stocurilor
La aceasta categorie de active avem în vedere, în primul rând,
stocurile de materii prime si materiale, combustibil, piese de schimb,
consumabile.
La acestea se aplica valoarea de piaTa, exprimata prin costul
curent de înlocuire la data evaluarii, Tinând cont de starea fizica de
depreciere, vechimea lor si posibilitatea de a mai fi utilizate în procesul
de producTie. Se au în vedere inclusiv condiTiile de depozitare si
modul de pastrare a diferitelor categorii de materii prime si materiale
(exemplu: cimentul depozitat în condiTii de umiditate ridicata impune
o depreciere consistenta a valorii).
Totodata, se va Tine cont ca, în anumite cazuri, vechimea poate
ridica valoarea unor stocuri mult peste valoarea contabila (exemplu:
stocuri de lemn pentru execuTia unor instrumente muzicale de tipul
viorilor, violinelor etc.).
O alta categorie de stocuri supuse evaluarii sunt stocurile de
producTie neterminata sau în curs de execuTie.
Aceasta operaTiune se poate face prin aprecierea costurilor de
producTie înregistrate pâna la data evaluarii, dar este mai indicat sa se
estimeze prin valoarea de piaTa a produselor finite în care sunt înglobate,
din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a producTiei
si de marketing, în vederea desfacerii.
Stocurile de marfuri si produse finite reprezinta o alta categorie
de stocuri supuse evaluarii.
Acestea se evalueaza pe baza valorii lor curente de piaTa.
Factorii suplimentari luaTi în considerare sunt legaTi în principal de
evoluTia si tendinTele înregistrate pe piaTa produselor respective,
vechimea lor si gradul în care mai asigura satisfacerea necesitaTilor
consumatorilor, cât si starea lor fizica de depreciere.
În cazul reducerii de valoare faTa de valoarea contabila, se au în
vedere si alte elemente, cum ar fi, de exemplu, la produsele alimentare,
perioada de garanTie, modul de depozitare si condiTiile de pastrare
a produselor etc. Totodata, trebuie Tinut cont ca, la anumite produse,
vechimea este un element de crestere a valorii în timp si pot exista
diferenTe considerabile faTa de valoarea contabila (exemplu: unele
categorii de vinuri, coniac etc.).
Animalele se evalueaza la valoarea lor de piaTa, Tinând cont de
starea lor de sanatate. Cazurile unor animale cu caracteristici speciale
de rasa, parinTi, selecTie genetica etc, în care este nevoie de mult timp
si bani pentru obTinerea unor exemplare similare (exemplu: cai de
rasa, vieri, tauri etc.), trebuie tratate de catre persoane abilitate,
deoarece valoarea lor nu este cea din pieTele uzuale de animale.
7.6.2. Evaluarea creanTelor
Elementele fundamentale în evaluarea creanTelor sunt, într-o
ordine mai mult sau mai puTin riguroasa, solvabilitatea financiara a
clienTilor, puterea lor de negociere faTa de firma, politica faTa de clienTi
a firmei (marimea creditului comercial acordat diverselor categorii de
clienTi), vechimea creanTelor, relaTiile tradiTionale cu anumiTi clienTi
vechi si loiali.
Practica în domeniul evaluarii consta în adoptarea unui discont
direct proporTional cu vechimea creanTelor. Aceasta procedura trebuie
sa fie însa consistenta cu practicile curente în sector si, mai ales, cu
durata medie de rotaTie a creanTelor în sector, unele sectoare înregistrând
o durata scurta de rotaTie, în timp ce altele au durate mult mai
lungi. La unele întreprinderi, vechimea creanTelor trebuie astfel interpretata
în corelare cu puterea de negociere a clienTilor respectivi, cu
relaTiile tradiTionale cu acestia si cu ponderea lor în cifra de afaceri. În
orice caz, marimea deprecierii valorii contabile a creanTelor trebuie sa
fie direct proporTionala cu dificultaTile financiare înregistrate de clienTi
si cu vechimea creanTelor. În cazul insolvabilitaTii clienTilor sau al
intrarii în incapacitate de plata ori reorganizarii judiciare, deprecierea
poate merge la maxim, creanTele fiind considerate fara valoare.
Unii autori recomanda aplicarea unui discont chiar la marimea
creanTelor relativ certe, dar care vor fi încasate peste un interval relativ
lung de timp. Factorul de discont este selectat de evaluator în funcTie
de durata estimata pâna la încasarea creanTelor si în funcTie de rata
inflaTiei, pentru a reflecta modificarea în timp a valorii banilor.
Factorul de actualizare aplicat poate sa foloseasca, de exemplu, rata
estimata a inflaTiei sau alta rata considerata adecvata pentru perioada
pâna la încasarea creanTei.
Nu exista o procedura standard si unanim acceptata, de toTi
evaluatorii, de corecTie a creanTelor. ExperienTa evaluatorului si informaTiile
pe care el le deTine, privind sectorul si sanatatea financiara a
clienTilor cu pondere semnificativa în cifra de afaceri, sunt, în opinia
specialistului ManaTe Daniel, cele mai relevante în construcTia unei
grile de corecTie a creanTelor din contabilitate.
7.6.3. Evaluarea titlurilor de plasament
Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare si
titluri ale pieTei monetare, achiziTionate pe termen mai mic de un an, în
vederea obTinerii de venituri financiare pe termen scurt. Evaluarea
acestor titluri se face pe baza acelorasi consideraTii ca si cele
prezentate la imobilizarile financiare.
O alta categorie o pot constitui acTiunile proprii rascumparate de
societate de pe piaTa, în condiTii stabilite de adunarea generala a
acTionarilor, fie cu scopul de a le anula, fie cu scopul de a susTine
cursul acTiunilor la societaTile cotate, urmând a fi revândute ulterior,
fie cu scopul de a le distribui salariaTilor si conducerii. Evaluatorul va
investiga situaTia existenta si va lua în considerare alternativa adecvata,
Tinând cont în evaluare de aceste aspecte. Unele din aspectele
esenTiale, care privesc si aceste active, au fost prezentate în parte si la
imobilizarile financiare.
7.6.4. Evaluarea disponibilitaTilor
DisponibilitaTile, compuse din conturi la banci, casa etc., sunt
preluate în general la valoarea contabila. DisponibilitaTile în valuta
sunt evaluate Tinând cont de raportul cursului de schimb dintre moneda
locala si valuta respectiva.
7.6.5. Evaluarea elementelor din conturile de regularizare si asimilate
În cazul unor venituri înregistrate în avans, se procedeaza la
luarea lor în considerare în contul de profit si pierderi, când se cuvine sa
fie trecute pe venituri efective, iar impozitul aferent va majora obligaTiile
entitaTii faTa de bugetul de stat. Cheltuielile înregistrate în avans, pentru
active care nu vor mai fi utilizate sau pentru activitaTi ce nu se vor mai
derula, vor fi neglijate. Se vor prelua doar cheltuielile aferente activelor
aflate în exploatare sau pentru activitaTi ce vor continua si sunt
generatoare fie de beneficii economice (materii prime achitate în avans,
onorarii achitate în avans unor colaboratori externi etc.), fie de suport
pentru realizarea activitaTilor de exploatare (regii, chirii etc.).
7.7. Evaluarea obligaTiilor
ObligaTiile se evalueaza la valoarea curenta de piaTa. În general,
datoriile sunt preluate de evaluator la valoarea nominala. Sunt situaTii
care impun ajustari, cum sunt împrumuturile obligatare, în care obligaTiunile
sunt tranzacTionate pe o piaTa secundara, sau împrumuturile
contractate la dobânzi sub sau peste valoarea curenta de piaTa.
De asemenea, trebuie investigate si eventualele obligaTii în afara
bilanTului, care pot greva semnificativ valoarea afacerii în caz de
materializare. Un anumit segment al acestor obligaTii extrabilanTiere
poate proveni din diverse litigii aflate pe rol, din anumite obligaTii care
trebuie asumate de societate în viitor etc.
7.8. Determinarea Activului net contabil (ANC), Activului net
corectat (ANC) si Activului net de lichidare (ANL)
Activul net contabil (ANC ) reprezinta excedentul tuturor bunurilor
si al drepturilor din activ asupra tuturor datoriilor faTa de terTi
(pasive exigibile). Din punct de vedere contabil, Activul net contabil
reprezinta valoarea capitalurilor proprii (CP) ale firmei, rezultata din
deducerea din valoarea contabila a activelor totale (AT) a valorii
contabile a datoriilor totale:
ANC = AT - DT = CP
Activul net corectat (ANC) reprezinta diferenTa dintre activele
totale corectate (ATC) si datoriile totale corectate (DTC), conform
metodologiei descrise la punctele anterioare:
ANC = ATC - DTC
Metoda activului net contabil este mare consumatoare de timp si
resurse, necesitând o echipa complexa de specialisti în diferite domenii,
care sa cunoasca caracteristicile mijloacelor fixe din dotarea
întreprinderii, piaTa secundara a acestora si sa fie capabila sa estimeze
credibil gradul de depreciere a mijloacelor fixe.
Un domeniu special îl constituie activele necorporale, a caror
evaluare necesita experienTa si abilitaTi specifice, mai puTin caracteristice
unor evaluatori. În situaTia în care exista AN identificabile, a caror valoare
are un aport semnificativ în abordarea bazata pe active, iar evaluatorul nu
poseda bagajul de cunostinTe si experienTa care sa-i permita o lucrare
completa, competenTa sa redusa în aceasta problema trebuie prezentata
clientului si, eventual, solicitata o colaborare cu alt evaluator.
Activul net de lichidare (ANL) se aplica în cazul întreprinderilor
aflate în proces de lichidare sau reorganizare judiciara. Toto
data, metoda ANL poate fi o metoda adecvata daca valoarea rezultata
din abordarea prin venituri este inferioara activului net corectat. În
acest caz, valoarea obTinuta din lichidarea afacerii este superioara celei
rezultate din continuarea exploatarii:
ANL = A ANC - costuri de lichidare, unde costurile de lichidare
includ costurile legate de închiderea întreprinderii, acordarea unor
compensaTii salariaTilor, plata unor penalitaTi pentru neonorarea unor
obligaTii asumate, dezafectarea unor capacitaTi, eventuale obligaTii de
decontaminare, asigurarea pazei activelor pâna la finalizarea vânzarii
lor, marketingul legat de vânzarea activelor, impozite aferente vânzarilor
de active etc.
ANCA este un activ net corectat, ajustat, pentru valorile unor
active specializate sau cu piaTa limitata, care nu pot fi valorificate la
valoarea de utilizare din activul net sau pentru situaTii ce impun
vânzarea forTata a unor active.
La finalul acestei teme, prezentam un exemplu de evaluare a
unei benzinarii prin abordarea pe baza de active, reliefând selectiv
evaluarea unor active din cadrul acestei entitaTi.
Obiectul evaluarii: StaTie de distribuTie carburanTi "Benzinarie"
Scopul evaluarii: estimarea valorii de piaTa a proprietaTii
în vederea vânzarii (consultanTa pentru
proprietar)
Data evaluarii: 10 ianuarie 2003
Ipoteze de lucru:
Benzinaria este situata la iesirea din municipiul A spre Tara
vecina, respectiv, spre punctul de frontiera C, care face legatura directa
cu localitatea X din aceasta Tara.
StaTia de comercializare a carburanTilor este în funcTiune, iar
snack-barul din cladirea benzinariei înca nu este în funcTiune, dar se
poate pune în funcTiune oricând, fiind complet finisat.
Benzinaria a fost construita în anul 1997, respectându-se
toate normele legale în vigoare.
Majoritatea comentariilor si formulelor de calcul au fost preluate din
lucrarea Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor cotate si necotate, de
ManaTe Daniel, ColecTia Biblioteca ANEVAR, Editura IROVAL, Bucuresti,
2005, pag. 263-306.
În apropierea staTiei urmeaza sa se realizeze soseaua de
centura "inelul nr. IV", care va face legatura între Calea X si soseaua
de iesire spre graniTa de sud-vest a Tarii. In zona benzinariei, este aprobat
amplasamentul pentru unul din parcurile industriale ale orasului,
este în construcTie Spitalul Municipal si sunt amplasate firmele Coca
Cola si SOLECTRON (componente electronice). Tot în apropiere se
afla în construcTie un cartier de vile.
Nu exista alte staTii de distribuTie de carburanTi în apropiere.
Cererea manifestata pentru staTii de distribuTie de carburanTi
în zona de interes a evaluarii este destul de mare, iar oferta este
medie.
În zona de interes a evaluarii, tranzacTiile cu staTii de distribuTie
a carburanTilor se fac cu preTuri cuprinse între 500.000-680.000
USD, în funcTie de amplasament, de capacitate si de tipul si starea
construcTiilor aferente.
Din informaTiile (limitate) de pe piaTa terenurilor din zona de
interes a evaluarii, acestea se tranzacTioneaza cu preTuri unitare cuprinse
între 15-18 USD/mp, preTul unitar scazând odata cu cresterea
suprafeTei tranzacTionate. Un teren de 2.000 mp din imediata apropiere
s-a vândut de curând cu 16,8 USD/mp.
Terenul, în suprafaTa de 2.415 mp, este plan si are o forma
aproape dreptunghiulara, latura lunga reprezentând frontul stradal.
Ca utilitaTi, terenul este racordat la reTelele de curent, apa,
canal, telefonie.
ConstrucTiile aferente imobilului evaluat sunt: cladirea staTiei
care îndeplineste funcTiunile de staTie de carburanTi, magazin, snackbar
si spalatorie auto si doua copertine care protejeaza zona pompelor,
cu urmatoarele caracteristici:
Denumire SuprafaTa
(mp)
Cost total de
înlocuire brut
(lei)
CLĂDIRE STAłIE: staTie, magazin, snack
bar, spalatorie auto, tâmplarie PVC cu
geam termopan
COPERTINĂ MICĂ 51,54 189.182.266
COPERTINĂ MARE 252,00 924.988.962
FOSĂ SEPTICĂ 104.815.335
PLATFORMĂ BETONATĂ 1.319.690.253
PUł CU HIDROFOR SI POMPE PSI 342.384.588
REZERVĂ APĂ PSI (5 rezervoare) 600.884.952
CĂMIN SEPARATOR GRĂSIMI 66.972.565
REZERVOARE CARBURANT (3 buc.) 1.705.657.302
STÂLPI ILUMINAT EXTERIOR (7 buc.) 32.725.585
ConstrucTiile au fost executate în anul 1997 si sunt în stare
fizica buna, uzura fizica fiind 0;
StaTia are 3 pompe de alimentare livrate de firma Scheidt &
Bachmann, fiind fabricate în 1994. Pompele sunt conectate la un calculator
MASTER 10 pe care se poate supraveghea vânzarea carburantului.
REZOLVARE: Se procedeaza la evaluarea terenului (prin
metoda comparaTiei de piaTa), evaluarea construcTiei (prin abordarea
pe baza de costuri) si a echipamentelor (tot prin abordarea pe baza de
costuri).
Estimarea valorii terenului prin metoda comparaTiei directe
Pentru terenul de evaluat, în suprafaTa de 2.415 mp, s-a estimat
ca valoarea de piaTa este de 16,8 USD/mp. Valoarea totala estimata a
terenului va fi:
2.415 mp x 16,8 USD/mp = 40.572 USD = 1.351.777.896 lei
Abordarea pe baza de costuri în evaluarea construcTiilor
Evaluarea s-a realizat prin metoda comparaTiilor unitare, luând
în considerare costurile unitare actuale de refacere a construcTiilor si
dimensiunile fiecarui element constructiv analizat.
Costul de înlocuire total brut estimat pentru construcTii este
8.940.209 mii lei.
ConstrucTiile nu sunt afectate de uzura fizica si nici de neadecvare
funcTionala. Ramâne de analizat deprecierea economica, din
cauze externe, care reprezinta utilitatea diminuata sau crescuta a unei
cladiri datorata unei influenTe negative/pozitive din mediul exterior.
Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: localizarea proprie
taTii în localitate, regiune sau provincie, condiTiile pieTei locale s.a.
Exista doua metode de estimare:
capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influenTelor
negative;
compararea cu tranzacTii de proprietaTi similare care sufera
aceleasi influenTe negative.
Din compararea cu tranzacTii de proprietaTi similare care sufera
aceleasi influenTe ale pieTei imobiliare s-a desprins concluzia ca spaTiul
comercial nu este influenTat de depreciere din cauze externe, ci de o
"apreciere" de aproximativ 100%. Cuantificând toate deprecierile/aprecierile
care afecteaza construcTiile, reiese ca acestea sunt afectate de o
apreciere totala de 100%. Asadar, costul de înlocuire net al construcTiilor
este de:
8.940.209 mii lei x (1+1,00) = 17.880.418 mii lei
În abordarea prin costuri, valoarea proprietaTii se obTine prin
însumarea costului de înlocuire net cu valoarea de piaTa a terenului,
respectiv:
17.880.418 mii lei + 1.351.778 mii lei = 19.232.196 mii lei
Evaluarea echipamentelor prin abordarea pe baza de costuri
Costul de înlocuire brut al sistemului de pompe conectate la
calculatorul MASTER 10 s-a determinat în funcTie de preTurile de
livrare pentru echipamente similare, în vigoare la data evaluarii.
CorecTiile uzurii fizice au fost facute pe baza observaTiilor facute cu
ocazia inspecTiei si luarea în considerare a condiTiilor concrete de
lucru ale sistemului de pompe.
Cele trei pompe de alimentare cu carburant livrate de firma
Scheidt & Bachmann împreuna cu calculatorul MASTER 10 pe care
se poate supraveghea vânzarea carburantului au fost estimate a avea
un cost de înlocuire total de 415 milioane lei.
Gradul de depreciere pentru acest sistem fabricat în 1994 a fost
estimat la 60%.
Costul de înlocuire net al sistemului este, asadar, de 166.000 mii lei.
Deci, valoarea patrimoniala (pe baza de costuri) este
19.398.196 mii lei.
Exemplul este preluat dupa AplicaTia inginerei Mihaela Kocsis,
publicata în lucrarea Ghid practic de evaluare, editata sub coordonarea lui
Sorin V. Stan la Editura IROVAL, Bucuresti, 2003, pag. 137-141.
|
