REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI BUNURILOR IMOBILE
Regimul juridic al circulatiei terenurilor
Initial, in materia circulatiei juridice a bunurilor imobile, sistemul
Codului civil a consacrat doua principii: principiul libertatii contractuale
si principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii,
contractele de vanzare - cumparare avand ca obiect un bun imobil se
puteau perfecta prin simplul acord de vointa al partilor.
Potrivit art. 971 Cod civil "in contractele ce au ca obiect translatia
proprietatii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimtamantului partilor si lucrul ramane in rizico -
pericolul dobanditorului, chiar cand nu s-a facut traditiunea bunului."
Astfel, art. 1295 Cod civil prevede ca " vinderea este perfecta intre
parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta
vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra
pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat."
Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprind 232c27c e reglementari in materia
instrainarii acestora, dar cat timp au fost in vigoare dispozitiile unor acte
normative, care au instituit restrictii circulatiei juridice a bunurilor imobile,
in doctrina si in jurisprudenta s-a considerat ca terenurile la care se refereau
aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.
In perioada 1947 - 1990 prin mai multe acte normative a fost instituit
un control administrativ prealabil al instrainarilor tuturor categoriilor de
terenuri si a fost impusa conditia formei autentice a actului de instrainare229:
229 Eugen Chelaru, Circulatia juridica a terenurilor, Editura All Beck,
Bucuresti, 1999, p. 17 - 36; Florin Scrieciu, Drept agrar si Drept funciar,
Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2000, p.
441 - 446;
teoretic si practic de Drept Funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucuresti,
2001, p. 264 - 269
a) Legea nr. 203/1947 pentru reglementarea circulatiei si stabilirea
regimului juridic imobilelor agricole230 a impus pentru instrainarea prin
acte juridice intre vii, obtinerea unei autorizatii administrative si
incheierea actului in forma autentica;
b) Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea si circulatia bunurilor
agricole231 a instituit conditia obtinerii unei autorizatii administrative
prealabile, emisa de Ministerul Agriculturii sau de fostele sfaturi
populare, dupa cum terenurile erau situate in afara sau in interiorul
vetrelor localitatilor, precum si forma autentica a actelor juridice intre
vii, avand ca obiect instrainarea terenurilor agricole, sub sanctiunea
nulitatii
c) Decretul nr. 221/1950 cu privire la imparteala sau instrainarea
terenurilor cu sau fara constructii si la interzicerea construirii fara
autorizare232 a prevazut, sub sanctiunea nulitatii absolute, forma
autentica si autorizatia administrativa prealabila pentru imparteli si
instrainari intre vii, de orice fel, a terenurilor cu sau fara constructii;
d) Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberarii
autorizatiilor de construire, reparare si desfiintare a constructiilor,
precum si a celor referitoare la instrainarile si impartelile terenurilor cu
sau fara constructii233 a prevazut in art. 11 ca instrainarea sau
imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, aflate
in orase, comune, resedinte de raioane, localitati balneoclimaterice si
centre muncitoresti, se face numai cu autorizatie prealabila si in forma
autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Art. 12 din acelasi act
normativ consacra posibilitatea partilor de a valorifica inscrisurile sub
semnatura privata, nule absolut pentru lipsa formei autentice, in cadrul
unor actiuni adresate instantelor judecatoresti competente sa pronunte o
hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare,
230 Legea nr. 203/1947, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei"
nr.140/23.06.1947
231 Decretul nr. 151/1950 a intrat in vigoare la 10.06.1950 si a fost
abrogat la 5.11. 1974, prin art. 79 al Legii nr. 59/1974
232 Decretul nr. 221/1950 a intrat in vigoare la 6.09.1950 si a fost abrogat
la 29.03.1958, prin art. 23 al Decretului nr. 144/1958
233 Decretul nr. 144/1958 a intrat in vigoare la data de 29.03.1958 si a
fost abrogat la 7.08.1991, prin art. 41 din Legea nr. 50/1991
transferand astfel dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 12, in cazul
in care s-a incheiat un inscris din care rezulta ca proprietarul unui imobil
s-a obligat sa-l instraineze cu titlu oneros si s-au respectat modalitatile
de plata a pretului prevazute in inscris, iar in termen de 3 luni de la
eliberarea autorizatiei prevazuta in art. 11, una din parti sau succesorii
acesteia nu se prezinta, din orice motive, la notariat pentru autentificarea
actului de instrainare, instanta judecatoreasca va putea da o hotarare
care sa tina loc de act autentic de instrainare.
Acest text s-a dovedit extrem de util pentru simplificarea juridica
care se nastea in domeniul transmisiunilor imobiliare inter vivos si s-a
bucurat de ample explicatii si interpretari in doctrina234 si jurisprudenta235.
e) Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor
fara constructii din perimetrul construibil al municipiilor si oraselor236 a
indisponibilizat si declarat expropriabile terenurile fara constructii aflate
in perimetrul construibil al municipiului Bucuresti, al celorlalte
municipii si al oraselor, precum si partile din terenurile cu constructii, in
masura in care depaseau suprafetele stabilite prin detaliile de
sistematizare;
f) Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului si
localitatilor urbane237 si Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar238
au scos total terenurile din circuitul civil. Conform art. 30 din Legea
nr. 58/1974, dobandirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al
234 Tudor R. Popescu. Petre Anca, Teoria generala a obligatiilor, Editura
Stiintifica, Bucuresti, 1968,p. 80;Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente
de satisfacere a intereselor cetatenilor, Editura Dacia, Cluj - Napoca, 1978,
p. 76-78;Francisc Deak. Stanciu Carpenaru, Contractele speciale, Universitatea
Bucuresti, 1983, p. 55-61;Eugeniu Safta - Romano, Sinteza teoretica si
practica referitoare la antecontractul prevazut de art.12 din Decretul
nr.144/1958, in "Dreptul" nr.1/1991, p. 31-45
235 Plenul Tribunalului Suprem, Decizia de indrumare nr.7/1967, in
Culegerea de decizii a Tribunalului Suprem,1967, p. 26-29
236 Legea nr. 19/1968 a fost abrogata prin Decretul - Lege nr. 9/1989
237 Legea nr. 58/1974, publicata in Buletinul Oficial nr. 135/1.11.1974, a
fost abrogata prin Decretul -lege nr. 1/26.12.1989
238 Legea nr. 59/1974, publicata in Buletinul Oficial nr. 138/5.11.1974,
prin Decretul - Lege nr. 9/31.12.1989 au fost abrogate art. 44-50
localitatilor urbane si rurale avea loc numai prin mostenire legala, fiind
interzisa instrainarea sau dobandirea lor prin acte juridice intre vii. In
cazul instrainarii constructiilor, terenul aferent acestora trecea in
proprietatea statului. Aceeasi reglementare a fost stabilita si prin art. 44
din Legea nr. 59/1974. Sanctiunea nerespectarii cerintelor privind
circulatia juridica a terenurilor de orice fel era nulitatea absoluta.
g) Decretul nr. 223/1974 239privind reglementarea situatiei unor
bunuri a prevazut ca numai persoanele fizice cu domiciliul in tara pot
avea in proprietate terenuri si constructii in Romania;
h) Decretul nr. 112/1984 pentru modificarea si completarea art. 44
din Legea nr. 59/1974 a permis producatorilor agricoli particulari din
zonele necooperativizate sa transmita copiilor lor, prin acte intre vii, o
parte din terenurile agricole pe care le au in proprietate, daca acestia
locuiesc sau urmeaza sa-si stabileasca domiciliul in aceeasi comuna si
isi asuma o serie de obligatii legate de exploatarea terenurilor, cu
aprobarea comitetului executiv al consiliului popular judetean.
Dupa 1989 a fost adoptata Legea nr. 9/1990 privind interzicerea
temporara a instrainarii terenurilor intre vii240, prin care s-a interzis
instrainarea prin acte juridice intre vii a terenurilor de orice fel situate
inauntrul sau in afara localitatilor, pana la adoptarea noii reglementari a
fondului funciar. Prin exceptie, legea a permis instrainarea terenurilor
aferente constructiilor care fac obiectul unor acte translative de
proprietate, inclusiv curtea, in suprafata de cel mult 1000 mp.
Aceasta lege a fost abrogata in mod expres prin Legea nr. 18/1991
privind fondul funciar241, care a intrat in vigoare la 20 februarie 1991,
ceea ce inseamna ca interdictia instrainarilor prin acte juridice intre vii a
terenurilor a fost abrogata cu aceasta data.
239 Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat prin Decretul - Lege nr. 9/1989
240 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 95/1.08.1990
241 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 37/20.02.1991,
modificata prin Legea nr. 167/1997 si republicata in "Monitorul Oficial al
Romaniei" nr. 1/5.01.1998
Regimul juridic al circulatiei terenurilor reglementat
de Legea nr. 18/1991
Regimul juridic al circulatiei juridice a terenurilor, conform Legii
nr. 18/1991 prezinta urmatoarele trasaturi fundamentale242:
toate terenurile proprietate privata sunt in circuitul civil;
forma actului juridic avand ca obiect instrainarea unui teren este
forma autentica;
in cazul instrainarii unui teren agricol situat in extravilan este
recunoscut un drept de preemtiune, care se exercita prin Agentia pentru
Dezvoltare si Amenajare Rurala.
persoanele fizice sau juridice straine, nu pot dobandi sau pastra
dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.
Regimul juridic al terenurilor reglementat
de Legea nr. 54/1998
Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor243 a
fost abrogat capitolul V din Legea fondului funciar, intitulat "Circulatia
juridica a terenurilor".
Domeniul de aplicare al Legii nr. 54/1998 priveste terenurile si
persoanele carora li se aplica dispozitiile legii.244
Referitor la terenuri, la art. 1 se prevede ca terenurile proprietate
privata, indiferent de titularul lor, sunt si raman in circuitul civil. Ele pot
fi instrainate si dobandite cu respectarea conditiilor stabilite de lege.
Indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul
localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei, terenurile pot fi
instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma
autentica, cu urmatoarele limitari:
242 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 50 - 53; Corneliu Birsan, Maria Gaita,
Mona Maria Pivniceru, p. 84 - 87; Eugen Chelaru, op. cit., p. 48
243 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 120/4.03.1998, a
intrat in vigoare dupa 90 de zile de la data publicarii
244 Victoria Daha, Comentariu la Legea nr. 54/1998 privind circulatia
juridica a terenurilor, in Revista juridica a Olteniei nr. 1 - 2/1999, p. 11 - 14;
Corneliu Birsan, op. cit., p. 152; Radu Motica, Anton Trailescu, Drept funciar
si publicitate imobiliara, Editura All Beck, Bucuresti, 2001, p. 32 - 36
1. proprietate dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol,
in echivalent arabil, de familie, sub sanctiunea reductiunii actului juridic
de instrainare pana la limita suprafetei legale;
2. cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor de orice fel, prin acte juridice intre vii si prin mostenire.
Ulterior, prin art. 44 alin. 2 din Constitutia Romaniei, astfel cum a
fost modificat prin Legea de revizuire a Constitutiei Romaniei
nr. 429/2003, aprobata prin referendum, conform Hotararii
nr. 3/22.10.2003 a Curtii Constitutionale, s-a prevazut ca " cetatenii
straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra
terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la
Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania
este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege
organica, precum si prin mostenire legala."
3. instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in
extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor;
4. sunt interzise instrainarile, sub orice forma, a terenurilor cu
privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot
timpul solutionarii acestor litigii;
5. in cazul terenurilor care fac obiectul investitiilor straine se
aplica dispozitiile legislatiei speciale in materie.
Dreptul de preemtiune
Notiunea
Dreptul de preemtiune este un drept subiectiv civil, legal, patrimonial,
incesibil si temporar, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor
vecini si arendasilor, in temeiul caruia titularii sai pot dobandi proprietatea
terenurilor agricole situate in extravilan, in cazul instrainarii lor
prin vanzare, cu preferinta fata de orice alt cumparator, la pret si in
conditii egale.245
Instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul
liberei circulatii a bunurilor si, mai ales, de la principiul potrivit caruia
proprietarul dispune liber de bunurile sale.
245 Eugen Chelaru, op. cit., p. 166
Conditiile
Dreptul de preemtiune se naste numai daca sunt intrunite urmatoarele
conditii:
instrainarea are ca obiect un teren agricol situat in extravilan;
instrainarea terenului se face prin vanzare - cumparare.
Titularii dreptului de preemtiune
Titularii dreptului de preemtiune sunt coproprietarii, proprietarii
vecini si arendasii.
Procedura exercitarii dreptului de preemtiune
Procedura exercitarii dreptului de preemtiune este urmatoarea246:
Proprietarul terenului care doreste sa-si instraineze terenul este
obligat sa inregistreze oferta de vanzare a terenului agricol situat in
extravilan, la consiliul local in raza caruia este situat terenul.
In aceeasi zi, secretarul consiliului local va afisa oferta, la sediul
primariei, sub semnatura si cu aplicarea stampilei. Oferta va cuprinde
numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta,
precum si locul unde este situat terenul.
Titularii dreptului de preemtiune trebuie sa se pronunte in scris
asupra exercitarii acestuia, in termen de 45 de zile de la data afisarii
ofertei de vanzare, in care se va arata si pretul oferit, iar oferta de
cumparare se inregistreaza la primarie.
In cazul in care in termenul de 45 de zile isi exercita dreptul de
preemtiune mai multi titulari, vanzatorul are dreptul de a alege pe unul
dintre ofertanti.
Daca pretul oferit de titularii dreptului de preemtiune nu este
convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte
persoane, iar daca in termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii
dreptului de preemtiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara terenul,
acesta se vinde liber.
In fata notarului public, dovada publicitatii ofertei de vanzare se
face cu actul eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii
246 Adam Popescu, Danut Cornoiu, Drept funciar si proceduri funciare
Editura Fundatiei Romania de Maine, Bucuresti, 1999, p. 60 - 61; Victoria
Daha, op. cit., p. 12; Radu Motica, Anton Trailescu, op. cit., p. 34 - 35
administrativ - teritoriale, dupa expirarea termenului de exercitare a
dreptului de preemtiune.
Vanzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea
dispozitiilor legale privind exercitarea dreptului de preemtiune se
sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare - cumparare.
Schimbul de terenuri agricole
Prin art. 12 - 13 din Legea nr. 54/1998 a fost reglementat
schimbul de terenuri agricole, care se poate face intre persoane fizice
sau intre persoane juridice private, ori intre persoane fizice si persoane
juridice private, cu acordul partilor contractante si respectarea
prevederilor privind suprafata de 200 ha teren agricol, in echivalent
arabil, care se poate dobandi de o familie.
Contractul de schimb se incheie, sub sanctiunea nulitatii absolute,
in forma autentica.
Actiunea in constatarea nulitatii poate fin introdusa de catre parti,
procuror, primar sau de catre orice persoana interesata.
Terenurile agricole proprietate publica, indiferent de titularul care
le administreaza, nu pot face obiectul schimbului.
Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia
juridica a terenului inlocuit, cu respectarea drepturilor si a sarcinilor
anterior si legal constituite.
Punerea in posesie a noilor detinatori, in urma schimbului se face
de catre delegatul oficiului de cadastru agricol si organizarea teritoriului
agricol judetean sau al municipiului Bucuresti, in prezenta partilor
contractante sau a reprezentatilor acestora, parti in contractul de schimb,
operandu-se in documentele cadastrale si in registrul agricol modificarile
survenite.
Instrainarile realizate sub orice forma, in temeiul prevederilor
Legii nr. 54/1998, nu valideaza titlurile de proprietate ale
instrainatorilor, daca anterior instrainarii acestea erau lovite de nulitati
absolute, izvorate din incalcarea unor norme imperative ale Legii
fondului funciar nr. 18/1991 si care au fost constatate prin hotarari
judecatoresti definitive si irevocabile.
Circulatia juridica a terenurilor reglementata
prin Titlul X al Legii nr. 247/2005
In prezent, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin
Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii
si justitiei, precum si unele masuri adiacente, care a abrogat Legea
nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor.
Noul act normativ prevede ca terenurile proprietate privata,
indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil.
Ele pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile
prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi.
Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si
extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate
si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica,
sub sanctiunea nulitatii absolute.
Cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in
conditiile prevazute de legea speciala.
Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului
funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii,
nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale
sau de creanta, dupa caz.
Instrainarile realizate sub orice forma in temeiul prezentei legi, nu
valideaza titlurile de proprietate ale instrainatorilor si dobanditorilor,
daca acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a incalcarii dispozitiilor
legale in vigoare la data incheierii lor.
In situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la un
teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie
contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta
competenta care pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera
Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera a fost
reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonantei de
Urgenta a Guvernului nr. 226/2000247 care prevedea ca terenurile cu
destinatie forestiera constituie fondul forestier national, care cuprinde
fondul forestier proprietate publica si fondul forestier proprietate privata.248
Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat
Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 226/2000 privind circulatia
juridica a terenurilor cu destinatie forestiera, aprobata cu modificari si
completari prin Legea nr. 66/2002.
Reglementarile initiale, anterior abrogarii, prevedeau urmatoarele:
- in cazul instrainarii si dobandirii de terenuri, prin acte juridice
intre vii, precum si in cazul schimbului de terenuri, actul juridic se
incheie in forma autentica;
- proprietatea de fond forestier a dobanditorului nu putea sa
depaseasca 100 ha de familie (prin familie intelegandu-se sotii si copiii
necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) sub sanctiunea
reductiunii actului juridic pana la limita suprafetei legale;
- prin lege erau interzise instrainarile sub orice forma ale
terenurilor pentru care existau litigii in instantele judecatoresti, pe tot
timpul solutionarii acestor litigii, sub sanctiunea nulitatii absolute a
actului juridic;
- potrivit dispozitiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 66/2002,
vanzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privata se facea cu
respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor sau vecinilor, iar
Autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura, prin regia
Nationala a Padurilor, avea un drept de preemtiune la vanzarea
terenurilor din fondul forestier proprietate privata, limitrofe fondului
forestier proprietate publica a statului, precum si pentru enclavele din
acesta.
Exercitarea dreptului de preemtiune presupunea inregistrarea
ofertei de vanzare de catre proprietarul enclavei sau a terenului forestier
la primaria de la locul situarii terenului, oferta in care se va mentiona
numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta,
247Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonantei de Urgenta a
Guvernului nr. 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu destinatie
forestiera, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 74/31.01.2002, a
intrat in vigoare in 45 de zile de la publicare
248 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 120 - 121
sarcinile cu care este grevat terenul, locul situarii, termenii, conditiile si
pretul vanzarii.
Secretarul primariei semna si stampila oferta de vanzare, dupa
care o afisa, iar in termen de 30 de zile de la data afisarii titularii
dreptului de preemtiune se pronuntau cu privire la oferta, cu precizarea
ca oferta de cumparare, care cuprindea si pretul oferit, se inregistra la
primarie.
Vanzatorul avea dreptul sa aleaga, daca erau mai multe oferte de
cumparare, iar daca nu era de acord cu pretul oferit avea dreptul sa
vanda terenul altei persoane.
Sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune era nulitatea
relativa a actului de instrainare a terenului.
Dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor
de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele
juridice straine
Reglementarea dobandirii dreptului de proprietate privata asupra
terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele
juridice straine este cuprinsa in dispozitiile Legii nr. 312/2005.249
Prevederile acestei legi nu se aplica in cazul dobandirii dreptului
de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin
mostenire legala.
Art. 3 din acest act normativ, prevede ca cetateanul unui stat
membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania,
precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui
stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in
aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si
pentru persoanele juridice romane.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetateanul unui stat
membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania,
precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu
249 Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate
privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini, apatrizi, precum si de catre
persoanele juridice straine, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei"
nr. 1008 din 14.11.2005
legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor
pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea
unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,
cetateanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul intr-un stat membru
sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate
cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui
termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
Dispozitiile alin. 1 nu se aplica fermierilor care desfasoara
activitati independente si care sunt cetateni ai statelor membre sau
apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in
Romania sau apatrizi cu domiciliul in Romania.
Calitatea de fermier care desfasoara activitati independente se
dovedeste cu documente emise/eliberate de autoritatile competente sin
statul membru sau de provenienta, iar pentru apatrizii cu domiciliul in
Romania cu atestatul eliberat de catre Ministerul Agriculturii, Padurilor si
Dezvoltarii Rurale.
Pentru aceste persoane dobandirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere se face in aceleasi
conditii cu cele aplicabile cetatenilor romani, de la data aderarii
Romaniei la Uniunea Europeana.
Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005,
cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinand statelor terte
pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, in conditiile
reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.
Regimul juridic al constructiilor
Regimul juridic al circulatiei constructiilor
Constructiile de orice fel aflate in proprietate privata sunt in
circuitul civil general si pot fi instrainate si dobandite prin oricare dintre
modurile prevazute de lege: conventie, testament, succesiune legala,
uzucapiune, accesiune.250
250 Liviu Pop. op. cit., p. 121; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126
Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat,
prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie
si poate fi grevat printr-o ipoteca sau un privilegiu imobiliar.
Referitor la persoanele care pot dobandi dreptul de proprietate
asupra constructiilor, precizam ca subiecte ale acestui drept poate fi
orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina.
De la principiul liberei circulatii a constructiilor, prin anumite acte
normative s-au stabilit interdictii de instrainare, care au natura juridica a
unor indisponibilizari partiale si speciale, cu caracter temporar. Este
vorba de interdictiile de instrainare instituite prin Decretul - Lege
nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 si Legea nr.
10/2001, modificata prin Legea nr. 247/2005.251
Forma actului juridic avand ca obiect instrainarea unei constructii
este forma scrisa, forma ceruta ad probationem, cu exceptia cazului in
care transmisiunea dreptului de proprietate se realizeaza printr-un
contract de donatie, situatie in care actul juridic trebuie sa fie incheiat in
forma autentica, forma ceruta ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii
absolute.
Actul juridic de dobandire a unei constructii se inscrie in cartea
funciara, inscrierea avand ca efect opozabilitatea fata de terti a actului
de instrainare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructiilor
Dreptul de proprietate privata asupra constructiilor este supus
unor reglementari speciale atunci cand este vorba de realizarea si
desfiintarea constructiilor.252
In acest sens sunt dispozitiile cuprinse in Legea nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului si urbanismul253, modificata si
completata prin Legea nr. 289/2006254, Legea nr. 50/1991 privind
251 Pentru dezvoltari a se vedea Capitolul 6 " Ingradirile dreptului de
proprietate"
252 Corneliu Birsan, op. cit., p. 134-135; Liviu Pop, op. cit., p. 122-123;
Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126-127; Ovidiu Ungureanu, Cornelia
Munteanu, op. cit., p. 165 - 166
253 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 373/10.07.2001
254 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 606/13.07.2006
autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea
locuintelor255, care prin modificarile aduse prin Legea nr. 453/2001256 se
numeste Legea privind autorizarea executarii de constructii.
Amenajarea teritoriului reprezinta o activitate complexa care are
ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale si
ecologice in vederea realizarii unui cadru natural si construit armonios,
in concordanta cu valorile generale ale societatii.257
Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism este realizata
de organele administratiei publice centrale si locale.
Potrivit dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 350/2001, obiectivele
amenajarii teritoriului sunt urmatoarele:
dezvoltarea economica si sociala echilibrata a regimurilor si a
zonelor, cu respectarea specificului acestora;
imbunatatirea calitatii vietii oamenilor si a colectivitatilor
umane in ansamblul lor;
gestionarea responsabila a resurselor naturale si protectia
mediului;
utilizarea rationala a teritoriului tarii.
Urbanismul este componenta cea mai importanta a amenajarii
teritoriului, al carui obiect il constituie stimularea evolutiei complexe a
localitatilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt,
mediu si lung.258
Art. 13 din Legea nr. 350/2001 stabileste ca principalele obiective
ale activitatii de urbanism sunt:
imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor,
asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice si locuinte
convenabile pentru toti locuitorii;
crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale
copiilor, varstnicilor si ale persoanelor cu handicap;
255 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 163/7.08.1991,
republicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 3/13.01.1997
256 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 431/1.08.2001
257 Radu I. Motica, Anton Trailescu, Drept funciar, amenajarea
teritoriului si protectia mediului, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 1999, p. 43
258 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 122
utilizarea eficienta a terenurilor, in acord cu functiile urbanistice
adecvate si extinderea controlata a zonelor construite;
protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural
construit si natural;
asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din
toate localitatile urbane si rurale;
protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale.
Legea dispune ca aplicarea documentatiei specializate de
amenajare a teritoriului si de urbanism se asigura prin eliberarea
certificatului de urbanism.
Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare,
cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice
judetene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al
imobilelor si conditiile necesare pentru realizarea unor investitii,
tranzactii imobiliare si alte operatiuni imobiliare.
Eliberarea certificatului de urbanism este:
1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie publica a lucrarilor
de proiectare si de executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea
actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.;
2.facultativa in cazul vanzarii sau cumpararii de imobile.
Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de
urbanism trebuie sa contina urmatoarele mentiuni:
dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate
publica de care este afectat;
situarea terenului in intravilan sau extravilan;
prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone
protejate, zone in care se poate exercita un drept de preemtiune,
interdictii speciale, daca imobilul este inscris in Lista cuprinzand
monumentele istorice din Romania.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificata si completata prin
Legea nr. 453/2001, executarea lucrarilor de constructii este permisa
numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare.
Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale in
temeiul caruia este asigurata aplicarea masurilor prevazute de lege cu
privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.
Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate
asupra imobilului - teren sau constructie - in temeiul si cu respectarea
prevederilor documentatiei de urbanism si de amenajare a teritoriului,
avizate si aprobate conform legii, in termen de 30 de zile de la data
inregistrarii cererii, de catre presedintele consiliului judetean, primarul
municipiului Bucuresti sau primar, dupa distinctiile facute in art. 4 din
lege.
Pentru eliberarea autorizatiei de construire la cererea tip solicitantul
trebuie sa anexeze si urmatoarele acte:
certificatul de urbanism;
titlul asupra terenului sau constructiei;
proiectul autorizat pentru constructie;
dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei.
Pentru desfiintarea constructiilor, legea impune ca aceasta
operatiune sa se realizeze pe baza unei autorizatii de desfiintare,
eliberata in aceleasi conditii de catre autoritatea publica competenta.
In situatia in care autorizatia de construire sau de desfiintare a fost
eliberata cu incalcarea dispozitiilor legale, aceasta va fi anulata de catre
instanta de contencios de administrativ.
Cererea de anulare a autorizatiei de construire sau de desfiintare
poate fi formulata si de catre prefect, inclusiv la sesizarea
Inspectoratului de Stat in Constructii.
Legea nr. 453/2001 prevede in art. 10 alin. 1 ca terenurile care
apartin domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ -
teritoriale, destinate construirii, pot fi vandute, concesionate ori
inchiriate, prin licitatie publica, potrivit legii, in conditiile respectarii
documentatiei de urbanism si de amenajarea teritoriului, aprobate,
potrivit legii, in vederea realizarii constructiei de catre titular.
Persoanele fizice sau juridice care realizeaza lucrarile de constructie
au obligatia sa execute integral lucrarile in termenul prevazut in autorizatie;
lucrarile se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele
prevazute in autorizatie si s-a efectuat receptia finala.
|
