Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza
Upload




























STUDIU DE CAZ:

economie




STUDIU DE CAZ:

Pentru ca valoarea cladirilor sa fie cat mai realista,este recomandat ca evaluarea lor sa se realizeze de catre o echipa de profesionisti,activand in domenii diverse-economisti,ingineri constructori si mecanici-existand totodata si situatii speciale,in care se poate face apel si la pregatirea unor electronisti,ingineri de aviatie,din transporturi etc.Cunostintele acestora sunt complementare,de cooperarea echipei depinzand intocmirea unui raport de evaluare corect.




O metoda de evaluare a cladirilor este metoda bazata p comparatii cu preturile de pe piata pentru cladiri cu caracteristici relevante.In acest caz se porneste de la preturile inregistrate intr-o serie de tranzactii relevante,care se corecteaza pentru a fi adaptate la realitatile concrete ale imobilului evaluat,calculandu-se o valoare de piata a acestuia.

In continuare, voi prezenta evaluarea unui apartament cu trei camere prin metoda comparatiilor cu utilizarea corectiilor.  

A. Determinarea costului brut de reconstructie  

a)Constructia cu structura beton armat si zidarie portanta:

─constructii:   90.000lei/mp

─ instalatii electrice:   3.000lei/mp

  hidro:   2.500lei/mp

  termo:   4.500lei/mp

TOTAL   100.000lei/mp

Corectii:

─inaltime:   +1.000lei/mp

─incalzire:   +980lei/mp

─hidrofor:     +600lei/mp

─iluminat fluorescent:   +6.800lei/mp

TOTAL   109.380lei/mp

Coeficientul de actualizare N pentru constructii:=89,6

Costul unitar brut de reconstructie:

  109.380lei/mp x 89,6=9.800.448 lei/mp

Costul unitar brut al proprietatii pentru suprafata ocupata de Popa Robert:

  Cib=220mp x 9.800.448lei/mp=2.156.098.560 lei

  adica 61.600 euro(la cursul 35.000lei/euro)

b)Evaluarea proprietatii prin metoda comparatiei(perechi de date)

Suprafata desfasurata a proprietatii este de 80mp.

Sunt disponibile informatii pentru sase proprietati similare,prezentate in urmatorul tabel:


  Proprietati comparabile

Specificatie

Proprietate evaluata







1.Pret(euro)

Apart.3 camere







2.Data tranzactiei

curenta

curenta

In urma

curenta

curenta

curenta

curenta

3.Dimensiunea

80 mp.

80 mp.

80 mp.

75 mp.

80 mp.

80 mp.

75 mp.

4.Localizarea

similara

similara

similara

similara

superioara

similara

similara

5.Vechimea

29 ani

29 ani

29 ani

29 ani

29 ani

nou

29 ani

6.Subsol

da

nu

nu

nu

nu

da

da


Corectiile adecvate pentru aceste proprietati sunt:

conditii de finantare -5%

conditii de vanzare   -10%

conditii de piata   +15%

−localizare   -5%

−caracteristici fizice   +15%


Evaluarea apartamentului prin metoda comparatiei de piata

Elemente

Corectii derivate din analiza

Corectii ale pretului de comparatie

Pret de vanzare


37.000 euro

Corectie


-1.850 euro

Conditii de finantare



Pret corectat


35.150 euro



Corectie


-3.515 euro

Conditii de vanzare



Pret corectat


31.635 euro

Corectie


4.745 euro

Conditii de piata



Pret corectat


36.380 euro

Corectii



Localizarea


-1.819 euro

Caracteristici fizice


5.457 euro

Valoarea finala corectata


40.018 euro


Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustarile pentru fiecare dintre variabilele care diferentiaza proprietatea noastra de proprietatile similare folosite in comparatie.

1.Conditiile pietei

Proprietatea comparabila 2 a fost cumparata in urma cu un an.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia dintre proprietatea 1 si 2 ,care sunt diferite exclusiv prin "data tranzactiei".Ajustarea A rezultata comparand proprietatile 1 si 2 este 1.000.

2.Dimensiune

Proprietatile comparabile 3 si 6 au o dimensiune se 75mp fata de 80 mp proprietatea evaluata si celelalte proprietati comparabile.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia intre proprietatea 1 si 3,care sunt diferite exclusiv prin variabila "dimensiune".

B.Proprietatea

Dimensiunea

Pret de vanzare

1.Proprietatea 1

80 mp


2.Proprietatea 3

75 mp


Ajustarea B(1-3)




3.Localizarea

Proprietatile comparabile 1 si 4 difera prin 2 parametrii:data tranzactiei si localizarea.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acesteia din urma,retinem comparatia intre proprietatile 1 si 4.

C.Proprietatea

Localizarea

Pret de vanzare

1.Proprietatea 4

superioara


2.Proprietatea 1

similara


Ajustarea C(3-4)




4.Vechimea(varsta) proprietatii

D.Proprietatea

Vechimea

Pret de vanzare

1.Proprietatea

noua


2.Ajustarea E



3.Proprietatea 5 ajustata



4.Proprietatea 1

5 ani vechime


Ajustarea B(3-4)




Proprietatile comparabile 6 si 1 difera prin trei parametrii:dimensiunea,localizarea,si existenta subsolului amenajat.Retinem comparatia intre proprietatea 1 si 6(ajustata).

E.Proprietatea

1.Proprietatea 6

2.Ajustarea B



3.Ajustarea C





4.Proprietatea 6 ajustata



5.Proprietatea 1

fara subsol


Ajustarea E(4-5)




  Proprietati comparabile ajustate

Specificatie







1.Pret







2.Conditiile pietei







3.Dimensiunea







4.Localizarea







5.Vechimea







6.Subsol







7.Pret corectat









Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale:



Nr.crt.

Metode de evaluare

Pret de vanzare(euro)


Metoda comparatiei de piata



Metoda costului de reconstructie



Metoda comparatiei(perechi de date)



Opinia evaluatorului:valoarea apartamentului evaluat va fi de 50.000 euro.










Document Info


Accesari: 3859
Apreciat:

Comenteaza documentul:

Nu esti inregistrat
Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta


Creaza cont nou

A fost util?

Daca documentul a fost util si crezi ca merita
sa adaugi un link catre el la tine in site

Copiaza codul
in pagina web a site-ului tau.




eCoduri.com - coduri postale, contabile, CAEN sau bancare

Politica de confidentialitate

Copyright Contact (SCRIGROUP Int. 2020 )