REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI BUNURILOR IMOBILE

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI BUNURILOR IMOBILE

Regimul juridic al circulatiei terenurilor

Initial, în materia circulatiei juridice a bunurilor imobile, sistemul

Codului civil a consacrat doua principii: principiul libertatii contractuale si

principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii, contractele de

vânzare - cumparare având ca obiect un bun imobil se puteau perfecta prin

simplul acord de vointa al partilor.

Potrivit art. 971 Cod civil, "în contractele ce au ca obiect translatia

proprietatii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin

efectul consimtamântului partilor si lucrul ramâne în rizico - pericolul

dobânditorului, chiar când nu s-a facut traditiunea bunului."

Astfel, art. 1295 Cod civil prevede ca " vinderea este perfecta între

parti si proprietatea este d 757v2124h e drept stramutata la cumparator, în privinta

vânzatorului, îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului,

desi lucrul înca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat."

Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementari în materia

înstrainarii acestora, dar cât timp au fost în vigoare dispozitiile unor acte

normative, care au instituit restrictii circulatiei juridice a bunurilor imobile,

în doctrina si în jurisprudenta s-a considerat ca terenurile la care se refereau

aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.

Circulatia juridica a terenurilor reglementata prin Titlul X al

Legii nr. 247/2005

37

În prezent, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin Titlul

X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei,

precum si unele masuri adiacente, care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind

circulatia juridica a terenurilor.

Noul act normativ prevede ca terenurile proprietate privata, indiferent

de destinatia si titularul lor, sunt si ramân în circuitul civil. Ele pot fi

înstrainate si dobândite liber prin oricare din modurile prevazute de lege, cu

respectarea dispozitiilor acestei legi.

Terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan,

indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite

prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea

nulitatii absolute.

Cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine pot

dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în conditiile

prevazute de legea speciala.

Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate

privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar,

existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii, nu împiedica

înstrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta,

dupa caz.

Înstrainarile realizate sub orice forma în temeiul acestei legi nu

valideaza titlurile de proprietate ale înstrainatorilor si dobânditorilor, daca

acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încalcarii dispozitiilor legale în

vigoare la data încheierii lor.

În situatia în care, dupa încheierea unui antecontract cu privire la un

teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie

contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta

competenta, care pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.

Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera

Regimul juridic al terenurilor cu destinatie forestiera a fost reglementat

prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonantei de Urgenta a

Guvernului nr. 226/2000 care prevedea ca terenurile cu destinatie forestiera

constituie fondul forestier national, care cuprinde fondul forestier proprietate

publica si fondul forestier proprietate privata.

Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat Ordonanta de

Urgenta a Guvernului nr. 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu

destinatie forestiera,

38

Regimul juridic al constructiilor

Regimul juridic al circulatiei constructiilor

Constructiile de orice fel aflate în proprietate privata sunt în circuitul

civil general si pot fi înstrainate si dobândite prin oricare dintre modurile

prevazute de lege: conventie, testament, succesiune legala, uzucapiune,

accesiune.

Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat, prin

constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie si poate

fi grevat printr-o ipoteca sau un privilegiu imobiliar.

Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de proprietate asupra

constructiilor, precizam ca subiecte ale acestui drept poate fi orice persoana

fizica sau juridica, româna sau straina.

De la principiul liberei circulatii a constructiilor, prin anumite acte

normative s-au stabilit interdictii de înstrainare, care au natura juridica a

unor indisponibilizari partiale si speciale, cu caracter temporar. Este vorba

de interdictiile de înstrainare instituite prin Decretul - Lege nr. 61/1990,

Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 si Legea nr. 10/2001, modificata prin

Legea nr. 247/2005.

Forma actului juridic având ca obiect înstrainarea unei constructii este

forma scrisa, forma ceruta ad probationem, cu exceptia cazului în care

transmisiunea dreptului de proprietate se realizeaza printr-un contract de

donatie, situatie în care actul juridic trebuie sa fie încheiat în forma

autentica, forma ceruta ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Actul juridic de dobândire a unei constructii se înscrie în cartea

funciara, înscrierea având ca efect opozabilitatea fata de terti a actului de

înstrainare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.

Regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructiilor

Dreptul de proprietate privata asupra constructiilor este supus unor

reglementari speciale atunci când este vorba de realizarea si desfiintarea

constructiilor.

În acest sens sunt dispozitiile cuprinse în Legea nr. 350/2001 privind

amenajarea teritoriului si urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea

executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor, care

prin modificarile aduse prin Legea nr. 453/2001 se numeste Legea privind

autorizarea executarii de constructii.

Amenajarea teritoriului reprezinta o activitate complexa care are ca

scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale si ecologice în

39

vederea realizarii unui cadru natural si construit armonios, în concordanta cu

valorile generale ale societatii.

Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism este realizata de

organele administratiei publice centrale si locale.

Legea dispune ca aplicarea documentatiei specializate de amenajare a

teritoriului si de urbanism se asigura prin eliberarea certificatului de

urbanism.

Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu

caracter obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice judetene sau

locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si

conditiile necesare pentru realizarea unor investitii, tranzactii imobiliare si

alte operatiuni imobiliare.

Eliberarea certificatului de urbanism este:

1) obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie publica a lucrarilor de

proiectare si de executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea actelor

de înstrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile;

2) facultativa în cazul vânzarii sau cumpararii de imobile.

Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de urbanism

trebuie sa contina urmatoarele mentiuni:

. dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate

publica de care este afectat;

. situarea terenului în intravilan sau extravilan;

. prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone

protejate, zone în care se poate exercita un drept de preemtiune,

interdictii speciale, daca imobilul este înscris în Lista cuprinzând

monumentele istorice din România.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificata si completata prin

Legea nr. 453/2001, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai

pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare.

Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale în

temeiul caruia este asigurata aplicarea masurilor prevazute de lege cu privire

la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra

imobilului - teren sau constructie - în temeiul si cu respectarea prevederilor

documentatiei de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate

conform legii, în termen de 30 de zile de la data înregistrarii cererii, de catre

presedintele consiliului judetean, primarul municipiului Bucuresti sau

primar, dupa distinctiile facute în art. 4 din lege.

Pentru eliberarea autorizatiei de construire la cererea tip, solicitantul

trebuie sa anexeze si urmatoarele acte:

40

. certificatul de urbanism;

. titlul asupra terenului sau constructiei;

. proiectul autorizat pentru constructie;

. dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei.

Pentru desfiintarea constructiilor, legea impune ca aceasta operatiune sa

se realizeze pe baza unei autorizatii de desfiintare, eliberata în aceleasi

conditii de catre autoritatea publica competenta.

În situatia în care autorizatia de construire sau de desfiintare a fost

eliberata cu încalcarea dispozitiilor legale, aceasta va fi anulata de catre

instanta de contencios administrativ.

Cererea de anulare a autorizatiei de construire sau de desfiintare poate fi

formulata si de catre prefect, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat în

Constructii.

Legea nr. 453/2001 prevede în art. 10 alin. 1 ca terenurile care apartin

domeniului privat al statului sau al unitatilor administrativ - teritoriale,

destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate, prin licitatie

publica, potrivit legii, în conditiile respectarii documentatiei de urbanism si

de amenajarea teritoriului, aprobate, potrivit legii, în vederea realizarii

constructiei de catre titular.

Persoanele fizice sau juridice care realizeaza lucrarile de constructie

au obligatia sa execute integral lucrarile în termenul prevazut în autorizatie;

lucrarile se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele prevazute

în autorizatie si s-a efectuat receptia finala.