Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza
Upload



















































STUDIU DE CAZ:

economie


STUDIU DE CAZ:

Pentru ca valoarea cladirilor sa fie cat mai realista,este recomandat ca evaluarea lor sa se realizeze de catre o echipa de profesionisti,activand in domenii diverse-economisti,ingineri constructori si mecanici-existand totodata si situatii speciale,in care se poate face apel si la pregatirea unor electronisti,ingineri de aviatie,din transporturi etc.Cunostintele acestora sunt complementare,de cooperarea echipei depinzand intocmirea unui raport de evaluare corect.



O metoda de evaluare a cladirilor este metoda bazata p comparatii cu preturile de pe piata pentru cladiri cu caracteristici relevante.In acest caz se porneste de la preturile inregistrate intr-o serie de tranzactii relevante,care se corecteaza pentru a fi adaptate la realitatile concrete ale imobilului evaluat,calculandu-se o valoare de piata a acestuia.

In continuare, voi prezenta evaluarea unui apartament cu trei camere prin metoda comparatiilor cu utilizarea corectiilor. 23323h718x

A. Determinarea costului brut de reconstructie

a)Constructia cu structura beton armat si zidarie portanta:

─constructii: 23323h718x 23323h718x 90.000lei/mp

─ instalatii electrice: 23323h718x 23323h718x 3.000lei/mp

23323h718x hidro: 23323h718x 23323h718x 2.500lei/mp

23323h718x termo: 23323h718x 23323h718x 4.500lei/mp

TOTAL 23323h718x 23323h718x 23323h718x 100.000lei/mp

Corectii:

─inaltime: 23323h718x 23323h718x 23323h718x +1.000lei/mp

─incalzire: 23323h718x 23323h718x 23323h718x +980lei/mp

─hidrofor: 23323h718x 23323h718x 23323h718x +600lei/mp

─iluminat fluorescent: 23323h718x 23323h718x +6.800lei/mp

TOTAL 23323h718x 23323h718x 23323h718x 109.380lei/mp

Coeficientul de actualizare N pentru constructii:=89,6

Costul unitar brut de reconstructie:

23323h718x 109.380lei/mp x 89,6=9.800.448 lei/mp

Costul unitar brut al proprietatii pentru suprafata ocupata de Popa Robert:

23323h718x Cib=220mp x 9.800.448lei/mp=2.156.098.560 lei

23323h718x adica 61.600 euro(la cursul 35.000lei/euro)

b)Evaluarea proprietatii prin metoda comparatiei(perechi de date)

Suprafata desfasurata a proprietatii este de 80mp.

Sunt disponibile informatii pentru sase proprietati similare,prezentate in urmatorul tabel:

23323h718x Proprietati comparabile

Specificatie

Proprietate evaluata

1

2

3

4

5

6

1.Pret(euro)

Apart.3 camere

37.463

36.462

34.492

39.420

40.405

38.927

2.Data tranzactiei

curenta

curenta

In urma

curenta

curenta

curenta

curenta

3.Dimensiunea

80 mp.

80 mp.

80 mp.

75 mp.

80 mp.

80 mp.

75 mp.

4.Localizarea

similara

similara

similara

similara

superioara

similara

similara

5.Vechimea

29 ani

29 ani

29 ani

29 ani

29 ani

nou

29 ani

6.Subsol

da

nu

nu

nu

nu

da

da

Corectiile adecvate pentru aceste proprietati sunt:

1.      conditii de finantare 23323h718x -5%

2.      conditii de vanzare 23323h718x -10%

3.      conditii de piata 23323h718x +15%

−localizare 23323h718x 23323h718x 23323h718x 23323h718x -5%

−caracteristici fizice 23323h718x 23323h718x 23323h718x +15%

Evaluarea apartamentului prin metoda comparatiei de piata

Elemente

Corectii derivate din analiza

Corectii ale pretului de comparatie

Pret de vanzare

37.000 euro

Corectie

-5%

-1.850 euro

Conditii de finantare

Pret corectat

35.150 euro



Corectie

-10%

-3.515 euro

Conditii de vanzare

Pret corectat

31.635 euro

Corectie

+15%

4.745 euro

Conditii de piata

Pret corectat

36.380 euro

Corectii

Localizarea

-5%

-1.819 euro

Caracteristici fizice

+15%

5.457 euro

Valoarea finala corectata

40.018 euro

Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustarile pentru fiecare dintre variabilele care diferentiaza proprietatea noastra de proprietatile similare folosite in comparatie.

1.Conditiile pietei

Proprietatea comparabila 2 a fost cumparata in urma cu un an.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia dintre proprietatea 1 si 2 ,care sunt diferite exclusiv prin "data tranzactiei".Ajustarea A rezultata comparand proprietatile 1 si 2 este 1.000.

2.Dimensiune

Proprietatile comparabile 3 si 6 au o dimensiune se 75mp fata de 80 mp proprietatea evaluata si celelalte proprietati comparabile.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia intre proprietatea 1 si 3,care sunt diferite exclusiv prin variabila "dimensiune".

B.Proprietatea

Dimensiunea

Pret de vanzare

1.Proprietatea 1

80 mp

37.463

2.Proprietatea 3

75 mp

34.492

Ajustarea B(1-3)

2.971

3.Localizarea

Proprietatile comparabile 1 si 4 difera prin 2 parametrii:data tranzactiei si localizarea.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acesteia din urma,retinem comparatia intre proprietatile 1 si 4.

C.Proprietatea

Localizarea

Pret de vanzare

1.Proprietatea 4

superioara

39.420

2.Proprietatea 1

similara

37.463

Ajustarea C(3-4)

1.957

4.Vechimea(varsta) proprietatii

D.Proprietatea

Vechimea

Pret de vanzare

1.Proprietatea

noua

40.405

2.Ajustarea E

-2.478

3.Proprietatea 5 ajustata

37.927

4.Proprietatea 1

5 ani vechime

37.463

Ajustarea B(3-4)

464

5.Subsolul amenajat 23323h718x 23323h718x 23323h718x

Proprietatile comparabile 6 si 1 difera prin trei parametrii:dimensiunea,localizarea,si existenta subsolului amenajat.Retinem comparatia intre proprietatea 1 si 6(ajustata).

E.Proprietatea

Subsol

Pret de vanzare

1.Proprietatea 6

cu subsol

38.927

2.Ajustarea B

2.971

3.Ajustarea C

-1.957




4.Proprietatea 6 ajustata

39.941

5.Proprietatea 1

fara subsol

37.463

Ajustarea E(4-5)

2.478

Sinteza corectiilor aferente pretului proprietatilor comparabile

23323h718x Proprietati comparabile ajustate

Specificatie

1

2

3

4

5

6

1.Pret

37.463

36.463

34.492

39.420

40.405

38.927

2.Conditiile pietei

0

1.000

0

0

0

0

3.Dimensiunea

0

0

2.971

0

0

2.971

4.Localizarea

0

0

0

-1.957

0

-1.957

5.Vechimea

0

0

0

0

-464

0

6.Subsol

2.478

2.478

2.478

2.478

0

0

7.Pret corectat

39.941

39.941

39.941

39.941

39.941

39.941

Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale:

23323h718x

Nr.crt.

Metode de evaluare

Pret de vanzare(euro)

1

Metoda comparatiei de piata

40.018

2

Metoda costului de reconstructie

53.902

3

Metoda comparatiei(perechi de date)

39.941

Opinia evaluatorului:valoarea apartamentului evaluat va fi de 50.000 euro.













Document Info


Accesari: 3454
Apreciat:

Comenteaza documentul:

Nu esti inregistrat
Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta


Creaza cont nou

A fost util?

Daca documentul a fost util si crezi ca merita
sa adaugi un link catre el la tine in site

Copiaza codul
in pagina web a site-ului tau.




Coduri - Postale, caen, cor

Politica de confidentialitate

Copyright Contact (SCRIGROUP Int. 2019 )