Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza






REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI BUNURILOR IMOBILE

Drept











ALTE DOCUMENTE

ASPECTE PRIVIND DREPTUL LA UN PROCES ECHITABIL IN DREPTUL COMUNITAR
NOTIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND DREPTUL AFACERILOR
LUCRARE DE LICENTA - DISCIPLINA: CRIMINALISTICA - ASPECTE CRIMINALISTICE IN CERCETAREA DOCUMENTELOR FALSIFICATE
CONSIDERATII GENERALE PRIVIND DREPTURILE OMULUI
Omorul deosebit de grav
AUDIEREA PRIN POLIGRAF - PROCEDEU SPECIFIC IN TACTICA AUDIERII INVINUITULUI SI INCULPATULUI IN CAZUL INFRACTIUNILOR DE OMOR
Controlul acordurilor
REGLEMENTAREA SPECIALA A INTERCEPTARILOR SI INREGISTRARILOR AUDIO SAU VIDEO CONFERITA DE LEGEA PRIVIND SIGURANTA NATIONALA A ROMANIEI
Protectia juridica a drepturilor omului Grile
DREPT COMERCIAL TEST GRILA


REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI BUNURILOR IMOBILE

10.1. Regimul juridic al circulatiei terenurilor

Initial, in materia circulatiei juridice a bunurilor imobile, sistemul

Codului civil a consacrat doua principii: principiul libertatii contractuale

si principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii,

contractele de vanzare - cumparare avand ca obiect un bun imobil se

puteau perfecta prin simplul acord de vointa al partilor.

Potrivit art. 971 Cod civil "in contractele ce au ca obiect translatia

proprietatii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite

prin efectul consimtamantului partilor si lucrul ramane in rizico -

pericolul dobanditorului, chiar cand nu s-a facut traditiunea bunului."

Astfel, art. 1295 Cod civil prevede ca " vinderea este perfecta intre

parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta

vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra

pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat."

Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprind 232c27c e reglementari in materia

instrainarii acestora, dar cat timp au fost in vigoare dispozitiile unor acte

normative, care au instituit restrictii circulatiei juridice a bunurilor imobile,

in doctrina si in jurisprudenta s-a considerat ca terenurile la care se refereau

aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.

In perioada 1947 - 1990 prin mai multe acte normative a fost instituit

un control administrativ prealabil al instrainarilor tuturor categoriilor de

terenuri si a fost impusa conditia formei autentice a actului de instrainare229:

229 Eugen Chelaru, Circulatia juridica a terenurilor, Editura All Beck,

Bucuresti, 1999, p. 17 - 36; Florin Scrieciu, Drept agrar si Drept funciar,

Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2000, p. 441 - 446; Florin Scrieciu, Tratat

teoretic si practic de Drept Funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucuresti,

2001, p. 264 - 269

193

a) Legea nr. 203/1947 pentru reglementarea circulatiei si stabilirea

regimului juridic imobilelor agricole230 a impus pentru instrainarea prin

acte juridice intre vii, obtinerea unei autorizatii administrative si

incheierea actului in forma autentica;

b) Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea si circulatia bunurilor

agricole231 a instituit conditia obtinerii unei autorizatii administrative

prealabile, emisa de Ministerul Agriculturii sau de fostele sfaturi

populare, dupa cum terenurile erau situate in afara sau in interiorul

vetrelor localitatilor, precum si forma autentica a actelor juridice intre

vii, avand ca obiect instrainarea terenurilor agricole, sub sanctiunea

nulitatii

c) Decretul nr. 221/1950 cu privire la imparteala sau instrainarea

terenurilor cu sau fara constructii si la interzicerea construirii fara

autorizare232 a prevazut, sub sanctiunea nulitatii absolute, forma

autentica si autorizatia administrativa prealabila pentru imparteli si

instrainari intre vii, de orice fel, a terenurilor cu sau fara constructii;

d) Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberarii

autorizatiilor de construire, reparare si desfiintare a constructiilor,

precum si a celor referitoare la instrainarile si impartelile terenurilor cu

sau fara constructii233 a prevazut in art. 11 ca instrainarea sau

imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, aflate

in orase, comune, resedinte de raioane, localitati balneoclimaterice si

centre muncitoresti, se face numai cu autorizatie prealabila si in forma

autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Art. 12 din acelasi act

normativ consacra posibilitatea partilor de a valorifica inscrisurile sub

semnatura privata, nule absolut pentru lipsa formei autentice, in cadrul

unor actiuni adresate instantelor judecatoresti competente sa pronunte o

hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare,

230 Legea nr. 203/1947, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei"

nr.140/23.06.1947

231 Decretul nr. 151/1950 a intrat in vigoare la 10.06.1950 si a fost

abrogat la 5.11. 1974, prin art. 79 al Legii nr. 59/1974

232 Decretul nr. 221/1950 a intrat in vigoare la 6.09.1950 si a fost abrogat

la 29.03.1958, prin art. 23 al Decretului nr. 144/1958

233 Decretul nr. 144/1958 a intrat in vigoare la data de 29.03.1958 si a

fost abrogat la 7.08.1991, prin art. 41 din Legea nr. 50/1991

194

transferand astfel dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 12, in cazul

in care s-a incheiat un inscris din care rezulta ca proprietarul unui imobil

s-a obligat sa-l instraineze cu titlu oneros si s-au respectat modalitatile

de plata a pretului prevazute in inscris, iar in termen de 3 luni de la

eliberarea autorizatiei prevazuta in art. 11, una din parti sau succesorii

acesteia nu se prezinta, din orice motive, la notariat pentru autentificarea

actului de instrainare, instanta judecatoreasca va putea da o hotarare

care sa tina loc de act autentic de instrainare.

Acest text s-a dovedit extrem de util pentru simplificarea juridica

care se nastea in domeniul transmisiunilor imobiliare inter vivos si s-a

bucurat de ample explicatii si interpretari in doctrina234 si jurisprudenta235.

e) Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor

fara constructii din perimetrul construibil al municipiilor si oraselor236 a

indisponibilizat si declarat expropriabile terenurile fara constructii aflate

in perimetrul construibil al municipiului Bucuresti, al celorlalte

municipii si al oraselor, precum si partile din terenurile cu constructii, in

masura in care depaseau suprafetele stabilite prin detaliile de

sistematizare;

f) Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului si

localitatilor urbane237 si Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar238

au scos total terenurile din circuitul civil. Conform art. 30 din Legea

nr. 58/1974, dobandirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al

234 Tudor R. Popescu. Petre Anca, Teoria generala a obligatiilor, Editura

Stiintifica, Bucuresti, 1968,p. 80;Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente

de satisfacere a intereselor cetatenilor, Editura Dacia, Cluj - Napoca, 1978,

p. 76-78;Francisc Deak. Stanciu Carpenaru, Contractele speciale, Universitatea

Bucuresti, 1983, p. 55-61;Eugeniu Safta - Romano, Sinteza teoretica si

practica referitoare la antecontractul prevazut de art.12 din Decretul

nr.144/1958, in "Dreptul" nr.1/1991, p. 31-45

235 Plenul Tribunalului Suprem, Decizia de indrumare nr.7/1967, in

Culegerea de decizii a Tribunalului Suprem,1967, p. 26-29

236 Legea nr. 19/1968 a fost abrogata prin Decretul - Lege nr. 9/1989

237 Legea nr. 58/1974, publicata in Buletinul Oficial nr. 135/1.11.1974, a

fost abrogata prin Decretul -lege nr. 1/26.12.1989

238 Legea nr. 59/1974, publicata in Buletinul Oficial nr. 138/5.11.1974,

prin Decretul - Lege nr. 9/31.12.1989 au fost abrogate art. 44-50

195

localitatilor urbane si rurale avea loc numai prin mostenire legala, fiind

interzisa instrainarea sau dobandirea lor prin acte juridice intre vii. In

cazul instrainarii constructiilor, terenul aferent acestora trecea in

proprietatea statului. Aceeasi reglementare a fost stabilita si prin art. 44

din Legea nr. 59/1974. Sanctiunea nerespectarii cerintelor privind

circulatia juridica a terenurilor de orice fel era nulitatea absoluta.

g) Decretul nr. 223/1974 239privind reglementarea situatiei unor

bunuri a prevazut ca numai persoanele fizice cu domiciliul in tara pot

avea in proprietate terenuri si constructii in Romania;

h) Decretul nr. 112/1984 pentru modificarea si completarea art. 44

din Legea nr. 59/1974 a permis producatorilor agricoli particulari din

zonele necooperativizate sa transmita copiilor lor, prin acte intre vii, o

parte din terenurile agricole pe care le au in proprietate, daca acestia

locuiesc sau urmeaza sa-si stabileasca domiciliul in aceeasi comuna si

isi asuma o serie de obligatii legate de exploatarea terenurilor, cu

aprobarea comitetului executiv al consiliului popular judetean.

Dupa 1989 a fost adoptata Legea nr. 9/1990 privind interzicerea

temporara a instrainarii terenurilor intre vii240, prin care s-a interzis

instrainarea prin acte juridice intre vii a terenurilor de orice fel situate

inauntrul sau in afara localitatilor, pana la adoptarea noii reglementari a

fondului funciar. Prin exceptie, legea a permis instrainarea terenurilor

aferente constructiilor care fac obiectul unor acte translative de

proprietate, inclusiv curtea, in suprafata de cel mult 1000 mp.

Aceasta lege a fost abrogata in mod expres prin Legea nr. 18/1991

privind fondul funciar241, care a intrat in vigoare la 20 februarie 1991,

ceea ce inseamna ca interdictia instrainarilor prin acte juridice intre vii a

terenurilor a fost abrogata cu aceasta data.

239 Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat prin Decretul - Lege nr. 9/1989

240 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 95/1.08.1990

241 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 37/20.02.1991,

modificata prin Legea nr. 167/1997 si republicata in "Monitorul Oficial al

Romaniei" nr. 1/5.01.1998

196

10.1.1. Regimul juridic al circulatiei terenurilor reglementat

de Legea nr. 18/1991

Regimul juridic al circulatiei juridice a terenurilor, conform Legii

nr. 18/1991 prezinta urmatoarele trasaturi fundamentale242:

. toate terenurile proprietate privata sunt in circuitul civil;

. forma actului juridic avand ca obiect instrainarea unui teren este

forma autentica;

. in cazul instrainarii unui teren agricol situat in extravilan este

recunoscut un drept de preemtiune, care se exercita prin Agentia pentru

Dezvoltare si Amenajare Rurala.

. persoanele fizice sau juridice straine, nu pot dobandi sau pastra

dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.

10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat

de Legea nr. 54/1998

Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor243 a

fost abrogat capitolul V din Legea fondului funciar, intitulat "Circulatia

juridica a terenurilor".

Domeniul de aplicare al Legii nr. 54/1998 priveste terenurile si

persoanele carora li se aplica dispozitiile legii.244

Referitor la terenuri, la art. 1 se prevede ca terenurile proprietate

privata, indiferent de titularul lor, sunt si raman in circuitul civil. Ele pot

fi instrainate si dobandite cu respectarea conditiilor stabilite de lege.

Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul

localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi

instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma

autentica, cu urmatoarele limitari:

242 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 50 - 53; Corneliu Birsan, Maria Gaita,

Mona Maria Pivniceru, p. 84 - 87; Eugen Chelaru, op. cit., p. 48

243 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 120/4.03.1998, a

intrat in vigoare dupa 90 de zile de la data publicarii

244 Victoria Daha, Comentariu la Legea nr. 54/1998 privind circulatia

juridica a terenurilor, in Revista juridica a Olteniei nr. 1 - 2/1999, p. 11 - 14;

Corneliu Birsan, op. cit., p. 152; Radu Motica, Anton Trailescu, Drept funciar

si publicitate imobiliara, Editura All Beck, Bucuresti, 2001, p. 32 - 36

197

1. proprietate dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol,

in echivalent arabil, de familie, sub sanctiunea reductiunii actului juridic

de instrainare pana la limita suprafetei legale;

2. cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate

asupra terenurilor de orice fel, prin acte juridice intre vii si prin mostenire.

Ulterior, prin art. 44 alin. 2 din Constitutia Romaniei, astfel cum a

fost modificat prin Legea de revizuire a Constitutiei Romaniei

nr. 429/2003, aprobata prin referendum, conform Hotararii

nr. 3/22.10.2003 a Curtii Constitutionale, s-a prevazut ca " cetatenii

straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra

terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la

Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania

este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege

organica, precum si prin mostenire legala."

3. instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in

extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune al

coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor;

4. sunt interzise instrainarile, sub orice forma, a terenurilor cu

privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot

timpul solutionarii acestor litigii;

5. in cazul terenurilor care fac obiectul investitiilor straine se

aplica dispozitiile legislatiei speciale in materie.

Dreptul de preemtiune

Notiunea

Dreptul de preemtiune este un drept subiectiv civil, legal, patrimonial,

incesibil si temporar, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor

vecini si arendasilor, in temeiul caruia titularii sai pot dobandi proprietatea

terenurilor agricole situate in extravilan, in cazul instrainarii lor

prin vanzare, cu preferinta fata de orice alt cumparator, la pret si in

conditii egale.245

Instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul

liberei circulatii a bunurilor si, mai ales, de la principiul potrivit caruia

proprietarul dispune liber de bunurile sale.

245 Eugen Chelaru, op. cit., p. 166

198

Conditiile

Dreptul de preemtiune se naste numai daca sunt intrunite urmatoarele

conditii:

. instrainarea are ca obiect un teren agricol situat in extravilan;

. instrainarea terenului se face prin vanzare - cumparare.

Titularii dreptului de preemtiune

Titularii dreptului de preemtiune sunt coproprietarii, proprietarii

vecini si arendasii.

Procedura exercitarii dreptului de preemtiune

Procedura exercitarii dreptului de preemtiune este urmatoarea246:

Proprietarul terenului care doreste sa-si instraineze terenul este

obligat sa inregistreze oferta de vanzare a terenului agricol situat in

extravilan, la consiliul local in raza caruia este situat terenul.

In aceeasi zi, secretarul consiliului local va afisa oferta, la sediul

primariei, sub semnatura si cu aplicarea stampilei. Oferta va cuprinde

numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta,

precum si locul unde este situat terenul.

Titularii dreptului de preemtiune trebuie sa se pronunte in scris

asupra exercitarii acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii

ofertei de vanzare, in care se va arata si pretul oferit, iar oferta de

cumparare se inregistreaza la primarie.

In cazul in care in termenul de 45 de zile isi exercita dreptul de

preemtiune mai multi titulari, vanzatorul are dreptul de a alege pe unul

dintre ofertanti.

Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este

convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte

persoane, iar daca in termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii

dreptului de preemtiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara terenul,

acesta se vinde liber.

In fata notarului public, dovada publicitatii ofertei de vanzare se

face cu actul eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii

246 Adam Popescu, Danut Cornoiu, Drept funciar si proceduri funciare,

Editura Fundatiei Romania de Maine, Bucuresti, 1999, p. 60 - 61; Victoria

Daha, op. cit., p. 12; Radu Motica, Anton Trailescu, op. cit., p. 34 - 35

199

administrativ - teritoriale, dupa expirarea termenului de exercitare a

dreptului de preemtiune.

Vanzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea

dispozitiilor legale privind exercitarea dreptului de preemtiune se

sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare - cumparare.

Schimbul de terenuri agricole

Prin art. 12 - 13 din Legea nr. 54/1998 a fost reglementat

schimbul de terenuri agricole, care se poate face intre persoane fizice

sau intre persoane juridice private, ori intre persoane fizice si persoane

juridice private, cu acordul partilor contractante si respectarea

prevederilor privind suprafata de 200 ha teren agricol, in echivalent

arabil, care se poate dobandi de o familie.

Contractul de schimb se incheie, sub sanctiunea nulitatii absolute,

in forma autentica.

Actiunea in constatarea nulitatii poate fin introdusa de catre parti,

procuror, primar sau de catre orice persoana interesata.

Terenurile agricole proprietate publica, indiferent de titularul care

le administreaza, nu pot face obiectul schimbului.

Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia

juridica a terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor

anterior si legal constituite.

Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului se face

de catre delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului

agricol judetean sau al municipiului Bucuresti, in prezenta partilor

contractante sau a reprezentatilor acestora, parti in contractul de schimb,

operandu-se in documentele cadastrale si in registrul agricol modificarile

survenite.

Instrainarile realizate sub orice forma, in temeiul prevederilor

Legii nr. 54/1998, nu valideaza titlurile de proprietate ale

instrainatorilor, daca anterior instrainarii acestea erau lovite de nulitati

absolute, izvorate din incalcarea unor norme imperative ale Legii

fondului funciar nr. 18/1991 si care au fost constatate prin hotarari

judecatoresti definitive si irevocabile.

200

10.1.3. Circulatia juridica a terenurilor reglementata

prin Titlul X al Legii nr. 247/2005

In prezent, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin

Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii

si justitiei, precum si unele masuri adiacente, care a abrogat Legea

nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.

Noul act normativ prevede ca terenurile proprietate privata,

indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil.

Ele pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile

prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi.

Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si

extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate

si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica,

sub sanctiunea nulitatii absolute.

Cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine

pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in

conditiile prevazute de legea speciala.

Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate

privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului

funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii,

nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale

sau de creanta, dupa caz.

Instrainarile realizate sub orice forma in temeiul prezentei legi, nu

valideaza titlurile de proprietate ale instrainatorilor si dobanditorilor,

daca acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a incalcarii dispozitiilor

legale in vigoare la data incheierii lor.

In situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la un

teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie

contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta

competenta care pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.

10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera

Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera a fost

reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonantei de

201

Urgenta a Guvernului nr. 226/2000247 care prevedea ca terenurile cu

destinatie forestiera constituie fondul forestier national, care cuprinde

fondul forestier proprietate publica si fondul forestier proprietate privata.248

Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat

Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 226/2000 privind circulatia

juridica a terenurilor cu destinatie forestiera, aprobata cu modificari si

completari prin Legea nr. 66/2002.

Reglementarile initiale, anterior abrogarii, prevedeau urmatoarele:

- in cazul instrainarii si dobandirii de terenuri, prin acte juridice

intre vii, precum si in cazul schimbului de terenuri, actul juridic se

incheie in forma autentica;

- proprietatea de fond forestier a dobanditorului nu putea sa

depaseasca 100 ha de familie (prin familie intelegandu-se sotii si copiii

necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) sub sanctiunea

reductiunii actului juridic pana la limita suprafetei legale;

- prin lege erau interzise instrainarile sub orice forma ale

terenurilor pentru care existau litigii in instantele judecatoresti, pe tot

timpul solutionarii acestor litigii, sub sanctiunea nulitatii absolute a

actului juridic;

- potrivit dispozitiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 66/2002,

vanzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privata se facea cu

respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor sau vecinilor, iar

Autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura, prin regia

Nationala a Padurilor, avea un drept de preemtiune la vanzarea

terenurilor din fondul forestier proprietate privata, limitrofe fondului

forestier proprietate publica a statului, precum si pentru enclavele din

acesta.

Exercitarea dreptului de preemtiune presupunea inregistrarea

ofertei de vanzare de catre proprietarul enclavei sau a terenului forestier

la primaria de la locul situarii terenului, oferta in care se va mentiona

numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta,

247Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonantei de Urgenta a

Guvernului nr. 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu destinatie

forestiera, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 74/31.01.2002, a

intrat in vigoare in 45 de zile de la publicare

248 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 120 - 121

202

sarcinile cu care este grevat terenul, locul situarii, termenii, conditiile si

pretul vanzarii.

Secretarul primariei semna si stampila oferta de vanzare, dupa

care o afisa, iar in termen de 30 de zile de la data afisarii titularii

dreptului de preemtiune se pronuntau cu privire la oferta, cu precizarea

ca oferta de cumparare, care cuprindea si pretul oferit, se inregistra la

primarie.

Vanzatorul avea dreptul sa aleaga, daca erau mai multe oferte de

cumparare, iar daca nu era de acord cu pretul oferit avea dreptul sa

vanda terenul altei persoane.

Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune era nulitatea

relativa a actului de instrainare a terenului.

10.1.5. Dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor

de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele

juridice straine

Reglementarea dobandirii dreptului de proprietate privata asupra

terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele

juridice straine este cuprinsa in dispozitiile Legii nr. 312/2005.249

Prevederile acestei legi nu se aplica in cazul dobandirii dreptului

de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin

mostenire legala.

Art. 3 din acest act normativ, prevede ca cetateanul unui stat

membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania,

precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui

stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in

aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si

pentru persoanele juridice romane.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetateanul unui stat

membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania,

precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu

249 Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate

privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini, apatrizi, precum si de catre

persoanele juridice straine, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei"

nr. 1008 din 14.11.2005

203

legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor

pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea

unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,

cetateanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul intr-un stat membru

sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate

cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra

terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui

termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

Dispozitiile alin. 1 nu se aplica fermierilor care desfasoara

activitati independente si care sunt cetateni ai statelor membre sau

apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in

Romania sau apatrizi cu domiciliul in Romania.

Calitatea de fermier care desfasoara activitati independente se

dovedeste cu documente emise/eliberate de autoritatile competente sin

statul membru sau de provenienta, iar pentru apatrizii cu domiciliul in

Romania cu atestatul eliberat de catre Ministerul Agriculturii, Padurilor si

Dezvoltarii Rurale.

Pentru aceste persoane dobandirea dreptului de proprietate asupra

terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere se face in aceleasi

conditii cu cele aplicabile cetatenilor romani, de la data aderarii

Romaniei la Uniunea Europeana.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,

cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinand statelor terte

pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in conditiile

reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.

10.2. Regimul juridic al constructiilor

10.2.1. Regimul juridic al circulatiei constructiilor

Constructiile de orice fel aflate in proprietate privata sunt in

circuitul civil general si pot fi instrainate si dobandite prin oricare dintre

modurile prevazute de lege: conventie, testament, succesiune legala,

uzucapiune, accesiune.250

250 Liviu Pop. op. cit., p. 121; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126

204

Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat,

prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie

si poate fi grevat printr-o ipoteca sau un privilegiu imobiliar.

Referitor la persoanele care pot dobandi dreptul de proprietate

asupra constructiilor, precizam ca subiecte ale acestui drept poate fi

orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina.

De la principiul liberei circulatii a constructiilor, prin anumite acte

normative s-au stabilit interdictii de instrainare, care au natura juridica a

unor indisponibilizari partiale si speciale, cu caracter temporar. Este

vorba de interdictiile de instrainare instituite prin Decretul - Lege

nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 si Legea nr.

10/2001, modificata prin Legea nr. 247/2005.251

Forma actului juridic avand ca obiect instrainarea unei constructii

este forma scrisa, forma ceruta ad probationem, cu exceptia cazului in

care transmisiunea dreptului de proprietate se realizeaza printr-un

contract de donatie, situatie in care actul juridic trebuie sa fie incheiat in

forma autentica, forma ceruta ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii

absolute.

Actul juridic de dobandire a unei constructii se inscrie in cartea

funciara, inscrierea avand ca efect opozabilitatea fata de terti a actului

de instrainare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.

10.2.2. Regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructiilor

Dreptul de proprietate privata asupra constructiilor este supus

unor reglementari speciale atunci cand este vorba de realizarea si

desfiintarea constructiilor.252

In acest sens sunt dispozitiile cuprinse in Legea nr. 350/2001

privind amenajarea teritoriului si urbanismul253, modificata si

completata prin Legea nr. 289/2006254, Legea nr. 50/1991 privind

251 Pentru dezvoltari a se vedea Capitolul 6 " Ingradirile dreptului de

proprietate"

252 Corneliu Birsan, op. cit., p. 134-135; Liviu Pop, op. cit., p. 122-123;

Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126-127; Ovidiu Ungureanu, Cornelia

Munteanu, op. cit., p. 165 - 166

253 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 373/10.07.2001

254 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 606/13.07.2006

205

autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea

locuintelor255, care prin modificarile aduse prin Legea nr. 453/2001256 se

numeste Legea privind autorizarea executarii de constructii.

Amenajarea teritoriului reprezinta o activitate complexa care are

ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale si

ecologice in vederea realizarii unui cadru natural si construit armonios,

in concordanta cu valorile generale ale societatii.257

Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism este realizata

de organele administratiei publice centrale si locale.

Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 350/2001, obiectivele

amenajarii teritoriului sunt urmatoarele:

. dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regimurilor si a

zonelor, cu respectarea specificului acestora;

. imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si a colectivitatilor

umane in ansamblul lor;

. gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia

mediului;

. utilizarea rationala a teritoriului tarii.

Urbanismul este componenta cea mai importanta a amenajarii

teritoriului, al carui obiect il constituie stimularea evolutiei complexe a

localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt,

mediu si lung.258

Art. 13 din Legea nr. 350/2001 stabileste ca principalele obiective

ale activitatii de urbanism sunt:

. imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor,

asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice si locuinte

convenabile pentru toti locuitorii;

. crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale

copiilor, varstnicilor si ale persoanelor cu handicap;

255 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 163/7.08.1991,

republicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 3/13.01.1997

256 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 431/1.08.2001

257 Radu I. Motica, Anton Trailescu, Drept funciar, amenajarea

teritoriului si protectia mediului, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 1999, p. 43

258 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 122

206

. utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiile urbanistice

adecvate si extinderea controlata a zonelor construite;

. protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural

construit si natural;

. asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din

toate localitatile urbane si rurale;

. protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale.

Legea dispune ca aplicarea documentatiei specializate de

amenajare a teritoriului si de urbanism se asigura prin eliberarea

certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare,

cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice

judetene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al

imobilelor si conditiile necesare pentru realizarea unor investitii,

tranzactii imobiliare si alte operatiuni imobiliare.

Eliberarea certificatului de urbanism este:

1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie publica a lucrarilor

de proiectare si de executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea

actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.;

2.facultativa in cazul vanzarii sau cumpararii de imobile.

Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de

urbanism trebuie sa contina urmatoarele mentiuni:

. dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate

publica de care este afectat;

. situarea terenului in intravilan sau extravilan;

. prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone

protejate, zone in care se poate exercita un drept de preemtiune,

interdictii speciale, daca imobilul este inscris in Lista cuprinzand

monumentele istorice din Romania.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificata si completata prin

Legea nr. 453/2001, executarea lucrarilor de constructii este permisa

numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare.

Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale in

temeiul caruia este asigurata aplicarea masurilor prevazute de lege cu

privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

207

Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate

asupra imobilului - teren sau constructie - in temeiul si cu respectarea

prevederilor documentatiei de urbanism si de amenajare a teritoriului,

avizate si aprobate conform legii, in termen de 30 de zile de la data

inregistrarii cererii, de catre presedintele consiliului judetean, primarul

municipiului Bucuresti sau primar, dupa distinctiile facute in art. 4 din

lege.

Pentru eliberarea autorizatiei de construire la cererea tip solicitantul

trebuie sa anexeze si urmatoarele acte:

. certificatul de urbanism;

. titlul asupra terenului sau constructiei;

. proiectul autorizat pentru constructie;

. dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei.

Pentru desfiintarea constructiilor, legea impune ca aceasta

operatiune sa se realizeze pe baza unei autorizatii de desfiintare,

eliberata in aceleasi conditii de catre autoritatea publica competenta.

In situatia in care autorizatia de construire sau de desfiintare a fost

eliberata cu incalcarea dispozitiilor legale, aceasta va fi anulata de catre

instanta de contencios de administrativ.

Cererea de anulare a autorizatiei de construire sau de desfiintare

poate fi formulata si de catre prefect, inclusiv la sesizarea

Inspectoratului de Stat in Constructii.

Legea nr. 453/2001 prevede in art. 10 alin. 1 ca terenurile care

apartin domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ -

teritoriale, destinate construirii, pot fi vandute, concesionate ori

inchiriate, prin licitatie publica, potrivit legii, in conditiile respectarii

documentatiei de urbanism si de amenajarea teritoriului, aprobate,

potrivit legii, in vederea realizarii constructiei de catre titular.

Persoanele fizice sau juridice care realizeaza lucrarile de constructie

au obligatia sa execute integral lucrarile in termenul prevazut in autorizatie;

lucrarile se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele

prevazute in autorizatie si s-a efectuat receptia finala.


Document Info


Accesari: 4611
Apreciat:

Comenteaza documentul:

Nu esti inregistrat
Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta


Creaza cont nou

A fost util?

Daca documentul a fost util si crezi ca merita
sa adaugi un link catre el la tine in site

Copiaza codul
in pagina web a site-ului tau.

 


Copyright Contact (SCRIGROUP Int. 2014 )