Legislatia romaneasca reglementeaza cadrul institutional si de desfasurare a tranzactiilor pe piata secundara a industriei ipotecare. Cu toate acestea nu putem inca vorbi de tranzactii cu obligatiuni i 121h72b potecare in vederea atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare. Autorizate sa emita astfel de obligatiuni ipotecare sunt institutiile financiare, detinatoare ale portofoliilor de creante ipotecare.
Se impune insa, intai de toate, o riguroasa delimitare a pietei primare de cea secundara a industriei ipotecare:
Ø Piata primara a industriei ipotecare - pe aceasta piata se creeaza produsul : "ipoteca" sau "creantele ipotecare". Realizarea fizica o constituie casa construita pe baza creditului ipotecar si mentinerea in timp a valorii acesteia. Deci piata primara a industriei ipotecare este locul unde este initiata ipoteca si sunt acordate creditele ipotecare. Materia prima o constituie banii, iar produsul finit il reprezinta creantele ipotecare.
Ø Piata secundara a industriei ipotecare - pe aceasta piata se creeaza instrumentul financiar investitional denumit obligatiune ipotecara. Materia prima o constituie creantele ipotecare, iar produsul finit il constituie obligatiunile ipotecare garantate. Acestea sunt vandute investitorilor de pe piata de capital.
Dupa ce ipoteca a fost initiata de catre imprumutator si produsul a fost creat pe piata primara, acesta isi formeaza un portofoliu de creante ipotecare. Creditorul are doua solutii: fie pastreaza ipotecile in propriul sau portofoliu si le administreaza singur, fie le vinde marilor investitori (fondurilor ipotecare) pe piata secundara, caz in care isi recupereaza banii investiti in creditul acordat si poate relua ciclul de finantare, initiind noi ipoteci. Fondurile ipotecare mobilizeaza creantele ipotecare si le "convertesc" in obligatiuni ipotecare (titluri de valoare ipotecare), le garanteaza (emitentii de obligatiuni ipotecare au obligatia constituirii unui fond de garantare a respectivelor obligatiuni) si apoi le pun in vanzare la Bursa de Valori.
Desi cunoscute mecanismele de refinantare a creantelor ipotecare pe piata secundara, aceasta este in formare la noi.
Se impune deci existenta unor aranjamente institutionale care sa asigure legatura intre cei care atrag resurse pe termen lung (societatile de asigurari prin asigurarile de viata, fondurile mutuale, fondurile de pensii) si cei care le plaseaza (creditorii ipotecari), legatura care devine posibila odata cu infiintarea fondurilor ipotecare.
In completarea resurselor traditionale de finantare a industriei ipotecare (fondurile publice - care au finantat, pana in 1989, 93% din constructiile de locuinte, si doar 7.6% in 1999 -, depozitele bancare, imprumuturile interbancare), sunt utilizate la momentul actual si imprumuturile BERD (beneficiari - BCR, Banc Post), iar in perspectiva obligatiunile ipotecare, schemele contractuale de economii.
De la 1 ian. 2003 a intrat in vigoare in Romania, Legea privind economisirea si creditarea in sistem colectiv. Este vorba de acceptarea de catre casele de economii (banca sau casa de economii autorizata si supravegheata de BNR) de depozite de la clienti si acordarea acestora de credite cu dobanda fixa din sumele acumulate, pentru activitati in domeniul locativ. Astfel, se pun bazele crearii unei banci de economisire in sistem colectiv (banca mixta specializata avand ca actionari principali CEC-ul si Bayerische Landesbausparkasse din Germania) care va functiona dupa urmatorul principiu: dupa ce o persoana fizica va strange o anume suma, i se va putea acorda un credit pe termen lung, pe 15-20 ani, in lei, la o dobanda sub nivelul pietei.
Prin urmare, piata industriei ipotecare este in formare, in special cea secundara, cu perspective de a se dezvolta, obiectivul fiind cel al atragerii de resurse pe termen lung care sa refinanteze creantele ipotecare.
|
