PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
Notiunea
Publicitatea imobiliara reprezinta ansamblul mijloacelor juridice
prevazute de lege prin care se infatiseaza in mod public situatia
materiala si juridica a bunurilor imobile in scopul de a ocroti interesele
titularilor drepturilor reale si circulatia acestora de la nasterea si pana la
stingerea lor259.
Intr-o opinie in literatura s-a sustinut ca, prin publicitatea, se
evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor in mod public,
pentru a acoperi securitatea statica si securitatea dinamica a circuitului
civil referitor la asemenea bunuri. 260
Se retine in aceasta opinie ca, prin "securitatea statica" se intelege
ocrotirea drepturilor existente in prezent, asupra unui bun, iar prin
"securitatea dinamica" ocrotirea unor drepturi ce se vor dobandi in
conformitate cu legea, in viitor.
Intr-o alta opinie261 institutia publicitatii imobiliare constituie un
ansamblu de mijloace juridice care au ca scop sa asigure siguranta,
evidenta si opozabilitatea fata de terti a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare.
Publicitatea imobiliara se intemeiaza pe sistemul de evidenta al
cadastrului general care este un sistem unitar si obligatoriu de evidenta
tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea,
259 Ioan Albu, Publicitatea imobiliara in dreptul roman. Noile carti
funciare, Dreptul nr. 11/1996, p. 3
260 Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia
Invatamantului, Bucuresti, 1957, p. 342
261 Eugeniu Safta - Romano, op. cit., p. 362
inregistrarea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul
tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietari.262
Obiectivele publicitatii imobiliare
Prin publicitatea imobiliara se urmaresc urmatoarele obiective:
asigurarea certitudinii constituirii si transmiterii de drepturi
reale, urmand a se evita astfel transmisiunile succesive in scopuri frauduloase;
de a se da cat mai mare siguranta drepturilor reale existente, a
transmiterii lor, prin aducerea la cunostinta tertilor a situatiilor juridice
nou create si a le face opozabile, evitandu-se astfel posibilitatea de a fi
instrainat imobilul de catre un proprietar catre mai multe persoane;
de a se constitui o evidenta clara a bunurilor imobile pentru a se
utiliza si exploata cat mai eficient, in acord cu prevederile legale si
interesele societatii;
de a se permite organelor competente ale statului sa exercite un
control riguros al situatiei lor materiale (transformari, adaugiri) sau
situatiei lor juridice (instrainari, grevari).
Cadastrul general
Notiunea
Potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si
publicitatea imobiliara263, modificata prin Legea nr. 247/2005,
cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica,
economica si juridica a tuturor imobilelor de pe intr 454g69e eg teritoriul tarii.
Entitatile de baza ale acestui sistem sunt parcela, constructia si
proprietarul.
262
263 Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, publicata in
"Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 61/26.03.1996, modificata si completata
prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 70/2001, publicata in "Monitorul
Oficial al Romaniei" nr. 266/23.05.2001, aprobata prin Legea nr. 78/2002,
publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 154/4.03.2002
Prin imobil, in sensul Legii nr. 7/1996, se intelege una sau mai
multe parcele alaturate, cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi
proprietar.
Prin parcela se intelege suprafata de teren cu aceeasi categorie de
folosinta.
Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati
administrativ teritoriale si la nivelul intregii tari.
Obiectivele cadastrului general
Prin cadastrul general se realizeaza urmatoarele obiective264:
- identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele
cadastrale, a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea
acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe
suporturi informatice;
- identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor
detinatori legali de imobile, in vederea inscrierii in cartea funciara cu
caracter definitiv;
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru
stabilirea corecta a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de
organismele abilitate.
Functiile cadastrului general
Potrivit art. 10 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general indeplineste
urmatoarele functii:
1. functia tehnica;
2. functia economica;
3. functia juridica.
Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin
determinarea pe baza de masuratori a pozitiei, configuratiei si marimii
suprafetelor terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta si pe
proprietari, precum si ale constructiilor.
264 Florin Scrieciu, Tratat teoretic si practic de drept funciar, Vol. I,
Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 193 - 194; Radu I. Motica, Anton
Trailescu, op. cit., p. 63
In cadrul functiei economice a cadastrului general se evidentiaza
elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor
asupra veniturilor realizate din tranzactii imobiliare.
Functia juridica se realizeaza prin identificarea proprietarului pe
baza actului de proprietate si prin inscrierea in cartea funciara.
Potrivit art. 7 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata265,
modificata prin Legea nr. 247/2005, fondul funciar si, in mod
corespunzator, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale trebuie
inregistrate in documentele de evidenta funciara si de publicitate
imobiliara prevazute de lege.
Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, republicata, modificata prin
Legea nr. 247/2005, terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de
titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din
care fac parte, constituie fondul funciar al Romaniei.
Organizarea activitatii de cadastru
Unica autoritate in domeniu, institutie publica cu personalitate
juridica, aflata in subordinea Ministerului Administratiei si Internelor, prin
reorganizarea Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie si
preluarea activitatii privind publicitatea imobiliara de la Ministerul Justitiei
este Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
La nivelul fiecarui judet si municipiul Bucuresti au fost infiintate
oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, oficii teritoriale, ca unitati
cu personalitate juridica in subordinea agentiei nationale, prin
reorganizarea oficiilor judetene de cadastru, geodezie si cartografie si a
municipiului Bucuresti si a Birourilor de carte funciara.
La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale s-au infiintat birouri
de cadastru si publicitate imobiliara, birouri teritoriale, in subordonarea
oficiilor teritoriale.
Organizarea si functionarea Agentiei Nationale de Cadastru si
Publicitate Imobiliara este reglementata prin Hotararea de Guvern
nr. 1210/2004266, modificata si completata prin Hotararea de Guvern
nr. 869/2005267.
265 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr.1/ 5.01. 1998
266 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 718/09.08.2004
267 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 727/10.08.2005
Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie are
urmatoarele atributii principale:
a) coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si
asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la
nivelul intregii tari;
a1) controleaza executarea lucrarilor de cartografie, topografie,
geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul intregii tari;
b) elaboreaza regulamente si norme, promoveaza tehnici,
procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii
Europene, conform progreselor stiintifice si tehnice in domeniul
cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii imobiliare;
c) autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari
tehnice de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei si
cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile legii speciale care
reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora;
d) organizeaza si administreaza fondul national de geodezie si
cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru general;
e) asigura, in conditiile legii, executarea, completarea, modernizarea
si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale;
avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor
si al altor documente cartografice necesare uzului public;
e1) asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale;
f) avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor,
ghidurilor si al altor documente cartografice destinate uzului public;
g) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii
interesate, in conditiile legii, situatii statistice de sinteza privind
terenurile si constructiile
h) indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele internationale
in domeniul sau de activitate;
j) participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in vederea
aplicarii legilor funciare;
k) avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre experti judiciari
in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la
corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de
judecata. Avizele mentionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial in
baza unui regulament comun, elaborat de Agentia Nationala si
Ministerul Justitiei;
l) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit,
se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului
dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
m) asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de
carte funciara;
n) asigura inscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale,
interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil;
n1) asigura formarea si specializarea personalului de specialitate in
publicitate imobiliara prin intermediul Institutului National al
Registratorilor;
o) indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea specifica.
Modul de avizare si de receptie a lucrarilor de cadastru general se
stabileste de catre Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie
potrivit art. 19 din Legea nr. 7/1996.
La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale - comuna, oras,
municipiu - lucrarile tehnice de cadastru constau in:
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitatii administrativteritoriale
si a limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de
proprietate sau, in lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume
de proprietar si determinarea formei si dimensiunilor tuturor imobilelor
din cuprinsul fiecarei unitati administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instantelor
judecatoresti;
d) intocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor intocmi
la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor sunt:
- registrul cadastral al imobilelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- planul cadastral si anexele la partea I a cartii funciare.
Conform art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, detinatorii de
imobile sunt obligati sa permita accesul specialistilor pentru executarea
lucrarilor de cadastru general, sa admita, in conditiile legii, amplasarea,
pe sol sau pe constructii, a semnelor si semnalelor geodezice si
sa asigure protectia si conservarea acestora.
Baza de date poate fi redata si arhivata si sub forma de inregistrari,
pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automata a
datelor, avand aceleasi efecte juridice si forta probanta echivalenta cu
cea a inscrisurilor in baza carora au fost inregistrate.
Primarii localitatilor au obligatia sa instiinteze detinatorii
imobilelor, in scris, prin afisare si prin alte mijloace de publicitate, sa
permita accesul specialistilor pentru executarea lucrarilor de cadastru
sau, dupa caz, sa se prezinte personal pentru a da lamuriri privitoare la
imobile si a participa la identificarea si marcarea limitelor acestora.
Daca detinatorii imobilelor nu se prezinta, identificarea limitelor se
face in lipsa acestora.
Dupa finalizarea lucrarilor de teren, pentru fiecare unitate
administrativ-teritoriala, datele obtinute se prelucreaza, se inregistreaza
in documentele tehnice ale cadastrului, se receptioneaza si se introduc
in baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecarui imobil se
transmit de catre oficiul teritorial, consiliului local care are obligatia sa
le aduca la cunostinta detinatorilor prin instiintare scrisa si prin
afisare la sediul primariei.
Contestatiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, insotite
de documente doveditoare, pot fi prezentate de detinatori, in scris in
termen de 60 de zile de la instiintarea scrisa, oficiului teritorial care le
va solutiona in termen de 30 de zile.
Persoanele nemultumite de modul de solutionare a contestatiilor
de catre oficiul teritorial pot face plangere la judecatoria in a carei raza
de competenta teritoriala se afla imobilul, in termen de 30 de zile de la
comunicarea rezultatelor.
Dupa finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ
si expirarea termenului de solutionare a contestatiilor, se va face din
oficiu inscrierea in cartea funciara, in baza unui regulament aprobat prin
ordin al directorului general al Agentiei Nationale.
Planul cadastral contine reprezentarea grafica a datelor din
registrele cadastrale referitoare la imobilele din cadrul unitatilor
administrativ-teritoriale - comune, orase s i municipii - si se pastreaza
la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale si anexele la partea I a cartii
funciare vor sta la baza completarii sau, dupa caz a intocmirii din oficiu
a cartilor funciare, la finalizarea masuratorilor cadastrale la nivelul
unitatilor administrativ-teritoriale.
Sistemele de publicitate imobiliara
In tara noastra sunt cunoscute patru sisteme de publicitate
imobiliara268 :
sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni
reglementat de Codul civil si Codul de procedura civil, aplicat in
Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea); acest sistem
mai este denumit si "sistemul publicitatii personale", intrucat evidenta
transmisiunilor imobiliare se tine pe numele proprietarilor, iar nu pe
imobile;
sistemul cartilor funciare, reglementate in a doua jumatate a
secolului al XIX de legislatia austriaca si ungara, iar ulterior, de
Decretul - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiunilor
privitoare la cartile funciare, aplicabil in provinciile romanesti anexate
de fostul Imperiu austro - ungar, Transilvania, Banat, Crisana, Satu -
Mare, Maramures si Bucovina de Sud, numit si sistemul publicitatii
reale deoarece evidenta se tine pe imobile;
sistemul cartilor de publicitate imobiliara, numit si sistemul
intermediar de publicitate, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru
transformarea cartilor provizorii in carti de publicitate imobiliara,
aplicat intr-un numar redus de localitati din fostul judet Ilfov, Bucuresti
si cateva comune limitrofe, in care s-au efectuat masuratori si s-au
intocmit documente cadastrale;
sistemul cartilor de evidenta funciara, care este tot un sistem
intermediar, insa conceput provizoriu, reglementat prin Legea
nr. 163,/1946 si aplicat in localitatile din Transilvania unde cartile
funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza razboiului.
Initial, registrele de publicitate imobiliara s-au tinut la tribunale
apoi de catre judecatorii, iar ulterior, dupa anii 1960 de catre notariatele
de stat.
In anul 1995, o data cu transformarea activitatii notariale,
atributiile de publicitate mobilara si imobiliara, registrele de
268 Marian Nicolae, op. cit., p. 106
transcriptiuni-inscriptiuni, mapele de amanet, precum cartile funciare au
trecut la judecatoriile in circumscriptia carora au functionat notariatele
de stat.
Unificarea regimului juridic al publicitatii imobiliare a constituit o
preocupare majora a legislativului dupa anul 1989. Astfel, in anul 1996
a fost adoptata Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea
imobiliara, prin care s-a extins sistemul cartilor funciare la nivelul
intregii tari, cu anumite schimbari fata de modul in care acestea au fost
reglementate prin Decretul - Lege nr. 115/1938.269
Sistemul Registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni
Sistemul de publicitate imobiliara al registrelor de transcriptiuni si
inscriptiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil si
Codul de procedura civila, fiind aplicat in Vechiul Regat, fara
modificari majore pana in anul 1996.
Acest sistem este de origine franceza si belgiana, in Codul civil
francez de la 1804, publicitatea imobiliara fiind insa reglementata doar
in materia inscriptiunii ipotecilor.
In dreptul civil roman, sistemul registrelor de transcriptiuni si
inscriptiuni a fost introdus prin Codul civil de la 1865.
Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor
reale imobiliare intrucat registrele se tin pe numele proprietarilor si nu
pe imobile. Asadar, daca se doreste aflarea situatiei juridice a unui
imobil de catre o persoana interesata, aceasta se va putea stabili numai
daca se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin
verificarea numelor persoanelor in succesiunea lor se va putea afla ce
drepturi s-au constituit, transmis, sau stins, cu privire la acel imobil.
Aceasta operatie de verificare este extrem de dificila, pentru ca, daca nu
se opereaza in registre operatiunile juridice, evidenta numai reflecta
realitatea.
Publicitatea imobiliara prin registrele de transcriptiuni si
inscriptiuni este reglementata de urmatoarele texte de lege:
- art. 818-819 Cod civil, transcrierea donatiilor;
- art. 1295 alin. 2 Cod civil, transcrierea vanzarii unui imobil;
269 Ioan Adam, op. cit., p. 737
- art. 1394 Cod civil, cesiunile de chirii;
- art. 1801-1802 Cod civil, necesitatea transcriptiei si inscriptiei;
- art. 710-720 Cod procedura civila.
In ceea ce priveste felurile inregistrarii in sistemul de publicitate
prin transcriptiuni si inscriptiuni, acestea sunt transcrierea si inscrierea.
Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon
de la 1804 n-a reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci
numai, inscriptiunea ipotecilor. Dintre toate actele de proprietate, doar
donatiile erau supuse transcrierii si acestea ca o reminiscenta a ostilitatii
cu care au fost private actele de liberalitate de catre vechiul regim care
era preocupat de a apara interesele familiei donatorului. Cu toate
acestea, destul de tarziu prin Legea din 23 martie 1855 privitoare la
transcrierea in materie ipotecara legiuitorul a acoperit aceasta lacuna.
Dar aceasta lege era totusi incompleta, completata mai tarziu de
Decretul nr. 52- 22 de reforma a publicitatii funciare, care a pus
bazele publicitatii imobiliare.
In general, legislatiile civile care au urmat modelul Codului
Napoleon, au adoptat, sistemul personal de publicitate imobiliara al
registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, asa cum s-a intamplat si in
cazul Codului nostru civil.
In Codul civil si Codul de procedura civila, publicitatea imobiliara
cum este ea organizata este departe de exigentele unui sistem modern de
publicitate, pentru ca dispozitiile referitoare la transcriere sunt
imprastiate in diferite texte ale codurilor. Astfel in Codul civil se gasesc
urmatoarele dispozitii legale:
- art. 1738- 1745, 1754- 1768, 1778, 1780- 1787, in privinta
inscrierii privilegiilor si ipotecilor imobiliare.
- art. 1801- 1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare
grevate de sarcini ipotecare;
- art. 1816 - 1823 care reglementeaza tinerea registrelor si
obligatiile grefierilor.
Codul de procedura civila in art. 710 - 720270 prevede obligativitatea
a trei registre :
270 Potrivit editiei oficiale a Codului de procedura civila elaborata de
Ministerul Justitiei in octombrie 2000, art. 710 - 720 sunt considerate ca fiind
abrogate prin Legea nr. 7/1996 si Legea nr. 99/1999
registrul de transcriptiune a actelor de mutatiune
registru de inscriptia privilegiilor si ipotecilor
registru pentru transcrierea comandamentelor
Registrul de transcriptiuni este acel registru in care se transcriu,
adica se copiaza actele juridice prin care se constituie si se transmit
drepturi reale imobiliare: vanzare - cumparare, donatie etc.
Registrul de inscriptiuni este acel registru in care se trec mentiuni
cu privire la privilegii si ipoteci.
Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justitiei
(nepublicata), s-a dispus ca in locul celor doua registre, de transcriptiuni
si de inscriptiuni, sa existe un singur registru, registrul de transcriptiuni
si inscriptiuni, in care se inscriu numai mentiuni de transcriere si
inscriere.271
Sistemul de publicitate personala a functionat si va functiona
pana la intocmirea documentatiilor cadastrale.
Sistemul de publicitate reala al cartii funciare
reglementat de Legea nr. 7/1996
11.4.2.1. Consideratii generale
Prin Legea nr 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real si unic de
publicitate imobiliara pentru intreaga tara, menit sa inlocuiasca cele trei
sisteme de publicitate imobiliara aplicabile in dreptul roman actual272.
Noua lege reglementeaza in acelasi act normativ doua institutii
distincte, insa interferente: institutia tehnica a cadastrului si institutia
juridica a noilor carti funciare.
Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca
Romania sa ajunga la stadiul european de a avea un cadastru national si
carti funciare in intreaga tara, intrucat intocmirea cadastrului si a noilor
carti funciare este o problema de timp si bani, care depinde de alocarea
resurselor financiare, tehnice si umane necesare efectuarii si finalizarii
lucrarilor cadastrale. In acest scop, Romania a incheiat un Acord de
271 Ioan Albu, op. cit., p. 12 -13; Adam Popescu, Danut Cornoiu, op. cit.
p. 110
272 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, Vol. I, Editura
Universul Juridic, Bucuresti, 2006, p. 220
imprumut cu Banca Internationala pentru Reconstructie si Dezvoltare
privind Proiectul cadastrului general si publicitatii imobiliare, semnat la
Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost incheiat pe timp de
5 ani (1998 -2003) avand ca obiective:
- asigurarea unor servicii tehnice;
- proiectarea si instalarea unui sistem computerizat de inregistrare
a pamantului;
- refacerea si extinderea birourilor de carte funciara.
Tinand seama de faptul ca realizarea unui cadastru national este o
problema de viitor, lucrarile cadastrale neputand fi definitivate in acelasi
timp in fiecare localitate sau judet, Legea nr. 7/1996 prevede in mod
corespunzator, o extindere treptata si progresiva a noului sistem de
publicitate bazat pe cartile funciare; legea dispune intocmirea imediata a
cartilor funciare pentru intreaga tara, cu precizarea ca este vorba de carti
funciare care cuprind inscrieri cu caracter nedefinitiv, pana la punerea in
aplicarea a cadastrului in fiecare unitate administrativ - teritoriala,
comuna, oras sau municipiu.
Legea nr. 7/1996 este structurata in trei titluri:
Titlul I - Regimul general al cadastrului si publicitatii imobiliare;
Titlul II - Publicitatea imobiliara
Titlul III Dispozitii tranzitorii, sanctiuni si dispozitii finale
Referitor la intrarea in vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1,
Legea nr. 7/1996 a intrat in vigoare la 90 de zile de la publicare,
respectiv la data de 24.04.1996.
Legea nr. 7/1996 a fost modificata si completata prin Ordonanta
de Urgenta a Guvernului nr. 41/2004273.
Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificata Legea
nr. 7/13.03.1996.
11.4.2.2. Evidenta cadastral - juridica
Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificata prin
Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de
evidenta al cadastrului general are ca obiectiv inscrierea in cartea
funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi
273 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 509/07.06.2004
teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile de cadastru si
publicitate imobiliara, pe imobilele situate in raza de activitate a
acestora.
Una sau mai multe parcele alaturate, de pe teritoriul unei unitati
administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand
aceluiasi proprietar, formeaza un imobil, care se identifica printr-un
numar cadastral unic si se inscrie intr-o carte funciara.
Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ
al fiecarei localitati alcatuiesc, impreuna, registrul cadastral de
publicitate imobiliara al acestui teritoriu, ce se tine de catre biroul
teritorial din cadrul oficiului teritorial in a carui raza teritoriala de
activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se intregeste cu registrul de intrare, cu planul
cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicand numarul
cadastral al imobilelor si numarul de ordine al cartilor funciare in care
sunt inscrise, cu index alfabetic al proprietarilor si cu o mapa in care se
pastreaza cererile de inscriere, impreuna cu un exemplar al inscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.
11.4.2.3. Organizarea activitatii de publicitate imobiliara
Activitatea de publicitate imobiliara se realizeaza de catre Agentia
Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, institutie publica cu
personalitate juridica, aflata in subordinea Ministerului Administratiei
si Internelor, unica autoritate in domeniu, infiintata prin reorganizarea
Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie si preluarea
activitatii privind publicitatea imobiliara de la Ministerul Justitiei.
Agentia Nationala are sediul in municipiul Bucuresti, iar organele
sale de conducere sunt consiliul de administratie si directorul general,
care este presedintele consiliului de administratie.
In exercitarea atributiilor ce ii revin, Agentia Nationala colaboreaza
cu autoritatile administratiei publice centrale si locale, cu alte
institutii publice si cu alte persoane juridice de drept public sau privat,
romane ori straine.
In subordinea Agentiei Nationale functioneaza ca institutii
publice, cu personalitate juridica, oficiile de cadastru si publicitate
imobiliara si centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie
si Teledetectie.
La nivelul fiecarui judet si municipiul Bucuresti au fost infiintate
oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, oficii teritoriale, ca unitati
cu personalitate juridica in subordinea agentiei nationale, prin
reorganizarea oficiilor judetene de cadastru, geodezie si cartografie si a
municipiului Bucuresti si a Birourilor de carte funciara.
La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale s-au infiintat birouri
de cadastru si publicitate imobiliara, birouri teritoriale, in subordonarea
oficiilor teritoriale.
Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale
este indeplinita de registratori de carte funciara, numiti prin ordin al
directorului general al Agentiei Nationale, in urma unui concurs
organizat de aceasta.
In cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliara
in responsabilitatea unui registrator-sef, iar in cadrul birourilor teritoriale
in responsabilitatea unui registrator-coordonator, numiti prin
ordin al directorului general al Agentiei Nationale, in urma unui
concurs.
In cadrul Agentiei Nationale functioneaza Directia de publicitate
imobiliara care organizeaza, coordoneaza si controleaza activitatea de
publicitate imobiliara din cadrul oficiilor teritoriale, in vederea
respectarii legilor si reglementarilor in materie.
11.4.2.4. Cartea funciara
Cartea funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si
numele localitatii in care este situat imobilul, precum si din trei parti:
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numarul de ordine si cel cadastral al imobilului;
b) suprafata imobilului, destinatia, categoriile de folosinta si, dupa
caz, constructiile;
c) planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si
inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil in
parte, constituie anexa la partea I, intocmita conform regulamentului
aprobat prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale.
Partea a II-a, referitoare la inscrierile privind dreptul de
proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza
acest drept;
c) stramutarile proprietatii;
d) servitutile constituite in folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum si actiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu, in
partea I sau a II-a a cartii funciare, cu privire la inscrierile facute.
Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele
dreptului de proprietate si sarcinile, care cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile
in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si
locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;
c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire
la inscrierile facute in aceasta parte.
11.4.2.5. Inscrierile in cartea funciara
Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea
nr. 247/2005, inscrierile in cartea funciara sunt de trei feluri:
a) intabularea, avand ca obiect inscrierea definitiva a drepturilor
reale;
b) inscrierea provizorie a drepturilor reale sub conditia justificarii
ulterioare;
c) notarea, avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a
actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor,
actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de
indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara.
11.4.2.6. Procedura de inscriere in cartea funciara
Procedura de inscriere in cartea funciara este reglementata in
Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 247/2005.
Inscrierile in cartea funciara se efectueaza la cererea partilor
interesate, cu exceptia cazurilor in care legea prevede inscrierea din
oficiu.
Cererea de inscriere se indreapta la biroul unde se afla cartea
funciara in care urmeaza sa se faca inscrierea.
Intabularea sau inscrierea provizorie poate fi ceruta de orice
persoana care, potrivit inscrisului original, hotararii judecatoresti sau
hotararii autoritatii administrative, urmeaza sa stramute, sa constituie, sa
modifice, sa dobandeasca sau sa stinga un drept tabular.
Inscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de
urmatoarele categorii de persoane:
- mandatarul general al celui indrituit;
- oricare dintre titularii aceluiasi drept;
- debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar
neinscris in cartea funciara poate cere radierea ipotecii, daca infatiseaza
inscrisul original al cesiunii si chitanta doveditoare a platii.
Creditorul a carui creanta certa si exigibila este dovedita printr-un
inscris sau printr-o hotarare judecatoreasca, ori in cazurile anume
prevazute de lege printr-o decizie a unitatii administrative, va putea cere
instantei, in numele si in folosul debitorului sau, inscrierea unui drept
tabular sau radierea unei sarcini.
Cererea de inscriere in cartea funciara se depune la birourile
teritoriale ale oficiului teritorial si este insotita de inscrisul original sau
de copia legalizata a acestuia, prin care se constata actul sau faptul
juridic a carui inscriere se cere, iar in cazul hotararii judecatoresti se
prezinta o copie legalizata cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila.
Cererea de inscriere se inregistreaza de indata in registrul de
intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea
cronologica a depunerii, iar daca mai multe cereri au fost depuse
deodata la acelasi birou teritorial, drepturile de ipoteca si privilegiile vor
avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang
egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra
radierii incheierii nevalabile.
In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea
sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste
urmatoarele conditii:
a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indica numele partilor;
c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;
d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit
in limba romana;
e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara
pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza
intocmirii actului.
Incheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului,
indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum
si a partii cartii funciare in care urmeaza a se face inscrierea, pozitiile ce
au fost radiate si numele celui in favoarea sau impotriva caruia s-au
facut inscrierile, indiferent de felul lor.
In cazul in care identificarea cadastrala a imobilului nu este
posibila pe baza datelor existente, vor fi folosite documentatii cadastrale
intocmite si receptionate conform prevederilor Legii nr. 7/1996.
Daca registratorul constata ca cererea nu intruneste conditiile
legale o va respinge printr-o incheiere motivata, iar despre respingerea
cererii se va face mentiune in registrul de intrare, in dreptul inregistrarii
acesteia, precum si in cartea funciara.
Incheierea se comunica celui care a cerut inscrierea sau radierea
unui act sau fapt juridic, precum si celorlalte persoane interesate,
potrivit mentiunilor din cartea funciara, cu privire la imobilul in cauza,
in termen de 15 zile de la pronuntarea incheierii, dar nu mai tarziu de 30
de zile de la data inregistrarii cererii.
Incheierea de inscriere sau de respingere poate fi atacata cu
plangere, in termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial.
Plangerea impotriva incheierii se depune la biroul teritorial si se
inscrie din oficiu in cartea funciara.
Oficiul teritorial este obligat sa inainteze plangerea judecatoriei in
a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, insotita de dosarul
incheierii si copia cartii funciare.
Hotararea pronuntata de judecatorie poate fi atacata cu apel, iar
hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila se comunica, din
oficiu, biroului teritorial de catre instanta care s-a pronuntat ultima
asupra fondului.
Inscrierea facuta in temeiul acestei hotarari judecatoresti isi
produce efectele de la data inregistrarii cererii de inscriere la biroul
teritorial.
In cazul respingerii plangerii prin hotarare judecatoreasca
definitiva si irevocabila, notarile facute se radiaza din oficiu.
11.4.2.7. Actiunile de carte funciara
Actiunile de carte funciara sunt acele actiuni in justitie care au ca
obiect inscrierile in cartea funciara274.
Aceste actiuni sunt specifice regimului de carte funciara si nu se
confunda cu actiunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte
de vedere, respectiv:
temeiul juridic: pe cand actiunile de carte funciara isi afla
temeiul in Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 2472005,
celelalte actiuni isi gasesc temeiul in incalcarea unor dispozitii legale de
drept substantial existente in Codul civil si in alte acte normative;
obiectul: primele vizeaza inscrierile de carte funciara, celelalte
insesi drepturile patrimoniale aflate in legatura imobilele cuprinse in
cartea funciara;
competenta instantei: regulile de competenta materiala si
teritoriala sunt partial diferite pentru fiecare categorie de actiuni;
prescriptia extinctiva: pentru fiecare din aceste categorii de
actiuni exista reguli specifice in legatura cu termenele prescriptiei.
Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 247/2005,
reglementeaza, cu privire la inscrierile de carte funciara, doua actiuni in
justitie:
- actiunea in prestatie tabulara;
- actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.
Actiunea in prestatie tabulara a fost tratata in capitolul 8 referitor
la apararea dreptului de proprietate si a altor drepturi reale, astfel ca in
274 Andreea Annamaria Tulus, Actiunile de carte funciara in lumina
actualei reglementari, in "Dreptul" nr. 11/1999, p. 33-40
prezentul capitol vom trata doar actiunea in rectificarea inscrierilor in
cartea funciara.
Actiunea in rectificarea inscrierilor de carte funciara
Notiunea si reglementarea legala
Actiunea in rectificare este acea actiune prin care orice persoana
interesata poate solicita in cazuri prevazute de lege radierea sau
indreptarea inscrierilor de carte funciara in scopul restabilirii
concordantei dintre starea tabulara si situatia juridica reala a imobilului
cuprins in cartea funciara.275
Actiunea in rectificare inscrierilor de carte funciara este
reglementata in mod asemanator atat in sistemul Decretului - Lege
nr. 115/1938, si al Legii nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 247/2005,
avand un regim juridic cvasi-identic.
Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificata prin
Legea nr. 247/2005, in cazul in care cuprinsul cartii funciare nu
corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere
rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.
Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea
nr. 247/2005, prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau
mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul
unei inscrieri in cartea funciara.
Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996,
modificata prin Legea nr. 247/2005, se intelege orice schimbare
privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza
esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se
poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.
Procedura de rectificare si indreptare a erorilor materiale
Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale
amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare
judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara
pot fi indreptate la cerere sau din oficiu.
275 Andreea Annamaria Tulus, op. cit., p. 38
Conform art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, modificata prin
Legea nr. 247/2005, procedura de rectificare a inscrierilor in cartea
funciara, a modificarilor si cea de indreptare a erorilor materiale se va
stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agentiei
Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Caracterele juridice ale actiunii in rectificare
Actiunea in rectificare este o actiune in realizare de drepturi,
imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiunea
in fond.
- actiune in realizare de drepturi, intrucat reclamantul urmareste
ca instanta sa dispuna, in mod contradictoriu cu paratul, radierea sau
indreptarea cuprinsului cartii funciare fie in scopul restabilirii situatiei
tabulare anterioare inscrierii inexacte sau in vederea inlocuirii unei
inscrieri nevalabile cu o inscriere valabila;
actiune imprescriptibila, in raport de dispozitiile art. 37 alin. 1
din Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 247/2005, sub rezerva
prescriptiei dreptului material la actiunea in fond. Conform alin. 2, fata
de tertele persoane care au dobandit cu buna-credinta un drept real prin
donatie sau legat, actiunea in rectificare nu se va putea porni decat in
termen de 10 ani, socotiti din ziua in care s-a inregistrat cererea lor de
inscriere, cu exceptia cazului in care dreptul material la actiunea in fond
nu s-a prescris mai inainte.
Calitatea procesuala
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, modificata prin Legea
nr. 247/2005, orice persoana interesata poate cere rectificarea
inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarare judecatoreasca
definitiva si irevocabila s-a constatat ca:
1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a
fost valabil;
2. dreptul inscris a fost gresit calificat;
3. nu mai sunt intocmite conditiile de existenta a dreptului inscris
sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut
inscrierea;
4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu
situatia reala actuala a imobilului.
Fata de tertele persoane care au dobandit cu buna-credinta un
drept real prin donatie sau legat, actiunea in rectificare nu se va putea
porni decat in termen de 10 ani, socotiti din ziua in care s-a inregistrat
cererea lor de inscriere, cu exceptia cazului in care dreptul material la
actiunea in fond nu s-a prescris mai inainte.
Actiunea in rectificare, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a
titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului
inscris, se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au
inscris un drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu
oneros, bazandu-se pe inscrisul cartii funciare, in termen de 3 ani de la
data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul
nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand
dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris.
Efectele hotararii judecatoresti
Hotararea prin care s-a admis rectificarea unei inscrieri nu va fi
opozabila persoanelor impotriva carora actiunea nu a fost admisa.
Daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara,
hotararea judecatoreasca va fi opozabila si tertelor persoane care au
dobandit dreptul dupa inscriere.
|
