Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza
Upload



















































ABORDAREA PE BAZA DE ACTIVE IN EVALUAREA INTREPRINDERII

economie












ALTE DOCUMENTE

Scopul esential al bursei de valori
Strategii, tactici si tehnici de negociere
Nivelul si dinamica principalilor indicatori economico-financiari în perioada 1997÷1999
Pragul de rentabilitate in cadrul unei firme de agrement
PLATI ESALONATE
Procedura de acordare si de retragere a autorizatiei unei S.S.I.F.
Emitere factura avans
STATUL SI ECONOMIA
Proiect de practica: Hotel Brasov
ANALIZA FRN, NFRN, TN (analiza pe orizontala)

ABORDAREA PE BAZĂ DE ACTIVE ÎN EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

7.1. Logica abordarii bazate pe active

Abordarea bazata pe active este fundamentata pe principiul



substituTiei, potrivit caruia un activ nu valoreaza mai mult dec穰

costul de ilocuire al tuturor parTilor sale componente.

Logica abordarii este simpla: un cumparator nu va plati pentru o

proprietate (afacere) mai mult dec穰 l-ar costa sa creeze o entitate cu o

utilitate echivalenta.

Ajustarile aplicate activelor si datoriilor întreprinderii se

bazeaza pe una dintre urmatoarele doua premise ale valorii:

_ continuitatea exploatarii, care va implica, i cadrul metodei

activului net corectat (ANC), evaluarea tuturor activelor si datoriilor la

valoarea de piaTa sau la o alta valoare corespunzatoare;

_ lichidarea, care va implica, i cadrul metodei activului net de

lichidare (ANL), evaluarea tuturor activelor si datoriilor la valoarea

neta de realizare pe piaTa.

in cadrul acestei abordari, bilanTul contabil, bazat ideosebi pe

valori ce exprima costuri, este înlocuit cu bilanTul economic, ce

reflecta toate activele, corporale si necorporale, si toate datoriile, la

valoarea lor de piaTa sau la o valoare curenta adecvata i cazul

metodei activului net corectat (ANC) sau la valoarea neta de realizare

pe piaTa i cazul metodei activului net de lichidare (ANL).

Evident, rezultatul metodei icadrate i aceasta abordare nu

trebuie sa fie singurul rezultat atunci cad evaluam itreprinderi

operaTionale si care vor funcTiona pe o perioada previzibila i viitor.

Daca itreprinderea deTinatoare deTine proprietaTi si icaseaza

venituri din aceste proprietaTi, pentru fiecare dintre aceste active

trebuie determinata valoarea lor de piaTa.

Daca trebuie evaluate acTiunile, fie cotate, fie necotate, ale unei

itreprinderi deTinatoare, pot fi relevante lichiditatea acTiunilor si

marimea participaTiei si, deci, se pot obTine valori diferite de cursul

acTiunii la bursa.

236

in evaluarea itreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi

similara cu abordarea prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor

tipuri de active.

Potrivit Standardelor InternaTionale de Evaluare, abordarea

bazata pe active trebuie aplicata i evaluarea de participaTii majoritare

la anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe

dintre urmatoarele cazuri:

1) o investiTie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu destinaTie

de itreprindere sau o ferma agricola;

2) o itreprindere evaluata pe alta baza dec穰 cea a continuitaTii

activitaTii.

Abordarea bazata pe active nu trebuie sa fie unica abordare

utilizata în evaluarile întreprinderilor care îsi continua activitatea,

i afara de cazurile i care este folosita i mod uzual de catre vazatori

sau cumparatori. in astfel de cazuri, evaluatorul este cel care

trebuie sa susTina selectarea acestei abordari.

Daca evaluarea unei întreprinderi nu este facuta pe baza

ipotezei continuitaTii activitaTii, activele trebuie evaluate pe baza

valorii de piaTa sau pe o baza care presupune o perioada mai scurta

de expunere pentru vânzare, daca acest lucru este adecvat. in acest

tip de evaluare, trebuie sa fie luate i considerare toate costurile care

au legatura cu vazarea activelor sau cu ichiderea itreprinderii.

Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot sa nu aiba

valoare i aceste condiTii, dupa cum alte active necorporale, cum ar fi

brevetele de invenTie, marcile de fabrica sau de produse, pot sa-si

pastreze valoarea.

in cazul i care holdingul are proprietaTi si încaseaza venituri

din aceste proprietaTi, pentru fiecare proprietate trebuie determinate

valorile lor de piaTa.

Daca trebuie evaluate acTiunile, cotate sau necotate, ale unui

holding, pot fi relevante lichiditatea acTiunilor si marimea

participaTiei si, ca urmare, se pot obTine valori diferite de cursul

acTiunii la bursa.

237

7.2. Evaluarea activelor necorporale

Evaluarea activelor necorporale presupune iTelegerea unor

aspecte particulare de evaluare, determinate i primul rad de caracteristicile

particulare pe care le au acestea.73

Evaluarea activelor necorporale este de competenTa evaluatorului

de itreprindere, datorita faptului ca, i marea majoritate a cazurilor,

valoarea acestora este legata de o itreprindere care utilizeaza

aceste active.

7.2.1. Clasificarea activelor necorporale

in viziunea Comitetului InternaTional de Evaluare, IVSC,

prin Standardul general de practica i evaluare GN 4, ediTia revizuita

2005, activele necorporale sunt activele evidenTiate prin proprietaTile

lor economice, fara a avea substanTa fizica. Ele acorda drepturi, privilegii

si produc venituri pentru deTinatorii lor.

in conformitate cu acelasi standard, activele necorporale pot fi

grupate i:

1) active derivate din drepturi;

2) active bazate pe relaTii;

3) active necorporale grupate;

4) proprietate intelectuala.

Activele necorporale derivate din drepturi sunt acele active

rezultate din contractele scrise sau nescrise, icheiate itre parTi, precum

si din clauzele acestora.

Exemple de astfel de contracte sunt:

. contractele de franciza;

. contractele de licenTa;

. contractele de transfer tehnologic sau de cunostinTe (transfer

de know-how);

. contractele de aprovizionare;

. contractele de furnizare de servicii;

. contractele de distribuTie exclusiva sau neexclusiva.

Activele necorporale bazate pe relaTii sunt acele tipuri de

active cu o valoare importanta pentru parTi care nu sunt bazate pe

73 Banacu Cristian Silviu, Active necorporale, proprietate intelectuala,

Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006, pag. 27-35.

238

contracte, ci pe relaTii de scurta durata. Exemple de astfel de active necorporale

sunt:

. relaTiile cu clienTii;

. relaTiile cu furnizorii;

. relaTiile cu distribuitorii;

. forTa de munca calificata;

. relaTiile structurale între parTi.

Activele necorporale grupate (goodwill sau fondul comercial)

se mai numesc si active nediferenTiate si mai sunt cunoscute sub

denumirea de goodwill sau fondul comercial. Aceste active sunt date de

valoarea reziduala a activelor rezultate din scaderea activelor necorporale

identificabile distinct (exemplu: brevete, marci, drepturi de autor,

francize si licenTe etc.) din total active necorporale. Elementele ce pot fi

considerate ca active necorporale grupate sunt:

. clientela atrasa de reputaTia firmei prin produse sau servicii cu

raport optim calitate/preT sau de vadul comercial creat de aceasta;

. supraprofitul raportat la activele identificate;

. marja de valoare a afacerii peste suma activelor identificabile

angrenate.

Proprietatea intelectuala reprezinta acea categorie de active

necorporale rezultate din drepturile de proprietate intelectuala, cu referire

la obiecte de proprietate intelectuala sau industriala cum sunt:

1) brevetele de invenTie, denumite si patente;

2) marcile;

3) modelele si desenele industriale;

4) topografia circuitelor integrate;

5) drepturile de autor (copyright).

Primele 4 categorii mai sunt denumite si obiecte de proprietate

industriala, iar protecTia lor se face conform legilor i vigoare prin

depunerea unui dosar (depozit naTional reglementar) la O.S.I.M.74, iar

cea de-a cincea categorie, drepturile de autor, constituie 絈preuna cu

primele 4 menTionate anterior, obiecte de proprietate intelectuala.

ProtecTia drepturilor de autor, conform legii drepturilor de autor, este

implicita, fiind recunoscuta o data cu apariTia operei scrise, vorbite,

video, iregistrate, pictate, sculptate, sub forma de discursuri, reprezentaTii,

prelegeri etc. cu un termen de protecTie de 70 de ani dupa

74 O.S.I.M. - Oficiul de Stat pentru InvenTii si Marci.

239

decesul autorului. InstituTia abilitata i Romaia sa ideplineasca rolul

de respectare a legii drepturilor de autor este O.R.D.A.75.

7.2.2. Clasificarea contabila si sub raportul evaluarii

a activelor necorporale

Standardul internaTional de contabilitate IAS 38 din cadrul

Standardelor InternaTionale de Raportare Financiara (IFRS) grupeaza

activele necorporale pe clase separate, cum sunt:

a) Nume de firma;

b) Embleme si titluri de carte;

c) Software (programe de calculator);

d) LicenTe si francize;

e) Drepturi de autor, drepturi rezultate din brevete de invenTii,

deTinerea de marci, alte drepturi de proprietate industriala, drepturi

de servicii si exploatare;

f) ReTete, formule, modele, desene si prototipuri;

g) Active necorporale în curs de dezvoltare.

Standardele europene de evaluare emise de TEGoVA76 prin

Standardul european de evaluare GN 8.12, clasifica activele

necorporale în 3 categorii:

1. Goodwill-ul afacerii, denumit si active intangibile nealocate;

2. Goodwill-ul personal ;

3. Active intangibile identificabile pentru afaceri.

Prima categorie, goodwill-ul afacerii, este interpretat ca fiind

acel tip de goodwill (reputaTia afacerii) care face parte integranta din

afacere si care poate fi transferat cu afacerea i momentul i care

aceasta este vaduta. in Standardul InternaTional de Evaluare al

IVSC - GN 4 si i Standardul InternaTional de Contabilitate -

IAS 38, aceasta categorie este cunoscuta sub denumirea de fond

comercial.

A doua categorie, exprimata prin Standardul european de

evaluare GN 8.13, fondul comercial personal (goodwill-ul personal),

nu se regaseste explicit ca echivalenTa i Standardele internaTionale

de evaluare IVSC sau Standardele internaTionale de contabilitate

IFRS. Aceasta este caracteristica standardelor europene de evaluare ela-

75 O.R.D.A. - Oficiul Roma pentru Drepturile de Autor.

76 TEGoVA - Grupul European al AsociaTiilor de Evaluatori.

240

borate de TEGoVA si se refera la goodwill-ul personal, cu menTiunea

ca este atasat persoanei, ceea ce ar reprezenta reputaTia persoanei ce

conduce sau administreaza o afacere si care nu poate fi transferata la

vazarea afacerii si din acest motiv nu poate fi inclusa i valoarea

estimata ,cu excepTia cazului i care proprietarul ar continua sa fie

angajat i afacere.

Cea de-a treia categorie este constituita din active necorporale

identificabile distinct generatoare de beneficii ce se caracterizeaza

prin aceea ca au o durata economica de viaTa limitata (exemplu:

brevetele 20 ani, inovaTiile, modelele si desenele industriale, marcile

c穰e 10 ani etc.).

Din aceasta categorie fac parte:

1. Brevetele de invenTii, invenTiile nebrevetate, formulele, procesele,

proiectele, modelele, know-how;

2. Drepturile de autor (copyright), compoziTiile muzicale, literare

sau artistice;

3. Marcile de comerT, numele comerciale, numele de brand;

4. Francize, licenTe sau contracte;

5. Metode, proiecte, programe, sisteme, proceduri, campanii

publicitare, analize, previziuni, estimari, liste de clienTi, date tehnice;

6. Software (programe de calculator) si baze de date computerizate;

7. Active necorporal 141y2421b e în dezvoltare.

Standardul de evaluare european al TEGoVA, GN 8.15 ia i

considerare si alte active necorporale ale afacerii, cum sunt:

. ForTa de munca calificata si agregata;

. Contracte favorabile de munca;

. Contractele (înTelegerile) de afiliere;

. Contracte favorabile de leasing;

. Contracte favorabile de asigurari;

. Contracte favorabile de asigurare;

. Contracte de angajare;

. ConvenTii de noncompetiTie;

. RelaTii cu clienTii;

. Permise;

. Biblioteci tehnice si colecTii de ziare;

. Alte active necorporale.

241

in DeclaraTia pentru Standardele de Contabilitate Financiara77

ale FASB, activele necorporale sunt clasificate i 6 categorii.

Acestea sunt:

1. Active necorporale aferente activitaTii de marketing;

2. Active necorporale aferente consumatorului;

3. Active necorporale aferente activitaTilor artistice;

4. Active necorporale aferente contractelor;

5. Active necorporale aferente tehnologiei;

6. Goodwill (fondul comercial sau reputaTia afacerii sau

persoanei).

in Directivele Uniunii Europene 68/151/EEC si 78/660/EEC,

din clasa activelor necorporale fac parte:

1. Costul cercetarii si dezvoltarii;

2. Concesiuni, patente (brevete de invenTie), licenTe, marci

comerciale;

3. Fondul comercial (goodwill-ul), în sensul de orice bun

intangibil achiziTionat pentru a da valoare societaTii comerciale.

Sistemul78 European al ContabilitaTilor NaTionale si Regionale

(ESA95) este echivalentul european al Sistemului InternaTional

de Standarde pentru Raportarea Financiara (IFRS) si recunoaste ca

fiind active necorporale urmatoarele:

. Exploatarea zacamintelor minerale;

. Programe de calculator (software);

. Spectacolele literare si artistice;

. InformaTiile noi, cunostinTe specializate etc. a caror utilizare

este restricTionata la acele elemente ce au drepturi de proprietate

asupra lor;

. EntitaTi brevetate;

. Leasing si alte contracte transferabile;

. Fondul comercial (goodwill-ul) achiziTionat;

. Alte active necorporale nonproduse.

Firma de consultanTa Coopers & Lybrand opereaza i acest

domeniu cu urmatoarea clasificare pentru activele necorporale:

1. Proprietatea intelectuala, reprezentad cunostinTe articulate

ce dau nastere la drepturi de proprietate, iar din aceasta categorie fac

parte:

77 Statement of Financial Accounting Standards, FASB 2001.

78 European System of National and Regional Accounts ESA 95.

242

a) brevetele de invenTii;

b) marcile;

c) drepturi de autor;

d) secretele comerciale.

2. Activele intelectuale, cu referire la elementele de cunoastere

lucrative si din care fac parte:

a) licenTe pentru brevete de invenTie;

b) know-how aplicat.

3. Capitalul intelectual, care reprezinta cunostinTe cu potenTial

de valorificare si din care pot fi considerate:

a) lista de clienTi;

b) avantajul din contracte;

c) aportul intelectual al angajaTilor;

d) procese de management.

Specialistul i domeniu Cristian Silviu Banacu, care a reliefat

clasificarea prezentata anterior, a desprins si o serie de concluzii

importante:

1) Fiecare dintre clasificarile prezentate are avantaje si dezavantaje

i ceea ce priveste modul de constituire. Este drept ca Standardele

InternaTionale de Evaluare si Standardele Europene de Evaluare,

precum si Standardele InternaTionale de Contabilitate abordeaza problematica

activelor necorporale prin prisma adaptarii lor la procesele

de evaluare, dar nu este de neglijat nici opinia societaTilor de consultanTa

care propun soluTii derivate din practica.

2) Un specialist ar trebui sa ia i considerare toate opiniile

menTionate i ceea ce priveste definirea si clasificarea activelor

necorporale si sa adopte acel model care-i confera cele mai multe

elemente i susTinerea argumentelor din raportul de evaluare.

3) Sunt situaTii i care un evaluator de active necorporale poate

it稷ni elemente pe care trebuie sa le ia i considerare la evaluare si

pentru care chiar standardele se pot dovedi insuficiente, pentru ca i

fond si ele sunt instrumente perfectibile, rezultate din cea mai buna

practica a momentului, dar nu a permanentului. De aceea, nu este de

neglijat opinia practicienilor i evaluare, care i timp se poate

constitui itr-un factor de 絈bunataTire a standardelor i beneficiul

practicienilor.

243

7.2.3. Abordari moderne ale activelor necorporale.

Conceptul de capital intelectual si clasificarea acestuia

O abordare mai moderna si mai cuprinzatoare a elementelor ce

Tin de activele necorporale si proprietatea intelectuala o it稷nim sub

forma capitalului intelectual al întreprinderii, asa cum o indica si o

recenta lucrare elaborata de trei specialisti romai79. Mai it稱, i

aceasta lucrare, se face o trecere i revista a celor mai semnificative

definiTii ale capitalului intelectual si a clasificarii lui, din care am facut

si noi o selecTie speram sugestiva.

in teoria economica generala, Peter Drucker a elaborat, i anul

1946, primul studiu al teoriei si practicii managementului unei mari

corporaTii - General Motors. in cunoscuta sa carte Societatea postcapitalista,

P. Drucker demonstreaza faptul ca, în noul tip de economie,

cunostinTele nu reprezinta numai o resursa noua, care se adauga

la ceilalTi trei factori tradiTionali de producTie (munca, terenul si

capitalul), ci reprezinta "singura resursa esenTiala de azi". Ca urmare,

Drucker subliniaza necesitatea regândirii practicilor managementului,

i sensul ca principala preocupare a unui manager trebuie

sa fie instruirea, educarea, perfecTionarea, motivarea, recompensarea,

recunoasterea meritelor si, în ultima instanTa, asigurarea

satisfacTiei lucratorilor unei firme. Realizarea acestui obiectiv

prioritar al managementului se poate face numai prin efectuarea unor

investiTii nemateriale, al caror volum depaseste pe cel al investiTiilor i

bunuri de capital corporal.

in concepTia lui P. Drucker, cunostinTele acumulate de lucratorii

unei firme, transmise prin comunicare celorlalTi lucratori, formeaza

cel mai important factor de producTie din economia moderna -

lucratorul instruit.

Gary Becker, laureat al premiului Nobel pentru economie, i

anul 1992, a creat o teorie a capitalului uman. Ideea de baza este

faptul ca, din punctul de vedere al unui individ, educaTia sa reprezinta

o investiTie. Valoarea acestei investiTii i educaTie depinde, pe de o

parte, de cheltuielile efectuate cu educaTia, iar pe de alta parte, de

79 Stan V. Sorin, Anghel Ion, Gruzsniczki Veronica, Capitalul

intelectual al întreprinderii. Evaluarea proprietaTii intelectuale si a altor

active necorporale, Editura IROVAL, Editura UniversitaTii "Petru Maior",

T穩gu Mures, 2006, pag. 3-13.

244

beneficiile viitoare anticipate generabile de cunostinTele dobadite

prin educaTie.

InvestiTia în educaTie este avantajoasa daca valoarea neta actualizata

a celor doua componente (costuri si beneficii) este pozitiva,

respectiv, daca beneficiile viitoare actualizate sunt superioare costurilor

actualizate (isumate si indexate pentru a fi aduse la o anumita data).

G. Becker considera ca educaTia produce importante efecte

sociale, ceea ce reclama finanTarea substanTiala de catre stat a

sistemului educaTional si, la nivelul unui întreprinzator/firma,

formarea specifica (prin instruirea adecvata cu sarcinile de

serviciu ale lucratorului), fiind o investiTie care trebuie sa fie

cuantificata si recuperata.

Ca o expresie a punctelor de vedere susTinute de G. Becker,

corecte din punct de vedere teoretic, capitalul uman (identificat de

multe ori si prin conceptul de resurse umane), la nivelul unei

itreprinderi, este definit ca fiind totalitatea cunostinTelor pe care le

poseda salariaTii si care sunt indispensabile pentru desfasurarea

normala a activitaTii acesteia.

in mod logic, investiTia în capital uman reprezinta totalitatea

cheltuielilor efectuate de o firma pentru recrutarea, angajarea si

instruirea salariaTilor, astfel ic穰 acestia sa poata contribui la cresterea

productivitaTii si profitului itreprinderii. De altfel, investiTiile i

instruirea forTei de munca fac parte din categoria investiTiilor

nemateriale80, dar care nu pot fi recunoscute ca un activ necorporal,

conform Standardelor InternaTionale de Raportare Financiara

(IFRS 2005).

Cheltuielile cu instruirea continua a salariaTilor au atins un

astfel de nivel, ic穰 multe itreprinderi nici nu-si mai permit

finanTarea acestora. Pentru a face faTa acestei necesitaTi de instruire

continua, statul se implica prin diferite modalitaTi de sprijin, iar unele

itreprinderi recurg la o alta soluTie. Conform unui Raport al Biroului

InternaTional al Muncii, "natura generala a muncii se transforma si

tendinTa este de ridicare a nivelului de calificare si policalificare ...

EvoluTia actuala a muncii reclama calificari generale dezvoltate si

completate cu o formare sau cu o recalificare continua i itreprinderi.

80 in categoria investiTiilor nemateriale se mai includ cheltuielile de C-D,

cheltuielile de marketing si de publicitate si cheltuielile pentru achiziTionarea

brevetelor si licenTelor.

245

Anumite itreprinderi, ideosebi mici, nu pot face faTa costurilor de

instruire din ce i ce mai mari si, i loc sa investeasca i acest

domeniu, prefera sa apeleze la subcontractarea lucrarilor sau la

personal auxiliar, temporar sau la colaboratori pe termen limitat"81 .

Capitalul intelectual are definiTii diverse. Cea mai sintetica

definiTie a capitalului intelectual aparTine ICM Group LLC: "Capitalul

intelectual este reprezentat de cunostinTele care pot fi transformate i

profit".

O definiTie mai cuprinzatoare a capitalului intelectual, din domeniul

managementului general, arata ca acesta reprezinta: ,,activele

necorporale combinate aflate i proprietatea unei companii sau unei

organizaTii sau care sunt controlate de acestea si care le creeaza un

avantaj competitiv. Activele necorporale de natura capitalului intelectual

pot include cunostinTele si experienTa salariaTilor, brandurile, relaTiile

cu clienTii, contractele, proprietatea intelectuala, ca brevete de invenTie

si drepturi de autor, precum si tehnologiile, procesele si metodele

organizaTionale. Capitalul intelectual poate exista itr-o forma implicita

si necorporala - adica existent (stocat) numai i memoria lucratorilor -

sau explicita si documentata itr-o forma scrisa sau electronica"82

Exista si alte puncte de vedere asupra componenTei capitalului

intelectual. OECD defineste capitalul intelectual ca fiind valoarea

economica a doua categorii de active necorporale ale unei întreprinderi,

respectiv, capitalul structural (organizaTional) si capitalul uman,

cu menTiunea ca i sfera capitalului uman se includ resursele umane,

ca si relaTiile cu clienTii si cu furnizorii itreprinderii, iar capitalul

structural cuprinde sistemele informatice computerizate, reTelele de

distribuTie si canalele de aprovizionare.

in mod uzual, termenul capital intelectual este tratat i mod

sinonim cu termenii active necorporale si active încorporate în

cunostinTe. OECD considera capitalul intelectual ca o componenta a

activelor icorporate i cunostinTe.

Sfera de cuprindere a capitalului intelectual poate fi redata

prin schema cuprinsa i tabelul 7.1:

81 B.I.T. - Rapport sur l'emploi dans le monde 1998 - 1999, cap. II, La

mondialisation, l'騅olution technique et la demande de personnel qualifi.

82 *** Business The Ultimate Resource, Bloomsbury Publishing PLc,

2002, pag. 1225.

246

Structura capitalului intelectual

Tabelul 7.1

- competenTa cunostinTe dobadite prin educaTie

pregatire/instruire

talent

experienTa practica

- comportamentul

salariaTilor

motivaTie/altruism

comunicarea/conlucrarea itre salariaTi

comportamentul etic faTa de valorile

societaTii

a) capitalul

uman

- abilitatea

intelectuala

observarea si isusirea inovaTiilor din

alte domenii

inovarea proprie

adaptarea la noile condiTii ale concurenTei

abilitatea transformarii ideilor i

inovaTii de produs/servicii/metode

b) capital

relaTional

- cu clienTi

- cu furnizorii

- cu autoritatea

publica locala

- cu bancile si cu

societaTile de

asigurare

- cu acTionarii

- proprietatea

intelectuala

brevete de invenTie

marci comerciale de produs si servicii

drepturi de autor

proiecte speciale si procese protejate

prin lege

fisiere cu clienTi

documentaTii

manuale

- cultura

itreprinderii

recunoasterea istoriei si utilitaTii

activitaTii, de catre mediul extern al

itreprinderii

c) capital

structural -

organizaTional

- capitalul de

icredere i viitorul

itreprinderii

programe de instruire viitoare

cheltuieli de C-D viitoare

programe de lansare de noi produse si

servicii

proiecte de modernizare si reorganizare

previziuni asupra evoluTiei situaTiei

financiare viitoare a itreprinderii

active care reflecta relaTii cu piaTa:

marca de fabrica, vadul comercial,

loialitatea clienTilor, canalele de

distribuTie, portofoliul de comenzi,

contractele de licenTe si franciza etc.;

247

Tabelul 7.1 (continuare)

active axate pe individ:

pregatirea/calificarea si experienTa

colectiva, abilitaTile de rezolvare a

problemelor, stilul si arta conducerii etc.

active de natura proprietaTii

intelectuale: secrete comerciale, brevete

de invenTie, alte active necorporale care

pot fi protejate prin drepturi de autor

active de infrastructura: toate

tehnologiile, procesele si metodologiile

care sau posibilitatea funcTionarii

itreprinderii, cum sunt: cultura

itreprinderii, metodologiile de estimare

a riscului, metodele de management a

vazarilor, bazele de date cu informaTii

despre piaTa si/sau clienTi, sistemele de

comunicaTii

7.2.4. Cuantificarea capitalului intelectual al întreprinderii

Din lucrarea acelorasi autori menTionaTi anterior, vom prezenta

c穰eva elemente definitorii privind cuantificarea capitalului intelectual

al itreprinderii. incercarile si propunerile de cuantificare, fie a capitalului

intelectual, fie numai a celor mai importante componente ale acestuia,

au fost efectuate/lansate de: analisti financiari ai pieTei bursiere,

experTi contabili, evaluatori de itreprinderi si de active necorporale, ca

si de specialisti i managementul firmei si capitalului intelectual al

acesteia. Exista i prezent o mare diversitate de propuneri de metode de

evidenTiere a importanTei capitalului intelectual si de cuantificare a

valorii lui, multe dintre acestea avad un caracter experimental si, implicit,

cu unele lacune inerente. Altfel spus, nu exista un model teoretic

general-acceptat pentru cuantificarea capitalului intelectual al unei itreprinderi,

ci mai multe metode si tehnici de evaluare.

Cercetarile pentru evaluarea capitalului intelectual al companiilor

au avut ca rezultat apariTia unui mare numar de metode si proceduri

propuse i ultimii cT稱va ani. in prezent au fost recenzate un

numar de 25 de metode de evaluare a capitalului intelectual al

companiilor.

Metodele de cuantificare a capitalului intelectual total, propuse

ideosebi de specialisti din domeniul managementului, i funcTie de

modalitatea de abordare, pot fi grupate i patru categorii, respectiv:

248

a) Metode bazate pe capitalizarea bursiera:

- Coeficientul (rata) Q a lui J. Tobin;

- BilanTul invizibil.

b) Metode bazate pe rentabilitatea activelor:

- Valoarea economica adaugata ( EVA );

- Valoarea de piaTa adaugata ( MVA );

- Capitalizarea profitului generat de cunostinTe;

- Valoarea necorporala totala.

c) Metode bazate pe scoruri:

- Skandia Navigator;

- Balanced Score Card;

- Intangible Asset Monitor;

- IC Index.

d) Metode directe de calcul al CI:

- Technology Broker;

- Inclusive Valuation Metodology.

Metodele bazate pe capitalizarea bursiera cuprind coeficientul

(rata)Q si bilanTul invizibil.

Coeficientul Q este mai mult o metoda de natura intuitiva, fiind

data ca referinTa i literatura economica, datorita notorietaTii stiinTifice a

lui James Tobin, laureat al premiului Nobel pentru economie (1981).

Acesta a prezentat un indicator, cu totul general, de masurare a capitalului

intelectual al unei firme cotate, numit coeficientul (sau rata) Q.

Coeficientul (rata) Q este raportul dintre valoarea de piaTa a

unei companii cotate si valoarea de înlocuire a activelor ei corporale

(replacement value), diminuata cu datoriile totale. Termenul valoarea

de înlocuire a activelor corporale ale unei companii reprezinta

preTul care ar trebui platit pentru achiziTionarea de pe piaTa a unor

active corporale cu aceeasi utilitate, din care se scad datoriile totale;

cu alte cuvinte, valoarea de ilocuire a unei companii este sinonima cu

activul net corporal corectat.

Daca coeficientul Q este supraunitar, rezulta ca o companie deTine

si active necorporale ascunse, dar recunoscute prin cursul bursier

al acTiunii. Modificarile lui Q reprezinta o dovada a performanTei

capitalului intelectual al itreprinderii.

in teoria economica se susTine ca, datorita forTelor concurenTei,

coeficientul Q supraunitar al unei companii va tinde, pe termen lung,

spre valoarea 1. ExplicaTia consta i logica economica simpla ca, daca

249

Q>1, investitorii vor construi firme cu caracteristici similare, iar presiunea

concurenTiala a acestora va determina, i mod logic, o diminuare a

valorii de piaTa a tuturor companiilor cotate, care produc produse similare,

paa la nivelul valorii lor de ilocuire. in accepTiunea Standardelor

InternaTionale de Evaluare, ediTia a saptea, 2005, aserTiunea

de mai sus reflecta manifestarea principiului substituTiei.

Coeficientul Q este numai un surogat de masurare a "valorii

ascunse" a unei companii, adica a acelei valori neiregistrate i

bilanTul acesteia. Argumentele pentru susTinerea acestei afirmaTii sunt

urmatoarele:

. valoarea (sau costul) de ilocuire a activelor corporale, i cazul

companiilor mari cotate, nu poate fi calculata i mod practic, datorita

numarului mare de poziTii de active corporale (de ordinul sutelor

de mii sau milioanelor), pe de o parte, si raspadirii lor geografice i

multe Tari, pe de alta parte; de aceea, se utilizeaza ca substitut alTi indicatori

de natura patrimoniala, cum ar fi activul net contabil sau valoarea

neta contabila a activelor corporale;

. valoarea de piaTa a unei companii cotate, calculata prin capitalizarea

bursiera, poate sa reflecte si alte influenTe conjuncturale, de

natura extraeconomica, asupra cursului acTiunilor.

BilanTul invizibil reprezinta o metoda asemanatoare de calcul al

valorii capitalului intelectual, fiind diferenTa dintre valoarea de

piaTa si activul net contabil, care reflecta valoarea tuturor activelor

necorporale invizibile, adica a celor neiregistrate i bilanT. Formula

de calcul este:

CI = VPC - ANC

i care:

VPC = valoarea de piaTa a companiei, calculata prin capitalizare

bursiera;

ANC = activul net contabil.

Metodele bazate pe rentabilitatea activelor cuprind: a) valoarea

economica adaugata (EVA); b) valoarea de piaTa adaugata

(MVA); c) capitalizarea profitului generat de cunostinTe; d) valoarea

necorporala totala.

Valoarea economica adaugata (EVA) se bazeaza pe teoria

profitului net rezidual, numit si profit economic, care exista numai i

cazul i care rata rentabilitaTii capitalului investit este superioara

costului mediu ponderat al capitalului unei itreprinderi. Aceasta

metoda a fost introdusa si iregistrata, ca marca comerciala (TM), de

250

Stern Stewart & Company, pentru a reflecta mai corect performanTa

financiara a unei companii.

Conceptul de profit net rezidual, numit si profit economic, a

fost introdus de Alfred Marshall, i anul 1890. Prin profit economic,

A. Marshall iTelegea diferenTa dintre profitul net total si profitul net

atribuibil capitalului investit, calculat i funcTie de costul curent al

acestuia. EVA este definita ca fiind "diferenTa dintre vazarile nete si

cheltuielile de exploatare, impozite si venitul net necesar pentru

recompensarea capitalului, calculat prin imulTirea dintre costul

fiecarei categorii de capital investit (exprimat i procente) si valoarea

acelei categorii de capital. in practica, EVA creste daca costul mediu

ponderat al capitalului este inferior ratei rentabilitaTii activelor nete si

invers". Cu alte cuvinte, EVA este diferenTa dintre profitul net din

exploatare si costul valoric al capitalului investit (suma dintre capitalul

propriu si capitalul 絈prumutat pe termen lung).

EcuaTia pentru calcularea EVA este:

EVA = (ROIC - cmpc) x valoarea iniTiala a capitalului investit

i care:

ROIC = rata rentabilitaTii capitalului investit;

cmpc = costul mediu ponderat al capitalului.

Rezulta ca EVA nu cuantifica valoarea capitalului intelectual al

unei companii, ci numai existenTa acestuia, deoarece de obicei se

calculeaza i mod distinct pentru fiecare an viitor, indicad sporul

anual de valoare al unei firme. in schimb, EVA este cel mai bun

indicator pentru cuantificarea valorii create pentru acTionari.

Valoarea de piaTa adaugata (MVA) deriva tot din conceptul de

profit economic. MVA se calculeaza ca diferenTa itre valoarea de

piaTa a unei companii si capitalul pe care acTionarii si creditorii l-au

introdus i companie pe parcursul anilor, sub forma de capital varsat,

credite si profituri nerepartizate. Deci, MVA reflecta diferenTa dintre

valoarea de piaTa a companiei, la un moment dat, si capitalul net

introdus de investitori, icepad cu capitalul investit iniTial.

Deci:

MVA = valoarea de piaTa a capitalului propriu + valoarea de piaTa

a împrumutului nerambursat - capitalul total investit

MVA este cel mai bun indicator pentru cuantificarea valorii

adaugate de catre managerii unei companii.

251

Capitalizarea profitului generat de cunostinTe este o metoda

moderna de evaluare a capitalului intelectual. Autorul acestei metode

este profesorul american de la New-York University, Lev Baruch.

Abordarea evaluarii capitalului de cunostinTe se face prin capitalizarea

unui profit net normalizat (calculat i urma unei corecTii a profiturilor

nete anuale trecute si a previziunii profiturilor nete viitoare), cu o rata

de capitalizare adecvata.

Formula de calcul este:

Capitalul în cunostinTe = (profitul net anual normalizat - profitul

net aferent activelor corporale si celor curente)/ rata de capitalizare

aferenta capitalului în cunostinTe

Valoarea necorporala totala are la baza tot teoria unui profit

excedentar, faTa de profitul obTinut de o itreprindere cu un management

de eficienTa medie. Ca urmare, valoarea de piaTa a unei companii

mai performante este mai mare dec穰 valoarea de piaTa a unei companii

similare, cu performanTe financiare medii.

Etapele aplicarii acestei metode sunt:

. calcularea profitului brut mediu anual, din ultimii trei ani;

. calcularea valorii medii anuale a activelor corporale, din ultimii

trei ani;

. calcularea rentabilitaTii medii anuale a activelor (ROA itreprinderii),

prin raportul dintre cei doi indicatori de mai sus;

. calcularea rentabilitaTii medii anuale a activelor din domeniul

de activitate al companiei (ROA medie a ramurii);

. calcularea profitului brut excedentar, prin formula:

Profit brut mediu anual minus (ROA medie a ramurii x activele

corporale ale companiei)

. calcularea cotei medii anuale a impozitului pe profit, din ultimii

trei ani;

. imulTirea cotei medii anuale a impozitului pe profit, din ultimii

trei ani, cu profitul brut excedentar si determinarea profitului net

excedentar, atribuibil activelor necorporale;

. capitalizarea profitului net mediu anual excedentar, atribuibil

activelor necorporale, cu o rata de capitalizare adecvata, si calcularea,

astfel, a valorii totale a tuturor activelor necorporale.

Metodele de evaluare prin scoruri a capitalului intelectual

constau i identificarea diferitelor elemente ale activelor necorporale

252

sau capitalului intelectual, pentru care se calculeaza diferiTi indicatori

si indici, care sunt transformaTi ulterior i scoruri sau grafice. Apoi, ca

sinteza a tuturor elementelor capitalului intelectual, se poate calcula

un indice compozit al acestui capital. Aceste metode de cuantificare

sunt utilizate i managementul itreprinderii, icepad cu anul 1989,

fiind introduse si dezvoltate de suedezii Karl-Erik Sveiby si Leif

Edvinsson. Deoarece aceste metode nu estimeaza valoarea monetara a

activelor necorporale, nu ne propunem o tratare mai extinsa a conTinutului

metodelor.

Metodele directe de calcul al valorii capitalului intelectual

constau i estimarea valorii monetare a activelor necorporale

separate, pe baza unor informaTii si evaluari nemonetare, obTinute

prin chestionare detaliate si/sau prin utilizarea metodei fluxului de

numerar actualizat, itr-o forma particulara a acestuia.

O abordare interesanta aparTine analistilor pieTei de capital,

care pleaca de la premisa ca sistemul tradiTional de cuantificare a performanTelor

financiare ale unei itreprinderi trebuie sa fie completat

cu indicatori nefinanciari, i scopul constituirii unei baze adecvate

pentru luarea unor decizii de vazare sau de cumparare a titlurilor financiare,

de pe piaTa financiara secundara (bursa de valori mobiliare).

Cu alte cuvinte, multe din informaTiile financiare actuale sunt

considerate a fi perimate si inexacte. Dubiile asupra relevanTei unor

indicatori financiari, ca, de exemplu, cei ai rentabilitaTii, se refera la

faptul ca valoarea de piaTa a capitalului investit este mult diferita faTa

de valoarea lui contabila; de asemenea, mai ales i cazul itreprinderilor

mici si mijlocii necotate, profitul net contabil poate sa aiba

o marime mult mai mica faTa de profitul net normal (corectat cu

cheltuielile anormale si, i primul rad, cu cele exagerate, pentru

compensarea proprietarilor majoritari).

EsenTa cercetarilor itreprinse poate fi redata printr-o formulare

concisa astfel: performanTele financiare viitoare ale întreprinderilor

cotate de multe ori sunt exprimate mai bine prin indicatorii

nefinanciari, decât de exprimarea clasica, prin indicatori financiari.

Mai multe asociaTii profesionale recunoscute, din SUA, susTin

necesitatea ca toate itreprinderile cotate sa prezinte pe larg, sub

forma narativa, informaTii nefinanciare referitoare la explicarea strategiei

lor, la planurile lor si la rezultatele estimate de ele, la segmentul

de piaTa si la poziTia concurenTiala a itreprinderii. Cauza acestei

253

largiri a sferei de informaTii publice ale unei companii cotate rezulta

din importanTa tot mai mare pe care informaTiile nefinanciare o au i

luarea unei decizii de investire. in urma unei anchete, realizata i anul

1995 de Eccles si Mavrinac si comandata de Ernst & Young Center

for Business Inovation,83 a rezultat ca investitorii si analistii financiari,

i luarea unei decizii de investire, atribuie o importanTa mai mare

informaTiilor nefinanciare referitoare la resursele umane,, respectiv:

_ realizarea strategiei itreprinderii;

_ credibilitatea managerilor;

_ calitatea strategiei itreprinderii;

_ inovarea;

_ aptitudinea de atragere/fidelizare a salariaTilor;

_ segmentul de piaTa;

_ experienTa managerilor;

_ calitatea politicii de salarizare/stimulare;

_ poziTia dominanta i cercetare;

_ calitatea proceselor;

_ satisfacTia clienTilor.

Se poate susTine ca valoarea de piaTa a unei itreprinderi cotate

depinde i mod direct si de credibilitatea previziunilor facute de manageri,

exprimata prin discrepanTa dintre previziunile unor indicatori

financiari (deci, promisiunile managerilor) si realizarea acestora, ca,

de exemplu, cifra de afaceri, profit din exploatare, profit net total,

divi-dende pe o acTiune.

Metodologia evaluarii monetare a activelor necorporale, care

includ si proprietatea intelectuala, este sintetizata i Standardul

InternaTional de Practica în Evaluare GN 4 - Evaluarea activelor

necorporale, conTinut i Standardele InternaTionale de Evaluare,

ediTia a saptea, 2005, elaborate de Comitetul pentru Standarde

InternaTionale de Evaluare (IVSC), care reprezinta standardele de

profil obligatorii pentru toTi membrii ANEVAR. Ca esenTa, aceasta

metodologie conTine cele trei abordari clasice de evaluare, precum si

metodele specifice de evaluare.

Din cauza numarului mare de metode de cuantificare a capitalului

intelectual al unei itreprinderi si a diversitaTii tehnicilor de

83 Sarah Mavrinac, G. Anthony Sicsfeld, Mesurer l'immateriel: une

entreprise delicate, "Problemes 馗onomiques", nー 2629/1999, p. 4 - 9.

254

evaluare propuse, mai multe organisme oficiale ca guverne, organisme

financiare internaTionale, Uniunea Europeana, Banca

Mondiala, OECD au constituit un grup de lucru al carui scop este

ajungerea la un punct de vedere comun.

Desigur ca metodele de evaluare a elementelor ce Tin de capitalul

intelectual sunt foarte diverse, i opinia diferiTilor specialisti. in

continuare, enumeram astfel de metode:

1. Pentru brevete de invenTie:

a) abordarea prin venit (actualizarea profitului excedentar alocat,

economia de cheltuieli, scutirea de redevenTa);

b) abordarea pe baza de costuri.

2. Pentru marci, branduri, denumiri de origine:

a) abordarea pe baza de comparaTii;

b) abordarea bazata pe venituri (actualizarea profitului excedentar

alocat, contribuTia la profit, scutirea de redevenTa);

c) abordarea prin costuri (cost de recreare).

3. Pentru contracte de licenTa, de concesiune si de franciza:

a) abordarea prin comparaTia de piaTa;

b) abordarea bazata pe venituri (contribuTia la profit, avantajul de

profit, economia de cheltuieli);

c) abordarea prin costuri.

4. Pentru fond comercial sau goodwill:

a) abordarea prin venit (valoarea reziduala, capitalizarea venitului

i exces, fluxul de numerar actualizat, supraprofitul, marja de

valoare a afacerii).

5. Pentru active necorporale bazate pe relaTii (contracte, lista

de clienTi/furnizori, forTa de munca calificata):

a) abordarea prin venit (capitalizarea venitului sau fluxul de numerar

actualizat, contribuTia la profit, actualizarea profitului net alocat);

b) abordarea prin costuri (cost de ilocuire, cost de recreare);

c) abordarea prin comparaTii de piaTa.

6. Pentru active necorporale din sfera informaticii (programe



de calculator, domenii internet etc.):

a) abordari prin cost (cost de recreare);

b) abordari prin venit (contribuTia la profit);

c) abordari prin comparaTii de piaTa.

7. Pentru dreptul de autor:

a) abordarea pe baza de venit (flux de numerar actualizat,

actualizarea redevenTelor icasabile);

255

b) abordarea prin costuri (de ilocuire sau de reconstrucTie).

8. Pentru întreprinderi dot.com bazate pe active necorporale

(nume de domenii, motoare de cautare pe Internet, marci achiziTionate,

baze de date, depozite de baze de date, codul sursei, licenTe master,

cautari de date, site-uri Internet pentru comerT electronic, soluTii de

afaceri, aplicaTii client, sisteme de creditare si plata electronica, instrumentele

pentru programele de calculator ale terTilor, liste de clienTi

etc.):

a) abordarea prin venit (capitalizarea directa a veniturilor, contribuTia

redevenTelor la profit);

b) abordarea prin comparaTii de piaTa.

9. Pentru active necorporale digitale Internet:

a) abordarea pe baza de venit;

b) abordarea prin comparaTii de piaTa.

10. Pentru tehnologii nebrevetate, know-how, secrete comerciale:

a) abordarea prin venit (flux de numerar actualizat, economia de

redevenTa, avantaj de preT, profit suplimentar, metode reziduale, actualizarea

profitului alocat, economia de costuri);

b) abordarea prin costuri (costul de ilocuire).

11. Pentru modele industriale (design-uri, desene) si dreptul

de imagine:

a) abordarea bazata pe venituri (flux de numerar actualizat, capitalizarea

directa, avantajul de profit, economia de redevenTa, c龝tigul

rezidual, economia de costuri, contribuTia la profit);

b) abordarea prin costuri (costul de recreare).

12. Pentru biblioteca tehnica si arhiva:

- abordarea prin costuri (cost de recreare);

13. Pentru proiecte de cercetare-dezvoltare nefinalizate:

a) abordarea prin costuri (costul de recreare);

b) abordarea pe baza de venituri (actualizarea profitului alocat).

Din multitudinea de elemente ce Tin de capitalul intelectual al

itreprinderii, am ales, pentru exemplificarea unor metode de evaluare,

active necorporale informatice de natura programelor de calculator.

Programele de calculator pot fi considerate active necorporale

create sau achiziTionate de itreprinderi daca, bineiTeles, ideplinesc

condiTiile impuse prin standardele de evaluare sau contabilitate.

256

Abordarile în evaluarea programelor de calculator sunt:

- abordarea prin cost;

- abordarea prin venit;

- abordarea prin comparaTii de piaTa.

Evaluarea programelor prin costuri se poate face prin mai

multe metode:

1. Metoda costului de reproducere nou, care consta i evidenTierea

tuturor categoriilor de costuri pentru a realiza un produs identic

cu cel evaluat.

2. Metoda costului de înlocuire nou, care consta i identificarea

costurilor cu care s-ar putea realiza un produs software ca utilitate

similar cu cel evaluat, dar cu performanTe superioare si realizat cu

algoritmi, programe, instrumente, metode, procedee mai moderne.

3. Metoda estimarii costului liniilor de cod bazate pe tehnici si

produse informatice denumite COCOMO84, SLIM85, SPR KnowledgePLAN

etc.

Modelul COCOMO86 de evaluare a programelor de calculator pe

baza efortului implicarii umane din programare ia i considerare doua

tipuri de sisteme informatice: organice si semidetasate.

- Pentru sistemele informatizate construite organic, adica unitar,

relaTia de calcul este:

Programator/luni = 3,2 x (NISP)1,05 x Faef

- Pentru sistemele informatizate construite semidetasate, adica

modular, relaTia de calcul este:

Programator/luni = 3 x (NISP)1,12 x Faef

i care:

NISP87 = nr. de instrucTiuni sursa pentru programe;

84 COCOMO (Constructive Cost Model), Modelul costurilor de

construcTie, realizat de Barry Boehm i 1997.

85 SLIM (Software Lifecycle Management), realizat de Lawrance

Putnam si Ann Fitzsimmons.

86 Prezentat i Reilley R. F., Schweihs R. P., Valuing Intangible Assets,

Ed. Mc Graw Hill 1998, pag. 377.

87 NISP=KDSI - acronimul din 1. engleza al numarului de instrucTiuni

sursa pentru programare.

257

Faef = factor de ajustare a efortului de programare, este considerat

a avea valori itre 0,15 si 0,55, i funcTie de gradul de complexitate a

programului, conform exemplului din tabelul 7.2:

Valori orientative pentru factorul de ajustare

a efortului de programare

Tabelul 7.2

Program

rudimentar

Program

simplu

Program

mediu

complex

Program

complex

Program

foarte

complex

0.15 0.25 0.35 0.45 0.55

Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator prin

metoda costurilor

Societatea InformatiX SRL 罇i propune sa determine valoarea

unui produs informatic complex (sistem expert) cu aplicaTie i domeniul

bancar.

InformaTiile care stau la baza evaluarii sunt urmatoarele:

- Programul este alcatuit din 7 subprograme principale;

- Pentru fiecare subprogram se cunoaste numarul total de linii;

- La realizarea programelor se utilizeaza computere de ultima

generaTie;

- Salariul mediu al unui programator este de 880 euro/luna, plus

avantaje nonmonetare (automobil, telefon mobil, acces internet, bonuri

de masa, i total i valoare de 475 euro/luna), cursuri de instruire

si training 50 euro/luna (1 euro = 3,6 lei);

- Norma medie a programatorului este de 100 linii programare/

zi si 2200 linii pe luna;

- Factorul de ajustare a efortului de programare este apreciat a

fi de 0,45;

- Se abandoneaza doua subprograme (subprogramele 2 si 6) i

timpul realizarii programului principal;

- Exista o constragere, si anume ca programul sa fie realizat

itr-o luna de zile.

Rezolvarea se efectueaza parcurgad urmatorii pasi:

Pas 1. Se ordoneaza datele obTinute itr-un tabel centralizator,

folosindu-se Programul Excel al Microsoft;

Pas 2. Se separa, din liniile de cod totale, cele neexecutabile;

258

Pas 3. Se calculeaza nr. de linii instrucTiuni de sursa executabile;

Pas 4. Se estimeaza nr. de linii de cod instrucTiuni de sursa pentru

programare;

Pas 5. in funcTie de tipul componentelor, o parte a sa fiind

specializata, denumita si modulul organic, iar alta semispecializata (ce

poate fi folosit si la alte aplicaTii), denumita si modulul semidetasabil,

se determina numarul optim de programatori necesari pentru a realiza

programul pe cele doua module, folosindu-se relaTiile de calcul;

Pas 6. Se determina numarul total de programatori;

Pas 7. Se efectueaza calculele: se imulTeste nr. de programatori

necesari/luna cu costul total lunar al itreprinderii cu programatorul si

se determina valoarea totala globala a software-ului.

Concluzie: Din analiza datelor din tabelul 7.3, va rezulta ca, pentru

ca programul sa fie realizat itr-o luna de zile, vor fi antrenaTi 225

programatori, iar valoarea programului va fi de 315.446 euro, adica

1.135.605 lei.

Daca programul va trebui sa fie realizat itr-un an de zile, vor fi

necesari 19 programatori.

Tabelul 7.3 88

Evaluarea unui proiect software pe baza metodei costurilor

având la baza modelul COCOMO

88 Realizat cu date proprii dupa modelul prezentat de Reilley si Schweihs

i cartea Valuing Intangible Assets, Ed. Mc Graw Hill, 1998, pag. 377.

259

Abordarea prin venit este foarte frecvent utilizata i domeniul evaluarii

programelor de calculator. Metodele cele mai des utilizate sunt:

- Metoda fluxului de numerar actualizat, utilizata i special la

produsele software care sunt destinate vazarii si care pe aceasta cale

produc fluxuri de numerar pentru producator; produselor informatice li

se recunoaste o perioada de amortizare itre 3-5 ani;

- Metoda economiei de redevenTe, utilizata i momentul i care

o itreprindere se hotaraste sa produca ea isasi produse software pentru

a nu mai cumpara din alte surse; metoda se bazeaza pe principiul

comparaTiei produsului realizat cu produsele de pe piaTa;

- Metoda contribuTiei redevenTelor la profit - o metoda hibrid a

celor doua menTionate anterior.

Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator prin

metoda economiei de redevenTe

Societatea XL SoSo SRL 罇i propune sa dezvolte un program de

calculator propriu prin care sa nu mai fie dependenta de licenTa pe care

trebuia sa plateasca 8% din vazari. Durata de amortizare a produsului

software este de 5 ani.

Se stie ca cifra de afaceri curenta este de 560000 euro si ca se

previzioneaza ca va avea o crestere de 22%/an i urmatorii 5 ani.

Economia de redevenTa se stabileste a fi de 8%, at穰 c穰 ar fi trebuit sa

plateasca societatea comerciala pentru licenTa. Costurile de realizare a

programului sunt cotate la 27% din economia de redevenTa.

Managementul societaTii 罇i propune sa determine valoarea

software-ului propriu.

Rezolvare

Se introduc valorile cunoscute i tabelul 7.4.:

Determinarea valorii programului de calculator

prin metoda economiei de redevenTa

Tabelul 7.4

- euro -

Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5

1. Cifra de

afaceri (CA)

560.000 683.200 833.504 1.016.875 1.240.587

2. Economia de

redevenTa 8% CA

44.800 54.656 66.680,32 81.349,99 99.246,99

260

Tabelul 7.4 (continuare)

3. Venituri

realizate datorita

economiei de

redevenTa (1-2)

604.800 737.856 900.184,3 1.098.225 1.339.834

4. Costuri generale

pentru realizarea

software

27%/Economia

de redevenTa

12.096 14.757,12 18.003,69 21.964,5 26.796,69

5. Fluxul de

numerar brut

datorat economiei

de redevenTa

32.704 39.898,88 48.676,63 59.385,49 72.450,3

6. Impozitul pe

profitul datorat

economiei de

redevenTa 16%

5.232,64 6.383,821 7.788,261 9.501,679 11.592,05

7. Flux de

numerar net

27.471,36 33.515,06 40.888,37 49.883,81 60.858,25

8. Factorul de

actualizare pentru

rata 10%

0,90909 0,826446 0,751315 0,683013 0,620921

9. Fluxul de

numerar net

actualizat (7x8)

24.973,97 27.698,39 30.720,05 34.071,29 37.788,17

10. Valoarea

software

(9,1+9,2+ 9,3,+

+9,4+ +3,5)

155.252

Concluzie

Valoarea programului de calculator ce a realizat o economie de

redevenTa este de 155.252 euro.

Abordarea prin comparaTii de piaTa este o alta cale de evaluare a

acestor produse. in general, este dificil sa se poata folosi metoda comparaTiei

de piaTa la evaluarea software-ului, itruc穰 informaTiile

privind costurile de tranzacTionare sunt de multe ori confidenTiale.

Totusi, se poate face o evaluare pornind de la preTurile de piaTa

pentru realizarea programelor.

261

Spre exemplu, se pot folosi ca baze de comparaTie preTurile de

tranzacTionare per linia de cod si, cunoscadu-se sau estimadu-se

prin comparaTie numarul de linii de cod ale programelor comparabile,

se poate stabili un preT.

Metodele de evaluare a software-ului prin comparaTii de piaTa au

i vedere urmatoarele elemente:

- nr. de linii de cod ale programului;

- preTurile cunoscute pentru tranzacTiile efectuate cu software;

- preTul pe linia de cod.

Studiu de caz privind evaluarea unui program de calculator

folosind metoda comparaTiei (tabelul 7.5).

Societatea ValiTronics SRL doreste sa determine valoarea de

piaTa a produsului software pe care doreste sa-l comercializeze. Pentru

aceasta, specialistii firmei apeleaza la metoda comparaTiei.

Se cunosc urmatoarele:

PreTurile de tranzacTionare pentru produse similare au fost la firmele

concurente itre 245.000 si 353.000 euro;

Nr. de linii cod sursa ale societaTilor concurente au fost itre

105.000 si 178.000.

Model de tabel pentru analiza de piaTa a software-ului

Tabelul 7.5

Indicator UM Software

propriu Concurent 1 Concurent 2

1. PreTul de tranzacTionare euro 245.000 353.000

2. Nr. linii cod sursa 167000 178.000 105.000

3. PreTul pe linia de cod

(1/2) euro

1,376404494 3,361904762

4. Valoare minima

software euro 561.438,0952

5. Valoare maxima

software euro 229.859,5506

6. Valoare medie software euro 395.648,8229

7. Valoare software euro 400.000

8. Nr. de licenTe ce vor fi

vadute

buc. 1.000

9. PreTul pe bucata euro 400

262

Concluzie

Din analiza datelor rezulta ca valoarea software-ului va fi de

400.000 de euro, iar preTul pe produs va fi de 400 de euro.89

7.3. Evaluarea terenurilor si construcTiilor

Evaluarea terenurilor si cladirilor presupune, pe de o parte,

cunoasterea situaTiei acestor active imobilizate din punct de vedere al

contribuTiei la fluxurile de venit generate de itreprindere, iar pe de

alta parte, aprecierea valorii prin metode adecvate, i funcTie de poziTia

evaluatorului, icadrarea activelor respective, fiind i exploatare

sau i afara exploatarii etc. in cadrul echipei de evaluare, de regula,

evaluarea acestor active se realizeaza de catre persoane care au

calificare si competenTa i evaluarea proprietaTilor imobiliare.

inainte de a ne referi la aspectele tehnice ale evaluarii acestor

bunuri, sa trecem i revista principalele concepte si principii din Standardele

InternaTionale de Evaluare, EdiTia a saptea (2005), referitoare

la aceste active.

in accepTiunea IVSC privind definiTiile cuprinse i standardele de

evaluare imobiliara, principalele concepte si principii de evaluare se

refera la:

1. Teren (liber si construit); evaluarea terenului constituie un concept

economic, iar deTinerea lui constituie un concept juridic.

2. Proprietatea (concept juridic), cu referire la toate avantajele,

drepturile si beneficiile legate de deTinerea acesteia. Proprietatea este

clasificata i proprietate imobiliara si proprietate mobiliara; proprietatea

imobiliara este considerata ca fiind alcatuita din teren si elementele

atasate lui; proprietatea mobiliara cuprinde toate celelalte elemente care

nu sunt atasate terenului si care sunt grupate i elemente corporale si

elemente necorporale. Drepturile de proprietate sunt considerate elemente

necorporale.

3. Active. in cazul i care obiectele de proprietate imobiliara si

mobiliara se constituie i resurse ale unor activitaTi economice ale unor

itreprinderi, ele vor fi abordate ca active.

in consonanTa cu Standardele InternaTionale de Contabilitate,

Standardele InternaTionale de Evaluare recunosc clasificarea i active

curente (circulante), cu referire la stocuri, creanTe, investiTii pe termen

89 Banacu C. S., Op. cit., pag. 249-259.

263

scurt, disponibil i banca, dar si proprietatea imobiliara deTinuta i stoc

pentru vazare, si active imobilizate (active fixe pe termen lung).

Activele imobilizate sunt grupate i active corporale si necorporale.

Activele corporale si necorporale, i funcTie de continuitatea utilizarii,

sunt grupate i imobilizari corporale, cu referire la terenuri, construcTii,

masini, toate activele fizice identificabile, mai puTin amortizarea cumulata,

si alte active imobilizate, cu referire la imobilizari necorporale,

investiTii pe termen lung, creanTe, fondul comercial (goodwill-ul), marci,

brevete, drepturi de autor, francize, contracte. Se face, de asemenea,

distincTia itre activele i exploatare, vazute ca active necesare desfasurarii

normale a activitaTii economice a unei itreprinderi, si active i

investiTii imobiliare ce se constituie itr-un surplus faTa de necesitaTile

de exploatare.

4. PreT, cost, piaTa, valoare. in Standarde, preTul constituie o indicaTie

asupra unei valori relative si reprezinta suma ceruta, oferita sau

platita pentru un bun sau serviciu. PreTul de vazare constituie un fapt

istoric indiferent daca este prezentat sau confidenTial. Costul este, de

asemenea, un fapt istoric si reprezinta preTul platit de cumparator pentru

un bun sau serviciu. Pentru cumparator, acesta reprezinta un cost.

Valoarea reprezinta o estimare a unui preT probabil. Aceasta nu este un

fapt istoric, ci reflecta optica pieTei la data evaluarii.

5. Valoarea de piaTa; valoarea de nonpiaTa. in conformitate cu

Standardele internaTionale de evaluare, valoarea de piaTa este definita ca

suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data

evaluarii, între un cumparator decis si un vânzator hotarât, într-o

tranzacTie cu preT determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing

adecvat în care ambele parTi au acTionat în cunostinTa de cauza, prudent

si fara constrângere. Se face menTiunea ca, itruc穰 valoarea de

piaTa se it稷neste si sub denumirea de valoare justa de piaTa, aceasta

din urma nu trebuie confundata cu valoarea justa utilizata i contabilitate.

Ca o noutate, i Standarde ediTia a sasea 2003 s-a introdus

Costul de Înlocuire Net (CIN) ca element care sa faca legatura itre

valoarea de piaTa a unui bun si raritatea acestuia. Metoda CIN este

utilizata pentru proprietaTile specializate.

6. Cea Mai Buna Utilizare (CMBU); este un concept folosit i

evaluarea imobiliara pentru determinarea valorii celei mai ridicate cu referire

la ideplinirea criteriilor de evaluare i ceea ce priveste existenTa

(sa fie fizic posibila), motivaTia (justificata adecvat), legalitatea

(permisibila legal) si fezabilitatea (fezabila financiar).

264

7. Utilitatea

8. Alte concepte importante (cu referire la echivalarea sau nonechivalarea

valorii de piaTa cu valoarea justa).

Terenul si construcTiile fixate în teren constituie ceea ce

denumim proprietate imobiliara. Trebuie sa facem distincTie itre

evaluarea unei proprietaTi imobiliare printr-una din metodele consacrate

si evaluarea unei afaceri care deTine si proprietaTi imobiliare ce pot

fi valorificate distinct, mai ales i situaTia cad reprezinta active i

afara exploatarii. in aceste situaTii se utilizeaza metodele de evaluare a

proprietaTilor imobiliare, adica: a) metoda comparaTiei directe;

b) metoda de randament; c) metoda costurilor.

Premisa metodei comparaTiilor directe este ca valoarea de

piaTa a unei proprietaTi imobiliare se poate extrage din preTurile de

tranzacTionare a unor proprietaTi similare sau comparabile. Metoda se

preteaza la toate tipurile de proprietaTi imobiliare i condiTiile i care

evaluatorul are acces la o baza de date credibile privind tranzacTii

recente cu proprietaTi similare sau comparabile. Daca exista un numar

redus de tranzacTii, aceasta metoda este puTin relevanta, iar i cazul

proprietaTilor cu piaTa limitata, este nerecomandata.

Metoda menTionata se bazeaza pe analiza comparativa a pieTei,

vizad proprietaTi comparabile, cercetarea pieTei privind tranzacTii curente

sau trecute, oferte de vazare/cumparare etc., fiind prima etapa a

metodei. Se identifica tranzacTiile iregistrate itr-o perioada recenta

cu proprietaTi imobiliare similare sau comparabile si se verifica

credibilitatea datelor si informaTiilor culese. O direcTie de investigare o

reprezinta gradul de independenTa a tranzacTiilor si eventuala existenTa

a unor condiTii speciale de vazare.

in continuare, preTul de vazare al proprietaTilor comparabile

necesita o exprimare dupa criterii relevante de comparaTie, i funcTie

de care se segmenteaza proprietaTile investigate dupa scopul comparaTiei

si natura evaluarii. Exemple de criterii de comparaTie sunt preTul/mp

de suprafaTa construita, preTul/mc de volum al construcTiei, preTul/camera

de cazare (la hoteluri, moteluri etc.), preTul pe loc (la restaurante,

cinematografe, teatre etc.) etc. Acestea faciliteaza comparaTia obiectului

evaluat cu alte proprietaTi similare sau comparabile.

Pasul urmator consta i compararea proprietaTilor comparabile

cu cea evaluata si efectuarea de ajustari pozitive sau negative, i

funcTie de diverse caracteristici ale proprietaTilor si tranzacTiilor imobiliare.

Aceste caracteristici poarta numele de elemente de comparaTie

265

si au capacitatea de a influenTa valoarea de piaTa a proprietaTilor

imobiliare, fiind principalele raTiuni ale modificarii preTurilor pe piaTa

imobiliara respectiva. Principalele criterii de comparaTie sunt, fara a

se limita la cele menTionate i continuare, urmatoarele:

1) drepturile de proprietate transmise - se refera la condiTiile

de transmitere a drepturilor de proprietate (de exemplu, proprietatea se

transmite grevata de contracte existente de ichiriere/concesiune sau

neocupata);

2) condiTiile de finanTare - reflecta diferenTele de condiTii de

plata (cash sau i rate) sau de finanTare (sub dobada pieTei sau peste

aceasta);

3) condiTiile de vânzare -elemente de motivaTie proprie vazatorilor

sau cumparatorilor, datorita unor necesitaTi, interese sau relaTii

itre participanTii la tranzacTie;

4) condiTiile pieTei - modificarile dintre condiTiile de la data

evaluarii si cele de la data tranzacTiilor proprietaTilor comparabile,

datorita unor factori ca inflaTia, dobada creditului ipotecar, indicele

preTurilor i construcTii etc.; factorul timp este favorizant pentru

modificarea condiTiilor pieTei si cu c穰 intervalul de timp de la data

tranzacTiei trecute este mai lung, cu at穰 se impun mai mult ajustarile;

5) amplasamentul sau localizarea - caracteristicile de amplasare

ale proprietaTii evaluate si ale proprietaTilor comparabile; ceea ce

intereseaza este recunoasterea pieTei pentru un anumit amplasament ca

fiind mai valoros dec穰 altul;

6) caracteristicile fizice - dimensiunile fizice ale proprietaTilor

(suprafaTa, volum etc.), calitatea materialelor itrebuinTate, arhitectura,

design, funcTionalitate, vechime etc.;

7) caracteristicile economice - element aplicabil mai ales proprietaTilor

generatoare de venituri; se refera la atributele proprietaTii,

care pot influenTa marimea venitului generat de proprietate, cum ar fi

cheltuielile de exploatare, clauzele contractelor de ichiriere etc.;

8) utilizarea - aprecierea eventualelor diferenTe itre cea mai

buna utilizare (CMBU) a proprietaTii evaluate si a proprietaTilor comparabile;

9) componente nonimobiliare ale valorii - personalizeaza

proprietatea, cum ar fi bunuri mobile (mobilier, echipamente), active

necorporale si alte elemente incluse i preTul proprietaTilor imobiliare.

in funcTie de contextul evaluarii, pot fi considerate si elemente

suplimentare de comparaTie, cum ar fi accesul la proprietate, condiTiile

266

de mediu, restricTiile de dezvoltare a proprietaTii, stadiul de dezvoltare

a infrastructurii etc. Ordinea de efectuare a ajustarilor este exact cea

din enumerare. CorecTiile se pot exprima procentual si i marimi

absolute si se fac asupra preTului proprietaTilor comparabile, deoarece

acestea sunt cele cunoscute. Procedura de ajustare este urmatoarea: se

fac corecTiile aferente primelor 4 elemente, i mod succesiv. Fiecare

corecTie noua se aplica asupra preTului anterior corectat. Ultimele 5

corecTii se fac asupra preTului corectat pentru condiTiile de piaTa si

efectul lor se isumeaza dupa ce au fost toate efectuate (vezi si

exemplul de calcul).

Metodele de randament considera, i baza principiului

anticiparii, proprietatea ca o investiTie generatoare de venituri si leaga

valoarea proprietaTii de veniturile nete actualizate anticipate aduse de

aceasta. Se calculeaza veniturile curente generate de proprietate si se

estimeaza venitul net din exploatarea proprietaTii. Sunt doua metode

distincte care folosesc tehnica de capitalizare si, respectiv, de

actualizare.

in metoda capitalizarii directe, nivelul estimat la perpetuitate al

venitului net se transforma itr-un indicator de valoare al proprietaTii,

prin intermediul ratei de capitalizare. Formula folosita este de tipul

c

V

VCD = , unde VCD reprezinta valoarea proprietaTii determinata prin

metoda capitalizarii directe, iar V este venitul anual generat de

exploatarea proprietaTii, de tipul unui venit anual net din exploatare

stabilizat, venit brut potenTial (grad de ocupare 100%) sau venit brut

efectiv (grad de ocupare mai mic). Rata de capitalizare a pieTei locale

imobiliare, notata cu litera "c", este o rata totala sau de randament,

extrasa ca raport itre tipul de venit anual considerat si preTul de

vazare pe piaTa al unor proprietaTi comparabile.

Cea de a doua metoda este cea a fluxurilor financiare actualizate

sau metoda cash-flow, prin care fluxul de numerar generat de

proprietate i anii viitori este folosit prin tehnica actualizarii ca o

masura a valorii proprietaTii. Formula folosita este de tipul:

n

R

n

k 1

k

k

CF (1 a)

V

(1 a)

CF

V

+

+

+

=Ó=

, i care CFk este fluxul financiar

generat de proprietate i perioada n luat i calcul (net sau brut), R V

este valoarea reziduala sau fluxul de recuperare, rezultata fie din

revazarea proprietaTii la finele perioadei de previziune explicite (daca

267

exista un drept complet de proprietate sau daca dreptul de ichiriere

este cedat), fie prin vazarea dreptului de ichiriere primit (daca nu a

expirat la finele perioadei explicite). R V poate sa fie si de alt tip, i

funcTie de alte tipuri de interes i proprietatea imobiliara (credit ipotecar

sau capital propriu). Rata de actualizare "a" reprezinta o rata de

fructificare a capitalului asteptata i perioada urmatoare de vazatorii

si cumparatorii tipici, reflectad i acelasi timp si riscurile percepute

de investitori. Rata se extrage din analiza pieTei prin compararea

caracteristicilor fizice, economice si financiare ale proprietaTii

evaluate cu cele ale proprietaTilor comparabile si trebuie sa fie

consistenta cu tipul de venit (net, brut etc.).

Metodele de randament sunt recomandate i cazul proprietaTilor

tranzacTionate pe baza capacitaTii lor de a realiza venituri si

pentru care exista informaTii comparabile relevante si recente privind

aceste aspecte.

Metoda costurilor are la baza principiul substituTiei, prin care

se considera ca un cumparator avizat si prudent nu va accepta sa

plateasca pentru o proprietate imobiliara mai mult dec穰 ar costa

obTinerea imediata a unei alte proprietaTi avad aceeasi utilitate si

atractivitate.

Valoarea de piaTa este o reflecTie a cererii si ofertei existente pe

o anumita piaTa, iar costurile unor proprietaTi comparabile cu cea

evaluata pot sa nu aiba aceeasi curba de variaTie cu modificarile

preTurilor. in acest sens, valoarea de piaTa poate fi mai mare sau mai

mica dec穰 costul de ilocuire al proprietaTii si inclusiv condiTiile

externe pot influenTa semnificativ valoarea de piaTa, i special i cazul

construcTiilor vechi.

in metoda costurilor, valoarea proprietaTii rezulta prin estimarea

costurilor de construire a unei proprietaTi noi, incluzad si profitul/

pierderea antreprenorului, avad aceeasi utilitate sau, respectiv, a

costurilor de adaptare a unei proprietaTi vechi pentru aceeasi utilizare,

la care se adauga costul de achiziTionare a terenului, mizad pe

asociaTia dintre valoare si cost facuta de participanTii la tranzacTii.

Costurile sunt compuse at穰 din costuri directe, care cuprind

cheltuieli de autorizare, materiale, manopera, utilaje, organizare de

santier, asigurari, profitul antreprenorului etc., c穰 si din costuri

indirecte, care constau din cheltuieli legate de proiectare, arhitectura,

analiza solului, studii de mediu, marketing, cheltuieli administrative,

268

impozite pe proprietate etc. in costurile de dezvoltare a unei proprietaTi

imobiliare poate fi cuprins si profitul investitorului imobiliar,

reprezentad remunerarea asteptata de antreprenor. Dupa estimarea

costului net de ilocuire se aduc corecTiile impuse de pierderile de

valoare datorate uzurii fizice sau economice, funcTionale, externe,

strategice sau datorate factorilor de mediu. Se adauga apoi valoarea

estimata a terenului si profitul promotorului imobiliar, rezultatul fiind

o indicaTie a valorii proprietaTii data de metoda costurilor.

7.3.1. Evaluarea terenurilor

Se aplica un tratament distinct terenurilor utilizate i procesul de

exploatare si terenurilor i surplus sau i exces. Terenurile aflate i

exploatare se vor vinde 絈preuna cu celelalte active de exploatare si,

teoretic, nu vor putea fi disponibilizate separat, fiind necesare derularii

obiectului de activitate al firmei. Din acest motiv, i afara valorii de piaTa

a terenurilor comparabile se vor avea i vedere inclusiv poziTia si

contribuTia terenului i exploatare si durata de viaTa estimata a exploatarii.

Spre deosebire de terenurile aflate i exploatare, cele i surplus pot fi,

teoretic, disponibilizate imediat, iar pentru estimarea valorii lor se aplica

standardul valorii de piaTa. Pentru evaluarea terenului se utilizeaza

urmatoarele proceduri: 1) metoda comparaTiei directe; 2) metoda

repartizarii (alocarii); 3) metoda extracTiei; 4) metoda parcelarii; 5)

metoda reziduala; 6) metoda capitalizarii rentei de baza.

1. Metoda comparaTiei directe este utilizata i condiTiile i care

se pot colecta date credibile privind tranzacTii cu terenuri comparabile

i zona. Este aplicabila, i special, pentru terenul liber de construcTii

sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Consta i analiza

pieTei terenurilor comparabile, incluzad analiza cererii si ofertei competitive,

a echilibrului pieTei, a preTurilor la care au fost iregistrate

tranzacTii si a elementelor de comparaTie cu proprietaTile similare,

compuse din drepturile de proprietate, restricTiile legale, condiTiile

pieTei si data vazarii, localizarea, caracteristicile fizice, utilitaTile,

zonarea si cea mai buna utilizare. Ajustarile au la baza diferenTele

dintre elementele de comparaTie ale altor terenuri faTa de cel evaluat si

pot fi exprimate procentual sau sub forma unei sume de bani.

in continuare, prezentam un exemplu de estimare a valorii

proprietaTii prin metoda comparaTiilor de piaTa. Pentru aplicarea

metodei, s-a utilizat analiza comparaTiilor relative. Aceasta metoda a

269

fost aplicata Tinad seama de tipul proprietaTii imobiliare evaluate si

de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei i acest caz.

Analiza a fost aplicata asupra unor date si informaTii extrase din

tranzacTiile recente ale unor proprietaTi imobiliare de tip teren liber, ale

caror caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren.

Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost:

. prezentarea proprietaTilor comparabile, cu caracteristicile

acestora;

. selectarea elementelor de comparaTie;

. determinarea corecTiilor relative pentru fiecare element de

comparaTie analizat;

. selectarea valorii proprietaTii de evaluat.

Datele privitoare la elementele de comparaTie, terenul ce trebuie

evaluat si comparabilele selectate sunt prezentate i tabelul 7.6.

Tabelul 7.6

Comparabila

Elemente de

comparaTie De evaluat

A B C

PreT unitar (USD/mp) ? 325 312 337

Drept de proprietate

transmis integral integral integral integral

CondiTii de vazare independent independent independent independent

CondiTiile pieTei - -1 luna -3 luni -2 luni

SuprafaTa (mp) 575 450 715 660

CorecTii negativa pozitiva pozitiva

Localizare inferioara inferioara similara

CorecTii pozitiva pozitiva pozitiva

Utilizare posibila

rezidenTial +

birouri rezidenTiala rezidenTial

rezidenTial +

birouri

CorecTie globala pozitiva pozitiva pozitiva

270

CorecTiile efectuate au fost urmatoarele:

. pentru principalele elemente de comparaTie (dreptul de proprietate

transmis, condiTiile de vazare, condiTiile pieTei) ale proprietaTilor

selectate de evaluator nu au fost aplicate corecTii, tranzacTiile

fiind efectuate recent de proprietari prin brokeri imobiliari;

. pentru localizare se impun corecTii pozitive pentru toate proprietaTile,

chiar si pentru comparabila C (terenul evaluat are deschidere

la doua artere);

. pentru suprafaTa totala de teren aferenta proprietaTii se impune

corecTie negativa pentru proprietatea A, suprafaTa acesteia fiind mai

mica dec穰 suprafaTa de teren din cadrul proprietaTii de evaluat si

corecTii pozitive pentru proprietaTile B si C, care au suprafaTa mai

mare dec穰 a terenului de evaluat;

. din punct de vedere al utilizarii posibile a terenurilor, proprietaTile

A si B necesita o corecTie pozitiva avad i vedere ca utilizarea

lor cea mai buna este aceea de proprietaTi rezidenTiale, iar proprietatea

B nu necesita niciun fel de corecTie.

ObservaTie: terenurile din zona avad suprafeTe paa i 50 mp

au preTuri mai mari dec穰 cele cuprinse itre 500 (600) - 800 (1.000)

USD/mp.

Analizad toate corecTiile care se impun pentru criteriile de

comparaTie prezentate mai sus, rezulta ca valoarea terenului evaluat

s-ar situa în intervalul valorilor 325-340 USD/mp, determinata de

sensul i care au fost efectuate corecTiile si de importanTa elementului

de comparaTie i analiza efectuata. in opinia evaluatorului, luad i

considerare avantajele amplasamentului (ideosebi faptul ca are

deschidere la doua strazi si o vizibilitate maxima dinspre Bulevard),

valoarea terenului evaluat se situeaza la un nivel de minim 340

USD/mp.90

2. Metoda repartizarii (alocarii) valorifica principiul echilibrului

si conceptul de contribuTie, care considera ca anumite tipuri de

proprietaTi imobiliare, conTinad i special construcTii noi, situate i

anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport itre

valoarea terenului si valoarea proprietaTii (

P

T

V

V

). Cu c穰 construcTiile

90 Exemplul este preluat din lucrarea Ghid practic de evaluare, Editura

IROVAL, Bucuresti, 2003, pag. 67-69.

271

au o vechime mai mare, cu at穰 acest raport va avea valori mai mari.

Desi nu are o relevanTa deosebita, rezultatul aplicarii metodei

constituie un indiciu util al valorii i condiTiile i care pe piaTa s-a

iregistrat un numar scazut de tranzacTii cu terenuri libere.

3. Metoda extracTiei reprezinta o alternativa a metodei alocarii,

prin care, i condiTiile i care se cunoaste valoarea unei proprietaTi, se

extrage din aceasta valoarea contribuTiei construcTiei, determinata prin

costul net de reconstrucTie, diferenTa reprezentad-o valoarea terenului.

Aplicabilitatea se adreseaza i special proprietaTilor imobiliare din

zonele rurale sau proprietaTilor la care contribuTia construcTiilor este

usor de stabilit si, i general, mai redusa.

4. Metoda parcelarii. Parcelarea consta i divizarea unei supra-feTe

de teren i parcele mai mici care vor fi vadute ulterior pentru anumite

utilizari; presupune inclusiv dezvoltarea utilitaTilor si cailor de acces,

putad mari astfel semnificativ valoarea unui teren. Daca parcelarea, care

este o alternativa posibila de dezvoltare a unei proprietaTi imobiliare,

reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU) a unei proprietaTi imobiliare,

atunci este recomandata aceasta metoda. Sfera de aplicabilitate cuprinde

terenuri industriale, de agrement sau rezi-denTiale.

Procedural, se identifica loturile care pot fi obTinute prin divizarea

terenului, cu respectarea tuturor cerinTelor legale (utilitaTi, acces,

calitate sol. topografie, deschidere la faTada etc.) ca numar si dimensiuni.

in etapa urmatoare se estimeaza preTurile probabile de vazare a

fiecarei parcele, rata de absorbTie de catre piaTa si durata dezvoltarii.

Din preTurile obtenabile se vor deduce cheltuielile cu dezvoltarea

proprietaTii, cele de marketing pentru atragerea clienTilor si profitul

itreprinzatorului. Rezultatul constituie venit net din vazarea parcelelor

care se capitalizeaza cu o rata de rentabilitate coerenta cu durata

dezvoltarii si absorbTiei pe piaTa a loturilor sau se supune actualizarii,

Tinad cont de durata dezvoltarii si absorbTiei.

5. Metoda reziduala este metoda care se poate folosi cad

evaluatorul nu dispune de informaTii credibile privind loturi similare

sau comparabile de teren, daca valoarea construcTiilor existente pe

teren poate fi apreciata i mod riguros, daca ratele de capitalizare

pentru teren si construcTii pot fi obTinute din tranzacTiile iregistrate pe

piaTa si daca se poate estima corect venitul net anual operaTional

aferent proprietaTii, iar acesta prezinta o stabilitate pronunTata. Ca si

metoda alocarii, metoda reziduala are la baza principiul echilibrului si

272

conceptul de contribuTie, iTelese ca echilibru itre factorii de producTie

(teren, capital, management si forTa de munca).

6. Metoda capitalizarii rentei de baza este metoda care se poate

folosi cad evaluatorul dispune de informaTii credibile privind

preTurile de ichiriere. Consta i capitalizarea rentei de baza, adica a

sumei platite pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului conform

regulilor de ichiriere a terenului. in masura i care renta curenta

selectata reflecta situaTia de pe piaTa, valoarea rezultata prin aplicarea

metodei este una echivalenta cu valoarea de piaTa a intereselor din

ichiriere. in continuare, i tabelul 7.7 este prezentat un exemplu i

acest sens.

Tabelul 7.7

Chiria, USD/mp util/luna 18

Aria utila, mp 3.386,4

Aria utila ichiriabila, mp 2.260

Venit brut potenTial (VBP) $ 488.160

Venit brut efectiv VBE (@25% neocupare) $ 366.120

Cheltuieli (CH) $ 75.915

Venit net (VN=VBE-CH) $ 290.205

Rata capitalizare @15% 0,15

Valoare proprietate (Vp=VN/c) $ 1.934.700

7.3.2. Evaluarea construcTiilor

Evaluarea construcTiilor poate fi facuta prin aplicarea celor

trei abordari prezentate anterior pentru proprietaTi imobiliare,

identice cu cele pentru evaluarea afacerilor, adica pe baza de venituri

(metode de randament), pe baza comparaTiei de piaTa (metoda

comparaTiei directe) si pe baza costurilor (metoda costurilor),

273

similara abordarii bazate pe active. DiferenTa esenTiala itre cele trei

abordari o constituie deprecierea cumulata, care este o pierdere de

valoare a construcTiei, datorata unor cauze diverse, si care este luata i

considerare distinct i metoda costurilor, pentru a fi dedusa din costul

brut de ilocuire sau de reconstrucTie al cladirii. in celelalte abordari,

rezultatul aplicarii metodelor 精 constituie valoarea estimata a construcTiei,

care iglobeaza deja deprecierea cumulata si care nu mai

trebuie apreciata distinct.

Metoda costurilor este recomandata la construcTiile noi sau relativ

noi, la cele cu piaTa limitata sau care corespund definiTiei proprietaTilor

specializate. Se aplica si i cazul cladirilor utilizate ca sediu

suport al unor afaceri de succes, al caror goodwill nu este transferabil

si cladirii i situaTia tranzacTionarii doar a acesteia din urma.

Pentru cladiri, se poate estima fie Costul de ReconstrucTie (CBR),

fie Costul de Înlocuire (CBI). Primul este costul necesar pentru a

realiza i preTuri curente o replica exacta a construcTiei evaluate, cu

aceleasi materiale, arhitectura, normative etc., copiind inclusiv eventualele

neadecvari funcTionale sau deficienTele existente. Costul de

înlocuire este estimat pentru realizarea i preTuri curente a unei

construcTii de utilitate echivalenta cu a celei evaluate, cu materiale,

arhitectura, normative recente si fara a copia eventualele neadecvari

funcTionale sau deficienTe. in definiTiile de mai sus, costul de

reproducTie si cel de ilocuire trebuie iTelese ca si costuri brute.

Pentru a ajunge la valoarea rezultata i urma evaluarii, prin

metoda costurilor, din aceasta se scade Deprecierea Cumulata (DC)

estimata a cladirii, rezultatul fiind costul de ilocuire net (costul de

reproducTie net) sau, i literatura romaa de specialitate, valoarea

ramasa actualizata. Deprecierea ce va fi dedusa din CBR sau CBI

poate fi iTeleasa si ca diferenTa urmatoare: DC = (ContribuTia unei

construcTii similare noi la valoarea de piaTa a proprietaTii - ContribuTia

construcTiei evaluate la valoarea curenta de piaTa a proprietaTii).

Metodele uzuale pentru estimarea costului de reconstrucTie sau

de ilocuire sunt: metoda comparaTiilor unitare, metoda costurilor

segregate si metoda devizelor. Recomandarea principala este ca oricare

dintre cele 3 metode s-ar aplica, aceasta trebuie sa aiba la baza

informaTii recente si credibile de pe piaTa imobiliara din zona, incluzad

contracte de construire pentru cladiri comparabile, preTuri

actualizate i zona ale materialelor de construcTie, manoperei, transportului,

utilajelor, profiturilor medii ale antreprenorilor locali etc.

274

Doar i ultima instanTa este recomandata folosirea unor cataloage sau

ghiduri de estimare a preTurilor unor diverse tipuri de construcTii, cum

este, de exemplu, colecTia Matrix Rom.

1. Metoda comparaTiilor unitare. Prin aceasta metoda se estimeaza

costul unitar al construcTiei evaluate, fie pe unitatea de

suprafaTa, fie pe unitatea de volum. De mare importanTa este, din acest

motiv, corectitudinea masuratorilor facute de evaluator sau preluate

din diverse situaTii sau planse. Se pot prelua costuri unitare cunoscute

de la alte structuri similare sau comparabile, preluate din contracte sau

din alte surse verificabile (cum ar fi cataloage de structuri standard

actualizate), la care se aduc corecTii i funcTie de diferenTele existente,

pentru condiTiile pieTei si, daca este cazul, pentru diferenTa de amplasament.

in condiTiile de echilibru al pieTei proprietaTilor evaluate, costul

unitar se poate extrage si din preTul de tranzacTie total al unei

construcTii comparabile, aflata i cea mai buna utilizare (CMBU), cu

un grad de ocupare stabil si pentru care valoarea terenului se cunoaste.

Daca se preia costul unitar din cataloage, trebuie avute i vedere

urmatoarele:

a) necesitatea efectuarii unor corecTii care sa ia i considerare

diferenTele itre structura evaluata si cea din catalog;

b) corecTiile pot viza si diferenTele de preTuri la materii prime,

manopera, utilaje, profit al antreprenorului sau transport dintre diferitele

zone ale Tarii;

c) unele structuri evaluate au fost construite cu tehnologii si/sau

materiale moderne, care nu sunt cuprinse i cataloage;

d) daca preTurile de catalog nu sunt actualizate, se aplica corecTii

indiciale care trebuie sa reflecte i mod obiectiv nu at穰 indicele inflaTiei,

c穰 indicele evoluTiei preTurilor i domeniul specific al construcTiei

evaluate (industrie usoara, transport, telecomunicaTii, construcTii

comerciale, administrative etc).

2. Metoda costurilor segregate. in aceasta metoda, se identifica

principalele componente ale cladirii evaluate, iar costurile unitare se

aplica independent, pentru fiecare componenta i parte (exemplu:

costul panourilor prefabricate, costul usilor blindate etc.) sau la unitaTile

de masura adecvate componentelor (de lungime, de suprafaTa, de




volum etc.). De exemplu, lei/ml de burlane, lei/mp de pardoseli calde

sau reci, lei/mp t穃plarie de lemn, lei/mc de beton i fundaTii sau i

st稷pi, lei/mc de sapatura etc.

275

Ulterior, se isumeaza costurile tuturor componentelor, Tinad

cont de costurile unitare pe component sau pe unitatea de masura,

rezultatul fiind costul segregat total. La costul total, se va Tine cont si

de costurile indirecte si de profitul investitorului imobiliar, care vor fi

adaugate. Aceasta metoda necesita isa un bun cunoscator al

principiilor constructive ale cladirilor, familiarizat cu costurile i

construcTii.

3. Metoda devizelor. Rezultatul aplicarii metodei devizelor este

costul de reconstrucTie al cladirii evaluate, si nu costul sau de ilocuire.

Dintre cele trei metode, aceasta este cea mai precisa, dar este

rezervata specialistilor i construcTii, capabili sa itocmeasca un deviz

complet aferent cladirii evaluate, care cuprinde estimarea exacta a

categoriilor de lucrari si articole necesare si, de aici, a materialelor

(cantitativ si calitativ), manoperei si utilajelor necesare, profitul si

regia antreprenorului, cota estimata de cheltuieli neprevazute etc. La

totalul rezultat mai pot veni i completare, daca este cazul, unele

cheltuieli indirecte sau profitul investitorului imobiliar.

Aceasta metoda este isa mare consumatoare de timp si implica

obligatoriu un specialist i itocmirea de devize de construcTii, avad

astfel un cost ridicat. Din acest motiv, ea este mai puTin utilizata i

evaluarea unor itreprinderi care pot avea zeci de cladiri i afara

exploatarii.

in evaluarea construcTiilor se impune luarea i calcul a Deprecierii

Cumulate (DC), datorata unor cauze fizice (uzura fizica), funcTionale

si externe.

Distingem, asadar, mai multe tipuri de deprecieri:

1. Depreciere (uzura sau deteriorare) fizica, cu doua componente

de uzura fizica:

a) uzura fizica recuperabila (evidenTiata prin cost de reparare sau

remediere);

b) uzura fizica nerecuperabila (datorata distrugerilor, deteriorarilor).

2. Depreciere (neadecvarea sau învechirea) funcTionala, cu

doua variante de neadecvari:

a) neadecvari funcTionale recuperabile (cu trei subvariante:

a1) neadecvari funcTionale ce impun completari si adaugiri;

a2) neadecvari funcTionale ce impun modernizari sau ilocuiri;

a3) neadecvari funcTionale datorate supradimensionarii);

276

b) neadecvari funcTionale nerecuperabile (cad costul remedierii

este superior cresterii valorii construcTiei si, ca urmare, construcTia

nu se mai justifica).

3. Depreciere externa (economica, de mediu sau de locaTie).

Deprecierea Cumulata (DC) se estimeaza prin mai multe metode,

dintre care amintim:

1) Metoda duratei de viaTa economica;

2) Metoda duratei de viaTa economica modificata;

3) Metoda segregarii (care permite determinarea urmatoarelor

costuri estimate: a) cost estimat dupa deprecierea fizica; b) cost estimat

dupa deprecierea funcTionala; c) cost estimat dupa deprecierea din

cauze externe).

4. Metoda comparaTiei de piaTa. Datorita folosirii datelor rezultate

din comparaTiile de piaTa, deprecierea cumulata rezulta prin

deducerea valorii de contribuTie a construcTiei la data evaluarii din

costul de reconstrucTie/ilocuire a cladirii la data evaluarii. Credibilitatea

rezultatelor obTinute prin aplicarea metodei este condiTionata de

identificarea unor proprietaTi c穰 mai comparabile cu cea evaluata si i

care tranzacTiile au vizat transferul unor tipuri de drepturi similare celor

evaluate. in aceasta metoda, se obTine deprecierea globala aferenta

construcTiei fara a se face distincTie itre diferitele tipuri de depreciere.

Mai multe precizari necesare i activitatea de evaluare a proprietaTilor

imobiliare sunt accesibile i Standardul internaTional de practica în

evaluare GN 1 Evaluarea ProprietaTilor Imobiliare.

in continuare, prezentam un exemplu de evaluare a unei construcTii

prin metoda comparaTiei directe.

Din datele culese am selecTionat patru proprietaTi comparabile

tranzacTionate, prezentate i continuare, si pe baza carora a fost

itocmita grila de piaTa (vezi tabelele 7.8 si 7.9).

Tabelul 7.8

Elemente

Propr.

de evaluat

Propr.

A

Propr.

B

Propr.

C

Propr.

D

An de construcTie 1980 1988 1986 1994 1998

Data tranzacTiei 01.2005 03.2004 06.2004 08.2004 09.2004

Drept de proprietate

transferat integral integral integral integral integral

277

Tabelul 7.8 (continuare)

Centrala termica

proprie

da nu da nu da

SuprafaTa totala

teren, mp

850 2.500 3.000 2.800 2.900

Arie construita,

mp

100 90 120 125 110

Arie desfasurata,

mp

250 190 210 215 225

Arie utila, mp 200 160 170 175 180

PreT de vazare,

euro

? 50.000 65.000 63.000 74.000

Analiza pe perechi de date - grila de piaTa

Tabelul 7.9

Elemente Propr.

de evaluat

Propr.

A

Propr.

B

Propr.

C

Propr.

D

1 2 3 4 5 6

PreT de vazare,

euro

50.000 65.000 63.000 83.000

Drept de proprietate

transferat

integral integral integral integral integral

CondiTii de

finanTare

la piaTa la piaTa la piaTa la piaTa la piaTa

Data tranzacTiei 01.2005 03.2004 06.2004 08.2004 09.2004

CorecTie pentru

data tranzacTiei

0 0 0 0

PreT corectat 50.000 65.000 63.000 83.000

Localizare similara similara similara similara

CorecTie pentru

localizare

0 0 0 0

PreT corectat,

euro

50.000 65.000 63.000 74.000

SuprafaTa de

teren, mp

2.900 2.500 3.000 2.800 2.900

CorecTie pentru

suprafaTa de

teren

propr.

de evaluat

-400 mp

+2.600

euro

+ 100 mp -

650 euro

-100 mp

+650 euro

0

PreT corectat,

euro

52.600 64.350 63.650 83.000

278

Tabelul 7.9 (continuare)

1 2 3 4 5 6

SuprafaTa utila, mp 200 160 170 175 180

CorecTie pentru

suprafaTa utila

-40 mp

+1.600

euro

-30 mp

+1.200

euro

-25 mp

+1.000

euro

-20 mp

+800 euro

PreT corectat,

euro

54.200 65.550 64.650 83.800

Amenajari curte inferioare superioare inferioare superioare

CorecTie pentru

amenajari

+1.100 -900 +1.000 -560

PreT corectat,

euro

55.300 63.650 65.650 83.240

Centrala termica da nu nu nu da

CorecTie pentru

centrala termica

+2.500 +2.500 +2.500 0

PreT corectat,

euro

57.800 67.150 68.150 83.240

CorecTie totala

neta, euro

7.800 2.150 5.150 240

CorecTie totala

neta (% preT de

vazare)

15,6 3,3 8,2 0,3

CorecTie totala

bruta, euro

7.800 5.250 5.150 1.360

CorecTie totala

neta (% preT de

vazare)

15,6 8,1 8,2 1,6

VALOAREA PROPUSĂ 83.300 euro

CorecTiile care s-au facut au fost urmatoarele:

1. SuprafaTa teren: corecTia s-a calculat pe baza preTului unitar de

6,5 euro/mp.;

2. SuprafaTa utila: pe baza costurilor s-a determinat un preT

unitar/mp arie utila de 400 euro/mp TVA inclus;

279

3. Amenajari: corecTiile s-au efectuat pornind de la diferenTele

existente i ce priveste calitatea si structura amenajarilor curTilor, relativ

la proprietatea subiect.91

7.3.3. Evaluarea imobilizarilor corporale în curs

Imobilizarile corporale în curs sunt constituite din construcTii

i curs de execuTie, icepute si neterminate sau care au obTinute

autorizaTiile necesare si va icepe curad execuTia, si din instalaTii si

masini achiziTionate sau realizate i regie proprie si aflate i curs de

montaj/instalare si/sau de probe tehnologice, i vederea punerii i

funcTiune. in abordarea bazata pe active exista doua baze de evaluare

adecvate pentru evaluarea imobilizarilor corporale i curs:

1. Se estimeaza valoarea curenta de piaTa, i ipoteza punerii i

funcTiune a obiectivului, deducadu-se costurile curente aferente

finalizarii investiTiei si luad i considerare eventualele contracte de

ichiriere i vigoare.

2. Se estimeaza valoarea reziduala (valoarea de casare) a

imobilizarii i curs, rezultata din recuperarea valorii materialelor

componente prin dezmembrare. Aceasta valoare poate fi negativa daca

costurile cumulate de dezmembrare si comercializare a materialelor

recuperate sunt superioare valorii materialelor recuperate.

in situaTia evaluarii pentru iregistrarea i documentele financiare,

se va aprecia valoarea de piaTa a terenului pentru utilizarea

preconizata a imobilizarii i curs, la care se isumeaza costurile de

producTie sau de achiziTie a imobilizarii.

Costul de achiziTie al unei imobilizari corporale i curs este dat

de preTul de achiziTie, la care se adauga taxe aferente, cheltuieli de

transport, de punere i funcTiune etc. Costul de producTie al unei

imobilizari corporale i curs este dat de preTul de deviz al investiTiei la

data evaluarii. Analiza naturii acestor imobilizari (specializate sau

nespecializate), a caracteristicilor pieTei proprii acestor active (limitata

sau dezvoltata), a icadrarii lor i categoria de active utilizate i

exploatare sau a celor i afara exploatarii si aprecierea utilitaTii lor

91 Exemplul a fost preluat din lucrarea lui C. S. Banacu, Ghid practic de

evaluare imobiliara, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006, pag. 187-190.

280

pentru funcTionarea i continuitate a itreprinderii conduc la selectarea

celei mai adecvate metode de evaluare.

7.4. Evaluarea mijloacelor fixe de tipul echipamentelor

tehnologice, masinilor, utilajelor si instalaTiilor de lucru,

aparatelor si instalaTiilor de masurare, control si reglare,

mijloacelor de transport, mobilierului si biroticii

Mijloacele fixe amortizabile, de tipul instalaTiilor tehnice, mijloacelor

de transport, mobilier, aparatura birotica, echipamente de protecTie a

valorilor umane si materiale etc., sunt detaliate i Catalogul privind

clasificarea si duratele normale de funcTionare a mijloacelor fixe, anexat

la HG 2139/2004. Aceste categorii de mijloace fixe sunt constituite din

masini, ansambluri de masini, aparate, mecanisme sau dispozitive,

inclusiv elemente de legatura sau conexiune ce ideplinesc o funcTiune

itr-un proces tehnologic la o masina, la un vehicul, itr-o instalaTie sau

fabrica etc. O parte din aceste imobilizari corporale este folosita i

activitaTile de exploatare pentru a produce venituri, iar valoarea lor se

transmite i timp asupra produsului finit sau serviciului prestat. O alta

parte sunt mijloace fixe auxiliare activitaTilor de exploatare, asigurad

suportul necesar acestora.

Pentru evaluare, se procedeaza la 絈parTirea mijloacelor fixe i

trei categorii principale: mijloace fixe operaTionale, care funcTioneaza

fiind necesare activitaTilor de exploatare, mijloace fixe i afara exploatarii,

deTinute i surplus sau redundante, si mijloace fixe deTinute

ca stocuri i vederea vazarii. Scopul acestei grupari este de a selecta

cele mai adecvate metode de evaluare si definiTii ale valorii.

DefiniTiile valorii (valoarea de piaTa, valoarea de utilizare, valoarea

de lichidare, valoarea de recuperare, costul de ilocuire asigurat,

valoarea de licitaTie realizabila, valoarea de reconstituire, valoarea de

despagubire, costul de ilocuire net) care pot fi aplicate i evaluarea

acestor mijloace fixe sunt precizate i Standardele InternaTionale de

Practica i Evaluare GN 3 - Evaluarea instalaTiilor, masinilor si

echipamentelor si GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile.92 Cele mai

92 Standardele InternaTionale de Practica în Evaluare GN 3 - Evaluarea

instalaTiilor, masinilor si echipamentelor si GN 5 - Evaluarea bunurilor

mobile, i Standardele InternaTionale de Evaluare, EdiTia a saptea, 2005,

ANEVAR-IROVAL, Bucuresti, 2006, pag. 195-206.

281

adecvate definiTii vor fi selectate de evaluator i funcTie de contextul

evaluarii.

Conform Standardului GN 3, valoarea de utilizare este acceptata

ca baza de evaluare a acestei categorii de mijloace fixe i situaTia

i care acestea sunt evaluate ca parte a valorii totale a unei întreprinderi

ce îsi continua activitatea.

Valoarea de piaTa are semnificaTia preTului de tranzacTionare

curent practicat pe piaTa pentru un mijloc fix similar sau comparabil

cu obiectul evaluat, la care se aduc corecTii datorate unor factori ce au

un impact asupra valorii, rezultaTi din diferenTele de tip, model, vechime

si condiTie. Pentru identificarea mijloacelor fixe identice sau asemanatoare,

se folosesc metodele identificarii, asimilarii sau corelarii.

Problema nu este at穰 de a identifica mijloacele fixe similare sau

asemanatoare, c穰 de a afla preTurile de tranzacTionare curente ale

acestor mijloace fixe identice sau comparabile. Exista doua aspecte

semnificative ce pot fi distinse, si anume oferta de mijloace fixe noi

identice sau comparabile cu cel evaluat si piaTa secundara a acestora.

in condiTiile unei pieTe secundare dezvoltate, active, i care se

tranzacTioneaza mijloace fixe identice/comparabile ce prezinta un

anumit grad de depreciere si vechime, valoarea de piaTa a activelor

evaluate se poate extrage direct din tranzacTiile de pe piaTa. Pentru

aceasta se identifica mijloacele fixe identice/comparabile ce prezinta

deprecieri apropiate si se extrag preTurile de tranzacTionare curente.

Aceasta alternativa este mai dificil de imaginat i condiTiile actuale de

subdezvoltare a pieTei secundare a majoritaTii categoriilor de mijloace

fixe care nu Tin de proprietaTi imobiliare. in mod normal, se identifica

preTul de tranzacTionare curent (preT la producator, oferte, cataloage

etc.) al mijloacelor fixe similare/asemanatoare noi, dupa care din

acesta se deduce marimea procentuala a deprecierii totale estimate.

Acest proces reprezinta de fapt icadrarea activului evaluat i radul

celor similare/comparabile tranzacTionate pe piaTa. Sunt isa mijloace

fixe care implica cheltuieli semnificative de montaj, punere i

funcTiune, transport etc. in aceste cazuri, preTul de tranzacTionare

curent al mijlocului fix nou nu este o masura adecvata. Ar fi mult mai

potrivit sa se lucreze cu o valoare de ilocuire, care sa iglobeze si

cheltuielile acestea suplimentare, absolut de neevitat si care au o

valoare mare.

282

Valoarea de Înlocuire (VIn) este extrasa din piaTa si poate fi

definita ca fiind cuantumul cheltuielilor legate de achiziTionarea unui

mijloc fix nou, similar cu cel evaluat, inclusiv cele legate de montare

si punere i funcTiune. Tehnic, VIn se stabileste luad i considerare

preTurile de piaTa ale utilajelor similare la data evaluarii. in mod

obiectiv, isa, multe mijloace fixe din itreprinderile evaluate, fie nu

se mai produc i prezent, fie nu pot fi identificaTi producatorii, fie nu

exista informaTii privind tranzacTionarea tipului, respectiv, de mijloc

fix. SituaTia aceasta presupune ca, alaturi de vechimea mijlocului fix, a

parametrilor sai de funcTionare si a caracteristicilor sale tehnice, sa se

utilizeze una din urmatoarele patru metode pentru estimarea VIn:

1) Metoda identificarii - se identifica obiectul evaluat cu unul

sau cu unele obiecte identice, pentru care se cunosc date privind

tranzacTii recente si care se comercializeaza i volume comparabile cu

cele ale obiectului evaluat, VIn fiind valoarea de tranzacTie cea mai

scazuta. Practic, se pot identifica producatorii sau furnizorii unor

mijloace fixe ce pot fi considerate identice cu cel evaluat din punct de

vedere al funcTionalitaTii si caracteristicilor tehnice si se pot solicita

informaTii sau oferte de preT pe baza carora sa se poata selecta i mod

adecvat VIn. Aceasta metoda este isa mare consumatoare de timp,

necesitad un volum mare de munca, timp idelungat pentru obTinerea

datelor si costuri ridicate.

2) Metoda asimilarii sau similitudinii - asimilarea obiectului

evaluat cu unul sau alte obiecte tranzacTionate curent pe piaTa, i

volume comparabile, se face pe baza parametrilor sai principali de

funcTionare, a caracteristicilor sale tehnice esenTiale, a consumurilor

specifice, VIn fiind valoarea de tranzacTie cea mai scazuta. Odata stabilite

elementele de diferenTiere a celor doua sau mai multe mijloace

fixe comparate, se cuantifica ponderile pozitive sau negative ale

diferenTierilor i preTurile curente cunoscute ale obiectelor folosite i

comparaTie. Este un procedeu mai usor de aplicat, mai puTin consumator

de timp si mai puTin costisitor dec穰 metoda identificarii.

3) Metoda corelarii - i anumite situaTii, aparute i cazul unor

mijloace fixe vechi, care nu mai sunt produse pe piaTa, se iau ca baza

de estimare a VIn unul sau mai multe obiecte comparabile i mod

rezonabil, din punct de vedere al utilizarii, caracteristicilor tehnice si

constructive si parametrilor funcTionali. ComparaTia se face itre

283

mijlocul fix evaluat si unul sau mai multe mijloace fixe comparabile,

la care se cunosc preTurile de tranzacTionare. in baza diferenTei dintre

utilizare, parametrii funcTionali sau caracteristici tehnico-constructive,

se estimeaza VIn prin calcule de interpolare, proporTionalitate, extrapolare

etc.

4) Metoda indicilor de actualizare (cea mai puTin recomandata)

- costul istoric al obiectului evaluat se actualizeaza cu indicii de evoluTie

a preTurilor respectivei categorii de mijloace fixe. Pentru mijloacele

fixe produse i Tara, indicii preluaTi pot fi cei publicaTi de

Institutul NaTional de Statistica, i timp ce pentru mijloacele fixe

fabricate i afara Tarii se pot prelua indicii de evoluTie a preTurilor

aferente economiilor respective. Nu este o metoda recomandata de

standardele ANEVAR, dar ea poate fi totusi acceptata, i condiTiile

tranziTiei economice din Romaia, caracterizata de numeroase majorari

ale preTurilor mijloacelor fixe.

Deprecierea mijlocului fix este definita i Standardele InternaTionale

de Evaluare, i capitolul "Concepte si principii generale de

evaluare", ca fiind orice tip de pierdere de valoare relativ la costul nou

estimat. La originea pierderii de valoare stau trei tipuri de depreciere:

- deteriorarea fizica;

- deprecierea funcTionala (tehnologica);

- deprecierea economica (externa sau de mediu sau de locaTie).

Valoarea rezultata dupa deducerea din valoarea de ilocuire VIn

(costul de ilocuire brut CIB) a marimii procentuale a deprecierii

cumulate se numeste Valoare Ramasa Actualizata (VRA) sau Cost de

inlocuire Net (CIN);

) CIN

100

x

) CIB (1

100

x

VRA = VIn (1− = ラ − =

100

c

c b

100

a b

a

x

ラ =

+

= , unde:

a = vechimea utilajului evaluat sau durata de viaTa consumata, i

ani;

b = durata ramasa estimata de viaTa economica utila;

c = durata estimata de viaTa economica utila a utilajului nou = a + b;

x = deprecierea totala exprimata procentual sau deducerea procentuala

din CIB.

in estimarea deprecierii fizice a unui echipament, exista o serie

de factori relevanTi care trebuie luaTi i considerare, cum ar fi

284

condiTiile de funcTionare si intensitatea exploatarii, modul de itreTinere

curenta, reparaTiile capitale executate, calitatea materialelor si

pieselor care se prelucreaza cu echipamentul respectiv si a operatorilor

care folosesc echipamentul, respectarea parametrilor recomandaTi i

manualul de utilizare etc. in aprecierea performanTelor

echipamentului, intereseaza mai mult eficienTa sa. Din acest punct de

vedere, sunt relevante productivitatea, consumurile specifice, performanTele

tehnice, necesarul de personal, numeric si calitativ, suprafaTa

ocupata etc.

in continuare, prezentam un exemplu de evaluare a unui

utilaj (buldozer/ excavator) prin metoda comparaTiei de piaTa,

dupa un model american de evaluare. Un exemplu de descriere

pentru un echipament individual ipotetic este prezentat mai jos:

Tipul echipamentului Buldo-excavator

Producator XYZ Industries

Model CT4

Seria CT478

Anul fabricaTiei 1990

Starea observata Foarte buna

Descriere Model cu presiune slaba asupra

terenului, cu o lama cu 6 taisuri,

sistem de protecTie la rulare, motor

diesel, o foarte buna susTinere a

greutaTii (osie)

LocaTie Houston, Texas

Data evaluarii data curenta

Aceasta descriere este numai un exemplu pentru un anumit tip

de prezentare a unui echipament. Exista si alte tipuri de formate

acceptate. Unele ar putea include anumite anexe sau accesorii. Dupa

ce subiectul este descris, icepe procesul de identificare a vazarilor

pe piaTa.

in cazul i care, pentru buldo-excavatorul descris mai sus,

premisa era valoarea de lichidare, primul pas care ar trebui facut ar fi

cautarea unor surse de informaTii pentru vazari comparabile la nivelul

lichidarilor. Sursele de informaTii ar putea include publicaTii ca

285

"Equipment World" (Lumea echipamentelor) si "Top Bid" (Oferte de

top), care acopera tranzacTii cu echipamente pentru construcTii, camioane

si remorci. Alte surse posibile includ comercianTi de echipamente

folosite si alte publicaTii, unele dintre acestea fiind prezentate i

anexe. De asemenea, ar putea fi utila contactarea altor evaluatori si

comercianTi, care deTin baze de date individuale.

in urma descrierii cu acurateTe a proprietaTii si dupa efectuarea

unei analize de piaTa, la licitaTii sunt gasite 10 vânzari potenTial

comparabile. Acestea sunt prezentate i lista urmatoare:

1. Descriere:

XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, structura

de protecTie la rulare, osie buna

TranzacTie:

Auctioneers, Inc.

Aprilie 1994, Gadsden, AL

PreT de vazare 54.000$

2. Descriere: XYZ Industries M/N CT4 S/N 414 (stare foarte buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri,c穩lig de

remorcare, motor ichis, structura de protecTie la rulare,

aparatoare tip piramida de 30", osie foarte buna

TranzacTie: Licitatori locali

Aprilie 1994, Fort Worth, TX

PreT de vazare 50.000$

3. Descriere:

XYZ Industries M/N CT4 S/N 444 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, motor ichis,

structura deschisa de protecTie la rulare, senile cu o singura

banda, aparatoare, osie foarte buna

TranzacTie: LicitaTii i South Atlantic

Ianuarie 1994, Houston, TX

PreT de vazare 45.000$

4. Descriere:

XYZ Industries M/N CT4 S/N 430 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, structura de

protecTie la rulare, motor diesel, senile de 30", osie buna

TranzacTie:

Sun Auction Co.

Februarie 1994, Kissimmee, FL

PreT de vazare 55.000$

286

5. Descriere: XYZ Industries M/N CT3 S/N 325 (starea necunoscuta). Motor

ichis, bolta w/palete & ecran i spate

TranzacTie: Complete Auctioneers

Martie 1994, Nashville, TN

PreT de vazare 48.000$

6. Descriere:

XYZ Industries M/N CT3 S/N 190 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, bolta,

senile cu o singura banda de 36", palete, osie destul de buna

TranzacTie:

Family Auctioneers, Inc.

Iunie 1994, Surrey, BC, Canada

PreT de vazare 42.600$

7. Descriere:

XYZ Industries M/N CT3 S/N 167 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, comenzi

hidraulice, motor ichis, structura de protecTie la rulare, palete

de 30", osie buna

TranzacTie:

Auctioneers, Inc.

Februarie 1994, Fort Worth, TX

PreT de vazare 51.000$

8. Descriere: XYZ Industries M/N CT3 S/N 146 (stare buna). Model cu

presiune usoara asupra terenului, lama cu 6 taisuri, motor ichis,

structura de protecTie la rulare, bolta cu palete, osie buna

TranzacTie:

Auctioneers, Inc.

Aprilie 1994, Gadsden, AL

PreT de vazare 52.000$

9. Descriere:

XYZ Industries M/N CT3 S/N 350 (starea necunoscuta). Lama

cu 6 taisuri, structura de protecTie la rulare, motor diesel

TranzacTie:

Sunn Auction Co.

Aprilie 1994, Columbus, OH

PreT de vazare 42.000$

10. Descriere:

XYZ Industries M/N CT3 S/N 327 (starea necunoscuta).

Hidraulic, lama cu 6 taisuri, anexa cu mai multe tije metalice

pentru despicat pamatul, bolta

TranzacTie: West Coast, Inc.

Decembrie 1993, Moreno Valley, CA

PreT de vazare 42.500$

287

Cele 10 vazari sunt rezumate i tabelul 7.10 (denumit sinteza

vazarilor comparabile):

Tabelul 7.10

PreT Data vânzarii Stare Vânzare

LocaTie

Vazarea 1 54.000$ 4/94 FB AL

Vazarea 2 50.000$ 4/94 FB TX

Vazarea 3 45.000$ 1/94 B TX

Vazarea 4 55.000$ 2/94 B FL

Vazarea 5 48.000$ 3/94 NEC. TN

Vazarea 6 42.600$ 6/94 B CAN

Vazarea 7 51.000$ 2/94 B TX

Vazarea 8 52.000$ 4/94 B AL

Vazarea 9 42.000$ 4/94 NEC. OH

Vazarea 10 42.500$ 12/93 NEC. CA

Dupa analizarea celor 10 vazari comparabile si verificarea

cataloagelor cu serii, s-a determinat ca proprietaTile de la vazarile 1-4

au fost fabricate i 1990, acelasi an i care s-a fabricat si subiectul i

cauza, i timp ce proprietaTile de la celelalte 6 vazari ramase (de la 5

paa la 10) erau cu 1 an mai vechi sau modele din 1989. PreTurile sunt

cuprinse itr-un interval de la 45.000$ la 52.000$ pentru modelele din

1989 si de la 45.000$ la 55.000$ pentru modelele din 1990.

Urmatorul pas i procesul de evaluare 精 reprezinta compararea

acestor vazari cu proprietatea i cauza. in cazul buldo-excavatorului

fabricat i 1990, prima corecTie efectuata se refera la stare. Starea

subiectului este "foarte buna." O verificare a vazarilor arata faptul ca

vazarile 1 si 2 erau i stare "foarte buna", i timp ce vazarile 3 si 4,

erau doar i stare "buna". Ca urmare, evaluatorul trebuie sa ia i

considerare c穰 de ridicate ar fi fost preTurile i cazul vazarilor 3 si 4

daca starea acelor elemente ar fi fost aceeasi cu cea a subiectului i

cauza. Avad i vedere circumstanTele, ar fi probabil mai adecvata o

corecTie pozitiva a vazarilor 3 si 4. insa, cu c穰? Cuantificarea

corecTiilor reprezinta unul dintre cele mai dificile aspecte ale

evaluarilor care utilizeaza abordarea prin comparaTia vazarilor. Cea

288

mai buna metoda, i cazul i care exista informaTii disponibile, o

reprezinta tehnica "vazarilor pe perechi". Evaluatorul remarca faptul

ca vazarile 2 si 3 sunt identice i privinTa oricarui fapt relevant, cu

excepTia starii si a preTului de vazare. Starea echipamentului din

vazarea 3 era "buna" si s-a vadut cu 45.000$; starea echipamentului

din vazarea 2 era "foarte buna" si s-a vadut pentru 50.000$.

Vazarile 2 si 3 reprezinta "vazari perechi" si ar fi normal ca, i

exemplul dat, sa se traga concluzia ca echipamentul din vazarea 3

s-ar fi vadut cu 5.000$ mai mult, i cazul i care starea sa ar fi fost

"foarte buna", comparativ cu cea a subiectului. Desi echipamentul din

vazarea 4 nu este identic cu cele din vazarile 2 sau 3, ar fi mai

adecvat ca, i exemplul dat, preTul de vazare al acestuia sa se

ajusteze i sus cu 5.000$ pentru a egala starea sa cu cea a subiectului.

De asemenea, este necesar sa se investigheze condiTiile de piaTa

predominante, i momentul vazarii acestor buldo-excavatoare.

Trebuie notat ca subiectul 罇i are locaTia i Texas. Presupunad (i

scopuri demonstrative) (a) ca o scadere a activitaTii de construcTii i

Texas, i 1994, a dus la restragerea cererii pentru buldo-excavatoare,

(b) ca aceasta situaTie continua sa existe i Texas la data evaluarii si

(c) ca activitatea de construcTii era la cote ridicate i Florida, i 1994,

atunci cad a avut loc vazarea 4, aceste circumstanTe sugereaza faptul

ca preTul din vazarea 4 ar trebui sa fie corectat i jos pentru a egala

condiTiile de piaTa cu cele dominante ale subiectului i acel moment.

La momentul acestei vazari, determinarea marimii corecTiei va fi

mult mai subiectiva dec穰 determinarea corecTiei i cazul starii

(condiTiei), asa cum a fost prezentata anterior, deoarece, i acest caz,

informaTia existenta nu furnizeaza evaluatorului o vazare pereche

(ceea ce i realitate va fi cazul destul de des). Ideea este ca evaluatorul

a analizat condiTiile de piaTa ale diferitelor vazari si realizeaza ca se

impune o corecTie negativa, i cazul vazarii 4. Marimea corecTiei,

adesea, nu va putea fi cuantificata precis, isa evaluatorul si-a

ideplinit misiunea prin cercetarea acelor condiTii, legate de vazarile

de pe piaTa, care sunt relevante prin prisma scopurilor evaluarii.

De c穰e ori este posibil, evaluatorul ar trebui sa ia legatura cu

licitatorul pentru a determina condiTiile de vazare la licitaTie. Tot

evaluatorul este acela care ar trebui sa puna itrebari asupra numarului

de persoane care se afla i asteptare, a numarului de ofertanTi activi, a

condiTiilor de mediu, a tipului de reclama si a numarului de brosuri

expediate. De exemplu, evaluatorul ar dori sa cunoasca daca au fost

289

doar 5 persoane la licitaTie si doar un singur ofertant activ, condiTii

care ar fi dus la prabusirea preTului de vazare. Desi acest tip de

informaTii ar putea fi dificil de colectat, absenTa sa poate diminua

credibilitatea concluziilor evaluarii.

Aceasta prezentare nu a avut ca intenTie ilustrarea tuturor

corecTiilor care ar fi trebuit efectuate pentru formularea unei concluzii

i privinTa valorii buldo-excavatorului i cauza. Mai degraba, scopul a

fost acela de a accentua faptul ca misiunea evaluatorului este de a

cerceta si analiza acele tranzacTii de pe piaTa, comparabile cu

proprietatea i cauza, care sunt relevante pentru scopul evaluarii.

CorecTiile difera de la o proprietate la alta si de la un proiect la altul.

Nu exista reguli sau principii specifice care sa aiba aplicabilitate i

fiecare caz. De fapt, nu este indicata aplicarea acelorasi corecTii i

fiecare misiune de evaluare. Evaluatorul nu poate sa se sprijine pur si

simplu pe bazele de date si sa utilizeze informaTia fara a avea i

vedere necesitatea efectuarii corecTiilor. Evaluatorul este, i primul

rad, un cercetator si un analist de fapte - nu al tuturor faptelor

posibile, ci al acelor fapte care influenTeaza valoarea.93

7.5. Evaluarea imobilizarilor financiare

Imobilizarile financiare sau investiTiile financiare pe o perioada

mai mare de un an sunt active dobadite de o itreprindere i vederea

cresterii patrimoniului sau prin obTinerea unor venituri de natura dividendelor,

dobazilor, redevenTelor etc., prin cresterea valorii capitalizate

sau prin obTinerea unor profituri de genul celor rezultate din

vazarile acestor investiTii.

7.5.1. Evaluarea titlurilor de participare

Evaluarea acTiunilor deTinute la alte societaTi se face diferit, dupa

cum acestea sunt cotate sau nu la bursa. Prezentam i continuare o

abordare a acestor tipuri de valori dupa o viziune 絈partasita de

CECCAR.

93 Exemplul este preluat din lucrarea Evaluarea masinilor si echipamentelor:

bazele evaluarii masinilor si altor active tehnice, realizata de

Comitetul pentru masini si specialitaTi tehnice al American Society of

Appraisers si tiparita de ANEVAR, Bucuresti, 2004, pag. 125-131.

290

A. Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursa

Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursa se face, de

pilda, i funcTie de Profitul Net pe AcTiune (PNA) si coeficientul PER

(Price Earning Ratio):

V = PNA x PER

Profitul net pe acTiune reflecta 絈bogaTirea teoretica a

acTionarului pe perioada unui an, circumscrisa la o acTiune. in practica

bursiera, se ia i calcul o estimare a profitului net pe acTiune pe termen

scurt si mediu.

Multiplul PER se determina pe baza relaTiei:

Cursul bursier al acTiunii

PER =

Profitul net pe acTiune

Marimea coeficientului PER depinde, mai ales, de calitatea

previziunilor.

Un PER superior mediei semnifica cert o rata a rentabilitaTii

financiare mai scazuta imediat, dar el indica, de asemenea, ca daca

cumparatorul este dispus sa plateasca mai mult pentru o unitate

monetara de profit net i prezent, aceasta se datoreaza faptului ca el

prevede o evoluTie favorabila a rezultatelor itreprinderii i viitor.

Rezulta ca valoarea bursiera a titlurilor este o valoare de randament

care Tine cont de capitalizarea fluxurilor de venituri viitoare

asteptate de la aceste titluri.

in cazul participaTiei minoritare, fara putere de decizie i activitatea

firmei emitente a acTiunilor, valoarea titlurilor de participare se

determina pe baza relaTiei:

VB = Na x ca

i care:

Na = numarul de acTiuni deTinute;

ca = cursul unei acTiuni dupa ultima cotaTie.

B. Evaluarea titlurilor de participare necotate

in cazul itreprinderilor necotate la bursa, evaluarea se poate

efectua i mai multe moduri, si anume :

a) la cursul titlului - numai i cazul i care acesta a facut obiectul

unor tranzacTii frecvente recente si pentru un numar important de

fiecare data;

291

b) i cazul societaTilor care nu fac obiectul unor cotaTii, pot fi

urmatoarele tipuri de evaluari:

_ Evaluarea acTiunii prin actualizarea dividendelor. Fundamentul

acestei metode este urmatorul: valoarea de piaTa a unei acTiuni

trebuie sa fie egala cu valoarea actuala a fluxurilor viitoare de lichiditaTi

degajate.

RelaTia de stabilire a valorii unei acTiuni este:

V =

( ) ( )n

cp

r

n

t 1

t

cp

t

1 C

V

1 C

D

+

+

+ Ó=

i care:

Dt = dividendul pe o acTiune i anul "t";

Ccp = costul capitalului propriu;

Vr = preTul de vazare al unei acTiuni i anul "n".

_ Evaluarea acTiunii prin comparaTie pe baza coeficientului

PER al firmelor cotate. Valoarea unei acTiuni se stabileste prin

comparaTie, i funcTie de profitul net pe acTiune al unei firme necotate

si un coeficient de capitalizare PER pentru itreprinderile cotate la

bursa, recalculat (PER'):

V = PNA x PER'

Recalcularea coeficientului PER se face i funcTie de parametri

care diferenTiaza cele doua firme, cum ar fi: lipsa de lichiditate a

acTiunilor necotate, dependenTa faTa de furnizori si clienTi, calitatea

activelor etc.

Determinarea valorii unei acTiuni prin comparaTie presupune ca

gradul de asemanare sa fie c穰 mai mare posibil, si anume: aceeasi

activitate, aceeasi zona geografica, acelasi risc, aceeasi rentabilitate etc.

CoeficienTii de corecTie sunt luaTi i calcul de evaluatori pe baza

experienTei proprii sau a unor lucrari de evaluare similare.

Prezentam i continuare viziunea unui specialist i domeniu,

ManaTe Daniel, pe care l-am mai citat i lucrarea noastra. Potrivit acestuia,

imobilizarile financiare sunt constituite din instrumente financiare

de tipul titlurilor de participare, titlurilor imobilizate ale activitaTii de

portofoliu, creanTelor imobilizate, altor titluri imobilizate etc.

Instrumentele financiare (IF) sunt considerate i IAS 32 ca

fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la crearea si iregistrarea

unui activ i bilanTul unei itreprinderi, concomitent cu crearea si

iregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de capitaluri pro292

prii sau a unei datorii financiare) i bilanTul altei itreprinderi sau

instituTii publice. Din aceasta definiTie decurge o prima modalitate de

clasificare a IF, i active financiare (AF) si, respectiv, pasive

financiare (PF). Exemplu:

Active Financiare Pasive Financiare

intreprinderea A

(milioane lei)

Imobilizari Financiare

intreprinderea B

(milioane lei)

Capitaluri Proprii

1. AcTiuni la itreprinderea B

achiziTionate ca o participaTie

pe termen lung

500

1. Capital social

500

2. ObligaTiuni cu scadenTa la

5 ani emise de

itreprinderea B 1500

2. imprumuturi din

emisiunea de

obligaTiuni la

itreprinderea A SNP

1500

Active Circulante

Titluri de plasament.

AcTiuni emise de SNP

achiziTionate i scop

speculativ

300

Capitaluri proprii

Capital social 300

AF se regasesc i bilanT, partea de activ, fie la poziTia Imobilizari

Financiare, situaTie i care sunt incluse i categoria Activelor

Imobilizate, reprezentad o investiTie pe termen lung a itreprinderii

(acTiuni, parTi sociale, obligaTiuni ale unor emitenTi diversi etc.), fie la

poziTia Titluri de Plasament, situaTie i care sunt incluse i categoria

Activelor Circulante, reprezentad o investiTie pe termen scurt (sub un

an) a itreprinderii (acTiuni, parTi sociale, efecte comerciale emise de

terTi si acceptate de itreprindere de tipul biletelor la ordin, cambiilor

etc.). AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terTi,

din drepturi contractuale de a icasa numerar sau diverse active

financiare ale unor terTi, din drepturi contractuale potenTial favorabile

de schimb de IF cu terTi.

PF se regasesc i bilanT, partea de pasiv, fie la poziTia de Capital

Social, situaTie i care sunt incluse i categoria Capitaluri Proprii,

reprezentad participaTii ale unei alte itreprinderi/persoane fizice la

capitalul emitentului, fie la poziTia Datorii purtatoare de dobada

(obligaTiuni), situaTie i care sunt incluse i categoria Datoriilor pe

Termen Lung, reprezentad obligaTii cu scadenTa mai mare de un an

ale itreprinderii, fie i categoria Datorii Curente, reprezentad obli293

gaTii cu scadenTa sub un an ale itreprinderii (exemplu: efecte comerciale

subscrise de itreprindere si acceptate de terTi). PF constau din

obligaTii contractuale de a plati numerar sau diverse active financiare

unor terTi sau din obligaTii contractuale potenTial favorabile de schimb

de IF cu terTi.

O clasificare alternativa a IF le 絈parte i instrumente

primare (de capitaluri proprii - parTi sociale, acTiuni; de datorii -

obligaTiuni; compuse sau hibride - obligaTiuni convertibile i acTiuni;

titluri de creanTa - efecte comerciale) si instrumente derivate (swapuri,:

contracte la termen de tip forward sau futures pe titluri de valoare

sau pe indici bursieri, contracte de opTiuni pe titluri de valoare, pe

indici bursieri sau pe futures pe indici bursieri). Instrumentele primare

sunt binecunoscute, fiind frecvent it稷nite la companiile romaesti.

Instrumentele derivate sunt valori mobiliare tranzacTionabile de tip

negociabil sau standardizat, implicad drepturi viitoare legate de

tranzacTionarea unui activ suport.

Din punct de vedere al valorii afacerii, IF prezinta un interes

distinct, deoarece în majoritatea cazurilor se iscriu i radul activelor

în afara exploatarii, necesitad un tratament special.

Titlurile de participare reprezinta titluri de coproprietate (acTiuni



sau parTi sociale) la alte societaTi comerciale, achiziTionate i scop investiTional

pe termen mediu/lung, mai mare de un an. Principiul evaluarii lor

este simplu. Daca reprezinta un pachet de drepturi de control sau majoritare,

se evalueaza itreaga societate emitenta dupa cea mai adecvata

metodologie, conform celor prezentate, valoarea participaTiei rezultad ca

un procent din valoarea totala a capitalului propriu.

Daca reprezinta un pachet minoritar, se evalueaza pe o baza

minoritara. De exemplu, i cazul itreprinderilor cotate, se multiplica

cotaTia cu numarul de acTiuni deTinute. in cazul abordarii pe baza de

venituri, i metoda capitalizarii veniturilor, se poate capitaliza dividendul

estimat a fi obTinut la perpetuitate sau se poate lucra cu profitul

net rezultat din previziuni pe contul de profit necorectat. in cazul

utilizarii metodei Cash-Flow, fluxul supus actualizarii poate fi fluxul

de dividende sau fluxul la dispoziTia acTionarilor, previzionate pe baza

situaTiilor financiare necorectate.

in toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuala

corecTie pentru nelichiditate. Aceasta corecTie se aplica i special la

itreprinderile necotate, unde se poate realiza vazarea participaTiei

(exit-ul) mai greu datorita lipsei unei pieTe reglementate, unde titlurile

294

sa se tranzacTioneze liber si fara restricTii. Particularitatea titlurilor

acestor societaTi este ca, iainte de a fi ofertate i afara cercului de

acTionari existenTi, trebuie oferite acestora i vederea eventualei manifestari

a dreptului de preempTiune i achiziTionarea acTiunilor. Totusi,

chiar la societaTile nelistate, se poate renunTa la acest discont de

nelichiditate i cazul existenTei unor acorduri de exit itre acTionari,

prin care se garanteaza de catre un grup de investitori achiziTionarea

pachetului de titluri dupa un anumit interval de timp.

in acelasi timp, chiar la societaTile cotate se poate aplica

discontul de nelichiditate i situaTiile i care volumul tranzacTiilor cu

titlul respectiv este nesemnificativ si orice supraoferta i piaTa ar duce

la scaderea semnificativa a preTului. in mod similar, se recomanda un

discont la titlurile societaTilor necotate, daca exista restricTii de

deTinere a titlurilor respective, de exemplu, forma unor limite statutare

de deTinere i capitalul social al emitentului.

AcTiunile preferenTiale, deTinute de itreprindere i scop

investiTional, pentru icasarea dividendelor preferenTiale, pot fi evaluate

consideradu-le un titlu cu venit anual fix, icasat la perpetuitate.

Valoarea unui astfel de instrument se obTine prin capitalizarea

venitului obTinut la perpetuitate, cu o rata de capitalizare adecvata,

care sa reflecte riscul asociat emitentului sau rata de rentabilitate

asteptata de investitor:

100

c

D

V AP

AP = ラ , unde:

VAP = valoarea acTiunilor preferenTiale;

DAP = dividendul total aferent pachetului de acTiuni preferenTiale

deTinut la un emitent;

C = rata adecvata de capitalizare.

7.5.2. Evaluarea titlurilor de credit (îndeosebi a obligaTiunilor)

Titlurile de credit (sub forma obligaTiunilor corporatiste sau

emise de autoritaTile centrale si locale, cu scadenTa mai mare de un

an), achiziTionate i scop investiTional, pentru deTinere i vederea

realizarii unor venituri financiare sub forma dobazilor si cupoanelor,

se evalueaza folosind tehnica de actualizare. in cele ce urmeaza,

prezentam c穰eva consideraTii minime privind evaluarea titlurilor de

credit si ideosebi a obligaTiunilor.

295

ObligaTiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanTa

sau de credit ce exprima o promisiune de plata pe un anumit termen

(de obicei egal sau mai mare de un an) a emitentului (o societate

comerciala sau o autoritate locala sau centrala) faTa de finanTator, cel

care a achiziTionat titlul respectiv. În general, obligaTiunile sunt

considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut si oarecum

cert, al carui flux de realizare în timp se stie din datele de emisiune.

Din acest motiv, ele sunt percepute ca mai puTin riscante decât titlurile

financiare cu venit variabil (acTiuni, parTi sociale). Exista tipuri de

obligaTiuni în care societaTile emitente garanteaza rascumpararea si

achitarea dobânzilor periodice cu active ale firmei, în special acelea

care au o valoare certa de piaTa la data emisiunii, acest element având

menirea de a mari atractivitatea obligaTiunilor.

Pe de alta parte, obligaTiunile emise de autoritaTile locale sau

centrale sunt garantate de acestea. Pentru a susTine plata obligaTiilor

asumate, autoritaTile pot modifica structura si marimea taxelor si

impozitelor. Din acest motiv, aceste obligaTiuni sunt considerate mai

puTin riscante decât cele corporatiste.

Principalele elemente caracteristice ale unei obligaTiuni sunt:

1) valoarea nominala (VN); 2) valoarea de maturitate (VM); 3) preT de

emisiune (PE); 4) cuponul (c); 5) rata cuponului (rc); 6) durata de

viaTa; 7) data scadenTei (maturitaTii); 8) valoarea de piaTa (V0).

Valoarea de piaTa a obligaTiunii reprezinta preTul curent al

obligaTiunii în orice moment si este elementul care ne intereseaza în

evaluare. În cazul în care în portofoliul întreprinderii evaluate sunt

obligaTiuni cotate pe o piaTa reglementata, caracterizata de un volum

rezonabil de tranzacTii, problema este relativ simpla, pentru ca

evaluatorul poate prelua cotaTia obligaTiunii, la data evaluarii. În cazul

obligaTiunilor cotate, dar netranzacTionate sau al obligaTiunilor necotate,

se impune o analiza a preTului curent al acestora.

În timp, valoarea de piaTa a obligaTiunii poate varia semnificativ

faTa de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variaTiei preTului

curent al obligaTiunii sunt:

_ rata dobânzii obtenabile pe piaTa pentru instrumente financiare

de risc comparabil;

_ riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;

_ lichiditatea obligaTiunii, respectiv, posibilitatea de tranzacTionare

a sa pe o piaTa reglementata de valori mobiliare;

_ durata de viaTa a obligaTiunii.

296

Pentru obligaTiunile care au un cupon constant, preTul curent al

obligaTiunii creste peste preTul de emisiune, daca scade rata dobânzilor

obtenabile de catre investitori pentru instrumente financiare de risc

comparabil si, respectiv, scade sub preTul de emisiune, daca se mareste

rata dobânzilor obtenabile de catre investitori pentru instrumente

financiare de risc comparabil.

Daca percepTia pieTei asupra riscului specific emitentului se

schimba, în sensul percepTiei unui risc sporit, efectul este de diminuare

a preTului obligaTiunii.

Lipsa de lichiditate a unei obligaTiuni afecteaza negativ preTul

curent al acesteia.

Necunoasterea cu exactitate a evoluTiei ratei de piaTa a dobânzilor

face ca nici preTul curent viitor al obligaTiunilor sa nu poata fi

cunoscut cu exactitate, ci doar la un anumit moment în timp, în funcTie

de rata de piaTa a dobânzii. Cu cât este mai îndelungat intervalul ramas

pâna la maturitate, cu atât efectul variaTiei ratei dobânzii asupra preTului

obligaTiunii este mai pronunTat si, astfel, preTul va avea o variabilitate

mai mare.

Dupa durata de viaTa, marimea ratei cuponului si variabilitatea

în timp a acesteia, în estimarea valorii putem utiliza urmatoarea

clasificare a obligaTiunilor: 1) ObligaTiuni emise la perpetuitate;

2) ObligaTiuni cu rata cuponului constanta; 3) ObligaTiuni cu

cupon zero sau cu discont; 4) ObligaTiuni cu rata cuponului

variabila în funcTie de un anumit element stabilit iniTial.

1) ObligaTiuni emise la perpetuitate, cu un cupon platit periodic,

la perpetuitate. Valoarea obligaTiunii în acest caz se estimeaza

prin capitalizarea cuponului cu rata adecvata a dobânzii pe piaTa:

D

O r

C

V =

Când rC = rD , valoarea de piaTa este egala cu valoarea de

emisiune.

2) ObligaTiuni cu rata cuponului constanta pe toata perioada

pâna la rascumparare. Valoarea de piaTa a acestor obligaTiuni este

influenTata semnificativ de marimea ratei dobânzilor la instrumente

alternative de risc comparabil, existente pe piaTa (depozite bancare). În

mod normal, preTul de emisiune este egal cu valoarea nominala si cu

297

valoarea de rambursare, iar la emisiune rata dobânzii este egala cu rata

cuponului. În toata perioada în care cele doua rate sunt egale, preTul

curent al obligaTiunii este egal cu valoarea de rambursare. Daca rata

dobânzii creste peste rata cuponului, preTul curent al obligaTiunii

scade, reducându-se exact cu valoarea corespunzatoare surplusului de

dobânda ce poate fi câstigat dintr-un plasament al sumei corespunzatoare

preTului curent la rata dobânzii. În mod similar, daca rata

dobânzii scade sub rata cuponului, preTul curent al obligaTiunii creste

exact cu valoarea corespunzatoare pierderii de dobânda aferenta unui

plasament al sumei corespunzatoare preTului curent la rata dobânzii. În

acest fel, pentru un investitor raTional este indiferent daca vinde

obligaTiunea si investeste preTul obTinut la rata dobânzii pe piaTa sau

pastreaza obligaTiunea si încaseaza cupoanele ramase si valoarea de

rascumparare. În timp, valoarea obligaTiunii tinde spre valoarea de

rambursare, cu care va fi egala la scadenTa.

În concluzie, daca la un moment dat rC = rD + x , unde x este un

procent pozitiv, P curent al obligaTiunii devine mai mare decât VR, iar

evoluTia sa va fi descrescatoare în timp, pâna când la scadenTa va egala

VR.

În mod similar, daca rC = rD x , P curent al obligaTiunii < VR,

iar evoluTia sa va fi crescatoare în timp, pâna când la scadenTa va egala

VR.

În cazul în care rC = rD , P curent al obligaTiunii este egal cu VR

pe toata perioada pâna la scadenTa.

La data emisiunii, daca rC = rD , valoarea de piaTa este egala cu

preTul de emisiune si în cazul plaTii anuale a cuponului avem relaTia

(7.5.2.1.):

Ó=

+

+

+

=

+

+

+

+ +

+

+

+

= =

n

i 1

n

c

i

c

n

c

n

c

2

c

1

c

O (1 r )

VR

(1 r )

C

(1 r )

VR

(1 r )

C

...

(1 r )

C

(1 r )

C

PE V

iar "n" este numarul de ani pâna la scadenTa, egal cu numarul de

cupoane achitate.

Valoarea reducerii/cresterii preTului (primei) obligaTiunii dupa o

anumita perioada se poate calcula cu relaTia:

=

+

ラ − ラ Ó=

0

i 1

i

D

C D (1 R )

1

[VN (r r )]

298

= [Cupon obligaTiune veche - Cupon obligaTiune noua] x

Ó=

+

y

i 1

i

(1 RD )

1

, unde "y" este numarul de ani ramasi pâna la scadenTa.

Daca rD > rC , suntem în situaTia unei reduceri de preT faTa de VN, iar

daca rD < rC , suntem în situaTia unei cresteri de preT (prime) faTa de

VN.

În cazul plaTii semestriale a cuponului, relaTia (7.5.2.1.) se

rescrie sub forma (7.5.2.2.):

C 2n

2n

i 1 C i

O

)

2

r

(1

VR

)

2

r

1 (

2

C

V

+

+

+

=Ó=

Sa notam ca "n" este numarul de cupoane achitate pâna la

scadenTa, numarul de cupoane achitate este de 2n, plata facându-se

semestrial, suma achitata semestrial este valoarea anuala a cuponului,

C, împarTita la doi, iar rata dobânzii cu care se lucreaza este aferenta

semestrului, deci este

2

rC .

Daca, imediat dupa emisiune, rata dobânzii scade sau creste,

valoarea curenta a obligaTiunii poate fi exprimata prin relaTia

(7.5.2.3.), în care rc este înlocuita cu rD :

n

D

n

D

2

D

1

D

O (1 r )

VR

(1 r )

C

...

(1 r )

C

(1 r )

C

V

+

+

+

+ +

+

+

+

=

Ceea ce îl intereseaza pe evaluator este însa evoluTia în timp a

valorii obligaTiunilor, pentru a putea estima valoarea obligaTiunilor

din portofoliul întreprinderii evaluate, cumparate anterior datei evaluarii.

Este interesant de remarcat ca, daca factorii principali de

influenTa a preTului nu se modifica în timp (rata dobânzii pe piaTa si

riscul emitentului), teoretic, valoarea obligaTiunii ramâne identica în

timp, situaTie descrisa mai sus. Daca notam cu "n" perioada de

maturitate a obligaTiunii, iar de la data achiziTiei s-au scurs "x" ani,

relaTia (7.5.2.3.) se poate rescrie sub forma (7.5.2.4.). Facând

calculele, rezulta acelasi preT curent, daca nu se schimba rata dobânzii

faTa de rata cuponului:

299

n x

D

n x

i 1

i

D

Ob (1 r )

VR

(1 r )

C

V

= +

+

+

=Ó

Observam ca fluxurile aferente încasarii cupoanelor în intervalul

de "x" ani nu mai sunt luate în considerare, dar VR este actualizata cu

un factor mai redus, aferent deducerii lui "x" din n, cresterea sa

compensând exact dispariTia fluxurilor amintite.

3) ObligaTiuni cu cupon zero sau cu discont, în care valoarea

de emisiune este inferioara valorii nominale de rascumparare la

termen a instrumentului. În acest caz, câstigul investitorului rezulta

din diferenTa dintre valoarea de rascumparare (VR ) si valoarea de

emisiune (VE ). Este un caz particular al situaTiei precedente, în care

fluxul constituit de cupoanele încasate în timp este egalat cu zero,

singurul flux încasat fiind valoarea de rambursare:

n

D

O (1 r )

VR

V

+

=

4) ObligaTiuni cu rata cuponului variabila, în funcTie de un

anumit element stabilit iniTial (rata inflaTiei, rata medie a dobânzii

etc.), pe toata perioada pâna la rascumparare. Valoarea de piaTa a

acestor obligaTiuni este mai puTin influenTata de variabilitatea ratei

dobânzilor, datorita acestei prevederi de ajustare a cuponului.

Evaluarea creanTelor imobilizate (creanTe legate de participaTii,

împrumuturi acordate pe termen lung, depozite si garanTii platite etc.)

trebuie sa Tina cont de urmatoarele elemente: certitudinea încasarii,

necesitatea actualizarii valorii creanTelor în funcTie de termenul estimat

de încasare, la creanTele în valuta - evoluTia previzionata a ratei

cursului de schimb etc.

În continuare prezentam un exemplu de evaluare a unei obligaTiuni

cu cupon anual , stiind ca preTul unei asemenea obligaTiuni

este de 8750 lei, a fost emisa pe 4 ani, pentru care rata dobânzii (RD)

adecvata este de 35%, iar VN = VR = 25000 lei. EstimaTi preTul în

cazul unei durate de viaTa ramase de 3 ani în aceleasi condiTii de RD si

marime a VR! Care este valoarea obligaTiuni pentru RD si marime a

VR. Care este valoarea obligaTiunii pentru RD = 45%, modificare

imediata dupa emisiune? Dar dupa un an? Dar dupa 2 si, respectiv, 3

ani de la emisiune? VerificaTi marimea reducerii preTului dupa un an

de la emisiune printr-o alta metoda:

300

25000 lei

(1 0,35)

25000

(1 0,35)

8750

V

4

i 1

O4ani 4 4 =

+

+

+

=Ó=

PreTul curent este egal cu VR, deoarece C 35% RD

25000

8750

R = = =

25000 lei

(1 0,35)

25000

(1 0,35)

8750

V

3

i 1

O3ani 3 3 =

+

+

+

=Ó=

Întrucât RC = RD , preTul curent nu se modifica.

20701 lei

(1 0,45)

25000

(1 0,45)

8750

V

4

i 1

O4ani,45% 4 4 =

+

+

+

=Ó=

21267 lei

(1 0,45)

25000

(1 0,45)

8750

V

3

i 1

O3ani,45% 3 3 =

+

+

+

=Ó=

22086,8 lei

(1 0,45)

25000

(1 0,45)2

8750

V

2

i 1

O2ani,45% 2 =

+

+

+

=Ó=

23276 lei

(1 0,45)

25000

(1 0,45)

8750

VO1an,45% =

+

+

+

=

Valoarea reducerii dupa un an =

= − ラ

+

ラ − ラ Ó=

25000(0,35 0,45)

(1 R )

1

[VN (R R )]

n

i 1

i

D

C D

2500 1,493 3732,5 lei

(1 0,45)

1

(1 0,45)

1

1 0,45

1

2 3 − = ラ − = 



+

+

+

+

+

Reducerea calculata a preTului dupa un an este de (25000 -

21267) = 3733 lei. DiferenTa de 50 de bani se datoreaza rotunjirii.

7.6. Evaluarea activelor curente

Aceste active cuprind: 1) stocuri; 2) creanTe; 3) titluri de plasament

sau investiTii financiare pe termen scurt; 4) disponibilitaTi. Desi

din punct de vedere contabil nu fac parte din aceasta categorie de

active, sunt de amintit, tot în procesul de evaluare, si conturile de

regularizare si asimilate acestora.

301

7.6.1. Evaluarea stocurilor

La aceasta categorie de active avem în vedere, în primul rând,

stocurile de materii prime si materiale, combustibil, piese de schimb,

consumabile.

La acestea se aplica valoarea de piaTa, exprimata prin costul

curent de înlocuire la data evaluarii, Tinând cont de starea fizica de

depreciere, vechimea lor si posibilitatea de a mai fi utilizate în procesul

de producTie. Se au în vedere inclusiv condiTiile de depozitare si

modul de pastrare a diferitelor categorii de materii prime si materiale

(exemplu: cimentul depozitat în condiTii de umiditate ridicata impune

o depreciere consistenta a valorii).

Totodata, se va Tine cont ca, în anumite cazuri, vechimea poate

ridica valoarea unor stocuri mult peste valoarea contabila (exemplu:

stocuri de lemn pentru execuTia unor instrumente muzicale de tipul

viorilor, violinelor etc.).

O alta categorie de stocuri supuse evaluarii sunt stocurile de

producTie neterminata sau în curs de execuTie.

Aceasta operaTiune se poate face prin aprecierea costurilor de

producTie înregistrate pâna la data evaluarii, dar este mai indicat sa se

estimeze prin valoarea de piaTa a produselor finite în care sunt înglobate,

din care se vor deduce cheltuielile totale de finalizare a producTiei

si de marketing, în vederea desfacerii.

Stocurile de marfuri si produse finite reprezinta o alta categorie

de stocuri supuse evaluarii.

Acestea se evalueaza pe baza valorii lor curente de piaTa.

Factorii suplimentari luaTi în considerare sunt legaTi în principal de

evoluTia si tendinTele înregistrate pe piaTa produselor respective,

vechimea lor si gradul în care mai asigura satisfacerea necesitaTilor

consumatorilor, cât si starea lor fizica de depreciere.

În cazul reducerii de valoare faTa de valoarea contabila, se au în

vedere si alte elemente, cum ar fi, de exemplu, la produsele alimentare,

perioada de garanTie, modul de depozitare si condiTiile de pastrare

a produselor etc. Totodata, trebuie Tinut cont ca, la anumite produse,

vechimea este un element de crestere a valorii în timp si pot exista

diferenTe considerabile faTa de valoarea contabila (exemplu: unele

categorii de vinuri, coniac etc.).

Animalele se evalueaza la valoarea lor de piaTa, Tinând cont de

starea lor de sanatate. Cazurile unor animale cu caracteristici speciale

302

de rasa, parinTi, selecTie genetica etc, în care este nevoie de mult timp

si bani pentru obTinerea unor exemplare similare (exemplu: cai de

rasa, vieri, tauri etc.), trebuie tratate de catre persoane abilitate,

deoarece valoarea lor nu este cea din pieTele uzuale de animale.

7.6.2. Evaluarea creanTelor

Elementele fundamentale în evaluarea creanTelor sunt, într-o

ordine mai mult sau mai puTin riguroasa, solvabilitatea financiara a

clienTilor, puterea lor de negociere faTa de firma, politica faTa de clienTi

a firmei (marimea creditului comercial acordat diverselor categorii de

clienTi), vechimea creanTelor, relaTiile tradiTionale cu anumiTi clienTi

vechi si loiali.

Practica în domeniul evaluarii consta în adoptarea unui discont

direct proporTional cu vechimea creanTelor. Aceasta procedura trebuie

sa fie însa consistenta cu practicile curente în sector si, mai ales, cu

durata medie de rotaTie a creanTelor în sector, unele sectoare înregistrând

o durata scurta de rotaTie, în timp ce altele au durate mult mai

lungi. La unele întreprinderi, vechimea creanTelor trebuie astfel interpretata

în corelare cu puterea de negociere a clienTilor respectivi, cu

relaTiile tradiTionale cu acestia si cu ponderea lor în cifra de afaceri. În

orice caz, marimea deprecierii valorii contabile a creanTelor trebuie sa

fie direct proporTionala cu dificultaTile financiare înregistrate de clienTi

si cu vechimea creanTelor. În cazul insolvabilitaTii clienTilor sau al

intrarii în incapacitate de plata ori reorganizarii judiciare, deprecierea

poate merge la maxim, creanTele fiind considerate fara valoare.

Unii autori recomanda aplicarea unui discont chiar la marimea

creanTelor relativ certe, dar care vor fi încasate peste un interval relativ

lung de timp. Factorul de discont este selectat de evaluator în funcTie

de durata estimata pâna la încasarea creanTelor si în funcTie de rata

inflaTiei, pentru a reflecta modificarea în timp a valorii banilor.

Factorul de actualizare aplicat poate sa foloseasca, de exemplu, rata

estimata a inflaTiei sau alta rata considerata adecvata pentru perioada

pâna la încasarea creanTei.

Nu exista o procedura standard si unanim acceptata, de toTi

evaluatorii, de corecTie a creanTelor. ExperienTa evaluatorului si informaTiile

pe care el le deTine, privind sectorul si sanatatea financiara a

clienTilor cu pondere semnificativa în cifra de afaceri, sunt, în opinia

specialistului ManaTe Daniel, cele mai relevante în construcTia unei

grile de corecTie a creanTelor din contabilitate.

303

7.6.3. Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare si

titluri ale pieTei monetare, achiziTionate pe termen mai mic de un an, în

vederea obTinerii de venituri financiare pe termen scurt. Evaluarea

acestor titluri se face pe baza acelorasi consideraTii ca si cele

prezentate la imobilizarile financiare.

O alta categorie o pot constitui acTiunile proprii rascumparate de

societate de pe piaTa, în condiTii stabilite de adunarea generala a

acTionarilor, fie cu scopul de a le anula, fie cu scopul de a susTine

cursul acTiunilor la societaTile cotate, urmând a fi revândute ulterior,

fie cu scopul de a le distribui salariaTilor si conducerii. Evaluatorul va

investiga situaTia existenta si va lua în considerare alternativa adecvata,

Tinând cont în evaluare de aceste aspecte. Unele din aspectele

esenTiale, care privesc si aceste active, au fost prezentate în parte si la

imobilizarile financiare.

7.6.4. Evaluarea disponibilitaTilor

DisponibilitaTile, compuse din conturi la banci, casa etc., sunt

preluate în general la valoarea contabila. DisponibilitaTile în valuta

sunt evaluate Tinând cont de raportul cursului de schimb dintre moneda

locala si valuta respectiva.

7.6.5. Evaluarea elementelor din conturile de regularizare si asimilate

În cazul unor venituri înregistrate în avans, se procedeaza la

luarea lor în considerare în contul de profit si pierderi, când se cuvine sa

fie trecute pe venituri efective, iar impozitul aferent va majora obligaTiile

entitaTii faTa de bugetul de stat. Cheltuielile înregistrate în avans, pentru

active care nu vor mai fi utilizate sau pentru activitaTi ce nu se vor mai

derula, vor fi neglijate. Se vor prelua doar cheltuielile aferente activelor

aflate în exploatare sau pentru activitaTi ce vor continua si sunt

generatoare fie de beneficii economice (materii prime achitate în avans,

onorarii achitate în avans unor colaboratori externi etc.), fie de suport

pentru realizarea activitaTilor de exploatare (regii, chirii etc.).

7.7. Evaluarea obligaTiilor

ObligaTiile se evalueaza la valoarea curenta de piaTa. În general,

datoriile sunt preluate de evaluator la valoarea nominala. Sunt situaTii

304

care impun ajustari, cum sunt împrumuturile obligatare, în care obligaTiunile

sunt tranzacTionate pe o piaTa secundara, sau împrumuturile

contractate la dobânzi sub sau peste valoarea curenta de piaTa.

De asemenea, trebuie investigate si eventualele obligaTii în afara

bilanTului, care pot greva semnificativ valoarea afacerii în caz de

materializare. Un anumit segment al acestor obligaTii extrabilanTiere

poate proveni din diverse litigii aflate pe rol, din anumite obligaTii care

trebuie asumate de societate în viitor etc.

7.8. Determinarea Activului net contabil (ANC), Activului net

corectat (ANC) si Activului net de lichidare (ANL)

Activul net contabil (ANC ) reprezinta excedentul tuturor bunurilor

si al drepturilor din activ asupra tuturor datoriilor faTa de terTi

(pasive exigibile). Din punct de vedere contabil, Activul net contabil

reprezinta valoarea capitalurilor proprii (CP) ale firmei, rezultata din

deducerea din valoarea contabila a activelor totale (AT) a valorii

contabile a datoriilor totale:

ANC = AT - DT = CP

Activul net corectat (ANC) reprezinta diferenTa dintre activele

totale corectate (ATC) si datoriile totale corectate (DTC), conform

metodologiei descrise la punctele anterioare:

ANC = ATC - DTC

Metoda activului net contabil este mare consumatoare de timp si

resurse, necesitând o echipa complexa de specialisti în diferite domenii,

care sa cunoasca caracteristicile mijloacelor fixe din dotarea

întreprinderii, piaTa secundara a acestora si sa fie capabila sa estimeze

credibil gradul de depreciere a mijloacelor fixe.

Un domeniu special îl constituie activele necorporale, a caror

evaluare necesita experienTa si abilitaTi specifice, mai puTin caracteristice

unor evaluatori. În situaTia în care exista AN identificabile, a caror valoare

are un aport semnificativ în abordarea bazata pe active, iar evaluatorul nu

poseda bagajul de cunostinTe si experienTa care sa-i permita o lucrare

completa, competenTa sa redusa în aceasta problema trebuie prezentata

clientului si, eventual, solicitata o colaborare cu alt evaluator.

Activul net de lichidare (ANL) se aplica în cazul întreprinderilor

aflate în proces de lichidare sau reorganizare judiciara. Toto305

data, metoda ANL poate fi o metoda adecvata daca valoarea rezultata

din abordarea prin venituri este inferioara activului net corectat. În

acest caz, valoarea obTinuta din lichidarea afacerii este superioara celei

rezultate din continuarea exploatarii:

ANL = A ANC - costuri de lichidare, unde costurile de lichidare

includ costurile legate de închiderea întreprinderii, acordarea unor

compensaTii salariaTilor, plata unor penalitaTi pentru neonorarea unor

obligaTii asumate, dezafectarea unor capacitaTi, eventuale obligaTii de

decontaminare, asigurarea pazei activelor pâna la finalizarea vânzarii

lor, marketingul legat de vânzarea activelor, impozite aferente vânzarilor

de active etc.

ANCA este un activ net corectat, ajustat, pentru valorile unor

active specializate sau cu piaTa limitata, care nu pot fi valorificate la

valoarea de utilizare din activul net sau pentru situaTii ce impun

vânzarea forTata a unor active.94

La finalul acestei teme, prezentam un exemplu de evaluare a

unei benzinarii prin abordarea pe baza de active, reliefând selectiv

evaluarea unor active din cadrul acestei entitaTi.

Obiectul evaluarii: StaTie de distribuTie carburanTi "Benzinarie"

Scopul evaluarii: estimarea valorii de piaTa a proprietaTii

în vederea vânzarii (consultanTa pentru

proprietar)

Data evaluarii: 10 ianuarie 2003

Ipoteze de lucru:

. Benzinaria este situata la iesirea din municipiul A spre Tara

vecina, respectiv, spre punctul de frontiera C, care face legatura directa

cu localitatea X din aceasta Tara.

. StaTia de comercializare a carburanTilor este în funcTiune, iar

snack-barul din cladirea benzinariei înca nu este în funcTiune, dar se

poate pune în funcTiune oricând, fiind complet finisat.

. Benzinaria a fost construita în anul 1997, respectându-se

toate normele legale în vigoare.

94 Majoritatea comentariilor si formulelor de calcul au fost preluate din

lucrarea Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor cotate si necotate, de

ManaTe Daniel, ColecTia Biblioteca ANEVAR, Editura IROVAL, Bucuresti,

2005, pag. 263-306.

306

. În apropierea staTiei urmeaza sa se realizeze soseaua de

centura "inelul nr. IV", care va face legatura între Calea X si soseaua

de iesire spre graniTa de sud-vest a Tarii. In zona benzinariei, este aprobat

amplasamentul pentru unul din parcurile industriale ale orasului,

este în construcTie Spitalul Municipal si sunt amplasate firmele Coca

Cola si SOLECTRON (componente electronice). Tot în apropiere se

afla în construcTie un cartier de vile.

. Nu exista alte staTii de distribuTie de carburanTi în apropiere.

. Cererea manifestata pentru staTii de distribuTie de carburanTi

în zona de interes a evaluarii este destul de mare, iar oferta este

medie.

. În zona de interes a evaluarii, tranzacTiile cu staTii de distribuTie

a carburanTilor se fac cu preTuri cuprinse între 500.000-680.000

USD, în funcTie de amplasament, de capacitate si de tipul si starea

construcTiilor aferente.

. Din informaTiile (limitate) de pe piaTa terenurilor din zona de

interes a evaluarii, acestea se tranzacTioneaza cu preTuri unitare cuprinse

între 15-18 USD/mp, preTul unitar scazând odata cu cresterea

suprafeTei tranzacTionate. Un teren de 2.000 mp din imediata apropiere

s-a vândut de curând cu 16,8 USD/mp.

. Terenul, în suprafaTa de 2.415 mp, este plan si are o forma

aproape dreptunghiulara, latura lunga reprezentând frontul stradal.

. Ca utilitaTi, terenul este racordat la reTelele de curent, apa,

canal, telefonie.

. ConstrucTiile aferente imobilului evaluat sunt: cladirea staTiei

care îndeplineste funcTiunile de staTie de carburanTi, magazin, snackbar

si spalatorie auto si doua copertine care protejeaza zona pompelor,

cu urmatoarele caracteristici:

Denumire SuprafaTa

(mp)

Cost total de

înlocuire brut

(lei)

CLĂDIRE STAłIE: staTie, magazin, snack

bar, spalatorie auto, tâmplarie PVC cu

geam termopan

191,28 3.652.907.433

COPERTINĂ MICĂ 51,54 189.182.266

COPERTINĂ MARE 252,00 924.988.962

307

FOSĂ SEPTICĂ 104.815.335

PLATFORMĂ BETONATĂ 1.319.690.253

PUł CU HIDROFOR SI POMPE PSI 342.384.588

REZERVĂ APĂ PSI (5 rezervoare) 600.884.952

CĂMIN SEPARATOR GRĂSIMI 66.972.565

REZERVOARE CARBURANT (3 buc.) 1.705.657.302

STÂLPI ILUMINAT EXTERIOR (7 buc.) 32.725.585

. ConstrucTiile au fost executate în anul 1997 si sunt în stare

fizica buna, uzura fizica fiind 0;

. StaTia are 3 pompe de alimentare livrate de firma Scheidt &

Bachmann, fiind fabricate în 1994. Pompele sunt conectate la un calculator

MASTER 10 pe care se poate supraveghea vânzarea carburantului.

REZOLVARE: Se procedeaza la evaluarea terenului (prin

metoda comparaTiei de piaTa), evaluarea construcTiei (prin abordarea

pe baza de costuri) si a echipamentelor (tot prin abordarea pe baza de

costuri).

Estimarea valorii terenului prin metoda comparaTiei directe

Pentru terenul de evaluat, în suprafaTa de 2.415 mp, s-a estimat

ca valoarea de piaTa este de 16,8 USD/mp. Valoarea totala estimata a

terenului va fi:

2.415 mp x 16,8 USD/mp = 40.572 USD = 1.351.777.896 lei

Abordarea pe baza de costuri în evaluarea construcTiilor

Evaluarea s-a realizat prin metoda comparaTiilor unitare, luând

în considerare costurile unitare actuale de refacere a construcTiilor si

dimensiunile fiecarui element constructiv analizat.

Costul de înlocuire total brut estimat pentru construcTii este

8.940.209 mii lei.

ConstrucTiile nu sunt afectate de uzura fizica si nici de neadecvare

funcTionala. Ramâne de analizat deprecierea economica, din

cauze externe, care reprezinta utilitatea diminuata sau crescuta a unei

cladiri datorata unei influenTe negative/pozitive din mediul exterior.

Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: localizarea proprie308

taTii în localitate, regiune sau provincie, condiTiile pieTei locale s.a.

Exista doua metode de estimare:

capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influenTelor

negative;

compararea cu tranzacTii de proprietaTi similare care sufera

aceleasi influenTe negative.

Din compararea cu tranzacTii de proprietaTi similare care sufera

aceleasi influenTe ale pieTei imobiliare s-a desprins concluzia ca spaTiul

comercial nu este influenTat de depreciere din cauze externe, ci de o

"apreciere" de aproximativ 100%. Cuantificând toate deprecierile/aprecierile

care afecteaza construcTiile, reiese ca acestea sunt afectate de o

apreciere totala de 100%. Asadar, costul de înlocuire net al construcTiilor

este de:

8.940.209 mii lei x (1+1,00) = 17.880.418 mii lei

În abordarea prin costuri, valoarea proprietaTii se obTine prin

însumarea costului de înlocuire net cu valoarea de piaTa a terenului,

respectiv:

17.880.418 mii lei + 1.351.778 mii lei = 19.232.196 mii lei

Evaluarea echipamentelor prin abordarea pe baza de costuri

Costul de înlocuire brut al sistemului de pompe conectate la

calculatorul MASTER 10 s-a determinat în funcTie de preTurile de

livrare pentru echipamente similare, în vigoare la data evaluarii.

CorecTiile uzurii fizice au fost facute pe baza observaTiilor facute cu

ocazia inspecTiei si luarea în considerare a condiTiilor concrete de

lucru ale sistemului de pompe.

Cele trei pompe de alimentare cu carburant livrate de firma

Scheidt & Bachmann împreuna cu calculatorul MASTER 10 pe care

se poate supraveghea vânzarea carburantului au fost estimate a avea

un cost de înlocuire total de 415 milioane lei.

Gradul de depreciere pentru acest sistem fabricat în 1994 a fost

estimat la 60%.

Costul de înlocuire net al sistemului este, asadar, de 166.000 mii lei.

Deci, valoarea patrimoniala (pe baza de costuri) este

19.398.196 mii lei.95

95 Exemplul este preluat dupa AplicaTia inginerei Mihaela Kocsis,

publicata în lucrarea Ghid practic de evaluare, editata sub coordonarea lui

Sorin V. Stan la Editura IROVAL, Bucuresti, 2003, pag. 137-141.













Document Info


Accesari: 5515
Apreciat:

Comenteaza documentul:

Nu esti inregistrat
Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta


Creaza cont nou

A fost util?

Daca documentul a fost util si crezi ca merita
sa adaugi un link catre el la tine in site

Copiaza codul
in pagina web a site-ului tau.




Coduri - Postale, caen, cor

Politica de confidentialitate

Copyright © Contact (SCRIGROUP Int. 2019 )