Studiu de Fezabilitate Gradinita

CAPITOLUL I

I.ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Fortele de piata formeaza valoarea de piata, astfel incat analiza fortelor semnificative pentru determinarea celei mai bune utilizari este esentiala pentru procesul de evaluare. Atunci cand scopul efectuarii unei evaluari este de a forma o opinie asupra valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila si cea mai competitiva a unei proprietati imobiliare.

Cea mai buna utilizare a unei parcele de teren nu este determinata printr-o analiza subiectiva a detinatorului proprietatii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de pe piata in care este localizata proprietatea.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati, mai mult decat orice altceva, este ceea ce ii determina valoarea si se defineste ca fiind acea utilizare care, dintre utilizarile alternative corespunzatoare si probabile, este:

permisa legal

posibila din punct de vedere fizic

realizabila/fezabila din punct de vedere financiar

maxim productive

Testele de posibilitate fizica si permisivitate legala trebuie aplicate inaintea testelor de fezabilitate financiara si productivitate.

Proprietatea este intotdeauna evaluata pe baza celei mai bune si profitabile utilizari, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezenta. Valoarea terenului este bazata pe cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind disponibila si gata de a fi dezvoltata pentru acea utilizare. Imbunatatirile sunt evaluate conform modului in care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai buna utilizare trebuie sa apara intr-un viitor rezonabil si nu poate fi indepartata sau speculativa.

In cursul analizei, evaluatorul trebuie sa faca distinctia intre cea mai buna utilizare a terenului ca fiind liber si cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita.

Perioada de timp a unei utilizari specificate reprezinta un punct important al analizei celei mai bune utilizari. In multe cazuri, cea mai buna utilizare a unei proprietati se poate schimba in viitorul apropriat.

Traditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala a terenului ce este cuprinsa in economia clasica. In aceasta analiza, valoarea este data de venitul ce ramane dupa ce a fost amortizata constructia.

I. 1    CRITERIILE ANALIZEI CELEI MAI BUNE UTILIZARI

a. Permisibila legal

In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.

Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere.

Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de certificatul de urbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai buna utilizare. Evaluatorul poate avea in vedere - cu riscurile aferente - si eventualele modificari ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate in raportul de evaluare.

Normativele de constructii si conditiile de impact asupra mediului, pot avea influente asupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in afara legii.

b. Posibila fizic

Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic, etc.)

Structura geologica a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpa) anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi: cladiri cu regim mare de inaltime, subsoluri multiple, etc.

Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta utilizare considerata mai buna.

c. Fezabila financiar

Utilizarile care au indeplinit criteriile de permisibile legal si posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiara, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci utilizarea este fezabila.

d. Maximum productiva

Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordamta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.

Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitalului, necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.

Venitul datorat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe piata imobiliara.

Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este de obicei utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor.

I. 2    CEA MAI BUNA UTILIZARE A TERENULUI LIBER

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza, pot fi identificate utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate incepe selectia de proprietati comparabile si apoi sa estimeze valoarea terenului.

Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea mai buna utilizare actuala este considerata ca o utilizare interimara. In unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa ramana liber pana cand piata va fi pregatita pentru dezvoltare imobiliara.

Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci evaluatorul trebuie sa determine tipul si caracteristicile constructiei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cate etaje, ce dimensiuni si utilitati; care va fi chiria si nivelul cheltuielilor de exploatare; cat va costa constructia. Daca se determina ca ridicarea unei cladiri reprezinta cea mai buna utilizare a terenului liber, evaluatorul trebuie sa determine si sa descrie tipul si caracteristicile constructiei ideale care trebuie realizata. Evaluatorul compara constructiile existente pe amplasament cu constructia ideala, iar diferentele sunt analizate pentru a afla deprecierea suferita de constructiile existente. Constructia ideala trebuie sa intruneasca urmatoarele criterii:

Obtine avantajul maxim din potentialul amplasamentului in conditiile cererii de pe piata

Respecta standardele de piata curente si caracterul ariei de piata

Are cel mai convenabil pret

I. 3    CEA MAI BUNA UTILIZARE A TERENULUI CONSTRUIT.

Cea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i apartin: continuarea utilizarii existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea partiala sau totala, ori o combinatie a acestor alternative.

Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului construit.

In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie sa considere orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei.

I. 4    SITUATII SPECIALE.

Ipotezele analizei celei mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizarile proprietatilor imobiliare. In identificarea celor mai bune utilizari, sunt totusi necesare consideratii speciale in cazurile utilizarilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari multiple, cu destinatie speciala, speculative si teren liber in exces.

a. Utilizari singulare

Cele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau similare cu utilizarile din vecinatatea inconjuratoare. De exemplu: o casa de locuit nu este adecvata in apropierea unei mari fabrici.

Totusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita sau chiar unica. De exemplu: o cladire mare de birouri este ceruta de piata, dar este suficienta una singura pentru localitatea respectiva.

b. Utilizarile interimare

In multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se schimbe in viitorul previzibil. In asemenea situatii, dezvoltarea imediata a proprietatii sau conversia ei pentru o cea mai buna utilizare in viitor este, de obicei, nefezabila financiar in prezent.

Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar care s-ar putea schimba in timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cladiri vechi sau constructii provizorii, reprezinta utilizari interimare.

Multe din constructiile demodate nu indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, dar ele totusi genereaza valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piata recunoaste ca in timpul tranzitiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o proprietate mai valoroasa decat terenul liber.

Cand se face comparatia cu alte proprietati, trebuie luate in considerare diferentele intre utilizarile interimare chiar daca cele mai bune utilizari in viitor sunt identice.

Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat in considerare si trebuie facuta o corectie.

c. Utilizari neconforme legal

O utilizare neconforma legal este o utilizare ce a fost stabilita si mentinuta legal, dar nu mai este conforma cu noile reglementari legale ale zonei in care este amplasata. De obicei, aceste noi reglementari permit existenta in continuare a vechilor utilizari, dar interzic extinderea sau modificarile importante care sa continue utilizarea neconforma. Cand o utilizare neconforma inceteaza, de obicei ea nu mai poate fi reluata.

Uneori o utilizare neconforma legal poate produce un venit mai mare si deci va avea o valoare mai mare decat o utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea unei proprietati cu utilizare neconforma legal, prin comparatie cu proprietati competitive similare, trebuie sa se efectueze acele corectii care reflecta utilizarea mai intensa dar neconforma legal. De obicei, orice surplus ce rezulta dintr-o utilizare neconforma legal este legat direct de constructia existenta si prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viata economica a constructiei.

d. Utilizari care nu sunt cele mai bune

Multe constructii existente nu reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare cu toate ca, in general, cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizarea existenta (locuinta, bloc de apartamente, cladire administrativa). Prin urmare, in aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza conditiilor externe.

In unele cazuri categoria proprietatii existente este diferita de cea a celei mai bune utilizari si deci apare o depreciere din cauza conditiilor externe. Pentru a intelege importanta coerenta in evaluarea terenului si a constructiilor, sa examinam un caz.

Un bloc de locuinte este amplasat intr-o zona industriala care reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. Blocul de locuinte existent are valoare 300 milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauza amplasarii intr-o zona industriala (zgomot, poluare, etc.) Aceeasi constructie ar avea valoarea de 500 milioane lei daca ar fi fost amplasata intr-un cartier de locuinte.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cladirii la 300 milioane lei si a terenului la 100 milioane lei, adica total 400 milioane lei. Nu este corect ca sa se considere valoarea constructiei de 500 milioane lei si a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuinte intr-o zona industriala), deci in total 540 milioane lei.

e. Utilizari multiple

Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri de utilizari. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi in fata (la strada), un complex comercial cu case in spate sau blocuri in jurul unui teren de golf si case pe terenul ramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se vor amplasa magazine si in spate depozite si/sau mici ateliere/fabrici.

Evaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei utilizari, dar trebuie sa se asigure ca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a proprietatii.

f. Utilizari speciale

Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o singura utilizare sau pentru un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va intampina dificultati in specificarea cele mai bune utilizari. De fapt, cea mai buna utilizare este continuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.

Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea constructiei.

Uneori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari:

- continuarea utilizarii speciale existente;

- conversia la o utilizare alternativa.

g. Utilizari speculative

Terenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie speculativa. Cumparatorul sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va creste, dar exista un risc considerabil ca nu va aparea cresterea asteptata cat timp speculatorul detine terenul. Cu toate acestea, valoarea actuala a terenului este o functie de cea mai buna utilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in discutie cea mai buna utilizare potentiala in viitor.

CAPITOLUL II

ii.1Definirea obiectivului LUCRARII

II.1.1 DENUMIRE INVESTITIE: Constructie gradinita cu program normal, Strehaia, Strada Republicii, numarul 2

II.1.2 PROIECTANT: S.C. Arhidesign Construct S.R.L., Craiova, strada Unirii, numarul 18

II.1.3 INVESTITOR: Asociatia Prichindel

II.1.4 BENEFICIAR: Asociatia Prichindel

II.1.5 AMPLASAMENT: Amplasamentul studiat face parte din intravilanul orasului Strehaia, teren proprietate privata in proprietatea asociatiei Prichindel.

Vecinatati:

la nord: strada Paltinis;

la sud: strada Republicii;

la vest: propr. Nicolescu Marin;

la est: propr. Dumitru Ion.

Terenul, in suprafata de 2510,50 m², este ocupat in prezent de vechea scoala nr. 2 actualmente relocata pe un alt amplasament.

II.1.6 TEMA CU FUNDAMENTAREA NECESITATII SI OPORTUNITATII AVUTE IN VEDERE

Cladirea existena este puternic degradata, existand pericolul de prabusire a unui perete (de la nord).

Prezentul proiect va incerca sa rezolve problema consolidarii cladirii si a reparatiei sau construirea uneia noi alaturi de aceasta, care poate fi demolata in viitorul apropiat.

II.1.7. PROGRAMA

Scopul gradinitei este acela de a fi un loc special:

Programul va fi:

mic dejun, gustare fructe, program educational si extrascolar, pranz

- mic dejun, gustare fructe, program educational si extrascolar, pranz

Activitati incluse in program

- actvitati instructiv-educative conform programei MEC;

- educarea limbajului;

- activitati de cunoastere mediului;

- activitati matematice;

- educatie estetica si plastica (desen, modelaj, pictura, lucru manual);

educatie civica;

- educatie rutiera;

- activitati educativ-recreative;

- activitati in aer liber;

II.2Descrierea ALTERNATIVELOR

Situatia existenta

In prezent, pe strada Republicii nr. 45, Strehaia, se afla o cladire ce adapostea scoala nr. 2 si in care se doreste realizarea unei gradinite cu program normal pentru copiii din zona strazilor Republicii, Paltinis, Principatelor Unite, Constantin Brancusi si bulevardul Carol I.

Situatia proiectata

In realizarea investitiei s-au avut in vedere doua variante (scenarii):

Varianta 1: consolidarea cladirii existente si realizarea de reparatii capitale;

Varianta 2: construirea unei cladiri noi, moderne, la standarde europene si demolarea cladirii existente.

VARIANTA 1:

Cladirea existenta are o suprafata de 620 m².

Realizarea variantei 1 presupune:

consolidarea cladirii;

inlocuirea izolatiei;

inlocuirea sarpantei;

refacerea pardoselii;

inlocuirea tamplariei;

refacerea instalatiei electrice;

tencuieli si zugraveli;

refacerea instalatiilor termice;

refacerea jgheaburilor si burlanelor.

Suprastructura este alcatuita din pereti structurali potentiali din zidarie de caramida, planseu din beton armat si acoperisul de tip sarpanta.

Infrastructura, fundatia, este realizata din beton. Cota de fundare este conform studiului geotehnic la 1,30 m de la teren. Regimul de inaltime al cladirii este : etaj + parter.

Incalzirea se face cu ajutorul centralei termice proiectate, amplasata la parter, intr-un compartiment special care sa respecte normele PSI in vigoare, cu aerisire adecvata, alimentarea facandu-se cu gaz.

Cladirea cuprinde 3 sali de clasa, o cancelarie (la parter), 2 grupuri sanitare (la parter si etaj) si 2 holuri. Accesul din exterior se face pe o singura cale, de la sud, dinspre strada Republicii.

Finisajele interioare ce se vor realiza:

zugraveli in culori de apa;

vopsitorii la pereti (lamperi) in ulei;

pardoseli tip parchet, exceptie facand grupurile sanitare unde se va pune gresie si faianta pe pereti;

tamplarie din PVC.

Finisajele exterioare ce se vor realiza: - zugraveli in culori lavabile.

Instalatii electrice. Avand in vedere gradul de uzura a instalatiei existente si lucrarile de consolidare care se vor executa, instalatia electrica se va reface in totalitate. Pe peretele de sud, in dreptul intrarii se va monta un bloc de masura si protectie trifazat BMPT 32 amperi, 380 volti ce va fi legat printr-un racord subteran la reteaua electrica de joasa tensiune de pe strada Republicii

Se va realiza o instalatie de protectie impotriva loviturilor de traznet.

VARIANTA 2:

In varianta a doua se propune realizare unei noi cladiri mai reusite din punct de vedere estetic insa pe un amplasament mai dezavantajos din punct de vedere al accesului (mai departe de strada), dar care ofera un grad ridicat de libertate pentru proiectantul si executantul lucrarii.

Cladirea va fi realizata in regim parter+etaj, suprafata 2400 m², inaltime 7 m, fatada din sticla termoreflectorizanta. Orientarea cladirii va fi sud-est. Astfel se asigura iluminarea naturala a incaperilor pe durata intregului program de functionare. In acest fel se asigura si o mica economie cu iluminatul electric.

Structura cladirii

zidarie portanta din caramida 50cm grosime exterioara, asigurand astfel o izolare termica corespunzatoare;

fundatie beton;

planseu beton armat;

centuri, grinzi beton armat.

Acoperisul este de tip orizontal, hidroizolatie conform normelor europene in materie de constructii publice. Terenul pe care se va construi noua cladire este plan, orizontal si perfect stabil.

Asemeni variantei 1, noua cladire va avea ca:

finisaje interioare: zugraveli in culori de apa; pardoseli tip parchet si gresie pentru punctele sanitare; tamplarie PVC; faianta la grupurile sanitare; etc.

finisaje exterioare: zugraveli cu culori lavabile pe partile altele decat fatada; montarea pe fatada de placi ornamentale din aluminiu-fier pentru a-i conferi cladirii un aspect futurist.

COMPARAREA CELOR 2 VARIANTE

Pentru alegerea variantei optime de investitii vom recurge la folosirea metodei scorurilor simpla si metodei scorurilor ponderata.

Metoda simpla:

Metoda ponderata:

In urma analizarii celor doua scenarii, observam ca varianta optima este varianta 1, respectiv consolidarea cladirii existente si realizarea de reparatii capitale.

II.3DeSCRIEREA SOLUTIEI OPTIME

Lucrarile de reabilitare a corpului existent constau in:

consolidarea cladirii;

inlocuirea izolatiei;

inlocuirea sarpantei;

refacerea pardoselii;

inlocuirea tamplariei;

refacerea instalatiei electrice;

tencuieli si zugraveli;

refacerea instalatiilor termice;

refacerea jgheaburilor si burlanelor.

Stalpii propusi pentru consolidarea zidariei vor avea fundatii noi, cota de fundare fiind cu 50 cm sub cota de fundare a zidurilor existente. Se va realiza camasuirea tuturor intersectiilor cu mortar M100 si OB cu diametru de 6 mm la 15 cm distanta. Se refac zidurile exterioare si finisajele degradate la fatadele de sud si est a imobilului (respectiv, pe strada Republicii si proprietatea domnului Dumitru Ion).

Concomitent vor fi efectuate lucrari de reparare si corectare a tencuielilor decoractive aflate pe fatada sudica, fara schimbarea imaginii de ansamblu a cladirii. Portiunile de tencuiala degradata vor fi indepartate si refacute cu mortar de aceeasi compozitie cu cel original. Se vor folosi vopseluri emulsie cu rasini siliconice pe baza de apa, pentru exterior. Culorile folosite vor fi cele din proiectul initial al imobilului: fond alb si tonuri calde, galben-ocru pentru portiunile de tencuiala decorativa. Se vor efectua lucrari de reparatii si la scara de acces exterioara.

Lucrarile de reabilitare ale interiorului se vor efectua in fiecare camera a imobilului. Dupa refacerea tencuielii, se vor reface zugravelile interioare la pereti si tavane, folosindu-se culori calde, deschise. Se vor folosi vopseluri emulsie pe baza de apa (vopseluri de dispersie), pentru interior.

Pardoselile vor fi refacute dupa cum urmeaza:

pardoseala holurilor va fi inlocuita cu parchet pentru trafic intens. La fel si salile de clasa.

grupurile sanitare de la parter si etaj vor avea finisaje de paroseala (gresie portelanata) si de pereti (faianta).

Instalatiile electrice. Lucrarile necesare sunt urmatoarele:

alimentarea cu energie electrica;

instalatia pentru iluminat general;

instalatia de prize;

instalatia de protectie impotriva loviturilor de traznet.

Bilantul energetic al consumatorului este urmatorul:

putere instalata 12000W;

putere maxim ceruta simultan 10000W;

tensiune de utilizare U=380 volti curent alternativ 50Hz.

Instalatiile termice. Se va monta o centrala termica pe gaz, amplasata intr-un compartiment special, ce va asigura alimentarea cu energie termica a tuturor camerelor. Se vor monta calorifere noi din metal-tabla dimensionate corespunzator atat ca dimensiune cat si ca numar in functie de suprafata fiecarei camere: pentru salile de clasa se vor monta 3 calorifere; 2 calorifere la cancelarie, la fiecare grup sanitar; iar pe hol cate unul in dreptul fiecarei ferestre.

In ceea ce priveste instalatiile sanitare, acestea vor fi noi, cu un design atragator. Se vor reface conductele precum si bazinul pentru fosa septica.

II.4Graficul de implementare a investitiei (GANT)

Durata realizarii investitiei este de 24 saptamani.