Clasificarea operatiunilor de leasing
Conform IAS 17, operatiunile de leasing trebuie clasificate ca pentru includerea
acestora în situatiile financiare, fie ca leasing operational, fie leasing financiar;
Leasingul financiar este operatiunea de leasing care transfera locatarului, în
mare masura, toate riscurile si avantajele aferente dreptului de proprietate
asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, în cele din urma,
sau nu.
Leasingul operational este operatiunea 353i85d de leasing diferita de leasingul
financiar.
Urmatoarele exemple sunt enumerate în IAS 17, paragrafele 10-11, ca fiind
situatii ce indica un leasing financiar, fie în mod individual, fie în combinatie.
Acestea nu sunt cazurile absolute ci doar exemple, si anume, una sau mai multe
din aceste situatii pot avea loc, dar leasingul nu va fi clasificat ca leasing
financiar daca din context reiese clar ca toate riscurile si avantajele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ nu au fost transferate de la locator la
locatar:
(a) leasingul transfera locatarului titlul de proprietate asupra bunului pâna la
sfârsitul contractului de leasing;
(b) locatarul are optiunea de a cumpara bunul în conditii avantajoase;
(c) durata contractului de leasing acopera, în cea mai mare parte, durata de
viata economica a bunului, chiar daca titlul de proprietate nu este
transferat;
(d) la începutul contractului de leasing, valoarea actualizata a platilor
minime de leasing este cel putin egala cu valoarea justa a bunului în
regim de leasing;
(e) bunurile ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natura
speciala, astfel încât numai locatarul le poate utiliza fara efectuarea unor
modificari majore;
(f) în cazul în care locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile
locatorului generate de rezilierea contractului revin locatarului;
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Clasificarea operatiunilor de leasing/Alocarea valorii între teren si clad ire
(g) câstigurile sau pierderile rezultate din variatia valorii juste reziduale sunt
în sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua
perioada, la o chirie substantial mai redusa decât chiria pietei.
Daca se ajunge la concluzia ca toate riscurile si avantajele aferente dreptului de
proprietate asupra unui activ nu au fost transferate de la locator la locatar,
atunci leasingul este un leasing operational.
Deoarece clasificarea implica evaluarea gradului în care beneficiile economice
sunt transferate prin leasing, evaluatorilor li se poate solicita sa ofere
consultanta cu privire la clasificarea de catre locator si locatari. IVSC considera
ca, în majoritatea cazurilor, o evaluare calitativa a conditiilor contractului de
leasing va indica în mod rapid clasificarea corecta fara sa fie nevoie de calculul
detaliat al valorii diferitelor beneficii aferente leasingului. Valorile relative ale
intereselor locatorului si locatarului nu reprezinta factori cheie în clasificare;
testul cheie este acela daca locatorul a transferat toate riscurile si avantajele
aferente dreptului de proprietate asupra unui activ.
Alocarea valorii între teren si cladire
În cazul operatiunilor de leasing, care au ca obiect terenuri si cladiri la un loc,
IAS 17, paragraful 15, prevede ca cele doua elemente sa fie tratate separat în
scopul clasificarii. Daca se considera ca elementul cladire poate fi un leasing
financiar, va fi necesara alocarea chiriei initiale pe baza valorilor juste relative a
intereselor de leasing pentru fiecare element, la începutul contractului de
leasing (IAS 17, paragraful 16).
Pentru majoritatea contractelor de leasing privind proprietatile imobiliare,
interesul pentru terenurile si cladirile respective nu poate fi identificat si, în
orice caz, interesele si beneficiile privind ambele elemente revin locatorului, la
sfârsitul contractului de leasing. Exista deseori prevederi ca chiria sa fie
revizuita periodic pentru a reflecta evolutia valorii de piata a proprietatii,
precum si obligatia ca locatorul sa preia de la locatar terenurile si cladirile în
conditii optime. Acestea sunt indicii clare cu privire la faptul ca locatorul nu a
transferat locatarului toate riscurile si avantajele aferente dreptului de
proprietate fie asupra terenului, fie a cladirilor.
În consecinta, leasing-ul financiar pentru proprietatile imobiliare apare în
cazurile în care locatarul intentioneaza o finantare a unei achizitii ulterioare de
terenuri, cladiri sau ambele, deseori prin intermediul unei optiuni de a
achizitiona interesul locatorului, în schimbul unei sume nominale, dupa
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Clasificarea operatiunilor de leasing/Alocarea valorii între teren si cladire
efectuarea platilor de leasing. În unele cazuri, este probabil ca operatiunile de
leasing, care nu sunt clar structurate ca fiind contracte financiare, sa
îndeplineasca câteva dintre criteriile unui leasing financiar, de exemplu, acolo
unde platile de leasing nu reflecta valoarea reala a proprietatii. În aceste cazuri,
este necesara o analiza mai detaliata a valorii riscurilor sau beneficiilor
transferate pentru a confirma sau anula clasificarea acestora.
Conform IAS 17, paragraful 17, nu este necesara alocarea pe cele doua
elemente, respectiv terenurile si cladirile unei investitii imobiliare, detinute în
cadrul unui contract de leasing. În conformitate cu IAS 40, chiar daca
investitorul poate detine investitiile imobiliare sub forma unui leasing
operational, acestea sunt înregistrate ca un leasing financiar.
În cazul unui contract de leasing privind o parcela de teren autonoma si
constructia aferenta, alocarea chiriei pentru fiecare element este o cerinta ce
poate fi îndeplinita corect acolo unde exista o piata activa pentru terenuri,
pentru dezvoltari similare în localitate. În alte situatii, de exemplu, unde
leasingul are ca obiect o parte dintr-o cladire, cu mai multe spatii închiriate,
fara teren identificabil atribuibil unei operatiuni de leasing, alocarea exacta
poate fi imposibila. IAS 17, paragraful 16, descrie ca astfel de cazuri pot exista
si prevede ca în cazurile în care nu poate fi efectuata o alocare exacta, întregul
contract de leasing trebuie tratat ca leasing financiar, cu exceptia cazului în care
este evident ca ambele elemente sunt leasing-uri operationale. Daca acest lucru
este valabil înca de la începutul contractului de leasing, exercitiul de alocare nu
este necesar.
În practica, contractele de leasing aferente unei parti dintr-o cladire cu mai
multe spatii închiriate sunt, de regula, leasing-uri operationale, întreaga
proprietate fiind clasificata de catre locator ca investitie imobiliara. În astfel de
cazuri, alocarea nu mai este necesara. Acolo unde elementul cladiri este în mod
clar un leasing financiar, este probabil ca elementul terenuri sa fie identificabil.
În mod comparativ, sunt foarte rare cazurile în care elementul cladiri sa
îndeplineasca criteriile clasificarii ca leasing financiar, iar elementul terenuri sa
nu fie clar identificabil. În astfel de cazuri, evaluatorul nu trebuie sa efectueze o
alocare pe baza de criterii ce nu prezinta credibilitate, dar trebuie sa specifice
faptul ca alocarea nu poate fi realizata în mod credibil. În consecinta, entitatea
va fi nevoita sa trateze operatiunea ca un leasing financiar.
|
