Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza






Lucrare de licenta - Tendintele pietei de retail privind creditele imobiliare / ipotecare la Banca Comerciala Romana

management









loading...


ALTE DOCUMENTE

Proiect de practica in cadrul unei institutii publice
Elementele Cazului de Strategie
DECIZIE
Aprecierile calitatii vinului
ISTORICUL STIINTEI MANAGERIALE
MANAGEMENT Managementul transporturilor GRILE REZOLVATE
Managementul proiectelor si CSCW
LOCUL SISTEMULUI BIROTIC IN CADRUL FIRMEI
LOCUL SISTEMULUI BIROTIC IN CADRUL FIRMEI
„Nucleul – dur”: metode si tehnici de management


UNIVERSITATEA ECOLOGICA

FACULTATEA DE MANAGEMENT

Lucrare de licenta

Tendintele pietei de retail

privind creditele imobiliare / ipotecare

la Banca Comerciala Romana

Coordonator stiintific :

Prof.Univ.Dr. 

BUCURESTI

-         2008 –

CUPRINS:

Introducere

Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare

   1.1.  Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

            1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

Capitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea Europeana

            2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail

            2.2. Evolutia in structura a creditelor retail

            2.3.Tendinte in conditiile  si criteriile de analiza  si acordare a creditelor retail

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in Romania

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de B.C.R.

            4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in

                   B.C.R.

            4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea gamei de

                   produse si servicii bancare

            4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul B.C.R.

            4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

            4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane fizice a BCR

Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare)

Capitolul 6 – Concluzii si propuneri

            6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in Romania in general si a celei a locuintelor in particular

            6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilor imobiliare si ipotecare pe segmentul retail

Bibliografie

 

Introducere

          Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai mult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent, acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesului de dezvoltare continua in care se afla.

          Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor era destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-se in domeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare pe categoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori de resurse finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentru creditarea clientilor corporate si nu a celor retail.

          In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-a schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive: disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in  titluri de stat cu dobanzi extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea atragerii de catre banci unor astfel de  clienti importanti, nevoia dispersarii riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru credite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datorita nevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea situatiei economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.

          Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si mai atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile locale si straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat benefica atat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioane mai reduse, conditii  mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru banci care au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face fata noilor conditii de piata.

          In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost reprezentat de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la un numar de cateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta indelungata. Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata, crescand de la an la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an de varf pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului de conventii intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg consum si banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu mult asteptarile.

          Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail este reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii extrem de mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru cumpararea de case cu plata in rate.  Acest tip de credite s-au dezvoltat mai incet, datorita riscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai mari ale creditelor si termenele lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mai restrictive de acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foarte mare, motiv pentru care tot mai multe banci ofera in prezent credite imobiliare si, mai nou, pentru a veni in intampinarea cerintelor clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca, daca anul 2002 a fost anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007 este in mod cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.

          Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si straine sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata romanesca si profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de creditare. Tinand cont de tendintele de crestere a cererii de credite din partea populatiei, se poate spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata foate bine.

Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare

1.1.  Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

          Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetarii managementului bancar servesc drept fundament al cercetarii gândirii manageriale si în alte domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul secol, vine în întâmpinarea necesitatilor de utilizare a diverselor metode practice si eficiente de conducere a institutiilor de credit. Contemporani ai cercetarii managementului bancar si ai altor institutii financiar-creditare pot fi numiti J. Sinkey „Managementul financiar al bancilor comerciale” (1983), P. Rouse „Managementul bancar” (1995), P. Howells si K. Bain „Economia banilor, activitatea bancara si a finantelor” (1992), R. Miller „Moneda si activitatea bancara în perioada contemporana” (1993), F. Mishkin „Economia banilor, activitatea bancara si pietele financiare” (1997), si altii.

Initial teoriile managementului institutiilor bancare si de credit dezvoltau doar problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazându-se îndeosebi pe gestionarea împrumuturilor. Însa pe parcursul dezvoltarii activitatii bancare au evoluat si conceptiile referitoare la gestionarea creditului. Astfel conceptiile moderne a managementului în institutiile creditarbancare au ca punct de referinta atât managementul activelor, cât si cel al pasivelor. Managerii moderni se axeaza îndeosebi pe analiza corelarii resurselor atrase si celor plasate, având obiectiv major maximizarea profitului actionarilor bancii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate urmatoarele teorii în acest domeniu :

teoria împrumuturilor comerciale;

teoria posibilitatii schimbarii activelor;

conceptia fondurilor comune;

conceptia conversiunii fondurilor;

conceptia moderna: interactiunea activelor cu pasivele bancii.

Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

Studierea profunda a managementului sistemului de credit si evidentierea particularitatilor lui la etapa contemporana necesita cercetarea conceptului creditului în teoria economica fundamentala.

S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea naturalista si cea a creditului, privind investitiile în capital. Teoria naturalista a creditului initial a fost elaborata de A.Smith (1723-1790) si D. Ricardo (1772-1823) fiind dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele conceptii ale acestei teorii sunt urmatoarele :

ü      obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;

ü      capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulatia capitalului de împrumut coincide totodata cu circulatia capitalului de productie;

ü      bancilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul executa un rol pasiv în economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidentiat faptul ca creditul nu creeaza capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de producere. De asemenea, ei au mentionat dependenta creditului de producere si a dobânzii de profit, neîntelegând în esenta legatura reciproca dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit reprezentantii scolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-creditara. La baza viziunii acestora sta ideea lui J.Keynes despre implicarea activa a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu toate acestea, miza principala în reglementarea economica, pe de o parte, se pune pe finantarea bugetara, pe de alta parte, pe capacitatea bancii centrale de a determina politica creditar-monetara prin modificarea ratei dobânzii.

Cea de-a doua conceptie a creditului a fost dezvoltata ulterior în teoria monetarismului, reprezentantul de baza al careia este M. Friedman. Conform opiniei acestuia, instrumentele de baza ale reglementarii economiei sunt modificarea masei monetare si a ratelor procentuale, ceea ce ofera posibilitate de a efectua expansiunea creditara. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei monetare în corelatie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite de a influenta asupra dinamicii volumului de productie si al preturilor.

Teoria monetarista a mai fost numita si antiinflationista, deoarece recomandarile ei au fost folosite în politica economica a SUA si în tarile Europei de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX, continuând sa fie utilizate si în prezent. Esenta politicii economice consta în faptul ca s-a efectuat retinerea cresterii masei monetare prin majorarea ratelor dobânzii.

Cercetarea relatiilor de credit de-a lungul timpului denota faptul ca operatiunile de credit pot interveni într-o gama simpla de la relatii dintre indivizi sub forma unor acorduri, pâna la tranzactii mai complicate, ce se efectueaza pe pietele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esential ramâne aceeasi relatie în ambele cazuri: o valoare actuala se transmite de un creditor unui debitor în urma careia cel din urma se angajeaza sa-o ramburseze pe viitor conform conditiilor specificate în acordul de credit, si totodata se obliga sa plateasca o dobânda pentru utilizarea creditului.

Notiunea de credit se defineste printr-un raport de interese banesti ce apare între o persoana fizica sau juridica numita creditor, care acorda pe un termen prestabilit altei persoane numita debitor, un împrumut de bani sau care vinde marfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobânda stabilita în functie de riscul pe care si-l asuma creditorul sau de reputatia debitorului. În conditiile economiei de piata raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni si multiple în varietate.

De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupuri principale:

  • creditul comercial;
  • creditul bancar;
  • creditul obligatar;
  • creditul ipotecar;
  • creditul de consum.

Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de credit cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii (participantii) raportului de credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de rambursare, dobânda si însasi tranzactia – acordarea creditului.

Însa pe cât relatia de credit uneste, în esenta, toate sferele în acelasi proces, atât putem mentiona ca acestea au si deosebiri, care le imprima anumite trasaturi pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin însasi elementele si modul îndeplinirii fiecarei trasaturi a relatiei de credit.

De asemenea, putem mentiona ca doua dintre aceste categorii de credit, creditul comercial si creditul obligatar, presupun obligatiile directe dintre debitor si creditor, posibile fara a fi desfasurate de la începutul tranzactiei pâna la sfârsit prin intermediul bancilor.

Celelalte categorii de credite: ipotecar si de consum, presupun desfasurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de catre banci sau alte institutii specializate de credit. Însa se poate mentiona faptul ca nu este exclus si în primul caz participarea bancilor, dimpotriva transferul creantelor de credit comercial este folosit în majoritatea tarilor utilizând scontarile si reescontarile creantelor.

Exista diverse opinii ale economistilor referitor la definirea „sistemului de credit”, care tin de formarea si dezvoltarea institutiilor de credit de-a lungul timpului si care deriva din conditiile istorico-economice ale fiecarei tari. Totodata, în decursul dezvoltarii relatiilor de credit s-au cristalizat în principal si niste trasaturi comune ale sistemelor de credit din diferite tari.

Analizând sensul notiunii de „sistem de credit” în viziunea economistilor europeni si americani, constatam ca ei nu dau o explicatie a modului de organizare a sistemului de credit separat, dar analizeaza relatiile de credit ca parte componenta a sistemului financiar.

În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar reprezinta un complex ce cuprinde diferite tipuri de institutii financiare: banci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare si banci investitionale; toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.

Conform acestor viziuni institutiile financiare la rândul lor se clasifica în institutii depozitare si institutii financiare nondepozitare. Institutiile depozitare sunt acei intermediari financiari, care accepta depozite de la populatie, agenti economici si de la alte institutii, si folosind resursele respective în special sub forma de credite. Categoria institutiilor depozitare consta în principal din diverse tipuri de banci. Institutiile bancare se mai caracterizeaza prin faptul ca operatiunile pasive constau în marea majoritate din depozite la vedere, la termen si de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gama larga de împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.

În functie de tara în categoria institutiilor depozitare mai sunt incluse si asa numitele institutii de economii si/sau de credit: asociatii de economii si împrumut, uniuni de credit, organizatii de împrumut etc. Unele tari clasifica institutiile depozitare în institutii bancare si non-bancare. În acest caz, în grupul institutiilor non-bancare sunt inclusi acei intermediari care accepta depozite si acorda credite, dar nu sunt calificate ca banci, deoarece din unele cauze tehnice sau functionale (nu îndeplinesc functia de asigurare a mecanismului de plati) respectivele sunt excluse în afara legislatiei bancare.

De exemplu, societatile ipotecare din Marea Britanie au drept functii traditionale acceptarea depozitelor si acordarea creditelor numai cu scopuri ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.

În SUA aproximativ aceleasi functii le îndeplinesc societatile de economii si împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele din Marea Britanie sunt incluse în sistemul institutiilor bancare, deoarece în afara de functia de a atrage depozite si de a acorda credite, respectivele institutii au dreptul de a deschide conturi clientilor si de a efectua tranzactii de plati.

Modul de explicare a notiunii „sistemul de credit” în opinia economistilor români este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C. Kiritescu si acad. E. Dobrescu considera ca sistemul de credit reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor existente în economia nationala, realizate prin aparatul bancar.

Aceeasi parere o împartaseste Gh. Bistriceanu, care mentioneaza ca sistemul de credit este ansamblul relatiilor de credit, al metodelor, formelor si normelor de acordare, garantare, utilizare si rambursare a creditelor existente în economia nationala si realizate de banci.

Concluzionând, putem mentiona, ca economistii români sustin parerea economistilor occidentali, mentionând ca sistemul de credit cuprinde nu numai un numar mare de banci comerciale, banci specializate (banci agricole, funciare, ipotecare etc.), ci si banci populare (cooperative de credit), case de economii si împrumut, organizatii de împrumut.

Daca vom analiza literatura de specialitate rusa, notiunea „sistem de credit” se defineste prin totalitatea relatiilor creditare existente pe teritoriul tarii, forme si metode de creditare, banci si alte institutii creditare organizând si îndeplinind asa fel de relatii. Deci în interpretarea economistilor rusi, de exemplu, a economistului Gh.Poleak în lucrarea sa „Managementul financiar” se mentioneaza ca „sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este reprezentat de banca centrala, nivelul doi, de bancile comerciale, ipotecare si de economii si nivelul trei, din 23 institutii financiare nebancare specializate de credit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investitionale, institutiile financiar-creditare, casele de lombard.

Analizând opiniile economistilor din diverse tari supuse analizei privind definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit” reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor si de organizare a rambursarii acestora, existente în economia unei tari fiind realizate de institutiile financiare de credit prin intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, raspunzând cerintelor unei anumite etape de

dezvoltare social-economica.

Concluzionând, putem afirma ca managementul sistemului de credit reprezinta ansamblul metodelor de organizare si de conducere a institutiilor financiare de credit, prin care se realizeaza gestiunea: planificarea, organizarea, controlul si evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru îndeplinirea rolului si functiilor sistemului de credit în economie, pentru valorificarea la maxim a avantajelor si diminuarea la minimum a dezavantajelor relatiilor de credit putem mentiona ca sistemul de credit, în principal, trebuie sa cuprinda:

  • cadrul institutional care presupune un ansamblu de institutii si organisme de credit specializate, cu o (vasta) retea dispusa în teritoriu, dar si cu relatii de corespondenta cu institutiile similare din strainatate. Activitatea cadrului institutional trebuie sa fie reglementata, controlata si supravegheata de anumite comisii organizate la nivel de stat în scopul minimizarii riscurilor.
  • cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor reglementarilor (legi, hotarâri, regulamente, instructiuni, norme etc.) care guverneaza activitatea institutiilor de credit pe teritoriul unei tari. Cadrul juridic trebuie sa fie suficient de flexibil pentru a lasa spatiu de afirmare liberei initiative a institutiilor de credit, dar totodata si categoric, astfel încât sa creasca încrederea agentilor economici si sa limiteze riscurile operatiunilor de credit.
  • strategiile manageriale, tehnicile si metodele de efectuare a operatiunilor de credit cu ajutorul carora institutiile de credit pun în aplicare diverse produse creditare accesibile si rentabile beneficiarilor de credite.

Functiile unitatilor de credit si ale personalului functional implicat în activitatea de creditare trebuie sa fie determinate prin regulamente si norme interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor reflecta si se vor defini clar obligatiunile si responsabilitatile acestora.

Structura organizatorica a unitatilor de creditare va depinde în mare masura de urmatorii factori: marimea bancii; existenta sau lipsa retelei de filiale sau reprezentante; diversitatea si volumele de mijloace investite sub forma de credite; structura portofoliului de credit (sistematizat în functie de mai multi factori: risc, domenii si ramuri etc.); tipuri de clienti beneficiari de credit si alti factori.

Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a institutiei de credit trebuie sa fie orientata în urmatoarele directii de baza:

procedura depunerii cererii si a documentelor însotitoare prezentate de beneficiarii de credit;

analiza aspectelor financiare si nefinanciare ale clientilor;

lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor si plata a dobânzii;

analiza sistematica si revizuirea a calitatii portofoliului de credit;

activitatea cu creditele problematice.

 

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai complexe si totodata responsabile procese efectuate de institutiile de credit.

Beneficiarul de credit

• Evalueaza piata produselor de credit;

• solicita creditul.

Inspectorii de credite

• Evalueaza cererea si documentele primite;

• Perfecteaza concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit

• Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;

• Aproba sau dezaproba acordarea creditului.

Directia juridica

• Perfecteaza contractele de credit si de asigurare a creditului.

Directia Contabilitate

• Evidenta contabila a acordarii creditului;

Controlori-operatori

• Crediteaza contul clientului;

Casierii

• Elibereaza creditul

Procesul de acordare a creditului se desfasoara prin intercalarea a mai multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentul de creditare (inspectorii de credit si controlorii de evaluare a bunurilor gajate), directia juridica, marketing etc. În procesul de creditare institutia de credit este acea care realizeaza input-uri (informatii, documente etc.), iar beneficiarii de credit sunt acei care beneficiaza de output-urile (resurse banesti) din acest proces.

Gestionarea adecvata si prudenta a procesului de credit micsoreaza riscurile aferente operatiunii de credit si duce la minimizarea riscurilor de lichiditate, solvabilitate etc.

În concluzie putem mentiona ca institutiile financiare de credit functioneaza cel mai bine atunci când:

procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta înseamna ca etapele procesului de credit trebuie sa fie rationalizate si reduse la minimum;

 exista o buna coordonare si comunicare între diverse departamente, sectii;

 sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazeaza pe buna deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clientii permanenti, cât si pentru cei noi; atât pentru clientii interni, cât si pentru cei externi.

1.2.  Aparitia bancilor / societatilor bancare de credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta

În Marea Britanie, bancile au jucat un rol important de-a lungul timpului. Economia britanica a avut o pozitie importanta pe arena mondiala, nu doar în dezvoltarea industriala si comerciala, ci si în organizarea sistemului financiar. Sistemul financiar englez se caracterizeaza printr-o varietate de institutii atât depozitare, cât si non-depozitare. Structura institutiilor depozitare engleze se identifica printr-o segmentare riguroasa a institutiilor conform functiilor acestora si chiar a nationalitatii capitalului.

În fruntea institutiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit în evolutia si formarea bancilor pe plan mondial, fiind considerata una dintre primele banci centrale.

Sistemul institutiilor depozitare este format din institutii bancare si societati ipotecare. Respectiv, institutiile bancare pot fi clasificate în mai multe categorii, dar, în principal, sunt asa numitele banci „cu amanuntul” (Retail banks), banci comerciale (Merchant banks), case de scont si alte banci. Bancile comerciale, numite si banci „angro”, a , ele opereaza cu afaceri de mare valoare.

Societatile ipotecare reprezinta un element important al sistemului de credit englez, care nu se atribuie la categoria institutiilor bancare. Aceste societati au aparut la sfârsitul secolului al XVIIlea, axându-se pe asigurarea consilierii de creditare ipotecara. Restructurarea economica a societatilor ipotecare le-a permis acestora sa-si extinda spectrul de activitate: prestarea serviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelor de la populatie si banci si modificându-si statutul juridic - din cooperative ipotecare în companii actionare.

Sistemul de credit al Germaniei reprezinta unul dintre cele mai dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancara în ultimele doua-trei decenii de ani reprezinta unul dintre cele mai dinamice sectoare ale economiei germane. Spre deosebire de sistemele bancare din Marea Britanie, SUA si alte tari dezvoltate, structura sistemului bancar german se caracterizeaza prin universalizarea institutiilor creditar-bancare, ce îi permite sa detina o gama diversa de active si pasive.

Pe lânga serviciile bancare, pe care le ofera si bancile engleze „cu amânuntul”, bancile germane se angajeaza sa presteze si servicii investitionale, de asigurare, trust etc.

Urmatoarea categorie a institutiilor de credit din Germania o constituie institutiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi clasificate conform functiilor pe care le îndeplinesc. Institutiile de credit specializate sunt reprezentate, în principal, de bancile ipotecare, asociatii de constructii creditare, bancile cu functii speciale, private si publice, bancile de garantare, Banca Germana de Economii a Oficiilor Postale etc.

Bancile ipotecare si asociatiile de împrumut si ipotecare (private si publice), detin o retea larga de filiale (la sfârsitul anului 2003 – fiind peste 3600) si servesc la acceptarea de depozite si acorda resurse financiare pentru constructii ipotecare. Ca si sectorul societatilor ipotecare din Marea Britanie, institutiile de credit ipotecare au beneficiat de cresterea aspiratiei populatiei de a construi case proprii, încurajând împrumuturile pentru cumpararea de locuinte.

Bancile cu functii speciale au în spectrul lor de activitate si vânzarea în rate a diferitor bunuri, marfuri etc., si în majoritatea cazurilor se subordoneaza bancilor comerciale mari.

Împrumuturile acestor banci se acorda sub forma de overdraft-uri clientilor care de asemenea au depozite în banca si venituri detinute în conturile curente ale bancii respective. Gestionarea institutiilor de credit în Germania este îndeplinita de doua structuri independente: Banca Federala si Consiliul Federal de Supraveghere Bancara. Actualmente Bundesbank exercita functia de banca centrala în Germania si este totodata parte componenta a Sistemului European al Bancilor Centrale (European System of Central Banks), îndeplinind obiectivele Uniunii Monetare Europene.

În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine Consiliului Federal de Supraveghere Bancara în timp ce institutiile bancare engleze sunt supravegheate Departamentul Bancar al Bancii Angliei. Acesta din urma este un organism federal independent, care este în drept de a acorda, în limitele legii, licente de functionare bancara si în colaborare cu Bundesbank urmareste respectarea si aplicarea legii de institutiile bancare.

Sistemul de credit din Franta este format din institutii bancare si institutii de credit specializate. Banca Frantei este banca centrala a Frantei înfiintata la 18 februarie 1800. Banca Frantei detine monopolul emisiunii de bancnote, reglementeaza si supravegheaza politica monetar-creditara a statului si este o „banca a bancilor”.

Banca Frantei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseste, pe de o parte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operatiunile cu valorile mobiliare de stat si utilizeaza instrumente specifice de genul: metoda franceza de rezervare obligatorie si metoda restrictionarii directe a creditarii.

Metoda franceza de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire de cea americana, consta în defalcarea mijloacelor banesti în fondul de rezerve obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor eliberate sub forma de credite de banca. În cazul nementinerii limitelor prestabilite de catre banci la operatiunile de credit, banca centrala le sanctioneaza prin aplicarea unei rate înalte de scont sau defalcarea obligatorie a sumei ce depaseste aceste limite în contul fara dobânzi la banca centrala. Metoda respectiva fiind destul de severa, permite majorarea masei monetare sau încetinirea cresterii ei în cazul limitarii resurselor clientilor.

Institutiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-organizatorice, pot fi societati pe actiuni, cooperative, institutii comerciale, sau întreprinderi unionale (sociale). În conformitate cu legile în domeniu din 1941 si 1945, bancile franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienti deserviti si de termenul acordarii creditelor, în banci depozitare, banci de afaceri, banci care acorda credite pe termen mediu si lung În a doua jumatate a anilor ‘80 ai secolului XX-lea în Franta au aparut tendinte de universalizare a bancilor. În anul 1984 în baza Actului Bancar structura sistemului financiar-creditar a Frantei a fost modificata.

Actul respectiv defineste notiunea de institutie de credit ca pe o institutie ce întruneste urmatoarele functii: mijloc de plati; accept de depozite; extinderea împrumuturilor. Firmele financiare din Franta sunt institutii care nu accepta depozite de la populatie si nu figureaza în lista institutiilor bancare (aceste cerinte sunt impuse de Comité de Réglementation Bancaire).

Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din fondurile acumulate din emisiunea de obligatiuni si cambii. Aceste institutii deseori sunt filiale ale bancilor. Ele îsi plaseaza resursele sub forma creditelor de consum, creditelor ipotecare, leasingului financiar. Institutiile respective concureaza cu bancile mari si au o activitate eficienta, deoarece acorda credite cu rate mai mici ale dobânzii. În categoria altor institutii de credite putem mentiona un sir de firme particulare, care combinata activitatea lor de baza cu cea creditara.

Cel mai frecvent ele sunt antrenate în finantarea spatiilor locative si constructiilor. Aceste firme se orienteaza spre finantarea regionala, actionarii lor fiind bancile mari, bancile de economii, companiile de asigurari, companiile industriale. În majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt constituite din resursele acumulate în urma emisiunii si plasarii de obligatiuni. Una dintre cele mai mari firme de acest fel este Crédit National.

Creditul reprezinta in prezent componenta principala a produselor si serviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in viitorul apropiat avand in vedere cresterea economica preconizata si relatiile tot mai stranse cu tariele dezvolatate care induc catre un anumir standard de viata. Creditul este produsul cu un grad mare de inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de credite devenind un factor obisnuit al pietei bancare.

Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune un accent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerinte ale persoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispun acestea. Creditul de consum este specific si tarilor dezvolate si celor in curs de dezvoltare, cu diferenta ca in prima categorie orientarea este catre creditul imobiliar iar in a doua catre creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier, autoturisme, echipamente de incalzire sau climatizare si intr-o masura mai mica pentru cumparari sau constructii de locuinte.

Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care tine in principal de:

         

(a)  Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie prezenta pe piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea acestora in primul rand catre depunatori;

(b)  Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-si efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii produselor sau serviciilor oferite de banca;

(c)   Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa la ponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;

(d)  Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;

(e)  Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt cel mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.

1.3.  Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este mai putin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept distinct. Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de lucru fara sa se faca o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum si a institutiilor care desfasoara o astfel de activitate.

          Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele fizice sunt bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale. Bancile de retail sunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care efectueaza operatiuni de casa si de cont curent, asa numite banci colectoare, spre deosebire de bancile universale care sunt institutii bancare de marime medie si chiar mare ce folosesc resursele colectate pentru plasamente proprii, iar excedentul il plaseaza pe piata monetara.

         

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura destul de diversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse ale populatei, insa aceste se pot diferentia in functie de destinatie in trei grupe de la care se asteapta evolutii diferite diferite.

          Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente pentru cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru micii producatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui sa fie cele mai solicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor venituri si deci usureaza sarcina debitorului. In prezent in Romania, acestea au o pondere extrem de redusa, datorita perioadei caracterizata de o slaba evolutie economica si dobanzi inca destul de mari, dar odata cu rederesarea economica se estimeaza o crestere a volumului acestor credite.

          Creditele pentru consum – bunuri de folosinta casnica, autoturisme, trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc. reprezinta categoria cea mai solicitata la ora actuala in Romania. Exista o cerere destul de mare pe piata, ceea ce impune bancilor sa desfasoare o politica agresiva. Datorita multitudinii de scopuri si deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua in urmatorii ani a acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile locale si straine.

          Creditul ipotecar  - construiri sau cumparari de locuinte prin ipotecare acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa remabursarea integrala a creditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se afla deocamdata intr-o faza incipienta datorita lipsei unor institutii specifice ca Fondul Ipotecar de Garantare, Banci Ipotecare, precum si a dobanzilor inca destul de mari care fac mai greu  accesibile creditele pe perioade lungi.

         

Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste dinamica creditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de garantare si operativitate in acordare, ambele in favoarea beneficiarilor. In garantarea creditelor tendinta trebuie sa fie de inlocuire a sistemului de gajuri si giranti cu garantia unor societati de asigurare agreate de banca.

Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral societatilor de asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate deveni lichida imediat, daca avem in vedere a societatile de asigurare sunt si clienti ai bacnilor. In acest fel se rezolva si problema eventualelor credite neperformante care nu mai greveaza portofoliu bancii, nu necesita provizioane si nu incarca costurile de exploatare.

          In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare procedurilor de lucru si reducerea timpului de analiza si decizie. Analiza de tip “scoring” trebuie in permaneta perfectionata si total computerizata, inspectorul de credit sau analistul finaciar avand mai mult atributia de a verifica corectitudinea unor documente sau de a analiza unele situatii atipice.

          Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice este acela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de extins sistemul garantiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai lungi (plata chiriilor, a unor servicii precum telefoane, electricitate, taxe scolare, executari de lucrari de intretinere si reparatii etc.) sau garantii de buna executie pe anumite perioade etc. Asemenea garantii implica pe langa existenta in banca a contului platitorului , un anumit volum de operatiuni prin cont, depozite si o cunoastere cat mai buna a acestuia. Intre banca si client se creaza o relatie de incredere reciproca, o stabilitate pe termen lung, in beneficiul ambelor parti.

In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare aspectul social al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in afara vietii lor) ceea ce presupune socializarea unor modele de terapie economica si in general evitarea terapiei de soc.

Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea economica, pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei comerciale si de plati, devalorizarea monedei nationale, reducerea nivelului de trai si a sperantei de viata.

Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a guvernelor din 1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezinta in sine un factor de influenta asupra cresterii economice.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUTIE care prevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie fireasca a dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecar nr.190/09.12.1999 prevede ca destinatie a creditului ipotecar constructia de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Beneficiari: persoane fizice sau juridice

Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani

Institutii ipotecare: ANL, bancile comerciale, CEC, altele.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca, inclinatia spre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de capital in scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de productie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.

Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru locuinte, la nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion de locuinte, numai la CEC fiind inregistrate 280.000 cereri. In acelasi an (1998) au fost construite in Romania doar 6.631 locuinte din care doar 551 de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul “exploziei” creditelor ipotecare. Astfel, intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor credite, in cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.

Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in opinia specialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in cresterea salariilor, concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a dobanzilor la credite va face ca in viitor cererea de imprumuturi pentru cumpararea sau amenajarea unei locuinte sa fie in crestere.

         

Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care au determinat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de finantare in valoare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani, destinata acordarii de imprumuturi imobiliare.

          In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu o scadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar obisnuit), in prezent perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de ani, atat pentru creditul imobiliar cat si pentru cel ipotecar.

          Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are drept deplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra imobilului achizitionat din imprumut, iar in cazul constructiei de locuinte, ipoteca asupra terenului, cat si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nu nececesita giranti, dar beneficiarul trebuie sa detina 25% din suma solicitata.

          BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei de sistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde lei. Aproape jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat investitii imobiliare si ipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare ipotecare era de 19.119 miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la 19.510 miliarde lei.

          Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si creditul ipotecar:        

Caracteristici ale creditului imobiliar

Caracteristici ale creditului ipotecar

Destinatia

- construirea, cumpararea imobilelor

- cumpararea de terenuri in intravilan necesare construirii de locuinte

- construirea, cumpararea, reabilitarea (inclusiv modernizarea), consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie de locuinte permanente sau temporare, cumpararea de terenuri in intravilan necesare construirii de locuinte, inclusiv efectuarea lucrarilor de viabilizare

- acordarea creditelor destinate construirii, reabilitarii (inclusiv modernizarii), consolidarii sau extrinderii unor imobile se poate efectua si pentru lucrari in regie proprie.

Surse proprii

15% din valoarea imobilului cumparat

25% din valoarea imobilului cumparat

Garantii

Ipoteca de rangul I asupra imobilului achizitionat din credit, sau a unui alt imobil aflat in proprietatea imprumutatului sau a unei terte persoane

Ipoteca de rangul I asupra imobilului achizitionat din credit, iar in cazul constructiei de locuinte ipoteca asupra terenului cat si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv

Giranti

Unul, maxim doi giranti

Nu este cazul

Determinarea volumului creditului

In functie de venituriel nete ale imprumutatului, la creditele in valuta, sau in functie de veniturile nete ale imprumutatului si ale sotului/sotiei, la creditele in lei

In functie de veniturile nete ale imprumutatului si sotul/sotia acestuia

 

Capitolul 2 - Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea Europeana

2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail in UE

In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3.9 mii de miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii 10 ani piata creditiilor ipotecare a crescut constant, in medie cu 8% pe an, astfel ca la sfarsitul anului 2006 se dublase fata de anul 1990.

          Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile membre care au beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de Comunitatea Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor ipotecare ce peste 9 ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.

In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecare consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda la credite pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar cea mai ridicata este in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective este mai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai mare, ceea ce duce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare acordate. De exemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2006 aproape 70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii ceditului a fost de 30 de ani.

          Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite apar “cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in functie de evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF (European Mortgage Federation), in Irlanda dobanda era de mai putin de 5% la inceputul anului 2000, a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a scazut iar la mai putin de 5% la jumatatea anului 2006.

          In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilalti imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de marimea creditului.

          In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput. Fata de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In Cehia, inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de euro; in Slovacia existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de 34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut 20 de emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totala de 623.48 milioane de euro.

\s Evolutia intermedierii bancare

n      Gradul de intermediere bancara (credite neguvernamentale/PIB) a fost de 21% din PIB la sfarsitul anului 2005, din care peste 6pp este ponderea persoanelor fizice; in 2006 fiind de 39% din PIB, din care peste 10 pp este ponderea persoanelor fizice ;

114.40%

36.50%

49.40%

33.10%

43.40%

22.00%

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

Procente in PIB la

sfarsitul perioadei

UE 15

Cehia

Ungaria

Polonia

Bulgaria

Romania

Intermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in

comparatie cu alte tari - 2006


n      In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), media gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoarea medie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul de intermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.

·        Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB) este estimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.

·        Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de 21-22%, in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest indicator este cuprins intre 60-80%; gradul scazut de bancarizare indica potentialul de crestere a activitatilor bancare in Romania.

2.2.      Evolutia in structura a creditelor retail

Conform datelor din bilantul monetar, în cursul anului 2006 creditul neguvernamental a înregistrat o crestere de 53,7 la suta (46,6 la suta în termeni reali), comparativ cu 45,3 la suta (33,8 în termeni reali) în anul 2005, pe seama majorarii cu 77,3 la suta a componentei în lei (69 la suta în termeni reali) si cu 33,7 la suta a celei în valuta (+45,3 la suta denominat în euro).

Structura lei-valuta a creditului neguvernamental s-a modificat semnificativ în favoarea componentei în lei (de la raportul 46/54 la suta la sfârsitul anului 2005 la 53/47 la suta în decembrie 2006).

Structura finantarilor acordate populatiei in 2006

ü in Romania – creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentru locuinta:                               75% - credit de consum; 25% credit imobiliar/ipotecar

ü in Noua Europa – 64% - credit de consum; 36% - credit imobiliar/ipotecar

ü in zona Euro – structura este aproape diametral opusa: 32% - credit de consum; 68% - credit imobiliar/ipotecar

  • Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in Romania comparativ cu SE Europei si zona euro
  • Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in Romania in urmatoarea perioada

5905

5294

15685

5246

19662

5408

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2004

2005

   2006

Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil. RON)

credit imob/ipotecar

credit consum


Se observa o crestere :

  • pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006 fiind o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada
  • pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 si de 97,89% in 2006

36.60%

10.50%

9.50%

5.30%

4.90%

1.90%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

EU 12

Ungaria

Cehia

Polonia

Bulgaria

Romania

Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB -

2006


Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% - credite retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelul Uniunii Europene.

Evolutia creditului in lei si valuta

5.546,33

359,48

10.969,77

581,27

21.308,92

794,67

0,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

2004

2005

2006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare - mil.  RON

credit de consum

credit imobiliar si ipotecar


Evolutii ale creditului retail in RON

n      Continua cresterea in ritm inalt;

n      Dezvoltarea distributiei prin:

¨     Dezvoltarea retelei bancare

¨     aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare

¨     diversificarea canalelor de distributie.

n      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

n      Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;

2.319,84

2.974,46

4.715,24

4.664,66

5.353,48

4.613,59

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

6.000,00

2004

2005

2006

Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare (valuta) - echiv. mil .RON

credit de consum

credit imobiliar si ipotecar


Evolutii ale creditului retail in VALUTA

n      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

n      Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum , cat si a creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la 52,7% in 2004 la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu 93,7 la suta (84,7 la suta în termeni reali) fata de 99,4 la suta (83,5 la suta în termeni reali) în 2005, în timp ce creditul ipotecar s-a majorat cu 53 la suta (45,9 în termeni reali) comparativ cu 57,4 la suta (44,8 la suta în termeni reali) în anul anterior.

Creditul de consum a fost dominat de componenta în lei, a carei pondere a înregistrat o tendinta usor crescatoare (70,4 la suta fata de 69,9 la suta la sfârsitul anului anterior);

Cauze:

   ü nedezvoltarea la nivelul asteptarilor a investitiilor imobiliare

   üaparitia fenomenului de interferenta intre creditul de consum si creditul de investitii imobiliare

351,59

2.689,50

661,57

4.091,76

1.518,45

5.154,43

5.305,94

8.198,10

6.421,81

9.964,87

11.551,04

16.020,13

15103,59608

20631,51224

0,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

2000

2001

2.002

2003

2004

2005

2006

Evolutia creditului neguvernamental in lei - mil. RON

retail

corporate


  • Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000 pana in 2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar 7,70% raportat la aceeasi perioada.
  • Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001, 2,29% in 2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica de doar 1,26, in 2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de 1,60% fata de 2005.
  • Creditul acordat populatiei si-a continuat expansiunea ajungând sa reprezinte 42,1 la suta din creditul neguvernamental la sfârsitul anului 2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale fata de anul anterior si s-a mentinut la un nivel mai ridicat decât creditele de productie sau cele de investitii ale companiilor.
  • Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o crestere de 37,4 la suta (31 la suta în termeni reali), fata de 31,5 la suta (21 la suta în termeni reali) în anul anterior. În structura, creditele în lei au crescut cu 65,4 la suta, iar cele în valuta cu 18,3 la suta.

74,38

4.385,25

137,43

6.934,68

571,34

10.628,58

2.195,26

14.588,63

5.452,42

19.923,26

9.379,90

23.382,08

9967,067119

23920,96109

0,00

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

2000

2001

2.002

2003

2004

2005

2006

Evolutia creditului neguvernamental in valuta - echiv. mil. RON

retail

corporate


In ceea ce priveste valuta :

  • Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de 2000, pe cand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi perioada.
  • Tendinta de extindere a scadentelor creditelor s-a manifestat pe întreg parcursul anului 2006. Conform datelor din bilantul monetar, creditul neguvernamental pe termen lung a crescut cu 130,1 la suta (119,4 la suta în termeni reali), reprezentând 38,6 la suta din creditul neguvernamental total (comparativ cu 25,8 în anul 2005).
  • Componenta în lei a crescut cu 228,2 la suta, la sfârsitul anului 2006 reprezentând 47,6 la suta din totalul creditului neguvernamental pe termen lung, cu 14,2 puncte procentuale mai mult decât la finele anului anterior, iar componenta în valuta s-a majorat cu 81 la suta. Creditele pe termen mediu au înregistrat o crestere de 15,6 la suta în anul 2006, reprezentând 27,6 la suta din creditul neguvernamental total.
  • Componenta în lei a crescut cu 33,9 la suta, iar cea în valuta a scazut cu 1 la suta. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu 38,6 la suta comparativ cu anul anterior (pâna la 33,8 la suta din creditul neguvernamental), componenta în lei sporind cu 50 la suta, iar cea în valuta cu doar 25,4 la suta.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare lei

40000

45000

50000

55000

60000

65000

sep.05

dec.05

mart.06

Sep.06

dec.06

RON


Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se redreseze fiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand nivelul valorii dinainte de prabusire.

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare valuta

15000

17000

19000

21000

23000

25000

27000

iun.05

sep.05

dec.05

sep.06

dec.06

EUR


Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de iunie 2005 :

  • scadere in sep 2005 cu 0,95%
  • crestere de 1,95% in dec. 2005
  • crestere cu 1,07 in sep. 2006
  • crestere cu 1,19% in dec. 2006

In cazul creditului ipotecar, pozitia majoritara continua sa fie detinuta de componenta în valuta, de mentionat fiind totusi reducerea cu 4,4 puncte procentuale a ponderii acesteia (pâna la 84,5 la suta la sfârsitul anului 2006).

În concordanta cu evolutia din zona euro, creditele ipotecare si imobiliare ramân principalul element care a determinat explozia creditului (depasind creditele de consum în ceea ce priveste ponderea în total pasive financiare). Creditele ipotecare si imobiliare au sporit în medie cu 44% în perioada 2000-2006, alimentate atât de factori de natura cererii, cât si de factori de natura ofertei. În ansamblu, însa, creditele ipotecare si imobiliare reprezinta doar 7% din PIB în regiunea Europei Centrale si de Est, semnificativ mai scazut fata de nivelul de 38% înregistrat în zona euro.

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential

Se previzioneaza ca segmentul creditelor ipotecare si imobiliare va avea cel mai mare potential, cu cresteri anuale de 22% care vor constitui si cea mai mare pondere a cresterii îndatorarii populatiei din regiune. “Investitiile în propria locuinta vor ramâne principalul obiectiv al populatiei. O pondere semnificativa din economiile populatiei continua sa fie directionata catre piata imobiliara, pe fondul unei piete a creditului ipotecar si imobiliar care se dezvolta rapid”, a mai declarat Debora Revoltella, Economist sef UniCredit pe regiunea ECE.



Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone geografice

Credite investitii imobiliare lei

 2006

29.35%

17.45%

28.57%

24.63%

Muntenia

Moldova

Transilvania

Bucuresti


  • La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai mare o detine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania cu 28,57%.
  • Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar 17,45%

Credite investitii imobiliare valuta

2006

19.08%

10.87%

31.41%

38.64%

Muntenia

Moldova

Transilvania

Bucuresti


  • La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta din Romania;
  • Locul II  este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%.
  • Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar 10,87%.

2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si acordarea creditelor

Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa se orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare, menite sa asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea au ajuns la concluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea concentrarii asupra activitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta si, implicit, profitabilitate. Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia ca activitatea de retail intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie esentiala a veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aur ce poseda un important potential inca neexploatat.

Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul dintre principalele pozitii.

Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente sau nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre sectorul corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani si care da semne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si cresterea concurentei au influentat si strategiile la nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.

Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar european sunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiar protectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene pentru a face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci americane, cat si datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei globale intr-un mediu economic european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationale existente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se poate considera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai intai la nivel national, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afara granitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie numai cateva dintre provocarile actuale si viitoare la care marile band europene de retail va trebui sa raspunda cu strategii clare si perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de piata atat la nivel national, cat si european, in condifiile in care solicitarile venite din partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile bancare, nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.

Tendinte macroeconomice

n      Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile: Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39%         2009: 44%

n      Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii venitului net lunar;

n      Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive asupra creditului retail

n      Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii creditului maxim si a perioadei de creditare;

n      Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006 comparativ cu restul creditelor de consum;

n      Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

n      Apropierea de marele retele de retail.

Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

n      Evolutia pietei imobiliare;

¨     Numar de proiecte demarate;

¨     Stabilizarea preturilor;

¨     Investitii imobiliare (“buy for rent”);

¨     Evolutia pietei financiare

¨     Reducerea costurilor pentru end user

 

In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliar datorita:

ü dezvoltarii insuficiente a acestui sector

ü conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net, scaderea inflatiei

ü dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

ü dezvoltarea de noi proiecte imobiliare

Concluzii:

Ř      Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in urmatoarea perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%

Ř      In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite in functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

 

 

Legea bancara nr. 58/1998 defineste astfel notiunea de credit la art. 1: “angajament de plata a unei sume de bani în schimbul dreptului la rambursarea sumei platite precum si la plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma…”.

Pe de o parte legea statueaza la articolul 2 dreptul si obligatia Bancii Nationale a

României cu privire la “elaborarea si aplicarea politicii de credit, de autorizare si supraveghere prudentiala bancara”. Pe de alta parte, în cuprinsul articolului 38 este legiferata obligativitatea ca “în activitatea lor, bancile se supun reglementarilor si ordinelor emise de Banca Nationala a României date în aplicarea legislatiei privind politica de…credit…, de asigurare a prudentei bancare si de supraveghere bancara”.

În acelasi sens, Legea bancara stipuleaza la articolul 55 obligatia bancilor de a întocmi si pastra la sediile lor un exemplar al documentatiei de credit privitoare la relatiile sale cu clientii. Conform aceleiasi legi, contractele de credit bancar precum si garantiile reale si personale constituite în scopul garantarii creditelor bancare sunt titluri executorii.

Riscul de credit este definit în normele de autorizare si de supraveghere prudentiala ale BNR ca fiind „riscul înregistrarii de pierderi sau al nerealizarii profiturilor estimate, ca urmare a neîndeplinirii de catre contrapartida a obligatiilor contractuale”.

Pentru administrarea eficienta a riscului de credit, la stabilirea strategiei bancilor comerciale se au în vedere doua aspecte. Primul consta în stabilirea tipurilor de credit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientela vizat, tipurile de garantii percepute în contrapartida, rezidenta, aria geografica, moneda, durata creditului si profitabilitatea estimata.

Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de credite, inclusiv gradul de diversificare si gradul de concentrare. Punerea concreta în practica a strategiei de administrare a riscului de credit se realizeaza prin proceduri proprii fiecarei banci privind riscul de credit atât la nivelul individual al fiecarui client, cât si la nivelul întregului portofoliu de credite. La stabilirea si respectiv la implementarea de catre banci a procedurilor privind administrarea riscului de credit sunt vizate urmatoarele aspecte precum: mentinerea unor standarde prudente de creditare, monitorizarea si control a riscului de credit; evaluarea corespunzatoare a noilor oportunitati de atragere a clientilor; identificarea si administrarea creditelor neperformante si stabilirea standardelor proprii ale bancii cu privire la garantiile acceptabile pentru creditele care urmeaza a se acorda clientilor.

În vederea prevenirii intrarii în relatii de creditare bancara cu persoane implicate în activitati frauduloase si alte activitati de natura infractionala, bancile au obligatia sa stabileasca politici stricte care sa reglementeze urmatoarele obligatii: solicitarea de referinte si informatii despre client de la persoane autorizate; consultarea informatiilor puse la dispozitia institutiilor de credit de structuri, constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unor entitati cu activitate similara, organizate în conditiile legii, având drept scop colectarea si furnizarea de informatii privind situatia contrapartidei în calitatea sa de beneficiar de credite, ori alte informatii de natura financiara; cunoasterea structurii participantilor la capitalul societatii, precum si a persoanelor responsabile de administrarea acesteia, în cazul clientilor altii decât persoane fizice, verificarea referintelor si a situatiei financiare personale a administratorilor si asociatilor.

În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturor activitatilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent daca rezultatele respectivelor activitati sunt reflectate în bilant sau în afara bilantului. Astfel, vor fi luate în considerare elemente precum performanta financiara curenta si previzionata a contrapartidelor; concentrarea expunerilor fata de contrapartide, forma de organizare juridica, sectoarele în care actioneaza; capacitatea de punere în aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale; capacitatea si posibilitatea creditorului de a executa la nevoie garantiile în conditiile pietei; angajamentele contractuale ale bancii cu persoanele aflate în relatii speciale cu banca (personalul propriu, precum si familiile acestuia).

Banca monitorizeaza permanent riscul si toate pozitiile din bilant, în special riscul de credite, riscul de piata, (inclusiv riscul ratei dobânzii, riscul scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational si informational, riscul politic, etc.

Banca promoveaza politica si dispune de proceduri, standarde de generare, autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora si a imprumuturilor, tinând cont de realitatile pietei la un moment dat, evolutiile careia cer interventii si modificari în timp real.

In scopul asigurarii unui control asupra produselor expuse riscului de credit , sistemul

de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea produselor expuse acestor riscuri.

Structura aplicata este destinata sa asigure controlul asupra riscurilor si sa permita o reactie rapida în functie de schimbarea situatiei prin:

  • separarea nivelelor de primire a deciziilor;
  • participarea în procedura de examinare si acceptare a unui credit , a cel putin unei persoane independente .

Banca administreaza riscul de credit prin:

  • analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiza care include diferite activitati, care au ca scop evaluarea riscului activitatii solicitantului de credit, a structurii managementului, a mediului economic si pozitiei pe piata a solicitantului de credit, precum si analiza si evaluarea planului de afaceri, efectuarea de prognoze asupra fluxurilor monetare, evaluarea sigurantei si istoriei de creditare a clientului, în caz ca aceasta este disponibila;
  • trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitatii si realismul business-ului clientului;
  • efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor lua numai în conformitate cu metodologia aprobata si în limita plafonului stabilit de aceasta;
  • utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe diferite produse, clienti, ramuri si pe categorii de risc, în vederea minimizarea riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se revizuiesc cât mai des posibil;
  • stabilirea limitelor generale ale densitatii riscului, în functie de clienti, produse si ramuri de activitate.

Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminueaza prin majorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail;

  • aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;
  • efectuarea periodica a analizelor riscului de credit, a calitatii portofoliului de credite si informarea nivelelor superioare de decizie despre situatia constatata;
  • urmarirea creditelor nesigure si colectarea sumelor casate din fondul de risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea creditelor, urmarirea în justitie;
  • asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial transferat de la creditor;
  • obligarea solicitantului de credit sa furnizeze bancii în gaj proprietatea sa mobiliara, imobiliara sau brand-ul;
  • controlul respectarii limitelor, stabilite de BNR cu privire la credite.

Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nu numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai mare deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite acordate persoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri specifice, cum ar fi:

§         Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantia creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executarea acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datorata de client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturor aspectelor juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului de proprietate a acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altor credite, evaluarea cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul constructiilor de locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune conditii, de calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege, intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si sansele recuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de catre debitor.

§         Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand, dupa fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor de productie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra cumparatorului. Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de locuinte, trebuie avuta in vedere si analiza clauzelor contractului de construire incheiat de beneficiarul locuintei cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda, de regula, un pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in care lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazute clauze de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.

§         Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza fundamentarii nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor investitiei in special a celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin analiza riguroasa de catre banca a devizului general estimativ prezentat de imprumutat sau de societatea de constructii, precum si prin incheierea de catre constructor  a unei polite de asigurare impotriva riscului de nefinalizare a constructiei, incheitat cu o societate de asigurare-reasigurare agreata de banca, cesionata in favoarea bancii.

3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)  

Centrala Riscurilor Bancare reprezinta o structura specializata în colectarea, stocarea si centralizarea informatiilor privind expunerea fiecarei banci din sistemul bancar românesc fata de acei debitori care au beneficiat de credite al caror nivel depaseste suma limita de raportare. Actuala suma limita de raportare a fost stabilita prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie 2000 la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancare este organizata în doua fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) si 2. Registrul creditelor restante (RCR)

Registrul central al creditelor (RCC) contine informatii de risc bancar raportate de banci si este actualizat lunar, fluxul transmiterii si înscrierii informatiei de risc bancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informatiilor de risc bancar revine bancilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite de Banca Nationala a României si a unei serii de conditii procedurale.

Procedura de raportare a debitorilor este folosita în cazul raportarii pentru prima data la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de catre banca respectiva sau în cazul în care datele de identificare a unor debitori raportati anterior de catre aceeasi banca declaranta au suferit modificari.

Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosita în cazul în care debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare îndeplineste conditia de risc de a fi raportat.

Procedura de stergere a riscurilor aferente unui debitor este folosita în cazul în care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în evidentele contabile ale bancii creditoare si debitorul respectiv îndeplineste conditia de a fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare. Procedura de stergere a unui debitor trebuie folosita în cazul în care un debitor raportat nu mai îndeplineste conditia de a fi mentinut în baza de date RCC.

Registrul creditelor restante (RCR) contine informatii de risc bancar referitoare la abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate de banci din cel mult ultimii sapte ani si este alimentat lunar de Registrul central al creditelor.

Registrul creditelor restante este creat, gestionat si actualizat conform necesitatilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât sa poata evidentia operativ informatiile privind abaterile de la graficele de rambursare a creditelor, înregistrate de persoanele recenzate fata de întregul sistem bancar din România. Informatiile de risc bancar vor fi mentinute în Registrul central al creditelor si în Registrul creditelor restante pe o perioada de 2 ani de la data înscrierii, dupa care vor fi arhivate.

Utilizatorii informatiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor Bancare sunt bancile si Banca Nationala a României.

Schimbul de informatii de risc bancar se realizeaza electronic prin Reteaua de Comunicatii Interbancara organizata la nivelul Bancii Nationale a României.

Raportarile transmise de banci contin informatii despre datele de identificare a debitorilor fata de care banca înregistreaza o expunere mai mare sau egala cu limita de raportare, precum si informatii privind fiecare din creditele si angajamentele de care debitorul beneficiaza: tipul creditului, termenul de acordare, tipul garantiei, serviciul datoriei, data acordarii si data scadentei, suma acordata, suma datorata la momentul raportarii, suma restanta.

Difuzarea informatiilor de Centrala Riscurilor Bancare catre banci se face, pe de o parte, prin rapoarte lunare care cuprind informatii privind toti debitorii pe care banca i-a raportat în luna respectiva, cu toate informatiile disponibile la CRB referitoare la creditele si angajamentele de care acestia au beneficiat de la toate bancile, fara a se preciza identitatea bancilor creditoare. Rapoartele respective reflecta o situatie a riscului global a debitorilor raportati anterior de banca creditoare. Pe de alta parte difuzarea informatiilor se face ca raspuns la interogarile “on line” în care bancile pot solicita prin cereri de consultare doua tipuri de informatii: situatia riscului global si situatia creditelor restante, aceasta din urma pe o perioada de 7 ani anteriori datei interogarii. Pentru debitorii raportati de banca, informatiile sunt furnizate neconditionat, în timp ce, pentru clienti - debitorii potentiali - accesul bancii este conditionat de obtinerea prealabila a acordului clientului respectiv.

Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.

Sisteme similare de gestiune a informatiilor de credit functioneaza cu succes în tari dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franta, Germania, Italia, Portugalia, Spania, etc.

Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare ca urmare a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

    Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

-         centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente si din cele ale unitatilor lor teritoriale din Romania;

-         sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente.

Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu carduri sunt institutiile de credit si BNR.

Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de identificare ale debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI), suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului (garantii, tip credit, termen de acordare, comportament credit).

Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004 exista un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora a ajuns la 38762.

·        Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care 161.705 mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o restanta > de 30 zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509, din care 294.478 mii RON erau restantele > de 30 zile.

·        In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut de la 12.389 mii RON inregistrate in ian.2006 la 11.298 mii RON in ian.2007.

·        Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi valoare, avand fluctuatii mai mari, in feb., aug. si sep.2006, atingand un maxim in apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.

·        In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si creditele scoase in afara bilantului s-au dublat, 84.254 mii RON fiind cele peste 90 zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara bilantului din totalul de 359.509 mii RON sume inregistrate restante in ian. 2007.

·        Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a cunoscut o evolutie descendenta, ajungand in dec.2006 la modesta valoare de 0,58% ;

3.2. Biroul de Credit

Biroul de Credit a fost infiintat la sfârsitul anului 2003 si înregistrat la Registrul Comertului în data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe actiuni care are ca actionari 27 de banci.

Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axeaza pe:

Ř            Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienti – persoane fizice ai participantilor

Ř            Informatii/analize oferite participantilor în scopul:

 identificarii si cuantificarii riscului de credit

 cresterii calitatii creditelor

 diminuarii riscului de frauda si protejarii creditorilor

Ř            Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)

Ř            Consultanta financiar-bancara

Principiile care stau la baza activitatii Biroului de Credit  sunt:

·        Principiul reciprocitatii - participantii care vor furniza informatii de risc si alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie de informatii din baza de date;

·        Principiul confidentialitatii

·        Principiul impartialitatii si corectitudinii

·        Principiul eficientei în functionare

Sunt raportate si înregistrate la Biroul de Credit informatii de natura negativa si pozitiva referitoare la persoanele fizice care au contractat credite si au intârzieri la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, la fraudulenti si declaratii cu inadvertente.

Baza de date a Biroului Român de Credit primeste informatii inclusiv de la societati de leasing, credit ipotecar, firme de asigurari si chiar de la furnizorii de utilitati, urmând ca acest organism sa puna la dispozitie atât informatii privind creditele restante, cât si informatii privind gradul de îndatorare.

Participantii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit atunci când li se solicita acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare sau atunci  când monitorizeaza comportamentul propriilor debitori. De asemenea, persoanele fizice care doresc sa cunoasca datele cu care sunt înscrise la Biroul de Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situatiei înscrierii.

Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit. Raportul de Credit cuprinde informatii detaliate, actualizate si reale, dar analiza facuta de banca pentru a decide acordarea unui credit se bazeaza si pe alte informatii.

Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante sunt afisate în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii Raportului de Credit.

 

Sistemul Biroului de Credit se dezvolta în 3 faze.

În faza I, care a fost pusa în functiune la data de 16 august 2004, participantii transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informatii referitoare la:

 debitori cu restante la plata mai mari de 30 de zile;

 fraudulenti - persoane care au savârsit o infractiune în relatie cu banca, pentru care s-a emis o hotarâre judecatoreasca definitiva;

 declaratii cu inadvertente - date neconforme cu realitatea furnizate de persoane fizice la momentul solicitarii creditului.

În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, asa numita “faza pozitiva”, operationala din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informatiile referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelor fizice, informatii provenite de la institutii bancare si non-bancare (societati financiare, de asigurari, de leasing, de telefonie fixa si mobila), participante în Sistemul Biroului de Credit, precum si informatii despre fraudulenti si declaratii cu inadvertente.

Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informatii la dispozitia participantilor on-line, atunci cand acestia le solicita în vederea acordarii unui credit sau a monitorizarii creditelor acordate.

Informatia este furnizata, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului de Credit.

De asemenea, Biroul de Credit pune la dispozitia persoanelor solicitante, gratuit o data pe an, situatia înscrierii în bazele de date ale Biroului de Credit, informatie care contine inclusiv numele participantului/participantilor la care acestea înregistreaza, eventual, restante.

Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt în mod obligatoriu transmise de catre participanti si, în consecinta, pot sa nu apara în raportul de Credit) :

 Date personale despre titular

ü                  Numarul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului

ü                  Limita de credit acordata, suma acordata, suma restanta, starea contului

ü                  Durata contractului, modalitatea de rambursare

ü                  Plati si istoricul lor, pe maxim 2 ani în urma

ü                  Date de identificare giranti, codebitori sau cosemnatari

ü                  Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat pentru recuperare catre giranti, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de neplata

ü                  Garantii, reesalonari sau rescadentari de plati

ü                  Persoanele recenzate cu declaratii cu inadvertente, fraudulenti

ü                  Angajatorul principal al titularului, alte informatii

 

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul Bancii Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Avocatului Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin International Finance Corporation (IFC).

Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit sunt facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri mici, limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a solicitantului de credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigur furnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tine de caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.

Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tari europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membre ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare a datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor furnizeaza informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.

In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie "pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general al institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua a biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat si pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa. "Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face sa fim optimisti", a declarat Epure.

In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (despre persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent, Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane de rapoarte. Epure a mentionat ca circa 2,3 milioane de persoane au fost raportate cu informatie pozitiva sau negativa, adica peste 10% din populatia Romaniei.

Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20 mai a.c. s-a atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de credit intr-o singura zi. Epure a subliniat importanta raportarii de informatie pozitiva (cu privire la toate operatiile efectuate cu bancile de catre o persoana), de catre institutiile de credit pentru a impiedica fraudele. El a dat exemplul unei persoane care are restante la 13 participanti la Biroul de Credit.

"Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii participantilor in sistemul de credit", a spus Epure.

Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului 2005, inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau informatie pozitiva Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa treaca cat mai curand la faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de bonitate (credit history). *Sursa Wall Street -25 mai 2007

31 martie 2007

1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1, 2, 3 sau mai multi participanti

                                   

                                                                                                                       

2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie valuta si termenul de acordare

Ř       Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele in RON pe termen mediu (1-5 ani)

3.              Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite

Ř       Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele de consum

4. Raport privind debitorii cu restante pe categorii de varsta

Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele ce au varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29 si 30-34 care sunt aproape egale ca pondere.

5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta

Ř       Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in categoria de restanta peste 180 de zile.

6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane

Ř      Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC

Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc:

ü       garantii personale - se refera la garantii furnizate de terti (ex: cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le prezinta, pot fi incadrate dupa cum urmeaza:

         a)   garantie expresa - protectia furnizata de garantie este legata in mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel incat gradul de acoperire al protectiei este clar definit si nu poate fi pus la indoiala;

          b)  garantie irevocabila - in afara nerespectarii de catre cumparatorul protectiei a obligatiei de a plati la scadenta costul protectiei, contractul prin care este furnizata protectia nu contine nici o clauza care ar putea sa permita furnizorului protectiei sa anuleze unilateral garantia sau ar putea sa conduca la cresterea costului efectiv al garantiei;

          c)  garantie neconditionata - contractul prin care este furnizata protectia nu contine nicio clauza asupra careia cumparatorul protectiei (institutia de credit) nu detine controlul, care sa il impiedice pe garant sa fie obligat sa plateasca in termen de maximum 15 zile calendaristice, in cazul in care obligatul principal nu achita la termen plata scadenta/platile scadente."

ü       garantii reale - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite in garantie pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din afara sectorului institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare cu deposedare inclusiv depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara deposedare etc.);

ü       garantii intrinseci  - se refera la garantii incluse in caracteristicile operatiunii insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara bilantului (ex: valorile primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra garantiile intrinseci in contul de evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte valori primite";

ü       garantii reale mobiliare pe bunuri viitoare - garantii care nu produc efecte decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor si care nu sunt luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit;

      La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor viitoare admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in considerare la diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

ü       garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului ipotecar, produc efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea justa pana la data receptiei finale si nu  pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc.

     La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri imobile vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

         

Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de Garantare a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea resurselor alocate in acest sens de autoritatile centrale si pentru care acestea isi asuma raspunderea, pot fi considerate garantii exprese, irevocabile si neconditionate emise de stat (se aplica un coeficient de deducere de maxim 1), daca :

a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile centrale;

b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa evidentieze distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar pentru garantarea riscurilor aferente;

 c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea conditiilor.

Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea fondurilor de garantare va determina o diminuare a costurilor de finantare atat pentru banci, cat si pentru contractanti, considera prim-viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. El a precizat ca, in baza garantiilor oferite de fonduri, se vor reduce provizioanele constituite de banci si cerintele de capital. "Provizioanele pe care le constituie bancile vor scadea pentru ca se aplica principiul substituirii bonitatii beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerintele de capital ale bancilor se vor reduce ca urmare a calitatii de diminuator de risc de credit a garantiilor emise de fond", a declarat Georgescu.

Garantii din fonduri proprii sau de stat

Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile folosesc resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a statului, careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca fondurile folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor de credit.

3.4. Provizioane specifice de risc

In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale Regulamentului BNR nr. 5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si constituirea, regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile si completarile ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002") si ale Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006), bancile, persoane juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii capitalului bancii, precum si a depozitelor persoanelor fizice si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu si lung, care prezinta incertitudini in recuperare, sa constituie provizioane specifice de risc de credit si de dobanda.

In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare, sunt deductibile la calculul profitului impozabil provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al unei alte institutii de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente, constituite in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale BNR.

Constituirea si/sau regularizarea, precum si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit se va face utilizand moneda de exprimare a creditelor si/sau plasamentelor pe care le corecteaza.

Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit;  

Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate juridica, care devine entitatea de risc aferenta elementului de activ rezultat ca urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului de credit al unui element de activ, din bilant sau din afara bilantului, garantat; entitatea de risc potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de garant.

Provizioane specifice de risc de credit - provizioanele care sunt constituite de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale din credite si plasamente.

Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii: standard; in observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); substandard (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); indoielnic (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); pierdere.

 Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea simultana a urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta financiara (A,…,E); initierea de proceduri judiciare.

Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile imprumutatului evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau dobanzi evidentiate in afara bilantului contabil avand un regim juridic distinct care nu influenteaza serviciul datoriei. Termenele de plata ale ratelor de credit si dobanzilor se stabilesc prin documente contractuale incheiate de banca cu imprumutatii.

Categoria

de performanta financiara

CRITERII

A

Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda cu cea a creditului

B

Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in moneda diferita de cea a creditului

C

Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si USD) si dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in alta moneda (lei)

D

Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor evenimente intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu: trecerea în somaj)

E

Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare de libertate

 

Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele constituite la acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de clasificare pe baza principiului declasarii prin contaminare, respectiv prin luarea in considerare a celei mai slabe dintre categoriile individuale de clasificare. (De exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in lei care indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este pana la 15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in categoria A de performanta financiara si impotriva sa nu au fost declansate proceduri judiciare. In acelasi timp, clientul beneficiaza si de un credit in valuta, la care inregistreaza credite si/sau dobanzi neachitate, care se incadreaza in intervalul de intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta financiara, fara a se initia proceduri judiciare. La momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul declasarii prin contaminare, incadrand in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in considerare cea mai slaba dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

       Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele si/sau plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana fizica sau entitate cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit) si nu pentru cele ale caror entitati de risc reprezinta "un singur debitor".

Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent unui credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele etape:

a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de credit ;

b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obtinute; corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii de provizionare este urmatoarea:

Categoria de clasificare                                       Coeficient                

Standard                                                       0

In observatie                                                 0,05                                

Substandard                                                  0,2                                

Indoielnic                                                     0,5

Pierdere                                                        1        

Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la crearea acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit.

Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilantiere de natura scrisorilor de garantie, acreditive, avaluri etc. (din conturile extrabilantiere cu functiune de activ) nu se constituie provizioane specifice de risc.

Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la modificarea nivelului existent al acestora in vederea restabilirii egalitatii intre nivelul existent si cel al necesarului, si se va realiza lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei reprezentand diferenta dintre nivelul existent in sold al provizioanelor specifice de risc de credit si nivelul necesarului.

 

3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite si garantii     

Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice

Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca este un contract de asigurare deschis, adica intra automat sub asigurare orice contract de credit care respecta conditiile si criteriile de acceptare a solicitantilor, stabilite in prealabil. In acest caz nu mai este necesar sa se emita cate o polita de asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.

Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in schimbul platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului financiar de neplata a ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor fizice.

Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de activitate acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de asigurati.

Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a doua rate de credit consecutive ajunse la scadenta.

Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in: dosarul de credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit de catre beneficiarul creditului, precum si alte elemente considerate semnificative pentru constatarea si evaluarea daunei.

Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului de neplata, vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile de credit si, in consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit, in situatia in care sunt indeplinite concomitent urmatoarele conditii:

a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie bancara (care trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);

b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de credit*1 prin intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare incheiate cu societati de asigurare/ reasigurare, iar societatile de asigurare/reasigurare din afara grupului, care au preluat riscul, respecta cerintele prevazute de standardele comunitare in materie (sau de standarde aplicabile societatilor de asigurare/reasigurare, pe care, in urma analizei efectuate, institutia de credit le considera in mod justificat echivalente standardelor comunitare). In cazul in care riscul de credit a fost partial transferat, calitatea de diminuator de risc de credit a politei de asigurare va putea fi luata in considerare numai pentru partea transferata;

c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de credit fata de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8;

 

ASIGURAREA BUNURILOR ACCEPTATE IN GARANTIE

ü                     Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de asigurare - reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare, pentru riscurile specifice fiecarei categorii de bunuri.

ü                     Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare incheie contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un an), clientii se vor obliga prin documentul contractual incheiat cu banca sa reinnoiasca asigurarea inainte de data expirarii politei.

ü                     Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea bancii, cu respectarea prevederilor legale in cazul creditului ipotecar.

ü                     In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc financiar de neplata incheiate cu societatile de asigurare-reasigurare se prevede incheierea de polite complementare pentru bunurile achizitionate din credit sau asigurari de viata, banca va solicita incheierea unor astfel de polite.

ü                     In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris, la cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca despagubirea se plateste bancii sau direct clientului, in functie de fiecare caz in parte.

ü                     In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de banca mai vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru cei pentru care a fost declansata procedura judiciara de recuperare a creantelor, sumele din despagubire pot fi utilizate de banca pentru recuperarea creantelor restante.

ü                     Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu exceptia terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa in garantie. 

ü                     Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de credit pe toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a creditului si plata dobanzilor aferente, urmarindu-se in permanenta reinnoirea acestora, achitarea de catre client a primelor de asigurare, precum si mentinerea unei valori asigurate cel putin egala cu suma creditului ramas de rambursat.

ü                     In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele pentru reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris, atragandu-le atentia ca nerespectarea acestei obligatii atrage dupa sine aplicarea prevederilor din documentul contractual si, totodata, va reinnoi asigurarea, suma urmand a fi recuperata cu prioritate din sumele depuse de client in contul curent pentru rata de credit si dobanda imediat urmatoare.

 

Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un ritm de trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a inregistrat o crestere de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului property & casualty, si reprezinta sub 25% din totalul pietei asigurarilor, fata de o medie de 60% în Europa.
Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans pentru creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si la plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai bancilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea promovata de banca centrala i-ar putea determina pe unii bancheri sa elimine, la rândul lor, obligativitatea politelor de asigurare de viata la contractarea de credite de catre persoanele fizice, pentru a face fata concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o încetinire a cresterii sectorului asigurarilor de viata, si asa subdezvoltat, având o pondere de doar 0,4% din PIB, fata de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii Europe.

Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite persoanelor fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei polite de asigurare de viata, care sa acopere posibilele pierderi financiare ale institutiei de credit, în caz de deces sau invaliditate a titularului de credit.

Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci sa elimine obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie va determina o crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele Bancpost, Mihai Bogza, citat de Mediafax. Marja de risc poate fi acoperita de banci din rezerve proprii, pentru ca, de la 1 ianuarie 2007, limita de solvabilitate impusa a coborât de la 12 la 8%.



 

 

3.6. Instrumente financiare derivate

Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse) a caror valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv cursul de schimb sau rata dobanzii.

Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor BNR nr. 1/2003 pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii Nationale a Romaniei nr. 11/2002 pentru completarea Normelor BNR nr. 8/1999 privind limitarea riscului de credit al bancilor, ale Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002 privind pietele reglementate de marfuri si instrumente financiare derivate, ale Legii nr. 512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale  Normelor BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor financiar-contabile aferente.

  Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si de prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara de la Basel, ale standardelor International Swap Dealers Association (ISDA) si Forward Rate Agreement British Banker's Association (FRABBA) si ale Standardelor Internationale de Contabilitate.

Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special  pentru managementul (acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar si pentru fructificarea prognozelor privind evolutia viitoare a elementelor suport; suplimentar, in cazul bancii aceste instrumente sunt utilizate si pentru obtinerea altor venituri (comisioane de tranzactie, marja bid/ask etc.).

ü      contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre doua parti (vanzator si cumparator) care exprima acordul acestora privind schimbul la o anumita data din viitor a unei sume specificate intr-o valuta, la o rata de schimb (rata forward) stabilita in momentul incheierii acestuia.

ü      contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii acestuia. La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre dobanda stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment pe piata; suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un moment.

ü      contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume in devize pe baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la doua date de valuta diferite, stabilite la data incheierii contractului.

ü      contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in timp fluxuri de dobanda stabilite pe baza unei sume notionale (principal).

ü      contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unei sume in devize la un curs de schimb stabilit in momentul incheierii contractului.

ü      contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unui activ financiar, la o rata a dobanzii stabilita in momentul incheierii contractului.

Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare derivate si care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:

-         exista o casa de compensatie care contribuie la lichiditatea pietei si asigura decontarea operatiunilor;

-         pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic prin plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja);

-         operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in scopul acoperirii oricarui eventual incident.

O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are resedinta intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada, Coreea, Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Italia, Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda, Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din Romania) sunt considerate nelichide.

Piete asimilate pietelor organizate - piete la buna intelegere de instrumente financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este considerata ca asigurata in special prin prezenta pe aceste piete a formatorilor de piata.

Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca fiind realizate pe pietele asimilate pietelor organizate numai in urmatoarele conditii (indeplinite cumulativ):

-         pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si minime acceptate de piata;

-         numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea pietei.

Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei care actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin initierea de pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate si care indeplineste simultan urmatoarele cerinte:

ü            dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de capital de dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in normele Bancii Nationale a Romaniei privind capitalul minim al bancilor si al sucursalelor bancilor straine;

ü            ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de vanzare, cu valori minime si maxime acceptate de piata;

ü            nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei privind obiectul sau de activitate.

Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare derivate, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

       - au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb si/sau a riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care sa asigure o corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale elementului de acoperit si cele ale instrumentului/ portofoliului de instrumente financiare derivate;

       - operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de acoperit sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un singur instrument financiar derivat sau un portofoliu omogen de instrumente financiare derivate;

       - elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar derivat sau o operatiune viitoare a carei realizare este certa.

Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate - nivelul maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare derivate, stabilit pe fiecare operator;

 Riscul de credit este reprezentat de  posibilitatea ca o contrapartida a bancii dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si indeplineasca obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din evolutia elementului suport (rata dobanzii sau cursul de schimb).

Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma notionalului care sta la baza instrumentului financiar derivat respectiv, deoarece expunerea la riscul de credit are la baza doar diferentele rezultate din evolutia elementelor suport .

Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si volatilitatii preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din portofoliul bancii (riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a evolutiei nefavorabile a ratei dobanzii sau a cursului valutar).

Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:

-         riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la un pret corespunzator instrumentele financiare derivate din portofoliu, datorita in principal gradului redus de lichiditate al pietei respective;

-         riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile contractuale de plata rezultate din pozitiile asumate din operatiuni cu intrumente financiare derivate, la scadente sau in momentul apelurilor de marja.

Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a instrumentelor financiare derivate = pretul de piata al contractelor cu valoare pozitiva (diferenta favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba intre parti);

Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la riscul de credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului (principal) cu anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si tipul produsului derivat;

Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru depozitele plasate, stabilita in functie de moneda in care este denominat contractul, respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru USD etc.; pentru contractele denominate in moneda nationala, rata dobanzii de referinta este media aritmetica simpla intre BUBID si BUBOR;

Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea evaluarii periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport cu valoarea de piata, determinata in functie de pretul calculat prin actualizarea la ratele de dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare, tinand cont de riscurile de contrapartida si de valoarea actualizata a cheltuielilor de gestiune viitoare.

Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a unui contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma operatiunii de marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci cand pretul/valoarea de piata a unui contract este negativa sau zero, expunerea curenta la riscul de credit este zero.

Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent instrumentelor financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea de garantii sub forma de depozite colaterale, titluri de stat sau certificate de depozit.

 In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe pietele organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al acestora, stabilirea cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei de compensatie aferenta.

 

 

3.7. Securitizarea in Romania

Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si secundare.

Pachetul contine trei legi noi:

·        Legea obligatiunilor ipotecare,

·        Legea Bancilor de Credit Ipotecar,

·        Legea Securitizarii Creantelor,

·        si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar si a Legii 7/1996 a Cadastrului.

Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea lui a durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a reunit reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatura Nestor Nestor Kingston Petersen si Stoica si Asociatii, Deloitte &Touche, si a sprijinului activ acordat de institutiile statului, BNR, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul de Finante, a fost apreciat in unanimitate de specialistii Bancii Mondiale si ai German Mortgage Association si s-au concretizat intr-un proiect legislativ care se inscrie in contextul european si international, raspunzand Directivelor Europene.

Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre altele clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea funciara, si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firma etc) si creditul rezidential (de locuit).

In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului ipotecat. In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.

Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7

Ř            un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare. Clarificarile din cadrul pachetului legislativ si unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.

Ř            eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. Domenia Credit a gasit in general cai de a finanta si pe acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al strainilor la finantare ipotecara.

Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit ipotecar

Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit constant. Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca creditele acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa de o societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital.

Pot face obiectul securitizarii:

·        contractele de credit si de leasing,

·        contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen, inclusiv cele cu plata in rate,

·        instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.

Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica - un fond sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza unui contract de societate civila, incheiat de cel putin cinci membri fondatori si va avea un capital initial reprezentand minimum echivalentul in lei a 25.000 de euro.

Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori mobiliare de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante. Ambele categorii de titluri vor fi tranzactionabile pe piata de capital.

 Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule investitionale va trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:

·        sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a 125.000 de euro,

·        sa deruleze exclusiv aceasta activitate,

·        sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei persoane si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit ca actionari semnificativi.

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.

S-au avut in vedere urmatoarele elemente:

1)     reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a detinatorilor de obligatiuni,

2)     impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea,

3)     segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal preferential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice achizitie a unui apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de munca etc). Un exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au acelasi regim fiscal cu obligatiunile emise de statul german. In cazul Romaniei, Ministerul de Finante si BNR vor decide asupra facilitatilor fiscale pentru obligatiunile ipotecare.

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de instrumente.

Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata altfel decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in special la faptul ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de banca tuturor clientilor (persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regasim depozitele si conturile curente deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau de la alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o forma de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare, securitizarea este o modalitate de finantare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare. Aceasta isi are originea in SUA si in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.

Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea traditionala prin obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin asumarea unei datorii pe bilantul bancii, datorie garantata prin creante ipotecare), securitizarea confera investitorilor o mai mare protectie impotriva riscului de credit. Riscul de credit defineste riscul ca banca sa nu recupereze un credit acordat clientilor.

Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de o banca) ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre originator (banca). In consecinta, acestea sunt scoase in afara bilantului bancii, fiind astfel total protejate in cazul falimentului bancii originatoare.

Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de valoare, adica titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare. Acestea pot avea la baza si altfel de creante, caz in care nu mai sunt denumite titluri ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de creante, care sunt standardizate si prezinta caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-un intermediar specializat, adica o societate sau fond de securitizare creat in acest scop (in terminologia nord-americana “SPV” = “special purpose vehicle”).

 

O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:

1.                 transferul activelor (creantelor) catre fondul de securitizare;

2.                 emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor ipotecare, care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste banii primiti din emiterea titlurilor pentru a plati originatorului initial (bancii) contravaloarea activelor transferate.

In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de capital. Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod direct de performanta activelor de la baza. In cazul creantelor ipotecare, aceasta defineste modul in care acestea sunt rambursate.

Mai important, nu exista RECURS impotriva originatorului, adica a bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor ipotecare care stau la baza acestor titluri (prin monitorizare si servicing) este de obicei contractata inapoi originatorului (bancii). Astfel, banca inceteaza sa mai fie detinatorul creantelor (asa cum se intampla in cazul obligatiunilor traditionale), ci doar un administrator care presteaza aceste servicii contra cost.

Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret Avand in vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in mod normal cu un risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta investitia preferata a institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri mari. Acestea sunt: fonduri de pensii private, fonduri de investitii, entitati specializate in emiterea si tranzactionarea de MBS, dar si banci, asiguratori etc.


          Avantajele securitizarii sunt:


• Prin securitizare, banca poate echilibra maturitatile (termenele) unor anumite clase de active. Astfel, creantele ipotecare sunt creante pe termen lung, pana la 25 de ani, si au nevoie de finantare pe termen lung, care poate fi oferita prin securitizare. Aceasta echilibrare este importanta, pentru ca finantarea unor active pe termen lung cu pasive pe termen scurt induce diverse riscuri bancii. De exemplu, riscul de dobanda apare astfel: o banca acorda credit pe 20 de ani unui client, in timp ce depozitele de la populatie, din care se finanteaza, sunt pe termen de maxim un an. Daca dobanda la care acorda creditul e fixa pe 20 de ani, iar dobanzile la depozite cresc in timp, marja de profit a bancii se reduce.

• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci ofera un randament mai bun al capitalului bancii.

• Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare, in comparatie cu alte modalitati;
• Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o anumita clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o anumita clasa de debitori devine prea mare fata de restul bilantului, prin intermediul securitizarii o parte din acestia pot fi scosi de pe bilant;

• Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite riscuri care ingrijoreaza pe legiuitori.

In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este angajat de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta interesele detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui sa indeplineasca niste criterii speciale impuse de BNR si CNVM.

Opiniile specialistilor


Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor: „Pe masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o ieftinire a costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de refinantare pentru revigorarea creditelor de care vor dispune bancile.
In mod cert, ponderea creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse de Banca Nationala vor conduce la cresterea costurilor bancilor pentru atragerea de fonduri in valuta si, automat, la cresterea costurilor creditelor ipotecare in valuta. De aici va rezulta o «explozie» a creditelor in lei.“

Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa scada. Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa conduca la o scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune neaparat o capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se va inregistra abia peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise atat de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“

Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost presedinte al Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al Asociatiei Romane a Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul actual. Va creste doar dobanda la credite in valuta, datorita majorarii de pana la 40% a rezervei minime obligatorii care trebuie depusa de catre banci la BNR. Restrictiile BNR sunt menite a tinti si in acest fel inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau un astfel de credit, l-as prefera in valuta, datorita unei moderate, dar continue aprecieri a monedei nationale in raport cu valuta“.


Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara. Bineinteles, nu vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana cand nu vor fi publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de publicitate pentru obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o garantie reala mobiliara constituita asupra creantelor din credite ipotecare inscrise intr-un registru special. Este neclar daca garantia reala mobiliara se va naste prin efectul legii (ca in alte tari) sau daca va trebui incheiat un contract separat de garantie reala mobiliara.

 

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de Banca Comerciala Romana

4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in B.C.R.

          Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul") este format din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele acesteia: Anglo-Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca Comerciala Romana Sucursala Chisinau (Republica Moldova), BCR Asigurari SA (Romania), BCR Asigurari de Viata SA (Romania), BCR Leasing SA (Romania), BCR Securities SA (Romania), Financiara SA (Romania), Bucharest Financial Plazza SRL (Romania) si BCR Asset Management SA (Romania).

Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in Romania din 1990 si este autorizata de Banca  ationala a Romaniei sa desfasoare activitati bancare.

Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare clientilor persoane fizice si juridice precum si institutiilor guvernamentale care isi desfasoara activitatea in Romania si in strainatate. Aceste servicii includ: deschideri de conturi, plati interne si externe, operatiuni de schimb valutar, finantari pentru capitalul de lucru, facilitati de finantare pe termen mediu si lung, credite pentru persoane fizice, finantari pentru intreprinderi mici si mijlocii, emiteri de scrisori de garantie, credite documentare precum si servicii de leasing, asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si gestionarea activelor.

Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul Sediului Central din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie 2007).

Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari deosebite care o plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece banci din Europa Centrala si de Est, in grupul bancilor importante din Europa si chiar pe plan mondial.

         

Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o perioada scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de BCR pe plan extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor, precum si dezvoltarea unei retele adecvate de unitati bancare – si intensiv – atingerea unei performante inalte privind capitalizarea , profitabilitatea, rentabilitatea, solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu un management profesionalist au constituit punctele tari ale evolutiei bancii.

         

Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in Obiectivele strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007, documente care aliniaza BCR la standarde internationale si aduc imbunatatiri de structura menite sa mentina banca la paramentrii cat mai performanti.

          Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu precadere spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru creditarea acestui sector provin insa, in proportie de peste 50%  de la persoane fizice, ceea ce necesita ca si banca sa raspunda prin credite si servicii in mai mare masuara decat in trecut. La aceasta se adauga si concurenta tot mai pronuntata pe plan intern pentru cucerirea pietei de retail care poat sa aduca venituri substantiale cu investitii minime. Ca urmare, in anul 2000 s-a adoptat o noua politica pentru sectorul persoanelor fizice pentru perioada 2000-2009 care vizeaza principalele activitati bancare ce urmeaza a fi dezvoltate.

Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale dezvoltarii în aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii corespunzatoare a intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor bancii, accentul fiind pus pe:

·         Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei ocupate în Europa centrala si de est prin dezvoltarea afacerilor în fiecare segment de piata pe care opereaza Grupul si valorificarea avantajelor competitive oferite de marca bine-cunoscuta si distributia integrata de servicii financiara de înalta calitate;

·         Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel înalt de rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de productivitate si a unui control riguros al costurilor, în conditiile dezvoltarii portofoliilor de afaceri corporate si retail si abordarii mai agresive a activitatilor de investment banking, asigurari, asset management;

·         Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare oferite de Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si flexibilitate si prin îmbunatatirea accesului la produse si servicii ca efect al promovarii conceptelor de unitate de proximitate, multidistributie si de parteneriat modern în relatii traditionale;

·         Consolidarea bazei de capital avand drept principii fundamentale utilizarea intensiva si alocarea eficienta a capitalului ajustat la risc, astfel încat Banca sa se dezvolte într-o maniera sustenabila si profitabila;

·         Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a proceselor de control si un management pro-activ, concomitent cu modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare utilizate, alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor politici adecvate de prevenire a spalarii banilor si de cunoastere a clientelei;

·         Îmbunatatirea managementului resurselor umane în vederea încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si eficientei în munca, menite a spori contributia salariatilor la crearea de valoare adaugata.

Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi timp, o recompensă pentru eforturile semnificative făcute pentru a-si reconfirma si consolida pozitia de lider.

Activitatea de retail banking este un mediu în permanentă schimbare, cel mai competitiv si care, prin urmare, necesită cunoastere în profunzime si experientă pentru extinderea ofertei de produse si servicii, bazată pe unicitate.

În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de pe piata bancară românească, continuând numeroasele provocări cărora BCR le-a făcut fată în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa extraordinară.

În consecintă, pentru BCR, mentinerea, administrarea si extinderea atât a actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au rămas o prioritate, deoarece sunt oportunităti extraordinare de explorat si fructificat.

Pentru Bancă, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv asupra extinderii retelei către “câstigarea” de valoare ridicată/clienti cu un potential ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere, sprijinit de cea mai bună ofertă de pe piata românească. În 2006, BCR le-a oferit clientilor valoare, servicii excelente si comoditate cu scopul de a întări loialitatea lor si de a stimula cresterea în beneficiul tuturor celor implicati.

Drept urmare, cei mai multi dintre clienti consideră produsele de retail banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR să conceapă strategii, să construiască parteneriate, să creeze si să sustină valoarea, urmărind să se transforme într-o organizatie care asigură experiente deosebite clientilor.

În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii de produse si servicii si prin îmbunătătirea semnificativă a celor existente. Cu scopul de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare reteaua de sucursale, ajungând la 482 de unităti la sfârsitul anului 2006. Toate eforturile întreprinse de Bancă pentru satisfactia clientilor s-au materializat într-un portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.

În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare Retail, obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei clientilor.

2006 a fost anul în care actiunile Băncii au fost caracterizate si dominate de excelentă. BCR nu doar a satisfăcut cerintele clientilor, dar le-a si depăsit printr-o ofertă inovativă si competitivă, Banca dublându-si aproape portofoliul de credite retail comparativ cu 2005.

BCR îmbunătăteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru Maxicredit BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin cresterea sumei maxime care poate fi împrumutată la echivalentul a 30.000 EUR si extinderea perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul este destinat persoanelor fizice si persoanelor fizice autorizate, fiind unul dintre cele mai atractive produse de creditare de pe piată.

BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc, oferindu-le clientilor săi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor. Pentru prima dată în România, o bancă face posibilă utilizarea cardurilor inteligente în reteaua sa de POS-uri si ATM-uri. BCR a finalizat cu succes implementarea unor aplicatii informatice în domeniul cardurilor inteligente, permitând plata bunurilor si serviciilor la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile BCR. Aceasta este o noutate pe plan national, România conectându-se la tendintele si standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi consolidează pozitia de lider pe piată. BCR este prima bancă românească care efectuează o tranzactie folosind cardurile inteligente de la VISA.

Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a îmbunătăti folosirea canalelor alternative de distributie, BCR lansează serviciul de emitere carduri online. Acest serviciu urmăreste să satisfacă cerintele clientilor privind obtinerea unui card în cel mai scurt timp, într-o manieră comfortabilă si modernă, prin accesarea portalului BCR si selectarea aplicatiei Cards Online. Acum, prin folosirea acestui serviciu, clientii BCR pot obtine trei tipuri de carduri: BCR Maestro, BCR Visa Clasic si BCR Visa Electron, toate fiind carduri denominate în lei.

BCR a instalat ATM-ul cu numărul 1.000. Această retea impresionantă de ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în considerare faptul că operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o proportie covârsitoare de retragerile de numerar de la ATM. Numărul detinătorilor de carduri BCR depăseste 1,8 milioane, Banca fiind lider incontestabil cu o cotă de piată de 27%.

BCR lansează cel mai flexibil produs de economisire pentru piata românească, contul de economii în lei si valută Maxicont BCR, care permite efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu bonificarea unei dobânzi atractive, diferentiată pe transe valorice. Contul de economii permite viramente în conturile curente ale titularului, în conturile de card de debit si/sau credit sau pentru constituirea de depozite la termen. Ulterior, acest produs a fost îmbunătătit prin posibilitatea efectuării de alimentări cu fonduri în lei din conturile de card de debit si cu alimentări de la extern.

BCR  a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare pentru angajatii Ministerului Apărării Nationale. Proiectul care face obiectul acestui protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în sectorul 1 al capitalei, în zona Străulesti, lângă Bucuresti, constând în 241 de locuinte din care 14 sunt case individuale, 65 sunt case cu două niveluri si 162 de apartamente. Acest proiect reconfirmă politica Băncii privind stabirea de parteneriate strategice cu diverse companii si concentrarea sa asupra clientilor prin eforturile făcute pentru a găsi solutii care să transforme în realitate visurile fiecărei familii. În cadrul acestui protocol, angajatii selectati de Ministerul Apărării Nationale sunt finantati de BCR prin cel mai adecvat pachet de creditare si primesc consultantă de specialitate de la angajatii Băncii.

Prestigiul si încrederea în Banca Comercială Română, mixul complex de produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de creditare reprezintă un avantaj competitiv care a stat la baza semnării acestui protocol si la alegerea BCR drept finantator al acestui important proiect imobiliar.

BCR aduce o serie de îmbunătătiri unor produse de creditare prin introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum. Drept urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada de creditare a fost extinsă la 7 ani. Pentru creditul de vacantă Voiaj (Extra/Super), BCR introduce o perioadă de gratie de 2 luni pentru a permite clientilor să ramburseze creditul si dobânda după vacantă, în vreme ce în cazul creditului nenominalizat Maxicredit (Extra/Super) BCR limita maximă de creditare este înlăturată si se calculează acum pe baza capacitătii de rambursare a clientului. Creditele punte pot fi acum acordate în două moduri: pentru finantarea achizitiei/construirii unei noi locuinte pe perioada până la vânzarea locuintei actuale (maxim 12 luni/respectiv 24 de luni) sau pentru finantarea avansului de minim 25% pentru un credit imobiliar (pe 25 de ani în lei sau 20 de ani în valută) pentru achizitionarea unei noi locuinte până la vânzarea locuintei actuale. Perioada de creditare pentru creditele de investitii acordate persoanelor fizice autorizate s-a extins la 7 ani.

Prin lansarea Agentiei Romană, a 370-a unitate a retelei de sucursale a BCR, unitate amplasată în centrul Bucurestiului, BCR efectueaza, pe lângă tranzactiile bancare clasice, si consultantă si servicii specializate de la subsidiarele BCR, BCR Asigurări, BCR Leasing si BCR Securities. Simultan, la BCR Romană, conceptul modern de self-banking este implementat în premieră la BCR.

Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei Romană, concepută special pentru a le oferi clientilor un loc informal unde să încheie afaceri la o cească de cafea, să citească presa financiară, să privească stirile Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua unitate împreună cu cafeneaua reconfirmă preocuparea BCR de a se alinia la cele mai noi tendinte în retail banking. Agentia Romană împreună BCR Café îsi aduc contributia la consolidarea pozitiei de lider a BCR în cadrul sistemului bancar românesc si demonstrează în egală măsură spiritul inovativ al Băncii si permanenta preocupare de a diversifica gama de produse si servicii si capacitatea sa de a implementa noi modalităti de abordare a relatiei cu clientii.

            Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela al oferirii catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si produse singulare.         Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete standard de produse sau de pachete pentru fiecare segment de retail.

          Pachetul standard va cuprinde:

ü        depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si constituie si pentru viitor principalul produs oferit persoanelor fizice;

ü        creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru clientii retail; pentru populatie este foarte atragator si conditioneaza intr-un fel si constituirea de depozite.

ü        Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca poate beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are acces la acest produs.

ü        Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea aspectelor birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri adecvate. Vor fi dezvoltate relatiile cu dealerii de bunuri de consum in scopul incheierii de contracte cu cat mai multi astfel de dealeri. Plaja acoperita de creditul de consum este foarte larga, incepand cu investitiile si continuand cu procurarea de bunuri de larg consum.

ü        asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor pentru utilitati       si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii retail por sa-si achite facturile din conturile curente sau de card. Extinderea decontarilor facturilor clientilor retail reprezinta un obiectiv strtegic al acestei perioade.

          Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare de clienti retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul BCR (inclusiv asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va efectua in randul fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele de produse adecvate acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase latitudinea de a opta pentru o parte sau pentru toate produsele din pachet. Succesul acestor oferte depinde in mare masura de abilitatea lucratorilor din banca de a-l convinge pe client sa utilizeze cat mai multe din produsele Grupului BCR. Este important de mentionat ca segmentarea bazei de clienti si constituirea pachetelor de produse pentru fiecare segment nu constituie o restrictie pentru client. Clientul va avea posibilitatea de a opta si pentru orice alt produs destinat altor segmente.

          In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de sectorul private banking care va cuprinde un numar mai redus de clienti cu posibilitati finaciare mai mari care vor beneficia de toate produsele si serviciile bancii si totodata de facilitati adaptate la cerintele lor.

4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea gamei de produse si servicii bancare

          Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de oferirea unei game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt nivel competitiv.

          In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt necesare eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea unei relatii stabile si multifunctionale cu clientii, pentru care se impune:

ü                     cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile produse si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii ulterioare privind preferintele partenerilor de afaceri;

ü                     personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei banca-client, avandu-se in vedere o conceptie manageriala perfectionata, care sa permita o servire prompta si eficienta;

ü                     practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la cresterea increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii specifice, diferentiate de cele ale concurentei si care sa corespunda capacitatii de oferta a bancii, fiind competitive din punct de vedere al pretului, tarilefor si comisioanelor, al caracteristicilor produsului sau servciului si a calitatii acestora, a conditiilor de ditributie, de tehnologiile informationale utilizate;

ü                     cresterea rolului personalului bancii in comunicarea permanenta cu clientii, in fazele de lansare a noilor produse si servicii, de implementare si testare pe piata, de furnizare a unor servicii adiacente, de solutionare a dificultatilor aparute pe parcurs si de apreciere a gradului de satisfactie a clientelei.

          Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea bancii si catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste operatiunile efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai rentabile decat cele cu persoanele juridice, datorita volumului sporit de servicii pentru care se incaseaza promt comisioanele, deci fara a exista riscul de neplata. Un alt argument este faptul ca o pondere importanta a resurselor bancii provine de la persoanele fizice prin desfasurarea unei activitati de retail intense si prin cucerirea pietei de retail se pot asigura bancii profituri substantiale cu investitii minime.

          Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va asigura un grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului de consum, acordat pentru a satisface o gama larga de cerinte ale populatiei, respectiv prin creditul de trezorerie, bunuri casnice, mobilier, echipamente electronice si de climatizare, procurari sau constructii de locuinte.

         

Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea creditelor pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care urmeaza sa creasca semnificativ in urmatoarea perioada si sa reprezinte in 2007 circa un sfert din totalul creditelor.

         

In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii bancare in conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie avute in vedere urmatoarele considerente:

ü                     asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate, respectiv persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de import-export, cu profil de constructii de masini, textile, alimentar, de turism, pentru care oferta sa fie reprezentata de servicii si produse specifice;

ü                     preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere insemnata in populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii solicitate de acestia;

ü                     utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon sau televizor);

ü                     dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea noilor produse si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a produsului Multicash, a decontarii prin cont a serviciilor facturate persoanelor fizice (apa, gaze, energie, telefon), a operatiunilor specifice activitatii IMM-urilor etc.

4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in cadrul BCR

          In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu Statutul si Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR poate acorda persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice autorizate  credite cu caracter de consum personal si productiv si scrisori de garantie bancara in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.

          Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul rand, pe identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata a solictantilor, ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzilor. Pornind de la capacitatea de plata a solicitantului, banca stabileste volumul ceditului posibil de acordat si perioada de creditare.

Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care solicita credite sunt:

a)     sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si sa realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;

b)     sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR

c)      sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor aferente atat cu veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii reale si personale;

d)     sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament bancar, eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie fac creditele de trezorerie;

e)     sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta catre banca si terti;

f)       sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror cuantum este stabilit in functie de tipul de credit.

Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR

feb.06

mar.06

apr.06

mai.06

iun.06

iul.06

aug.06

sep.06

oct.06

nov.06

dec.06

ian.07

feb.07

mar.07

apr.07

Total credite

157.645

385.402

248.249

470.360

419.261

274.158

335.845

400.485

237.283

203.263

120.332

154.395

176.872

445.685

370.446

Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna nov.2006, in luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care a inceput o crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste 446.000 mil.RON.

Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

 

dec.05

dec.06

ian.07

feb.07

mar.07

apr.07

1. Credite persoane fizice - lei

3.107.237,83

5.333.183,09

5.333.183,09

5.461.714,34

5.659.213,09

5.825.462,86

- cr. ipotecare

18.607,07

38.836,96

38.836,96

39.389,46

39.151,98

38.644,05

- cr. imobiliare

63.035,68

51.840,92

51.840,92

49.052,19

47.363,68

46.095,18

- credite  de bunuri

378.530,75

200.246,11

200.246,11

182.863,39

173.781,41

165.154,00

- credite pentru nevoi temporare

2.647.064,32

5.042.259,10

5.042.259,10

5.190.409,30

5.398.916,02

5.575.569,62

 

dec.05

dec.06

ian.07

feb.07

mar.07

apr.07

1. Credite persoane fizice - valuta

2977720,35

3982024,37

3.982.024,37

4.146.399,07

4.364.226,32

4.540.994,09

- cr. ipotecare

632.779,11

593.987,56

593.987,56

593.182,40

583.528,12

572.222,40

- cr. imobiliare

1.020.001,32

1.419.425,78

1.419.425,78

1.491.966,32

1.567.287,35

1.620.759,35

- credite  de bunuri

48.596,15

30.057,15

30.057,15

30.061,70

30.570,61

31.008,11

- credite pentru nevoi temporare

1276343,782

1938553,879

1.938.553,88

2.031.188,65

2.182.840,25

2.317.004,23

 

cresteri

2006

2007

feb

mart.

apr.

mai

iunie

iulie

aug.

sept.

oct.

nov.

dec.

ian

feb

mart.

apr.

credite Lei

199.396

162.493

207.976

287.583

228.762

185.500

253.680

287.583

113.509

155.141

90.720

86.230

73.369

222.067

189.386

credite valuta

-41.751

222.909

40.273

182.776

190.499

88.658

82.165

112.902

123.774

48.122

29.612

68.164

103.503

223.618

181.060

Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail

 

dec.2004

dec.2005

dec.2006

ian.2007

feb.2007

Consum

27,92%

29,06%

25,58%

24,60%

24,78%

Imobiliare

34,21%

33,06%

26,21%

25,27%

25,27%

TOTAL

29,75%

30,06%

25,72%

23,67%

24,10%

 

dec.05

dec.06

ian.07

feb.07

mar.07

apr.07

1. Credite persoane fizice - lei

3.107.237,83

5.333.183,09

5.333.183,09

5.461.714,34

5.659.213,09

5.825.462,86

- cr. Ipotecare lei

18.607,07

38.836,96

38.836,96

39.389,46

39.151,98

38.644,05

- cr. Imobiliare lei

63.035,68

51.840,92

51.840,92

49.052,19

47.363,68

46.095,18

2. Credite persoane fizice - valuta

2977720,35

3982024,37

3.982.024,37

4.146.399,07

4.364.226,32

4.540.994,09

- cr. Ipotecare valuta

632.779,11

593.987,56

593.987,56

593.182,40

583.528,12

572.222,40

- cr. Imobiliare valuta

1.020.001,32

1.419.425,78

1.419.425,78

1.491.966,32

1.567.287,35

1.620.759,35

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre BCR

 

Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in continuare “banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.

 Cadrul legal general de desfasurare a procesului

In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei Guvernului nr. 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului, normele, instructiunile si regulamentele emise de BNR, orice alte dispozitii legale, precum si actul constitutiv al BCR si reglementarile interne ale bancii.

Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza activitatea bancii in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor conform procedurilor specifice de risc.

Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si evaluarea capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzii.

La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile interne specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip credit, banca urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadenta.

Incadrarea operatiunilor in limitele de expunere stabilite in raport cu riscul de tara, sectoare de activitate, institutii de credit, societati de asigurare-reasigurare, societati internationale de factoring, fonduri de garantare a creditelor, precum si fata de clientii retail si debitorii unici se realizeaza conform procedurilor specifice de risc.

Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente contractuale incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele  asimilate, precum si contractele accesorii incheiate in scopul garantarii creditului constituie titluri executorii.

Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate este obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei creditului aprobat se face numai cu acordul scris al bancii.

Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri rambursabile de la public si acordarea de credite in cont propriu.

Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.

          Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea unei sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul obligatiei debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la plata unei dobanzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice angajament de achizitionare a unui titlu care incorporeaza o creanta ori a altui drept la incasarea unei sume de bani.

Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile de credit acordate prin intermediul cardurilor), acord de garantare/avalizare – contract de credit bancar pentru eliberarea scrisorilor de garantie/avalurilor.

Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in bilant si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele, incluzand, fara a se limita: credite, investitii in actiuni si alte valori mobiliare, alte participatii de natura imobilizarilor financiare, efecte de comert scontate sau avalizate, garantii emise, acreditive deschise sau confirmate, plafoanele de expunere aprobate pentru operatiunile de factoring in lei, alte angajamente.

Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la care clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a produsului tip credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in termenul maxim de creditare stabilit prin reglementarile interne ale bancii pentru fiecare categorie de credit.

Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv creditul, respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la dispozitia clientului a imprumutului si data pana la care creditul trebuie tras integral;

          Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de creditare in cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul celor pe termen mediu si lung. 

Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria la scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la data scadentei. Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in situatia in care ratele de credit si/sau dobanzile sunt platite de imprumutat la scadenta sau cu o intarziere de maxim 30 zile.

          Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si soliditatii financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.

Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii, pe baza informatiilor primare oferite de client, fara documente justificative, in functie de care consilierul clienti retail poate decide daca este oportuna depunerea documentatiei de credit.

Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul trebuie sa obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bancii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.

          Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de la data primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor interne specifice produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul creditului, modalitatea si termenele de incasare a acesteia urmand a se preciza in fisele de produs specifice. Tot fisele de produs reglementeaza si tratamentul comisioanelor pe parcursul perioadei de gratie.

Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.

Coplatitor intern - membru al familiei imprumutatului sau alta persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul) ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil pentru toate tipurile de credite. Numarul maxim de coplatitori interni admisi este 4.

Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si gospodareste  impreuna cu imprumutatul, dar ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza  contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil numai pentru creditele garantate cu garantii reale. Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.

Credite simple - creditele garantate numai cu depozite colaterale/certificate de depozit constituite la BCR, titluri de stat sau asigurare de risc financiar de neplata si creditele fara garantii.

Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de garantii decat cele specifice creditelor simple.

          Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la posibilitatea acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor, datelor sau a documentelor preliminare prezentate.

                  

BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT

Categorii de beneficiari :

ü      persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;

ü      persoane fizice autorizate, respectiv:

a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de comert in baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza suprafete de teren agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza de contract/conventie si crescatori de animale, individuali sau asociati in diferite forme, fara personalitate juridica;

b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi speciale (arhitecti,  auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori judecatoresti, experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari publici, practicieni in reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).

Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice cat si pentru persoane fizice autorizate

         Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru PFA:

a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte institutii de credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror rambursare nu a fost necesara executarea garantiilor sau pentru care societatile de asigurare impotriva riscului financiar de neplata nu au acordat o despagubire etc.);

b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si nu au savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;

c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte mare/maxim;

In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie raspundere, extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere certificate de administratiile financiare, situatia privind riscul global analitic si istoricul analitic al clientului, inregistrata in baza de date a CRB, Raportul de Credit furnizat de BC, rezultatul consultarii bazelor de date ale bancii care ofera date despre imprumutati etc.

d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la nivelul stabilit prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul creditelor de consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in cazul creditelor pentru investitii imobiliare, minimul acceptat de banca este de 80%.

e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de banca, dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie utilizat inainte de punerea creditului/transei din credit la dispozitia clientului.

In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-a acordat clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de vedere.

         

Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice

Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa realizeze venituri certe, cu caracter permanent:

a.     angajat cu contract de munca;

b.     pensionar;

c.   persoana fizica autorizata conform legii;

d.   persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu documente justificative, conform legii.

          Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate

PFA trebuie:

a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale conform reglementarilor legale in vigoare;

b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;

c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.

         

         

CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT

Credite

Categorii de credite acordate persoanelor fizice:

a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale familiei acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele care se circumscriu unei investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit. b);

b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o persoana fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau unei constructii, realizate sau care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul acordat in scopul reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea unui teren.

Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile art. 35-59 din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si urmatoarele din Codul Civil, precum si Legea privind activitatea bancara.

Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza in documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate conditiile respectivelor tranzactii.

Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor contractuale pentru clienti retail.

Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori de garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor contractuale intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.

          Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor, potrivit limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna cu solicitantii si garantii la semnarea documentelor contractuale de catre parti.

             

Pastrarea documentatiei

          Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de banca in legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential, in raport cu tertii, cu exceptiile prevazute de lege.

          Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum urmeaza:

a) cate un exemplar original al documentelor contractuale incheiate si scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a numerelor atribuite. Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in dulapuri prevazute cu incuietori la care nu au acces ceilalti salariati.

b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:

- cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie bancara;

- referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la creditele complexe);

- scoringul/ratingul de credite;

- situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);

- situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;

- documentele de evaluare a garantiilor;

- exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;

- documentele juridice privind garantia creditului (contractul de ipoteca, contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune, scrisori de garantie bancara etc.);

- note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la clienti ;

- corespondenta purtata cu clientii ;

- alte documente in legatura cu creditul respectiv.

4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru persoane fizice a BCR

1.     CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau a unei constructii, precum si reabilitarea, modernizarea, consolidarea/ extinderea unei constructii/viabilizarea unui teren

A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR

Destinatie credit: achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv amenajari, modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru cumparare teren intravilan/ extravilan (agricol, padure, pasune etc);

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare: maxim 30 ani;

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

Perioada de gratie: maxim 12 luni;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%;

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR

Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica, proprietarul legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui membru al familiei solicitantului, care este coplatitor) care solicita o finantare in scopul achizitionarii/construirii unui alt imobil,

Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii creditului intr-o singura transa.

Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din valoarea investitiei.

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare:

Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de luni pentru construire;

Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si imobilul ce urmeaza  a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta II poate fi luat in garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul vanzatorului pentru diferenta de pret nefinantata de banca.

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de rambursare a solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100% dobanzi + 100% comisioane, suma care, impreuna cu celelalte angajamente lunare din contracte de credit pentru investitii imobiliare sau de natura acestora, trebuie sa se incadreze in 35% din veniturile nete lunare, iar la categoria venituri eligibile (pentru rata finala) va fi luata in calcul si suma ce se va obtine din vanzarea imobilului (la nivelul sumei inscrisa in raportul de evaluare), ajustata cu un coeficient de 0,05.

In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va determina potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea documentatiei de credit se solicita declaratia clientului ca va vinde imobilul vechi (pe care il detine in proprietate) in termenul prevazut in antecontractul/contractul de vanzare-cumparare al celui de-al 2 lea imobil pentru achitarea diferentei de pret nefinantata de banca si ca va da bancii inainte de tragerea creditului  o procura in forma autentica prin care BCR este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa achite diferenta de pret vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte de vanzare -cumparare care au pact comisoriu (clauza) privind rezolutiunea (desfiintarea) de drept a contractului. In contractul de credit se va insera la clauze speciale obligatia imprumutatului de a vinde imobilul vechi (conform declaratiei) si de a mentine dreptul bancii de a vinde imobilul vechi pana la data achitarii integrale catre vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La conditii de tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original  procura mentionata mai sus.

In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii imobilelor ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta un deviz estimativ al lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare, convenit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor ce urmeaza sa fie avansate. In cazul in care lucrarile asupra imobilului se executa in regie proprie, termenele de utilizare a creditelor se stabilesc de comun acord cu imprumutatul.

2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru persoane fizice

Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;

Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;

Beneficiari:  persoane fizice

Destinatie credit: efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul rambursarii unui credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior.

Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/ viabilizare pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie proprie.

Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract. Proiectul tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate de constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte de santier/inspector tehnic atestat, cu exceptiile prevazute de lege.

Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia respectiva include si executarea unor lucrari de constructii

Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.

Comisioane: conform Tarifului standard de comisioane. 

Avans: minim 25% din valoarea investitiei;

Garantii: ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in completare, dupa caz, conform Manualului de garantii. In cazul creditelor acordate din sursa BERD sunt acceptate doar ipoteci de rang I in favoarea BCR.

Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente garantiei constituite, inclusiv de nefinalizare, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si reinnoita astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului; drepturile asiguratului derivand din contractul de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de valabilitate a creditului. In cazul constructiilor finantate din credit, pentru care societatea de constructii a incheiat o polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor, pana la finalizarea constructiilor, imprumutatul - persoana fizica nu mai are obligatia incheierii acestei polite, daca polita este cesionata in favoarea bancii.

Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu ziua urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor; in cazul in care societatea de constructii nu face dovada achitarii primelor de asigurare, obligatia de asigurare a constructiei revine si in acest caz persoanei fizice.

In situatia in care sumele aferente despagubirilor din polita de asigurare se încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in urmatoarea ordine: dobânzile scadente si neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit ramase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despagubirii, în baza contractului de credit.

Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de viata individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare pentru caz de deces, in care banca figureaza ca beneficiar.

Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele interne de creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:

Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai in cazul in care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost supravegheate/vizate de un diriginte de santier/inspector tehnic de specialitate.

Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un evaluator cu atestat ANEVAR.

Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai mica de 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.

In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/ consolidarea/ extinderea locuintelor, banca poate accepta, la solicitarea beneficiarului de credit, suplimentarea cu cel mult 30% a imprumutului initial, pe baza de documente justificative. Pentru soldul creditului rezultat dupa suplimentare, se poate stabili o perioada de rambursare mai mare decat cea prevazuta initial in contract, cu conditia incadrarii in termenul maxim de acordare a creditelor ipotecare.

Pasi in procesul de vanzare

A. Vanzarea creditului

 

1.      Identificarea nevoilor clientului

Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape ale procesului de vanzare.

Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care sa corespunda din punct de vedere al:

ü      Sumei de care are nevoie

ü      Termenului de creditare

ü      Garantiilor disponibile

2.      Verificarea criteriilor minime de eligibilitate

Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative privind valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte etape in procesul de vanzare.

3.      Evidentierea avantajelor competitive ale produsului

·        Perioada mare de creditare

·        Costuri reduse

·        Rapiditate in analiza si acordarea creditului

·        Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor

4.      Finalizarea vanzarii creditului

Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului clientului de a solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele finale de consiliere privind documentatia necesara.

B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza

Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care urmeaza  sa le parcurga.