Documente online.
Username / Parola inexistente
  Zona de administrare documente. Fisierele tale  
Am uitat parola x Creaza cont nou
  Home Exploreaza
Upload





















































Lucrare de licenta - Tendintele pietei de retail privind creditele imobiliare / ipotecare la Banca Comerciala Romana

management




UNIVERSITATEA ECOLOGICA

FACULTATEA DE MANAGEMENT














Lucrare de licenta



Tendintele pietei de retail

privind creditele imobiliare / ipotecare

la Banca Comerciala Romana







Coordonator stiintific :

Prof.Univ.Dr.









BUCURESTI





CUPRINS:



Introducere




Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare


Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit


Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta


1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania




Capitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea Europeana


2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail


2.2. Evolutia in structura a creditelor retail


Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in Romania



Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de B.C.R.


4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in

B.C.R.


4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea gamei de

produse si servicii bancare




4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul B.C.R.

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare)



Capitolul 6 – Concluzii si propuneri


Bibliografie



Introducere



Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai mult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent, acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesului de dezvoltare continua in care se afla.


Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor era destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-se in domeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare pe categoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori de resurse finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentru creditarea clientilor corporate si nu a celor retail.


In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-a schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive: disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in titluri de stat cu dobanzi extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea atragerii de catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoia dispersarii riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru credite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datorita nevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea situatiei economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.


Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si mai atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile locale si straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat benefica atat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioane mai reduse, conditii mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru banci care au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face fata noilor conditii de piata.


In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost reprezentat de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la un numar de cateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta indelungata. Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata, crescand de la an la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an de varf pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului de conventii intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg consum si banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu mult asteptarile.

Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail este reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii extrem de mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru cumpararea de case cu plata in rate. Acest tip de credite s-au dezvoltat mai incet, datorita riscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai mari ale creditelor si termenele lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mai restrictive de acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foarte mare, motiv pentru care tot mai multe banci ofera in prezent credite imobiliare si, mai nou, pentru a veni in intampinarea cerintelor clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca, daca anul 2002 a fost anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007 este in mod cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.


Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si straine sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata romanesca si profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de creditare. Tinand cont de tendintele de crestere a cererii de credite din partea populatiei, se poate spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata foate bine.








































Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare


Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetarii managementului bancar servesc drept fundament al cercetarii gândirii manageriale si în alte domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul secol, vine în întâmpinarea necesitatilor de utilizare a diverselor metode practice si eficiente de conducere a institutiilor de credit. Contemporani ai cercetarii managementului bancar si ai altor institutii financiar-creditare pot fi numiti J. Sinkey „Managementul financiar al bancilor comerciale” (1983), P. Rouse „Managementul bancar” (1995), P. Howells si K. Bain „Economia banilor, activitatea bancara si a finantelor” (1992), R. Miller „Moneda si activitatea bancara în perioada contemporana” (1993), F. Mishkin „Economia banilor, activitatea bancara si pietele financiare” (1997), si altii.

Initial teoriile managementului institutiilor bancare si de credit dezvoltau doar problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazându-se îndeosebi pe gestionarea împrumuturilor. Însa pe parcursul dezvoltarii activitatii bancare au evoluat si conceptiile referitoare la gestionarea creditului. Astfel conceptiile moderne a managementului în institutiile creditarbancare au ca punct de referinta atât managementul activelor, cât si cel al pasivelor. Managerii moderni se axeaza îndeosebi pe analiza corelarii resurselor atrase si celor plasate, având obiectiv major maximizarea profitului actionarilor bancii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate urmatoarele teorii în acest domeniu :

teoria împrumuturilor comerciale;

teoria posibilitatii schimbarii activelor;

conceptia fondurilor comune;

conceptia conversiunii fondurilor;

conceptia moderna: interactiunea activelor cu pasivele bancii.


Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

Studierea profunda a managementului sistemului de credit si evidentierea particularitatilor lui la etapa contemporana necesita cercetarea conceptului creditului în teoria economica fundamentala.

S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea naturalista si cea a creditului, privind investitiile în capital. Teoria naturalista a creditului initial a fost elaborata de A.Smith (1723-1790) si D. Ricardo (1772-1823) fiind dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele conceptii ale acestei teorii sunt urmatoarele :

obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;

capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulatia capitalului de împrumut coincide totodata cu circulatia capitalului de productie;

bancilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul executa un rol pasiv în economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidentiat faptul ca creditul nu creeaza capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de producere. De asemenea, ei au mentionat dependenta creditului de producere si a dobânzii de profit, neîntelegând în esenta legatura reciproca dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit reprezentantii scolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-creditara. La baza viziunii acestora sta ideea lui J.Keynes despre implicarea activa a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu toate acestea, miza principala în reglementarea economica, pe de o parte, se pune pe finantarea bugetara, pe de alta parte, pe capacitatea bancii centrale de a determina politica creditar-monetara prin modificarea ratei dobânzii.

Cea de-a doua conceptie a creditului a fost dezvoltata ulterior în teoria monetarismului, reprezentantul de baza al careia este M. Friedman. Conform opiniei acestuia, instrumentele de baza ale reglementarii economiei sunt modificarea masei monetare si a ratelor procentuale, ceea ce ofera posibilitate de a efectua expansiunea creditara. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei monetare în corelatie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite de a influenta asupra dinamicii volumului de productie si al preturilor.

Teoria monetarista a mai fost numita si antiinflationista, deoarece recomandarile ei au fost folosite în politica economica a SUA si în tarile Europei de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX, continuând sa fie utilizate si în prezent. Esenta politicii economice consta în faptul ca s-a efectuat retinerea cresterii masei monetare prin majorarea ratelor dobânzii.

Cercetarea relatiilor de credit de-a lungul timpului denota faptul ca operatiunile de credit pot interveni într-o gama simpla de la relatii dintre indivizi sub forma unor acorduri, pâna la tranzactii mai complicate, ce se efectueaza pe pietele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esential ramâne aceeasi relatie în ambele cazuri: o valoare actuala se transmite de un creditor unui debitor în urma careia cel din urma se angajeaza sa-o ramburseze pe viitor conform conditiilor specificate în acordul de credit, si totodata se obliga sa plateasca o dobânda pentru utilizarea creditului.

Notiunea de credit se defineste printr-un raport de interese banesti ce apare între o persoana fizica sau juridica numita creditor, care acorda pe un termen prestabilit altei persoane numita debitor, un împrumut de bani sau care vinde marfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobânda stabilita în functie de riscul pe care si-l asuma creditorul sau de reputatia debitorului. În conditiile economiei de piata raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni si multiple în varietate.


De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupuri principale:

  • creditul comercial;
  • creditul bancar;
  • creditul obligatar;
  • creditul ipotecar;
  • creditul de consum.

Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de credit cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii (participantii) raportului de credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de rambursare, dobânda si însasi tranzactia – acordarea creditului.

Însa pe cât relatia de credit uneste, în esenta, toate sferele în acelasi proces, atât putem mentiona ca acestea au si deosebiri, care le imprima anumite trasaturi pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin însasi elementele si modul îndeplinirii fiecarei trasaturi a relatiei de credit.

De asemenea, putem mentiona ca doua dintre aceste categorii de credit, creditul comercial si creditul obligatar, presupun obligatiile directe dintre debitor si creditor, posibile fara a fi desfasurate de la începutul tranzactiei pâna la sfârsit prin intermediul bancilor.


Celelalte categorii de credite: ipotecar si de consum, presupun desfasurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de catre banci sau alte institutii specializate de credit. Însa se poate mentiona faptul ca nu este exclus si în primul caz participarea bancilor, dimpotriva transferul creantelor de credit comercial este folosit în majoritatea tarilor utilizând scontarile si reescontarile creantelor.


Exista diverse opinii ale economistilor referitor la definirea „sistemului de credit”, care tin de formarea si dezvoltarea institutiilor de credit de-a lungul timpului si care deriva din conditiile istorico-economice ale fiecarei tari. Totodata, în decursul dezvoltarii relatiilor de credit s-au cristalizat în principal si niste trasaturi comune ale sistemelor de credit din diferite tari.


Analizând sensul notiunii de „sistem de credit” în viziunea economistilor europeni si americani, constatam ca ei nu dau o explicatie a modului de organizare a sistemului de credit separat, dar analizeaza relatiile de credit ca parte componenta a sistemului financiar.

În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar reprezinta un complex ce cuprinde diferite tipuri de institutii financiare: banci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare si banci investitionale; toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.

Conform acestor viziuni institutiile financiare la rândul lor se clasifica în institutii depozitare si institutii financiare nondepozitare. Institutiile depozitare sunt acei intermediari financiari, care accepta depozite de la populatie, agenti economici si de la alte institutii, si folosind resursele respective în special sub forma de credite. Categoria institutiilor depozitare consta în principal din diverse tipuri de banci. Institutiile bancare se mai caracterizeaza prin faptul ca operatiunile pasive constau în marea majoritate din depozite la vedere, la termen si de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gama larga de împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.

În functie de tara în categoria institutiilor depozitare mai sunt incluse si asa numitele institutii de economii si/sau de credit: asociatii de economii si împrumut, uniuni de credit, organizatii de împrumut etc. Unele tari clasifica institutiile depozitare în institutii bancare si non-bancare. În acest caz, în grupul institutiilor non-bancare sunt inclusi acei intermediari care accepta depozite si acorda credite, dar nu sunt calificate ca banci, deoarece din unele cauze tehnice sau functionale (nu îndeplinesc functia de asigurare a mecanismului de plati) respectivele sunt excluse în afara legislatiei bancare.

De exemplu, societatile ipotecare din Marea Britanie au drept functii traditionale acceptarea depozitelor si acordarea creditelor numai cu scopuri ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.

În SUA aproximativ aceleasi functii le îndeplinesc societatile de economii si împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele din Marea Britanie sunt incluse în sistemul institutiilor bancare, deoarece în afara de functia de a atrage depozite si de a acorda credite, respectivele institutii au dreptul de a deschide conturi clientilor si de a efectua tranzactii de plati.


Modul de explicare a notiunii „sistemul de credit” în opinia economistilor români este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C. Kiritescu si acad. E. Dobrescu considera ca sistemul de credit reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor existente în economia nationala, realizate prin aparatul bancar.

Aceeasi parere o împartaseste Gh. Bistriceanu, care mentioneaza ca sistemul de credit este ansamblul relatiilor de credit, al metodelor, formelor si normelor de acordare, garantare, utilizare si rambursare a creditelor existente în economia nationala si realizate de banci.

Concluzionând, putem mentiona, ca economistii români sustin parerea economistilor occidentali, mentionând ca sistemul de credit cuprinde nu numai un numar mare de banci comerciale, banci specializate (banci agricole, funciare, ipotecare etc.), ci si banci populare (cooperative de credit), case de economii si împrumut, organizatii de împrumut.

Daca vom analiza literatura de specialitate rusa, notiunea „sistem de credit” se defineste prin totalitatea relatiilor creditare existente pe teritoriul tarii, forme si metode de creditare, banci si alte institutii creditare organizând si îndeplinind asa fel de relatii. Deci în interpretarea economistilor rusi, de exemplu, a economistului Gh.Poleak în lucrarea sa „Managementul financiar” se mentioneaza ca „sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este reprezentat de banca centrala, nivelul doi, de bancile comerciale, ipotecare si de economii si nivelul trei, din 23 institutii financiare nebancare specializate de credit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investitionale, institutiile financiar-creditare, casele de lombard.


Analizând opiniile economistilor din diverse tari supuse analizei privind definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit” reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor si de organizare a rambursarii acestora, existente în economia unei tari fiind realizate de institutiile financiare de credit prin intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, raspunzând cerintelor unei anumite etape de

dezvoltare social-economica.

Concluzionând, putem afirma ca managementul sistemului de credit reprezinta ansamblul metodelor de organizare si de conducere a institutiilor financiare de credit, prin care se realizeaza gestiunea: planificarea, organizarea, controlul si evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru îndeplinirea rolului si functiilor sistemului de credit în economie, pentru valorificarea la maxim a avantajelor si diminuarea la minimum a dezavantajelor relatiilor de credit putem mentiona ca sistemul de credit, în principal, trebuie sa cuprinda:

  • cadrul institutional care presupune un ansamblu de institutii si organisme de credit specializate, cu o (vasta) retea dispusa în teritoriu, dar si cu relatii de corespondenta cu institutiile similare din strainatate. Activitatea cadrului institutional trebuie sa fie reglementata, controlata si supravegheata de anumite comisii organizate la nivel de stat în scopul minimizarii riscurilor.
  • cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor reglementarilor (legi, hotarâri, regulamente, instructiuni, norme etc.) care guverneaza activitatea institutiilor de credit pe teritoriul unei tari. Cadrul juridic trebuie sa fie suficient de flexibil pentru a lasa spatiu de afirmare liberei initiative a institutiilor de credit, dar totodata si categoric, astfel încât sa creasca încrederea agentilor economici si sa limiteze riscurile operatiunilor de credit.
  • strategiile manageriale, tehnicile si metodele de efectuare a operatiunilor de credit cu ajutorul carora institutiile de credit pun în aplicare diverse produse creditare accesibile si rentabile beneficiarilor de credite.

Functiile unitatilor de credit si ale personalului functional implicat în activitatea de creditare trebuie sa fie determinate prin regulamente si norme interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor reflecta si se vor defini clar obligatiunile si responsabilitatile acestora.

Structura organizatorica a unitatilor de creditare va depinde în mare masura de urmatorii factori: marimea bancii; existenta sau lipsa retelei de filiale sau reprezentante; diversitatea si volumele de mijloace investite sub forma de credite; structura portofoliului de credit (sistematizat în functie de mai multi factori: risc, domenii si ramuri etc.); tipuri de clienti beneficiari de credit si alti factori.


Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a institutiei de credit trebuie sa fie orientata în urmatoarele directii de baza:

procedura depunerii cererii si a documentelor însotitoare prezentate de beneficiarii de credit;

analiza aspectelor financiare si nefinanciare ale clientilor;

lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor si plata a dobânzii;

analiza sistematica si revizuirea a calitatii portofoliului de credit;

activitatea cu creditele problematice.


Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai complexe si totodata responsabile procese efectuate de institutiile de credit.

Beneficiarul de credit

• Evalueaza piata produselor de credit;

• solicita creditul.

Inspectorii de credite

• Evalueaza cererea si documentele primite;

• Perfecteaza concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit

• Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;

• Aproba sau dezaproba acordarea creditului.

Directia juridica

• Perfecteaza contractele de credit si de asigurare a creditului.

Directia Contabilitate

• Evidenta contabila a acordarii creditului;

Controlori-operatori

• Crediteaza contul clientului;

Casierii

• Elibereaza creditul


Procesul de acordare a creditului se desfasoara prin intercalarea a mai multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentul de creditare (inspectorii de credit si controlorii de evaluare a bunurilor gajate), directia juridica, marketing etc. În procesul de creditare institutia de credit este acea care realizeaza input-uri (informatii, documente etc.), iar beneficiarii de credit sunt acei care beneficiaza de output-urile (resurse banesti) din acest proces.


Gestionarea adecvata si prudenta a procesului de credit micsoreaza riscurile aferente operatiunii de credit si duce la minimizarea riscurilor de lichiditate, solvabilitate etc.


În concluzie putem mentiona ca institutiile financiare de credit functioneaza cel mai bine atunci când:

procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta înseamna ca etapele procesului de credit trebuie sa fie rationalizate si reduse la minimum;

exista o buna coordonare si comunicare între diverse departamente, sectii;

sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazeaza pe buna deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clientii permanenti, cât si pentru cei noi; atât pentru clientii interni, cât si pentru cei externi.



Creditul acordat populatiei si-a continuat expansiunea ajungând sa reprezinte 42,1 la suta din creditul neguvernamental la sfârsitul anului 2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale fata de anul anterior si s-a mentinut la un nivel mai ridicat decât creditele de productie sau cele de investitii ale companiilor.
  • Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o crestere de 37,4 la suta (31 la suta în termeni reali), fata de 31,5 la suta (21 la suta în termeni reali) în anul anterior. În structura, creditele în lei au crescut cu 65,4 la suta, iar cele în valuta cu 18,3 la suta.




















    • La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta din Romania;
    • Locul II     este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%.
    • Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar 10,87%.





    2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si acordarea creditelor


    Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa se orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare, menite sa asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea au ajuns la concluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea concentrarii asupra activitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta si, implicit, profitabilitate. Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia ca activitatea de retail intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie esentiala a veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aur ce poseda un important potential inca neexploatat.

    Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul dintre principalele pozitii.

    Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente sau nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre sectorul corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani si care da semne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si cresterea concurentei au influentat si strategiile la nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.


    Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar european sunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiar protectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene pentru a face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci americane, cat si datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei globale intr-un mediu economic european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationale existente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se poate considera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai intai la nivel national, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afara granitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie numai cateva dintre provocarile actuale si viitoare la care marile band europene de retail va trebui sa raspunda cu strategii clare si perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de piata atat la nivel national, cat si european, in condifiile in care solicitarile venite din partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile bancare, nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.


    Tendinte macroeconomice

    n      Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile: Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39%

    n      Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii venitului net lunar;

    n      Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive asupra creditului retail

    n      Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii creditului maxim si a perioadei de creditare;

    n      Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006 comparativ cu restul creditelor de consum;

    n      Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

    n      Apropierea de marele retele de retail.


    Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

    n      Evolutia pietei imobiliare;

    Numar de proiecte demarate;

    Stabilizarea preturilor;

    Investitii imobiliare (“buy for rent”);

    Evolutia pietei financiare

    Reducerea costurilor pentru end user

    In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliar datorita:

    dezvoltarii insuficiente a acestui sector

    conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net, scaderea inflatiei

    dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

    dezvoltarea de noi proiecte imobiliare


    Concluzii:

    Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in urmatoarea perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%

    In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite in functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.















    Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail




    Legea bancara nr. 58/1998 defineste astfel notiunea de credit la art. 1: “angajament de plata a unei sume de bani în schimbul dreptului la rambursarea sumei platite precum si la plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma…”.


    Pe de o parte legea statueaza la articolul 2 dreptul si obligatia Bancii Nationale a

    României cu privire la “elaborarea si aplicarea politicii de credit, de autorizare si supraveghere prudentiala bancara”. Pe de alta parte, în cuprinsul articolului 38 este legiferata obligativitatea ca “în activitatea lor, bancile se supun reglementarilor si ordinelor emise de Banca Nationala a României date în aplicarea legislatiei privind politica de…credit…, de asigurare a prudentei bancare si de supraveghere bancara”.

    În acelasi sens, Legea bancara stipuleaza la articolul 55 obligatia bancilor de a întocmi si pastra la sediile lor un exemplar al documentatiei de credit privitoare la relatiile sale cu clientii. Conform aceleiasi legi, contractele de credit bancar precum si garantiile reale si personale constituite în scopul garantarii creditelor bancare sunt titluri executorii.


    Riscul de credit este definit în normele de autorizare si de supraveghere prudentiala ale BNR ca fiind „riscul înregistrarii de pierderi sau al nerealizarii profiturilor estimate, ca urmare a neîndeplinirii de catre contrapartida a obligatiilor contractuale”.

    Pentru administrarea eficienta a riscului de credit, la stabilirea strategiei bancilor comerciale se au în vedere doua aspecte. Primul consta în stabilirea tipurilor de credit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientela vizat, tipurile de garantii percepute în contrapartida, rezidenta, aria geografica, moneda, durata creditului si profitabilitatea estimata.


    Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de credite, inclusiv gradul de diversificare si gradul de concentrare. Punerea concreta în practica a strategiei de administrare a riscului de credit se realizeaza prin proceduri proprii fiecarei banci privind riscul de credit atât la nivelul individual al fiecarui client, cât si la nivelul întregului portofoliu de credite. La stabilirea si respectiv la implementarea de catre banci a procedurilor privind administrarea riscului de credit sunt vizate urmatoarele aspecte precum: mentinerea unor standarde prudente de creditare, monitorizarea si control a riscului de credit; evaluarea corespunzatoare a noilor oportunitati de atragere a clientilor; identificarea si administrarea creditelor neperformante si stabilirea standardelor proprii ale bancii cu privire la garantiile acceptabile pentru creditele care urmeaza a se acorda clientilor.


    În vederea prevenirii intrarii în relatii de creditare bancara cu persoane implicate în activitati frauduloase si alte activitati de natura infractionala, bancile au obligatia sa stabileasca politici stricte care sa reglementeze urmatoarele obligatii: solicitarea de referinte si informatii despre client de la persoane autorizate; consultarea informatiilor puse la dispozitia institutiilor de credit de structuri, constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unor entitati cu activitate similara, organizate în conditiile legii, având drept scop colectarea si furnizarea de informatii privind situatia contrapartidei în calitatea sa de beneficiar de credite, ori alte informatii de natura financiara; cunoasterea structurii participantilor la capitalul societatii, precum si a persoanelor responsabile de administrarea acesteia, în cazul clientilor altii decât persoane fizice, verificarea referintelor si a situatiei financiare personale a administratorilor si asociatilor.

    În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturor activitatilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent daca rezultatele respectivelor activitati sunt reflectate în bilant sau în afara bilantului. Astfel, vor fi luate în considerare elemente precum performanta financiara curenta si previzionata a contrapartidelor; concentrarea expunerilor fata de contrapartide, forma de organizare juridica, sectoarele în care actioneaza; capacitatea de punere în aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale; capacitatea si posibilitatea creditorului de a executa la nevoie garantiile în conditiile pietei; angajamentele contractuale ale bancii cu persoanele aflate în relatii speciale cu banca (personalul propriu, precum si familiile acestuia).


    Banca monitorizeaza permanent riscul si toate pozitiile din bilant, în special riscul de credite, riscul de piata, (inclusiv riscul ratei dobânzii, riscul scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational si informational, riscul politic, etc.

    Banca promoveaza politica si dispune de proceduri, standarde de generare, autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora si a imprumuturilor, tinând cont de realitatile pietei la un moment dat, evolutiile careia cer interventii si modificari în timp real.

    In scopul asigurarii unui control asupra produselor expuse riscului de credit , sistemul

    de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea produselor expuse acestor riscuri

    Structura aplicata este destinata sa asigure controlul asupra riscurilor si sa permita o reactie rapida în functie de schimbarea situatiei prin:

    • separarea nivelelor de primire a deciziilor;
    • participarea în procedura de examinare si acceptare a unui credit , a cel putin unei persoane independente .

    Banca administreaza riscul de credit prin:

    • analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiza care include diferite activitati, care au ca scop evaluarea riscului activitatii solicitantului de credit, a structurii managementului, a mediului economic si pozitiei pe piata a solicitantului de credit, precum si analiza si evaluarea planului de afaceri, efectuarea de prognoze asupra fluxurilor monetare, evaluarea sigurantei si istoriei de creditare a clientului, în caz ca aceasta este disponibila;
    • trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitatii si realismul business-ului clientului;
    • efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor lua numai în conformitate cu metodologia aprobata si în limita plafonului stabilit de aceasta;
    • utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe diferite produse, clienti, ramuri si pe categorii de risc, în vederea minimizarea riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se revizuiesc cât mai des posibil;
    • stabilirea limitelor generale ale densitatii riscului, în functie de clienti, produse si ramuri de activitate.

    Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminueaza prin majorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail

    • aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;
    • efectuarea periodica a analizelor riscului de credit, a calitatii portofoliului de credite si informarea nivelelor superioare de decizie despre situatia constatata;
    • urmarirea creditelor nesigure si colectarea sumelor casate din fondul de risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea creditelor, urmarirea în justitie;
    • asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial transferat de la creditor;
    • obligarea solicitantului de credit sa furnizeze bancii în gaj proprietatea sa mobiliara, imobiliara sau brand-ul;
    • controlul respectarii limitelor, stabilite de BNR cu privire la credite.

    Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nu numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai mare deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite acordate persoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri specifice, cum ar fi:


    Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantia creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executarea acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datorata de client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturor aspectelor juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului de proprietate a acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altor credite, evaluarea cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul constructiilor de locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune conditii, de calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege, intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si sansele recuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de catre debitor.


    Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand, dupa fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor de productie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra cumparatorului. Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de locuinte, trebuie avuta in vedere si analiza clauzelor contractului de construire incheiat de beneficiarul locuintei cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda, de regula, un pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in care lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazute clauze de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.


    Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza fundamentarii nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor investitiei in special a celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin analiza riguroasa de catre banca a devizului general estimativ prezentat de imprumutat sau de societatea de constructii, precum si prin incheierea de catre constructor a unei polite de asigurare impotriva riscului de nefinalizare a constructiei, incheitat cu o societate de asigurare-reasigurare agreata de banca, cesionata in favoarea bancii.




    3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)


    Centrala Riscurilor Bancare reprezinta o structura specializata în colectarea, stocarea si centralizarea informatiilor privind expunerea fiecarei banci din sistemul bancar românesc fata de acei debitori care au beneficiat de credite al caror nivel depaseste suma limita de raportare. Actuala suma limita de raportare a fost stabilita prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie 2000 la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancare este organizata în doua fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) si 2. Registrul creditelor restante (RCR)

    Registrul central al creditelor (RCC) contine informatii de risc bancar raportate de banci si este actualizat lunar, fluxul transmiterii si înscrierii informatiei de risc bancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informatiilor de risc bancar revine bancilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite de Banca Nationala a României si a unei serii de conditii procedurale.

    Procedura de raportare a debitorilor este folosita în cazul raportarii pentru prima data la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de catre banca respectiva sau în cazul în care datele de identificare a unor debitori raportati anterior de catre aceeasi banca declaranta au suferit modificari.

    Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosita în cazul în care debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare îndeplineste conditia de risc de a fi raportat.

    Procedura de stergere a riscurilor aferente unui debitor este folosita în cazul în care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în evidentele contabile ale bancii creditoare si debitorul respectiv îndeplineste conditia de a fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare. Procedura de stergere a unui debitor trebuie folosita în cazul în care un debitor raportat nu mai îndeplineste conditia de a fi mentinut în baza de date RCC.


    Registrul creditelor restante (RCR) contine informatii de risc bancar referitoare la abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate de banci din cel mult ultimii sapte ani si este alimentat lunar de Registrul central al creditelor.

    Registrul creditelor restante este creat, gestionat si actualizat conform necesitatilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât sa poata evidentia operativ informatiile privind abaterile de la graficele de rambursare a creditelor, înregistrate de persoanele recenzate fata de întregul sistem bancar din România. Informatiile de risc bancar vor fi mentinute în Registrul central al creditelor si în Registrul creditelor restante pe o perioada de 2 ani de la data înscrierii, dupa care vor fi arhivate.

    Utilizatorii informatiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor Bancare sunt bancile si Banca Nationala a României.

    Schimbul de informatii de risc bancar se realizeaza electronic prin Reteaua de Comunicatii Interbancara organizata la nivelul Bancii Nationale a României.

    Raportarile transmise de banci contin informatii despre datele de identificare a debitorilor fata de care banca înregistreaza o expunere mai mare sau egala cu limita de raportare, precum si informatii privind fiecare din creditele si angajamentele de care debitorul beneficiaza: tipul creditului, termenul de acordare, tipul garantiei, serviciul datoriei, data acordarii si data scadentei, suma acordata, suma datorata la momentul raportarii, suma restanta.

    Difuzarea informatiilor de Centrala Riscurilor Bancare catre banci se face, pe de o parte, prin rapoarte lunare care cuprind informatii privind toti debitorii pe care banca i-a raportat în luna respectiva, cu toate informatiile disponibile la CRB referitoare la creditele si angajamentele de care acestia au beneficiat de la toate bancile, fara a se preciza identitatea bancilor creditoare. Rapoartele respective reflecta o situatie a riscului global a debitorilor raportati anterior de banca creditoare. Pe de alta parte difuzarea informatiilor se face ca raspuns la interogarile “on line” în care bancile pot solicita prin cereri de consultare doua tipuri de informatii: situatia riscului global si situatia creditelor restante, aceasta din urma pe o perioada de 7 ani anteriori datei interogarii. Pentru debitorii raportati de banca, informatiile sunt furnizate neconditionat, în timp ce, pentru clienti - debitorii potentiali - accesul bancii este conditionat de obtinerea prealabila a acordului clientului respectiv.


    Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.


    Sisteme similare de gestiune a informatiilor de credit functioneaza cu succes în tari dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franta, Germania, Italia, Portugalia, Spania, etc.

    Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare ca urmare a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

    Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

    centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente si din cele ale unitatilor lor teritoriale din Romania;

    sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente.

    Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu carduri sunt institutiile de credit si BNR.

    Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de identificare ale debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI), suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului (garantii, tip credit, termen de acordare, comportament credit).


    Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004 exista un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora a ajuns la 38762.

    3.2. Biroul de Credit

    Biroul de Credit a fost infiintat la sfârsitul anului 2003 si înregistrat la Registrul Comertului în data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe actiuni care are ca actionari 27 de banci.

    Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axeaza pe:

    Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienti – persoane fizice ai participantilor

    Informatii/analize oferite participantilor în scopul:

     identificarii si cuantificarii riscului de credit

     cresterii calitatii creditelor

     diminuarii riscului de frauda si protejarii creditorilor

    Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)

    Consultanta financiar-bancara

    Principiile care stau la baza activitatii Biroului de Credit  sunt

    Principiul reciprocitatii - participantii care vor furniza informatii de risc si alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie de informatii din baza de date

    Principiul confidentialitatii

    Principiul impartialitatii si corectitudinii

    Principiul eficientei în functionare


    Sunt raportate si înregistrate la Biroul de Credit informatii de natura negativa si pozitiva referitoare la persoanele fizice care au contractat credite si au intârzieri la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, la fraudulenti si declaratii cu inadvertente


    Baza de date a Biroului Român de Credit primeste informatii inclusiv de la societati de leasing, credit ipotecar, firme de asigurari si chiar de la furnizorii de utilitati, urmând ca acest organism sa puna la dispozitie atât informatii privind creditele restante, cât si informatii privind gradul de îndatorare.

    Participantii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit atunci când li se solicita acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare sau atunci  când monitorizeaza comportamentul propriilor debitori. De asemenea, persoanele fizice care doresc sa cunoasca datele cu care sunt înscrise la Biroul de Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situatiei înscrierii.

    Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit. Raportul de Credit cuprinde informatii detaliate, actualizate si reale, dar analiza facuta de banca pentru a decide acordarea unui credit se bazeaza si pe alte informatii.

    Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante sunt afisate în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii Raportului de Credit.


    Sistemul Biroului de Credit se dezvolta în 3 faze.

    În faza I, care a fost pusa în functiune la data de 16 august 2004, participantii transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informatii referitoare la:

     debitori cu restante la plata mai mari de 30 de zile;

     fraudulenti - persoane care au savârsit o infractiune în relatie cu banca, pentru care s-a emis o hotarâre judecatoreasca definitiva;

     declaratii cu inadvertente - date neconforme cu realitatea furnizate de persoane fizice la momentul solicitarii creditului.

    n cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, asa numita “faza pozitiva”, operationala din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informatiile referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelor fizice, informatii provenite de la institutii bancare si non-bancare societati financiare, de asigurari, de leasing, de telefonie fixa si mobila , participante în Sistemul Biroului de Credit, precum si informatii despre fraudulenti si declaratii cu inadvertente.

    Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informatii la dispozitia participantilor on-line, atunci cand acestia le solicita în vederea acordarii unui credit sau a monitorizarii creditelor acordate.

    Informatia este furnizata, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului de Credit

    De asemenea, Biroul de Credit pune la dispozitia persoanelor solicitante, gratuit o data pe an, situatia înscrierii în bazele de date ale Biroului de Credit, informatie care contine inclusiv numele participantului/participantilor la care acestea înregistreaza, eventual, restante.

    Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt în mod obligatoriu transmise de catre participanti si, în consecinta, pot sa nu apara în raportul de Credit)

    Date personale despre titular

    Numarul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului

    Limita de credit acordata, suma acordata, suma restanta, starea contului

    Durata contractului, modalitatea de rambursare

    Plati si istoricul lor, pe maxim 2 ani în urma

    Date de identificare giranti, codebitori sau cosemnatari

    Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat pentru recuperare catre giranti, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de neplata

    Garantii, reesalonari sau rescadentari de plati

    Persoanele recenzate cu declaratii cu inadvertente, fraudulenti

    Angajatorul principal al titularului, alte informatii


    Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul Bancii Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Avocatului Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin International Finance Corporation (IFC).




    Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit sunt facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri mici, limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a solicitantului de credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigur furnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tine de caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.


    Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tari europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membre ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare a datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor furnizeaza informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.


    In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie "pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general al institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua a biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat si pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa. "Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face sa fim optimisti", a declarat Epure.


    In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (despre persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent, Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane de rapoarte. Epure a mentionat ca circa 2,3 milioane de persoane au fost raportate cu informatie pozitiva sau negativa, adica peste 10% din populatia Romaniei.


    Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20 mai a.c. s-a atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de credit intr-o singura zi. Epure a subliniat importanta raportarii de informatie pozitiva (cu privire la toate operatiile efectuate cu bancile de catre o persoana), de catre institutiile de credit pentru a impiedica fraudele. El a dat exemplul unei persoane care are restante la 13 participanti la Biroul de Credit.

    "Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii participantilor in sistemul de credit", a spus Epure.

    Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului 2005, inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau informatie pozitiva Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa treaca cat mai curand la faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de bonitate (credit history). *Sursa Wall Street -25 mai 2007











    31 martie 2007


    1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1, 2, 3 sau mai multi participanti



    2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie valuta si termenul de acordare


    Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite


    Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele ce au varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29 si 30-34 care sunt aproape egale ca pondere.




    5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta


    Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in categoria de restanta peste 180 de zile





    6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane


    Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante





    3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC


    Garantii urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc:

    - se refera la garantii furnizate de terti (ex: cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le prezinta, pot fi incadrate dupa cum urmeaza:

    - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite in garantie pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din afara sectorului institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare cu deposedare inclusiv depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara deposedare etc.);

      - se refera la garantii incluse in caracteristicile operatiunii insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara bilantului (ex: valorile primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra garantiile intrinseci in contul de evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte valori primite";

    - garantii care nu produc efecte decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor si care nu sunt luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit;

          La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor viitoare admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in considerare la diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

    - in baza Legii creditului ipotecar, produc efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea justa pana la data receptiei finale si nu  pot diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc.

    La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri imobile vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.


    Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de Garantare a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea resurselor alocate in acest sens de autoritatile centrale si pentru care acestea isi asuma raspunderea, pot fi considerate garantii exprese, irevocabile si neconditionate emise de stat (se aplica un coeficient de deducere de maxim 1), daca :

    a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile centrale;

    b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa evidentieze distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar pentru garantarea riscurilor aferente

     c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea conditiilor.


    Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea fondurilor de garantare va determina o diminuare a costurilor de finantare atat pentru banci, cat si pentru contractanti, considera prim-viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. El a precizat ca, in baza garantiilor oferite de fonduri, se vor reduce provizioanele constituite de banci si cerintele de capital. "Provizioanele pe care le constituie bancile vor scadea pentru ca se aplica principiul substituirii bonitatii beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerintele de capital ale bancilor se vor reduce ca urmare a calitatii de diminuator de risc de credit a garantiilor emise de fond", a declarat Georgescu.

    Garantii din fonduri proprii sau de stat

    Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile folosesc resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a statului, careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca fondurile folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor de credit.

    3.4. Provizioane specifice de risc


    Regulamentului BNR nr. 5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si constituirea, regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile si completarile ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002") si ale Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006), bancile, persoane juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii capitalului bancii, precum si a depozitelor persoanelor fizice si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu si lung, care prezinta incertitudini in recuperare, sa constituie provizioane specifice de risc de credit si de dobanda.

    provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al unei alte institutii de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente, constituite in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale BNR.

    entitatea de risc aferenta elementului de activ rezultat ca urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului de credit al unui element de activ, din bilant sau din afara bilantului, garantat; entitatea de risc potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de garant.

    provizioanele care sunt constituite de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale din credite si plasamente


    Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii: standard; in observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); substandard (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); indoielnic (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); pierdere.

     Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea simultana a urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta financiara (A,…,E); initierea de proceduri judiciare.

    Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile imprumutatului evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau dobanzi evidentiate in afara bilantului contabil avand un regim juridic distinct care nu influenteaza serviciul datoriei. Termenele de plata ale ratelor de credit si dobanzilor se stabilesc prin documente contractuale incheiate de banca cu imprumutatii.

    Categoria

    de performanta financiara

    CRITERII


    A

    Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda cu cea a creditului


    B

    Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in moneda diferita de cea a creditului


    C

    Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si USD) si dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in alta moneda (lei)

    D

    Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor evenimente intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu: trecerea în somaj)

    E

    Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare de libertate


    Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele constituite la acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de clasificare pe baza principiului declasarii prin contaminare respectiv prin luarea in considerare a celei mai slabe dintre categoriile individuale de clasificare. (De exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in lei care indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este pana la 15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in categoria A de performanta financiara si impotriva sa nu au fost declansate proceduri judiciare. In acelasi timp, clientul beneficiaza si de un credit in valuta, la care inregistreaza credite si/sau dobanzi neachitate, care se incadreaza in intervalul de intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta financiara, fara a se initia proceduri judiciare. La momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul declasarii prin contaminare, incadrand in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in considerare cea mai slaba dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

    Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele si/sau plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana fizica sau entitate cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit) si nu pentru cele ale caror entitati de risc reprezinta "un singur debitor".

    Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent unui credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele etape:

    a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de credit ;

    b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obtinute; corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii de provizionare este urmatoarea:

    Categoria de clasificare                         Coeficient                

    Standard                                                   0

    In observatie                                                    0,05                                

    Substandard                                                    0,2                                

    Indoielnic                                                 0,5

    Pierdere                                                 1        

    Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la crearea acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit.

    Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilantiere de natura scrisorilor de garantie, acreditive, avaluri etc. (din conturile extrabilantiere cu functiune de activ) nu se constituie provizioane specifice de risc.

    Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la modificarea nivelului existent al acestora in vederea restabilirii egalitatii intre nivelul existent si cel al necesarului, si se va realiza lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei reprezentand diferenta dintre nivelul existent in sold al provizioanelor specifice de risc de credit si nivelul necesarului.



    Asigurarea riscului financiar pentru credite si garantii

    Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice


    Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca este un contract de asigurare deschis, adica intra automat sub asigurare orice contract de credit care respecta conditiile si criteriile de acceptare a solicitantilor, stabilite in prealabil. In acest caz nu mai este necesar sa se emita cate o polita de asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.

    Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in schimbul platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului financiar de neplata a ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor fizice.

    Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de activitate acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de asigurati.

    Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a doua rate de credit consecutive ajunse la scadenta.

    Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in: dosarul de credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit de catre beneficiarul creditului, precum si alte elemente considerate semnificative pentru constatarea si evaluarea daunei.

    Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului de neplata, vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile de credit si, in consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit, in situatia in care sunt indeplinite concomitent urmatoarele conditii

    a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie bancara (care trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);

    b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de credit prin intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare incheiate cu societati de asigurare/ reasigurare, iar societatile de asigurare/reasigurare din afara grupului, care au preluat riscul, respecta cerintele prevazute de standardele comunitare in materie (sau de standarde aplicabile societatilor de asigurare/reasigurare, pe care, in urma analizei efectuate, institutia de credit le considera in mod justificat echivalente standardelor comunitare). In cazul in care riscul de credit a fost partial transferat, calitatea de diminuator de risc de credit a politei de asigurare va putea fi luata in considerare numai pentru partea transferata;

    c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de credit fata de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8


    Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de asigurare - reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare, pentru riscurile specifice fiecarei categorii de bunuri.

    Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare incheie contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un an), clientii se vor obliga prin documentul contractual incheiat cu banca sa reinnoiasca asigurarea inainte de data expirarii politei.

    Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea bancii, cu respectarea prevederilor legale in cazul creditului ipotecar.

    In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc financiar de neplata incheiate cu societatile de asigurare-reasigurare se prevede incheierea de polite complementare pentru bunurile achizitionate din credit sau asigurari de viata, banca va solicita incheierea unor astfel de polite.

    In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris, la cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca despagubirea se plateste bancii sau direct clientului, in functie de fiecare caz in parte.

    In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de banca mai vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru cei pentru care a fost declansata procedura judiciara de recuperare a creantelor, sumele din despagubire pot fi utilizate de banca pentru recuperarea creantelor restante.

    Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu exceptia terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa in garantie. 

    Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de credit pe toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a creditului si plata dobanzilor aferente, urmarindu-se in permanenta reinnoirea acestora, achitarea de catre client a primelor de asigurare, precum si mentinerea unei valori asigurate cel putin egala cu suma creditului ramas de rambursat.

    In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele pentru reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris, atragandu-le atentia ca nerespectarea acestei obligatii atrage dupa sine aplicarea prevederilor din documentul contractual si, totodata, va reinnoi asigurarea, suma urmand a fi recuperata cu prioritate din sumele depuse de client in contul curent pentru rata de credit si dobanda imediat urmatoare.


    Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un ritm de trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a inregistrat o crestere de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului property & casualty, si reprezinta sub 25% din totalul pietei asigurarilor, fata de o medie de 60% în Europa.
    Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans pentru creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si la plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai bancilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea promovata de banca centrala i-ar putea determina pe unii bancheri sa elimine, la rândul lor, obligativitatea politelor de asigurare de viata la contractarea de credite de catre persoanele fizice, pentru a face fata concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o încetinire a cresterii sectorului asigurarilor de viata, si asa subdezvoltat, având o pondere de doar 0,4% din PIB, fata de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii Europe.

    Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite persoanelor fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei polite de asigurare de viata, care sa acopere posibilele pierderi financiare ale institutiei de credit, în caz de deces sau invaliditate a titularului de credit.

    Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci sa elimine obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie va determina o crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele Bancpost, Mihai Bogza, citat de Mediafax. Marja de risc poate fi acoperita de banci din rezerve proprii, pentru ca, de la 1 ianuarie 2007, limita de solvabilitate impusa a coborât de la 12 la 8%.




    3.6. Instrumente financiare derivate


    Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse) a caror valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv cursul de schimb sau rata dobanzii.

    Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor BNR nr. 1/2003 pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii Nationale a Romaniei nr. 11/2002 pentru completarea Normelor BNR nr. 8/1999 privind limitarea riscului de credit al bancilor, ale Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002 privind pietele reglementate de marfuri si instrumente financiare derivate, ale Legii nr. 512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale  Normelor BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor financiar-contabile aferente.

    Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si de prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara de la Basel, ale standardelor International Swap Dealers Association (ISDA) si Forward Rate Agreement British Banker's Association (FRABBA) si ale Standardelor Internationale de Contabilitate

    Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special  pentru managementul (acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar si pentru fructificarea prognozelor privind evolutia viitoare a elementelor suport; suplimentar, in cazul bancii aceste instrumente sunt utilizate si pentru obtinerea altor venituri (comisioane de tranzactie, marja bid/ask etc.).

    contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre doua parti (vanzator si cumparator) care exprima acordul acestora privind schimbul la o anumita data din viitor a unei sume specificate intr-o valuta, la o rata de schimb (rata forward) stabilita in momentul incheierii acestuia.

    contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii acestuia. La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre dobanda stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment pe piata; suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un moment.

    contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume in devize pe baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la doua date de valuta diferite, stabilite la data incheierii contractului.

    contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti (vanzator si cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in timp fluxuri de dobanda stabilite pe baza unei sume notionale (principal).

    contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unei sume in devize la un curs de schimb stabilit in momentul incheierii contractului.

    contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unui activ financiar, la o rata a dobanzii stabilita in momentul incheierii contractului.


    Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare derivate si care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:

    exista o casa de compensatie care contribuie la lichiditatea pietei si asigura decontarea operatiunilor;

    pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic prin plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja

    operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in scopul acoperirii oricarui eventual incident.


    O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are resedinta intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada, Coreea, Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Italia, Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda, Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din Romania) sunt considerate nelichide.

    Piete asimilate pietelor organizate piete la buna intelegere de instrumente financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este considerata ca asigurata in special prin prezenta pe aceste piete a formatorilor de piata

    Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca fiind realizate pe pietele asimilate pietelor organizate numai in urmatoarele conditii (indeplinite cumulativ):

    pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si minime acceptate de piata;

    numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea pietei

    Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei care actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin initierea de pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate si care indeplineste simultan urmatoarele cerinte:

    dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de capital de dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in normele Bancii Nationale a Romaniei privind capitalul minim al bancilor si al sucursalelor bancilor straine;

    ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de vanzare, cu valori minime si maxime acceptate de piata;

    nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei privind obiectul sau de activitate.

    Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare derivate, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

           - au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb si/sau a riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care sa asigure o corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale elementului de acoperit si cele ale instrumentului/ portofoliului de instrumente financiare derivate;

           - operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de acoperit sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un singur instrument financiar derivat sau un portofoliu omogen de instrumente financiare derivate;

           - elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar derivat sau o operatiune viitoare a carei realizare este certa.

    Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate - nivelul maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare derivate, stabilit pe fiecare operator;

    Riscul de credit este reprezentat de  posibilitatea ca o contrapartida a bancii dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si indeplineasca obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din evolutia elementului suport (rata dobanzii sau cursul de schimb).

    Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma notionalului care sta la baza instrumentului financiar derivat respectiv, deoarece expunerea la riscul de credit are la baza doar diferentele rezultate din evolutia elementelor suport .

    Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si volatilitatii preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din portofoliul bancii (riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a evolutiei nefavorabile a ratei dobanzii sau a cursului valutar).

    Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:

    riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la un pret corespunzator instrumentele financiare derivate din portofoliu, datorita in principal gradului redus de lichiditate al pietei respective;

    riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile contractuale de plata rezultate din pozitiile asumate din operatiuni cu intrumente financiare derivate, la scadente sau in momentul apelurilor de marja.

    Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a instrumentelor financiare derivate pretul de piata al contractelor cu valoare pozitiva (diferenta favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba intre parti);

    Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la riscul de credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului (principal) cu anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si tipul produsului derivat;

    Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru depozitele plasate, stabilita in functie de moneda in care este denominat contractul, respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru USD etc.; pentru contractele denominate in moneda nationala, rata dobanzii de referinta este media aritmetica simpla intre BUBID si BUBOR;

    Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea evaluarii periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport cu valoarea de piata, determinata in functie de pretul calculat prin actualizarea la ratele de dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare, tinand cont de riscurile de contrapartida si de valoarea actualizata a cheltuielilor de gestiune viitoare.

    Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a unui contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma operatiunii de marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci cand pretul/valoarea de piata a unui contract este negativa sau zero, expunerea curenta la riscul de credit este zero

    Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent instrumentelor financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea de garantii sub forma de depozite colaterale, titluri de stat sau certificate de depozit.

     In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe pietele organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al acestora, stabilirea cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei de compensatie aferenta.



    3.7. Securitizarea in Romania


    Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si secundare.


    Pachetul contine trei legi noi:

    Legea obligatiunilor ipotecare,

    Legea Bancilor de Credit Ipotecar,

    Legea Securitizarii Creantelor,

    si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar si a Legii 7/1996 a Cadastrului.


    Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea lui a durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a reunit reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatura Nestor Nestor Kingston Petersen si Stoica si Asociatii, Deloitte &Touche, si a sprijinului activ acordat de institutiile statului, BNR, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul de Finante, a fost apreciat in unanimitate de specialistii Bancii Mondiale si ai German Mortgage Association si s-au concretizat intr-un proiect legislativ care se inscrie in contextul european si international, raspunzand Directivelor Europene.

    Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre altele clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea funciara, si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firma etc) si creditul rezidential (de locuit).

    In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului ipotecat. In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.


    Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7

    un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor imobiliare. Clarificarile din cadrul pachetului legislativ si unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.

    eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. Domenia Credit a gasit in general cai de a finanta si pe acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al strainilor la finantare ipotecara.

    Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit ipotecar

    Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit constant. Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca creditele acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

    Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa de o societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital.

    Pot face obiectul securitizarii:

    contractele de credit si de leasing,

    contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen, inclusiv cele cu plata in rate,

    instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.

    Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica - un fond sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza unui contract de societate civila, incheiat de cel putin cinci membri fondatori si va avea un capital initial reprezentand minimum echivalentul in lei a 25.000 de euro.

    Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori mobiliare de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante. Ambele categorii de titluri vor fi tranzactionabile pe piata de capital.

    Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule investitionale va trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:

    sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a 125.000 de euro,

    sa deruleze exclusiv aceasta activitate,

    sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei persoane si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit ca actionari semnificativi.


    Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.

    S-au avut in vedere urmatoarele elemente

    reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a detinatorilor de obligatiuni,

    impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea,

    segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.


    In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal preferential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice achizitie a unui apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de munca etc). Un exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au acelasi regim fiscal cu obligatiunile emise de statul german. In cazul Romaniei, Ministerul de Finante si BNR vor decide asupra facilitatilor fiscale pentru obligatiunile ipotecare.

    Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de instrumente.

    Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata altfel decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in special la faptul ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de banca tuturor clientilor (persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regasim depozitele si conturile curente deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau de la alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o forma de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare, securitizarea este o modalitate de finantare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare. Aceasta isi are originea in SUA si in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.

    Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea traditionala prin obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin asumarea unei datorii pe bilantul bancii, datorie garantata prin creante ipotecare), securitizarea confera investitorilor o mai mare protectie impotriva riscului de credit. Riscul de credit defineste riscul ca banca sa nu recupereze un credit acordat clientilor.

    Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de o banca) ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre originator (banca). In consecinta, acestea sunt scoase in afara bilantului bancii, fiind astfel total protejate in cazul falimentului bancii originatoare.

    Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de valoare, adica titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare. Acestea pot avea la baza si altfel de creante, caz in care nu mai sunt denumite titluri ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de creante, care sunt standardizate si prezinta caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-un intermediar specializat, adica o societate sau fond de securitizare creat in acest scop (in terminologia nord-americana “SPV” = “special purpose vehicle”).


    O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:

    transferul activelor (creantelor) catre fondul de securitizare

    emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor ipotecare, care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste banii primiti din emiterea titlurilor pentru a plati originatorului initial (bancii) contravaloarea activelor transferate.


    In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de capital. Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod direct de performanta activelor de la baza. In cazul creantelor ipotecare, aceasta defineste modul in care acestea sunt rambursate.

    Mai important nu exista RECURS impotriva originatorului, adica a bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor ipotecare care stau la baza acestor titluri (prin monitorizare si servicing) este de obicei contractata inapoi originatorului (bancii). Astfel, banca inceteaza sa mai fie detinatorul creantelor (asa cum se intampla in cazul obligatiunilor traditionale), ci doar un administrator care presteaza aceste servicii contra cost.

    Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret Avand in vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in mod normal cu un risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta investitia preferata a institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri mari. Acestea sunt: fonduri de pensii private, fonduri de investitii, entitati specializate in emiterea si tranzactionarea de MBS, dar si banci, asiguratori etc.

    • Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci ofera un randament mai bun al capitalului bancii.

    • Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare, in comparatie cu alte modalitati;
    • Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o anumita clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o anumita clasa de debitori devine prea mare fata de restul bilantului, prin intermediul securitizarii o parte din acestia pot fi scosi de pe bilant;

    • Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite riscuri care ingrijoreaza pe legiuitori.

    In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este angajat de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta interesele detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui sa indeplineasca niste criterii speciale impuse de BNR si CNVM.


    Opiniile specialistilor


    Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor: „Pe masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o ieftinire a costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de refinantare pentru revigorarea creditelor de care vor dispune bancile. In mod cert, ponderea creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse de Banca Nationala vor conduce la cresterea costurilor bancilor pentru atragerea de fonduri in valuta si, automat, la cresterea costurilor creditelor ipotecare in valuta. De aici va rezulta o «explozie» a creditelor in lei.“

    Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa scada. Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa conduca la o scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune neaparat o capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se va inregistra abia peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise atat de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“


    Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost presedinte al Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al Asociatiei Romane a Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul actual. Va creste doar dobanda la credite in valuta, datorita majorarii de pana la 40% a rezervei minime obligatorii care trebuie depusa de catre banci la BNR. Restrictiile BNR sunt menite a tinti si in acest fel inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau un astfel de credit, l-as prefera in valuta, datorita unei moderate, dar continue aprecieri a monedei nationale in raport cu valuta“.


    Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara. Bineinteles, nu vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana cand nu vor fi publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de publicitate pentru obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o garantie reala mobiliara constituita asupra creantelor din credite ipotecare inscrise intr-un registru special. Este neclar daca garantia reala mobiliara se va naste prin efectul legii (ca in alte tari) sau daca va trebui incheiat un contract separat de garantie reala mobiliara.



    Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de Banca Comerciala Romana



    4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice in B.C.R.


    Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul") este format din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele acesteia: Anglo-Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca Comerciala Romana Sucursala Chisinau (Republica Moldova), BCR Asigurari SA (Romania), BCR Asigurari de Viata SA (Romania), BCR Leasing SA (Romania), BCR Securities SA (Romania), Financiara SA (Romania), Bucharest Financial Plazza SRL (Romania) si BCR Asset Management SA (Romania).

    Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in Romania din 1990 si este autorizata de Banca ationala a Romaniei sa desfasoare activitati bancare.


    Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare clientilor persoane fizice si juridice precum si institutiilor guvernamentale care isi desfasoara activitatea in Romania si in strainatate. Aceste servicii includ: deschideri de conturi, plati interne si externe, operatiuni de schimb valutar, finantari pentru capitalul de lucru, facilitati de finantare pe termen mediu si lung, credite pentru persoane fizice, finantari pentru intreprinderi mici si mijlocii, emiteri de scrisori de garantie, credite documentare precum si servicii de leasing, asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si gestionarea activelor.


    Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul Sediului Central din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie 2007).

    Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari deosebite care o plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece banci din Europa Centrala si de Est, in grupul bancilor importante din Europa si chiar pe plan mondial.


    Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o perioada scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de BCR pe plan extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor, precum si dezvoltarea unei retele adecvate de unitati bancare – si intensiv – atingerea unei performante inalte privind capitalizarea , profitabilitatea, rentabilitatea, solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu un management profesionalist au constituit punctele tari ale evolutiei bancii.


    Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in Obiectivele strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007, documente care aliniaza BCR la standarde internationale si aduc imbunatatiri de structura menite sa mentina banca la paramentrii cat mai performanti.

    Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu precadere spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru creditarea acestui sector provin insa, in proportie de peste 50% de la persoane fizice, ceea ce necesita ca si banca sa raspunda prin credite si servicii in mai mare masuara decat in trecut. La aceasta se adauga si concurenta tot mai pronuntata pe plan intern pentru cucerirea pietei de retail care poat sa aduca venituri substantiale cu investitii minime. Ca urmare, in anul 2000 s-a adoptat o noua politica pentru sectorul persoanelor fizice pentru perioada 2000-2009 care vizeaza principalele activitati bancare ce urmeaza a fi dezvoltate.

    Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale dezvoltarii în aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii corespunzatoare a intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor bancii, accentul fiind pus pe:

    Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei ocupate în Europa centrala si de est prin dezvoltarea afacerilor în fiecare segment de piata pe care opereaza Grupul si valorificarea avantajelor competitive oferite de marca bine-cunoscuta si distributia integrata de servicii financiara de înalta calitate;

    Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel înalt de rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de productivitate si a unui control riguros al costurilor, în conditiile dezvoltarii portofoliilor de afaceri corporate si retail si abordarii mai agresive a activitatilor de investment banking, asigurari, asset management;

    Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare oferite de Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si flexibilitate si prin îmbunatatirea accesului la produse si servicii ca efect al promovarii conceptelor de unitate de proximitate, multidistributie si de parteneriat modern în relatii traditionale;

    Consolidarea bazei de capital avand drept principii fundamentale utilizarea intensiva si alocarea eficienta a capitalului ajustat la risc, astfel încat Banca sa se dezvolte într-o maniera sustenabila si profitabila;

    Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a proceselor de control si un management pro-activ, concomitent cu modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare utilizate, alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor politici adecvate de prevenire a spalarii banilor si de cunoastere a clientelei;

    Îmbunatatirea managementului resurselor umane în vederea încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si eficientei în munca, menite a spori contributia salariatilor la crearea de valoare adaugata.

    Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi timp, o recompensă pentru eforturile semnificative făcute pentru a-si reconfirma si consolida pozitia de lider.

    Activitatea de retail banking este un mediu în permanentă schimbare, cel mai competitiv si care, prin urmare, necesită cunoastere în profunzime si experientă pentru extinderea ofertei de produse si servicii, bazată pe unicitate.

    În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de pe piata bancară românească, continuând numeroasele provocări cărora BCR le-a făcut fată în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa extraordinară.

    În consecintă, pentru BCR, mentinerea, administrarea si extinderea atât a actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au rămas o prioritate, deoarece sunt oportunităti extraordinare de explorat si fructificat.

    Pentru Bancă, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv asupra extinderii retelei către “câstigarea” de valoare ridicată/clienti cu un potential ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere, sprijinit de cea mai bună ofertă de pe piata românească. În 2006, BCR le-a oferit clientilor valoare, servicii excelente si comoditate cu scopul de a întări loialitatea lor si de a stimula cresterea în beneficiul tuturor celor implicati.

    Drept urmare, cei mai multi dintre clienti consideră produsele de retail banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR să conceapă strategii, să construiască parteneriate, să creeze si să sustină valoarea, urmărind să se transforme într-o organizatie care asigură experiente deosebite clientilor.


    În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii de produse si servicii si prin îmbunătătirea semnificativă a celor existente. Cu scopul de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare reteaua de sucursale, ajungând la 482 de unităti la sfârsitul anului 2006. Toate eforturile întreprinse de Bancă pentru satisfactia clientilor s-au materializat într-un portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.

    În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare Retail, obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei clientilor.

    2006 a fost anul în care actiunile Băncii au fost caracterizate si dominate de excelentă. BCR nu doar a satisfăcut cerintele clientilor, dar le-a si depăsit printr-o ofertă inovativă si competitivă, Banca dublându-si aproape portofoliul de credite retail comparativ cu 2005.


    BCR îmbunătăteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru Maxicredit BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin cresterea sumei maxime care poate fi împrumutată la echivalentul a 30.000 EUR si extinderea perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul este destinat persoanelor fizice si persoanelor fizice autorizate, fiind unul dintre cele mai atractive produse de creditare de pe piată.

    BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc, oferindu-le clientilor săi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor. Pentru prima dată în România, o bancă face posibilă utilizarea cardurilor inteligente în reteaua sa de POS-uri si ATM-uri. BCR a finalizat cu succes implementarea unor aplicatii informatice în domeniul cardurilor inteligente, permitând plata bunurilor si serviciilor la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile BCR. Aceasta este o noutate pe plan national, România conectându-se la tendintele si standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi consolidează pozitia de lider pe piată. BCR este prima bancă românească care efectuează o tranzactie folosind cardurile inteligente de la VISA.


    Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a îmbunătăti folosirea canalelor alternative de distributie, BCR lansează serviciul de emitere carduri online. Acest serviciu urmăreste să satisfacă cerintele clientilor privind obtinerea unui card în cel mai scurt timp, într-o manieră comfortabilă si modernă, prin accesarea portalului BCR si selectarea aplicatiei Cards Online. Acum, prin folosirea acestui serviciu, clientii BCR pot obtine trei tipuri de carduri: BCR Maestro, BCR Visa Clasic si BCR Visa Electron, toate fiind carduri denominate în lei.


    BCR a instalat ATM-ul cu numărul 1.000. Această retea impresionantă de ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în considerare faptul că operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o proportie covârsitoare de retragerile de numerar de la ATM. Numărul detinătorilor de carduri BCR depăseste 1,8 milioane, Banca fiind lider incontestabil cu o cotă de piată de 27%.

    BCR lansează cel mai flexibil produs de economisire pentru piata românească, contul de economii în lei si valută Maxicont BCR, care permite efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu bonificarea unei dobânzi atractive, diferentiată pe transe valorice. Contul de economii permite viramente în conturile curente ale titularului, în conturile de card de debit si/sau credit sau pentru constituirea de depozite la termen. Ulterior, acest produs a fost îmbunătătit prin posibilitatea efectuării de alimentări cu fonduri în lei din conturile de card de debit si cu alimentări de la extern.


    BCR a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare pentru angajatii Ministerului Apărării Nationale. Proiectul care face obiectul acestui protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în sectorul 1 al capitalei, în zona Străulesti, lângă Bucuresti, constând în 241 de locuinte din care 14 sunt case individuale, 65 sunt case cu două niveluri si 162 de apartamente. Acest proiect reconfirmă politica Băncii privind stabirea de parteneriate strategice cu diverse companii si concentrarea sa asupra clientilor prin eforturile făcute pentru a găsi solutii care să transforme în realitate visurile fiecărei familii. În cadrul acestui protocol, angajatii selectati de Ministerul Apărării Nationale sunt finantati de BCR prin cel mai adecvat pachet de creditare si primesc consultantă de specialitate de la angajatii Băncii.

    Prestigiul si încrederea în Banca Comercială Română, mixul complex de produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de creditare reprezintă un avantaj competitiv care a stat la baza semnării acestui protocol si la alegerea BCR drept finantator al acestui important proiect imobiliar.


    BCR aduce o serie de îmbunătătiri unor produse de creditare prin introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum. Drept urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada de creditare a fost extinsă la 7 ani. Pentru creditul de vacantă Voiaj (Extra/Super), BCR introduce o perioadă de gratie de 2 luni pentru a permite clientilor să ramburseze creditul si dobânda după vacantă, în vreme ce în cazul creditului nenominalizat Maxicredit (Extra/Super) BCR limita maximă de creditare este înlăturată si se calculează acum pe baza capacitătii de rambursare a clientului. Creditele punte pot fi acum acordate în două moduri: pentru finantarea achizitiei/construirii unei noi locuinte pe perioada până la vânzarea locuintei actuale (maxim 12 luni/respectiv 24 de luni) sau pentru finantarea avansului de minim 25% pentru un credit imobiliar (pe 25 de ani în lei sau 20 de ani în valută) pentru achizitionarea unei noi locuinte până la vânzarea locuintei actuale. Perioada de creditare pentru creditele de investitii acordate persoanelor fizice autorizate s-a extins la 7 ani.


    Prin lansarea Agentiei Romană, a 370-a unitate a retelei de sucursale a BCR, unitate amplasată în centrul Bucurestiului, BCR efectueaza, pe lângă tranzactiile bancare clasice, si consultantă si servicii specializate de la subsidiarele BCR, BCR Asigurări, BCR Leasing si BCR Securities. Simultan, la BCR Romană, conceptul modern de self-banking este implementat în premieră la BCR.

    Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei Romană, concepută special pentru a le oferi clientilor un loc informal unde să încheie afaceri la o cească de cafea, să citească presa financiară, să privească stirile Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua unitate împreună cu cafeneaua reconfirmă preocuparea BCR de a se alinia la cele mai noi tendinte în retail banking. Agentia Romană împreună BCR Café îsi aduc contributia la consolidarea pozitiei de lider a BCR în cadrul sistemului bancar românesc si demonstrează în egală măsură spiritul inovativ al Băncii si permanenta preocupare de a diversifica gama de produse si servicii si capacitatea sa de a implementa noi modalităti de abordare a relatiei cu clientii.

    Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela al oferirii catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si produse singulare. Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete standard de produse sau de pachete pentru fiecare segment de retail.

    Pachetul standard va cuprinde:

    depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si constituie si pentru viitor principalul produs oferit persoanelor fizice;

    creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru clientii retail; pentru populatie este foarte atragator si conditioneaza intr-un fel si constituirea de depozite.

    Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca poate beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are acces la acest produs.

    Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea aspectelor birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri adecvate. Vor fi dezvoltate relatiile cu dealerii de bunuri de consum in scopul incheierii de contracte cu cat mai multi astfel de dealeri. Plaja acoperita de creditul de consum este foarte larga, incepand cu investitiile si continuand cu procurarea de bunuri de larg consum.

    asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor pentru utilitati si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii retail por sa-si achite facturile din conturile curente sau de card. Extinderea decontarilor facturilor clientilor retail reprezinta un obiectiv strtegic al acestei perioade.


    Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare de clienti retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul BCR (inclusiv asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va efectua in randul fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele de produse adecvate acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase latitudinea de a opta pentru o parte sau pentru toate produsele din pachet. Succesul acestor oferte depinde in mare masura de abilitatea lucratorilor din banca de a-l convinge pe client sa utilizeze cat mai multe din produsele Grupului BCR. Este important de mentionat ca segmentarea bazei de clienti si constituirea pachetelor de produse pentru fiecare segment nu constituie o restrictie pentru client. Clientul va avea posibilitatea de a opta si pentru orice alt produs destinat altor segmente.


    In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de sectorul private banking care va cuprinde un numar mai redus de clienti cu posibilitati finaciare mai mari care vor beneficia de toate produsele si serviciile bancii si totodata de facilitati adaptate la cerintele lor.




    4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea gamei de produse si servicii bancare


    Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de oferirea unei game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt nivel competitiv.

    In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt necesare eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea unei relatii stabile si multifunctionale cu clientii, pentru care se impune:

    cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile produse si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii ulterioare privind preferintele partenerilor de afaceri;

    personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei banca-client, avandu-se in vedere o conceptie manageriala perfectionata, care sa permita o servire prompta si eficienta;

    practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la cresterea increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii specifice, diferentiate de cele ale concurentei si care sa corespunda capacitatii de oferta a bancii, fiind competitive din punct de vedere al pretului, tarilefor si comisioanelor, al caracteristicilor produsului sau servciului si a calitatii acestora, a conditiilor de ditributie, de tehnologiile informationale utilizate;

    cresterea rolului personalului bancii in comunicarea permanenta cu clientii, in fazele de lansare a noilor produse si servicii, de implementare si testare pe piata, de furnizare a unor servicii adiacente, de solutionare a dificultatilor aparute pe parcurs si de apreciere a gradului de satisfactie a clientelei.


    Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea bancii si catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste operatiunile efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai rentabile decat cele cu persoanele juridice, datorita volumului sporit de servicii pentru care se incaseaza promt comisioanele, deci fara a exista riscul de neplata. Un alt argument este faptul ca o pondere importanta a resurselor bancii provine de la persoanele fizice prin desfasurarea unei activitati de retail intense si prin cucerirea pietei de retail se pot asigura bancii profituri substantiale cu investitii minime.


    Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va asigura un grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului de consum, acordat pentru a satisface o gama larga de cerinte ale populatiei, respectiv prin creditul de trezorerie, bunuri casnice, mobilier, echipamente electronice si de climatizare, procurari sau constructii de locuinte.


    Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea creditelor pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care urmeaza sa creasca semnificativ in urmatoarea perioada si sa reprezinte in 2007 circa un sfert din totalul creditelor.





    In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii bancare in conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie avute in vedere urmatoarele considerente:

    asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate, respectiv persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de import-export, cu profil de constructii de masini, textile, alimentar, de turism, pentru care oferta sa fie reprezentata de servicii si produse specifice;

    preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere insemnata in populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii solicitate de acestia;

    utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon sau televizor);

    dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea noilor produse si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a produsului Multicash, a decontarii prin cont a serviciilor facturate persoanelor fizice (apa, gaze, energie, telefon), a operatiunilor specifice activitatii IMM-urilor etc.



    4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in cadrul BCR


    In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu Statutul si Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR poate acorda persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice autorizate credite cu caracter de consum personal si productiv si scrisori de garantie bancara in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.

    Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul rand, pe identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata a solictantilor, ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzilor. Pornind de la capacitatea de plata a solicitantului, banca stabileste volumul ceditului posibil de acordat si perioada de creditare.


    Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care solicita credite sunt:

    a)     sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si sa realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;

    b)     sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR

    c)      sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor aferente atat cu veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii reale si personale;

    d)     sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament bancar, eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie fac creditele de trezorerie;

    e)     sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta catre banca si terti;

    f)       sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror cuantum este stabilit in functie de tipul de credit.







    Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR



    feb.06

    mar.06

    apr.06

    mai.06

    iun.06

    iul.06

    aug.06

    sep.06

    oct.06

    nov.06

    dec.06

    ian.07

    feb.07

    mar.07

    apr.07

    Total credite





















    Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna nov.2006, in luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care a inceput o crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste 446.000 mil.RON.


    Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR



    dec.05

    dec.06

    ian.07

    feb.07

    mar.07

    apr.07

    1. Credite persoane fizice - lei







    - cr. ipotecare







    - cr. imobiliare







    - credite de bunuri







    - credite pentru nevoi temporare












    dec.05

    dec.06

    ian.07

    feb.07

    mar.07

    apr.07

    1. Credite persoane fizice - valuta







    - cr. ipotecare







    - cr. imobiliare







    - credite de bunuri







    - credite pentru nevoi temporare



















    cresteri



    feb

    mart.

    apr.

    mai

    iunie

    iulie

    aug.

    sept.

    oct.

    nov.

    dec.

    ian

    feb

    mart.

    apr.

    credite Lei
















    credite valuta






























    Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail




    dec.2004

    dec.2005

    dec.2006

    ian.2007

    feb.2007

    Consum






    Imobiliare






    TOTAL












    dec.05

    dec.06

    ian.07

    feb.07

    mar.07

    apr.07

    1. Credite persoane fizice - lei







    - cr. Ipotecare lei







    - cr. Imobiliare lei







    2. Credite persoane fizice - valuta







    - cr. Ipotecare valuta







    - cr. Imobiliare valuta








    4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre BCR


    Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in continuare “banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe termen scurt, mediu si lung.


    Cadrul legal general de desfasurare a procesului

    In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei Guvernului nr. 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului, normele, instructiunile si regulamentele emise de BNR, orice alte dispozitii legale, precum si actul constitutiv al BCR si reglementarile interne ale bancii.


    Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

    Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza activitatea bancii in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor conform procedurilor specifice de risc.

    Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si evaluarea capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzii.

    La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile interne specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip credit, banca urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadenta.

    Incadrarea operatiunilor in limitele de expunere stabilite in raport cu riscul de tara, sectoare de activitate, institutii de credit, societati de asigurare-reasigurare, societati internationale de factoring, fonduri de garantare a creditelor, precum si fata de clientii retail si debitorii unici se realizeaza conform procedurilor specifice de risc.

    Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente contractuale incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele asimilate, precum si contractele accesorii incheiate in scopul garantarii creditului constituie titluri executorii.


    Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate este obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei creditului aprobat se face numai cu acordul scris al bancii.


    Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri rambursabile de la public si acordarea de credite in cont propriu.

    Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.

    Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea unei sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul obligatiei debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la plata unei dobanzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice angajament de achizitionare a unui titlu care incorporeaza o creanta ori a altui drept la incasarea unei sume de bani.

    Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile de credit acordate prin intermediul cardurilor), acord de garantare/avalizare – contract de credit bancar pentru eliberarea scrisorilor de garantie/avalurilor.

    Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in bilant si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele, incluzand, fara a se limita: credite, investitii in actiuni si alte valori mobiliare, alte participatii de natura imobilizarilor financiare, efecte de comert scontate sau avalizate, garantii emise, acreditive deschise sau confirmate, plafoanele de expunere aprobate pentru operatiunile de factoring in lei, alte angajamente.

    Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la care clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a produsului tip credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in termenul maxim de creditare stabilit prin reglementarile interne ale bancii pentru fiecare categorie de credit.

    Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv creditul, respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la dispozitia clientului a imprumutului si data pana la care creditul trebuie tras integral;

    Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de creditare in cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul celor pe termen mediu si lung. 

    Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria la scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la data scadentei. Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in situatia in care ratele de credit si/sau dobanzile sunt platite de imprumutat la scadenta sau cu o intarziere de maxim 30 zile.

    Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si soliditatii financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.

    Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii, pe baza informatiilor primare oferite de client, fara documente justificative, in functie de care consilierul clienti retail poate decide daca este oportuna depunerea documentatiei de credit.

    Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul trebuie sa obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bancii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.

    Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de la data primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor interne specifice produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul creditului, modalitatea si termenele de incasare a acesteia urmand a se preciza in fisele de produs specifice. Tot fisele de produs reglementeaza si tratamentul comisioanelor pe parcursul perioadei de gratie.

    Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.

    Coplatitor intern membru al familiei imprumutatului sau alta persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul) ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil pentru toate tipurile de credite. Numarul maxim de coplatitori interni admisi este 4.

    Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul dar ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil numai pentru creditele garantate cu garantii reale. Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.

    Credite simple creditele garantate numai cu depozite colaterale/certificate de depozit constituite la BCR, titluri de stat sau asigurare de risc financiar de neplata si creditele fara garantii.

    Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de garantii decat cele specifice creditelor simple.

    Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la posibilitatea acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor, datelor sau a documentelor preliminare prezentate.


    BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT


    Categorii de beneficiari :


    persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;

    persoane fizice autorizate, respectiv:

    a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de comert in baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza suprafete de teren agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza de contract/conventie si crescatori de animale, individuali sau asociati in diferite forme, fara personalitate juridica;

    b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi speciale (arhitecti, auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori judecatoresti, experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari publici, practicieni in reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).


    Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice cat si pentru persoane fizice autorizate


    Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru PFA:

    a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte institutii de credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror rambursare nu a fost necesara executarea garantiilor sau pentru care societatile de asigurare impotriva riscului financiar de neplata nu au acordat o despagubire etc.);

    b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si nu au savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;

    c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte mare/maxim;

    In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie raspundere, extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere certificate de administratiile financiare, situatia privind riscul global analitic si istoricul analitic al clientului, inregistrata in baza de date a CRB, Raportul de Credit furnizat de BC, rezultatul consultarii bazelor de date ale bancii care ofera date despre imprumutati etc.

    d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la nivelul stabilit prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul creditelor de consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in cazul creditelor pentru investitii imobiliare, minimul acceptat de banca este de 80%.

    e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de banca, dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie utilizat inainte de punerea creditului/transei din credit la dispozitia clientului.

    In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-a acordat clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de vedere.


    Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice

    Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa realizeze venituri certe, cu caracter permanent:

    a.     angajat cu contract de munca;

    b.     pensionar

    c.   persoana fizica autorizata conform legii;

    d.  persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu documente justificative, conform legii.


    Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate

    PFA trebuie:

    a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale conform reglementarilor legale in vigoare;

    b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;

    c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.



    CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT


    Credite

    Categorii de credite acordate persoanelor fizice

    a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale familiei acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele care se circumscriu unei investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit. b);

    b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o persoana fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau unei constructii, realizate sau care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul acordat in scopul reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea unui teren.



    Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile art. 35-59 din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si urmatoarele din Codul Civil, precum si Legea privind activitatea bancara.

    Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza in documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate conditiile respectivelor tranzactii.

    Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor contractuale pentru clienti retail.

    Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori de garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor contractuale intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.

    Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor, potrivit limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna cu solicitantii si garantii la semnarea documentelor contractuale de catre parti.


    Pastrarea documentatiei


    Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de banca in legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential, in raport cu tertii, cu exceptiile prevazute de lege.


    Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum urmeaza:

    a) cate un exemplar original al documentelor contractuale incheiate si scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a numerelor atribuite. Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in dulapuri prevazute cu incuietori la care nu au acces ceilalti salariati.

    b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:

    - cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie bancara;

    - referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la creditele complexe);

    - scoringul/ratingul de credite;

    - situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);

    - situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;

    - documentele de evaluare a garantiilor;

    - exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;

    - documentele juridice privind garantia creditului (contractul de ipoteca, contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune, scrisori de garantie bancara etc.);

    - note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la clienti ;

    - corespondenta purtata cu clientii ;

    - alte documente in legatura cu creditul respectiv.



    4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru persoane fizice a BCR


    CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau a unei constructii, precum si reabilitarea, modernizarea, consolidarea/ extinderea unei constructii/viabilizarea unui teren


    A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR

    Destinatie credit achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv amenajari, modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru cumparare teren intravilan/ extravilan (agricol, padure, pasune etc);

    Moneda: RON/ EUR/ USD;

    Perioada de acordare: maxim 30 ani;

    Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

    Perioada de gratie: maxim 12 luni;

    Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

    Comisioane Tariful standard de comisioane;

    Avans: minim 25%;

    Garantii conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

    Asigurare asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.




    PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR

    Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica, proprietarul legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui membru al familiei solicitantului, care este coplatitor) care solicita o finantare in scopul achizitionarii/construirii unui alt imobil,

    Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii creditului intr-o singura transa.

    Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din valoarea investitiei.

    Moneda: RON/ EUR/ USD;

    Perioada de acordare

    Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de luni pentru construire;

    Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)

    Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de garantiile constituite;

    Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari interne;

    Comisioane Tariful standard de comisioane;

    Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II

    Garantii conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

    In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si imobilul ce urmeaza  a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta II poate fi luat in garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul vanzatorului pentru diferenta de pret nefinantata de banca.

    Asigurare asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.


    In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de rambursare a solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100% dobanzi + 100% comisioane, suma care, impreuna cu celelalte angajamente lunare din contracte de credit pentru investitii imobiliare sau de natura acestora, trebuie sa se incadreze in 35% din veniturile nete lunare, iar la categoria venituri eligibile (pentru rata finala) va fi luata in calcul si suma ce se va obtine din vanzarea imobilului (la nivelul sumei inscrisa in raportul de evaluare), ajustata cu un coeficient de 0,05.

    In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va determina potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea documentatiei de credit se solicita declaratia clientului ca va vinde imobilul vechi (pe care il detine in proprietate) in termenul prevazut in antecontractul/contractul de vanzare-cumparare al celui de-al 2 lea imobil pentru achitarea diferentei de pret nefinantata de banca si ca va da bancii inainte de tragerea creditului  o procura in forma autentica prin care BCR este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa achite diferenta de pret vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte de vanzare -cumparare care au pact comisoriu (clauza) privind rezolutiunea (desfiintarea) de drept a contractului. In contractul de credit se va insera la clauze speciale obligatia imprumutatului de a vinde imobilul vechi (conform declaratiei) si de a mentine dreptul bancii de a vinde imobilul vechi pana la data achitarii integrale catre vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La conditii de tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original  procura mentionata mai sus.

    In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii imobilelor ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta un deviz estimativ al lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare, convenit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor ce urmeaza sa fie avansate. In cazul in care lucrarile asupra imobilului se executa in regie proprie, termenele de utilizare a creditelor se stabilesc de comun acord cu imprumutatul.


    2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru persoane fizice


    Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;

    Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;

    Beneficiari:  persoane fizice

    Destinatie credit efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul rambursarii unui credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior.

    Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/ viabilizare pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie proprie.

    Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract. Proiectul tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate de constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte de santier/inspector tehnic atestat, cu exceptiile prevazute de lege.

    Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia respectiva include si executarea unor lucrari de constructii

    Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.

    Comisioane conform Tarifului standard de comisioane. 

    Avans minim 25% din valoarea investitiei;

    Garantii ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul investitiei imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in completare, dupa caz, conform Manualului de garantii. In cazul creditelor acordate din sursa BERD sunt acceptate doar ipoteci de rang I in favoarea BCR.

    Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente garantiei constituite, inclusiv de nefinalizare incheiata de o societate de asigurare agreata de banca si reinnoita astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului; drepturile asiguratului derivand din contractul de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de valabilitate a creditului. In cazul constructiilor finantate din credit, pentru care societatea de constructii a incheiat o polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor, pana la finalizarea constructiilor, imprumutatul - persoana fizica nu mai are obligatia incheierii acestei polite, daca polita este cesionata in favoarea bancii.

    Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu ziua urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor; in cazul in care societatea de constructii nu face dovada achitarii primelor de asigurare, obligatia de asigurare a constructiei revine si in acest caz persoanei fizice.

    In situatia in care sumele aferente despagubirilor din polita de asigurare se încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in urmatoarea ordine: dobânzile scadente si neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit ramase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despagubirii, în baza contractului de credit.

    Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de viata individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare pentru caz de deces, in care banca figureaza ca beneficiar.

    Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele interne de creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:

    Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai in cazul in care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost supravegheate/vizate de un diriginte de santier/inspector tehnic de specialitate.

    Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un evaluator cu atestat ANEVAR.

    Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai mica de 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.

    In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/ consolidarea/ extinderea locuintelor, banca poate accepta, la solicitarea beneficiarului de credit, suplimentarea cu cel mult 30% a imprumutului initial, pe baza de documente justificative. Pentru soldul creditului rezultat dupa suplimentare, se poate stabili o perioada de rambursare mai mare decat cea prevazuta initial in contract, cu conditia incadrarii in termenul maxim de acordare a creditelor ipotecare.

    Pasi in procesul de vanzare

    A. Vanzarea creditului


    Identificarea nevoilor clientului


    Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape ale procesului de vanzare.

    Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care sa corespunda din punct de vedere al:

    Sumei de care are nevoie

    Termenului de creditare

    Garantiilor disponibile


    Verificarea criteriilor minime de eligibilitate

    Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative privind valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte etape in procesul de vanzare.

    Evidentierea avantajelor competitive ale produsului

    Perioada mare de creditare

    Costuri reduse

    Rapiditate in analiza si acordarea creditului

    Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor

    Finalizarea vanzarii creditului

    Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului clientului de a solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele finale de consiliere privind documentatia necesara.


    B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza

    Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care urmeaza sa le parcurga.


    Etapele pe care le va parcurge sunt:

    depunere documentatie solicitant

    preaprobare credit

    depunere documentatie locuinta

    aprobarea creditului

    semnare contractului de credit

    utilizarea creditului


    C. Consiliere privind documentatia necesara

    Dupa verificarea criteriilor de eligibilitate si informarea clientului asupra etapelor si duratei procesului este necesar ca reprezentantul partenerului sa inmaneze clientului urmatoarele documente:

    pliant de prezentare

    adeverinta de salariu

    opis documente solicitate

    cerere de credit




    Documentatie necesara in functie de destinatia creditului: achizitie sau constructie locuinta


    Pentru achizitii imobile:

    Precontract/contract de vanzare cumparare pentru bunul ce va fi achizitionat din credit;

    Documentele de proprietate ale bunului imobil ce va fi ipotecat in favoarea bancii, copie dosar cadastral si inregistrarea la Cartea Funciara a dreptului de proprietate;

    Raport de evaluare intocmit de evaluator agreat de BROM pentru bunul imobil ce va face obiectul garantiei/ipotecii in favoarea bancii;

    Certificat de urbanism, in cazul garantarii cu terenuri intravilane fara constructii


    Pentru constructii imobile pe teren aflat in proprietate:

    Autorizatia de construire inscrisa la Cartea Funciara;

    Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic)

    Contractul incheiat intre constructor si beneficiar (in cazul in care locuinta se realizeaza cu o societate de constructii)

    Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier (atestat) pentru urmarirea calitatii lucrarilor de construtii (constructie in regie proprie)

    Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o societate de constructii evaluat de societatea de evaluare agreata de banca

    Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor;

    Proces verbal de receptie partiala inscris la Cartea Funciara

    Extrasul de Carte Funciara/ dovada privind inregistrarea contractului de ipoteca la Biroul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca in favoarea bancii;


    Capitolul 5 – Studiu de caz

    privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri (imobiliare si ipotecare)




    Cercetare privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri (imobiliare si ipotecare)


    Principalele caracteristici ale cercetarii:


    Tematica cercetarii:

    evaluarea perceptiei clientilor bancari asupra ofertei BCR si a principalilor competitori bancari si non-bancari, privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare);

    identificarea profilului clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri.


    Culegere date: ianuarie/februarie 2007


    Esantion respondenti:

    401 persoane care utilizeaza credit pentru locuinte / terenuri sau plan de economisire-creditare (dintre care 125 clienti BCR pentru oricare din cele doua produse);

    reprezentativ la nivel national urban;

    dintre cei 401 de utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri si/sau plan de economisire-creditare, se disting: 125 de client BCR, 87 de clienti BRD, 55 de clienti Raiffeisen Bank, 27 de clienti Raiffeisen Banca pentru Locuinte.


    Executie completare chestionare: culegerea informatiilor s-a facut prin intervievare telefonica asistata de calculator (CATI) si utilizarea sistemului NIPO CATI (management al intervievarii, procesare interviuri)


    Eroarea maxima datorata esantionarii:

    la un nivel de incredere de 95%, eroarea maxima de esantionare este diferentiata in functie de marimea esantionului, astfel:

    pentru 401 de respondenti ±4,9%

    pentru 125 respondenti ±8,8%





    I. Utilizare Credite Pentru Locuinte / Terenuri

    • Banci la care se apeleaza: (%)

    Principalele banci folosite:

    In general *)

    Pentru credit pentru locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare:

    Total

    Credit locuinte/terenuri

    Plan Economisire/

    Creditare

    BCR





    BRD





    Raiffeisen Bank





    Raiffeisen Banca pentru Locuinte





    Bancpost





    Banca Transilvania





    CEC





    *) produse economisire, creditare, carduri


    BCR ocupa primul loc in piata utilizatorilor de produse bancare, in general (conturi, depozite, carduri sau credite) si in cazul produselor de creditare pentru locuinte/terenuri, fiind pe locul secund in privinta Planului de economisire/creditare;

    principalii competitori ai bancii sunt:

    in general: BRD si Raiffeisen Bank;

    pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

    pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca) si Raiffeisen BPL.


    Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru locuinte/terenuri (altele decat cele la care s-a apelat):


    Banca


    Banca


    1. BRD


    5. Bancpost


    2. BCR


    6. Raiffeisen BPL


    3. Raiffeisen Bank


    7. HVB Tiriac Bank


    4. Banca Transilvania


    8. Altele

    sub 10


    BCR se afla pe locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD;

    institutiile financiare non-bancare detin o cota de piata extrem de scazuta, singura institutie mentionata fiind Domenia Credit cu 0.2% din totalul pietei.


    • Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:

    Banca


    Banca


    1. Card (debit, credit)


    4. credit de consum


    2. Depozit in vederea obtinerii    unui credit


    5. produse de economisire


    3. Credit pentru locuinte/terenuri


    6. credit pentru masina


    Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele 6 luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa faca un asfel de imprumut.


    Credite achizitionate (cand au fost achizitionate):


    \s

    cele mai ridicate procente se inregistreaza in randul utilizatorilor care au contractat creditele in urma cu 2-5 ani;

    rezulta o scadere semnificativa a procentului celor care au contractat creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;

    tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;

    procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de 6 luni.


    Contractare prin/de la:

    utilizatori:

    total

    BCR

    - banca direct



    - firma partenera a bancilor



    - agentie imobiliara in parteneriat cu banca



    - firma la care lucrez




    banca constituie principalul canal de contractare, celelalte modalitati (brokeri, developeri) fiind foarte putin abordate in general si nesemnificative pentru utilizatorii BCR.


    Destinatia creditului pentru locuinte/terenuri:

    Ierarhizarea principalelor destinatii:

    utilizatori:

    total

    BCR

    BRD

    Raiffeisen si RBL

    Cumpararea unui apartament pentru locuit





    Cumpararea unei locuinte – imobil





    Construirea unei locuinte - imobil





    Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta





    Cumpararea unui apartament / casa pentru a face o investitie





    Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa-locuinta





    Cumpararea unui teren pentru a face o investitie





    Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa de vacanta





    Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri





    Construirea unei case de vacanta





    Cumpararea unei case de vacanta/ apartament pentru petrecerea vacantelor





    Refinantarea unui credit






    cumpararea unui apartament pentru locuit, a unei locuinte, construirea unei locuinte, modernizari/amenajari/reparatii sunt primele 4 destinatii, cu ponderi peste 10%;

    in cazul utilizatorilor creditului Raiffeisen Bank si Raiffeisen Banca pentru locuinte, principalul scop a fost acela de a face modernizari, amenajari sau reparatii in locuinta, urmat de construirea unei locuinte/imobil si cumpararea uneia.


    Destinatia planului de economisire/creditare:



    Ierarhizarea principalelor destinatii:

    utilizatori:

    total

    BCR

    BRD

    Construirea unei locuinte - imobil




    Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta




    Cumpararea unui apartament pentru locuit




    Cumpararea unei locuinte – imobil




    Construirea unei case de vacanta




    Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa-locuinta




    Cumpararea unui apartament / casa pentru a face o investitie




    Refinantarea unui credit




    Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri




    Nu m-am hotarat inca





    construirea unei locuinte reprezinta principala destinatie, cu un procent mai ridicat la nivelul utilizatorilor BCR, urmata de cumpararea unei locuinte, in cazul clientilor BCR si modernizari/amenajari/reparatii in locuinta, in cazul celorlalti respondenti.



    Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare

    ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente considerate importante in alegerea unei banci se prezinta astfel:


    Nr.crt.

    BCR

    BRD

    Raiffeisen

    RBL


    Costul creditului:

    dobanda mai mica


    Costul creditului

    - dobanda mai mica


    Costul creditului

    - dobanda mai mica


    Alte caracteristici ale creditului:

    conditii mai bune/ma multe avantaje

    prima/dobanda de la stat

    avantajul de a economisi inainte de a primi creditul


    Alte caracteristici ale creditului:

    conditii mai bune/mai multe avantaje

    Alte caracteristici ale creditului:

    conditii mai bune/mai multe avantaje

    Alte caracteristici ale creditului:

    conditii mai bune/mai multe avantaje

    Calitatea servirii:

    felul de a prezenta/angajati convingatori


    Procesul de obtinere a creditului:

    rapiditate in acordare

    usor de obtinut (accesibil)

    Colaborare anterioara cu banca

    Colaborare anterioara cu banca

    Costul creditului:

    - dobanda mai mica

    Procesul de obtinere a creditului:

    - rapiditate in acordare

    - usor de obtinut (accesibil)

    Imaginea bancii:

    - incredere


    Imaginea bancii:

    Stabilitate, siguranta

    incredere

    Procesul de obtinere a creditului:

    rapiditate in acordare

    usor de obtinut (accesibil)

    Procesul de obtinere a creditului:

    rapiditate in acordare



    Calitatea servirii:

    seriozitate/corectitudine

    Calitatea servirii:

    seriozitate/corectitudine

    felul de a prezenta/angajati convingatori

    Oferta existenta la momentul respectiv


    Colaborare anterioara cu banca

    Imaginea bancii:

    incredere

    Imaginea bancii:

    incredere

    Oferta existenta la momentul respectiv


    Recomandarea altor persoane

    Distributie / proximitate

    Calitatea servirii:

    seriozitate/corectitudine

    - Distributie / proximitate

    Recomandarea altor persoane


    Distributie / proximitate

    Oferta existenta la momentul respectiv

    Recomandarea altor persoane


    Oferta existenta la momentul respectiv

    Recomandarea altor persoane

    Distributie / proximitate

    *) Precizie scazuta datorita bazei reduse



    II. Perceptia clientilor bancari fata de oferta BCR si a a principalilor competitori privind creditele pentru locuinte din punct de vedere al:


    Importantei si evaluarii bancii (satisfactiei) in privinta atributelor asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare (ierarhizare in ordinea descrescatoare a importantei rezultate):


    Atribute evaluate:


    Extrem de important

    Evaluarea atributelor (satisfactiei)*)     la bancile:

    BCR

    BRD

    Raiffeisen + RBL

    Transilvania**)

    Loc

    Loc

    Loc

    Loc

    Loc

    Rapiditate in acordarea imprumutului






    Profesionalismul consilierii






    Suma acordata






    Dobanda






    Comisioane






    Perioada de rambursare






    Tipul dobânzii (fixa, variabila, revizuibila)






    Documente solicitate






    Acordare gratuita a asigurarii de viata






    Conditii financiare(giranti, ipoteca)






    Avansul minim






    Moneda de acordare






    Posibilitatea de refinantare






    Costul rambursarii anticipate






    Perioada de gratie






    Posibilitatea de a plati ratele prin bancomat






    Emiterea gratuita a unui card






    Posibilitatea de a plati ratele prin Internet






    Acordare gratuita a asigurarii de locuinta






    *) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10

    **) precizie scazuta datorita bazei reduse



    rapiditatea in acordarea imprumutului , profesionalismul consilierii si suma acordata sunt, in general, cele mai importante atribute pentru utilizatorii creditului pentru locuinte/planului de economisire-creditare;

    dobanda si comisioanele se situeaza pe urmatoarele doua locuri din punct de vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor BCR si BRD (pentru comisioane si in cazul clientilor celorlalte doua banci analizate);

    documentele solicitate se pozitioneaza in primele zece locuri ca importanta acordata, nivelul satisfactiei fiind mai scazut pentru clientii BCR si BRD.


    \s



    \s

    Serviciilor conexe:



       Atribute evaluate:



    Extrem de important

    Evaluarea atributelor (satisfactiei)*)     la bancile:

    BCR

    BRD

    Raiffeisen + RBL

    Transilvania**)

    Loc


    Loc


    Loc


    Loc


    Loc


    Acordare gratuita a asigurarii de viata











    Posibilitatea de a plati ratele prin bancomat











    Emiterea gratuita a unui card











    Posibilitatea de a plati ratele prin Internet











    Acordare gratuita a asigurarii de locuinta



















    serviciile conexe precizate sunt pozitionate, in general, pe ultimele locuri ca importanta pentru utilizatorii creditelor pentru locuinte/terenuri sau planului de economisire/creditare, inregistrand insa niveluri mai ridicate ale satisfactiei clientilor BCR si a celorlalte banci analizate, cu exceptia posibilitatii de a plati ratele prin Internet.

    Monedei in care este oferit creditul:


    RON

    EURO

    USD

    Franci elvetieni

    Yeni japonezi

    Alte monede








    Cerintelor generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:

    ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente se prezinta astfel: (%)

    Nr.crt.

    BCR

    BRD

    Raiffeisen

    RBL


    Pret:

    micsorarea dobanzii

    micsorarea comisioanelor

    Pret

    Pret

    Pret


    Proces de obtinere:

    reducerea documentatiei/birocratiei

    Proces de obtinere

    Proces de obtinere

    Proces de obtinere


    Caracteristici ale produsului, in afara pretului :

    cresterea perioadei de rambursare

    Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)

    Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)

    Calitatea servirii

    Caracteristici ale produsului, in afara pretului (ex. suma)


    Nimic / sunt multumit(a)

    Nimic / sunt multumit(a)

    Nimic / sunt multumit(a)

    Calitatea servirii


    Calitatea servirii

    Calitatea servirii

    Informare, transparenta


    Informare, transparenta


    Informare, transparenta

    Mai mult personal /filiale

    Informare, transparenta



    Nimic / sunt multumit(a)

    Mai multa reclama



    Mai multa reclama (materiale, fluturasi)

    Mai mult personal / mai multe filiale



    *) Precizie scazuta datorita bazei reduse

    Loialitatii

    Clienti care:

    BCR

    BRD

    Raiffeisen si RBL

    sunt satisfacuti*) de creditul analizat pe care il au la:




    vor recomanda**) prietenilor/cunostintelor achizitionarea creditului analizat :




    intentioneaza sa transfere la alta banca***) actualul credit pentru locuinte/terenuri:




    note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10; **) sigur DA; ***) sigur NU


    procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc cele trei conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori.


    III. Surse de informare:

    comparatia intre sursele de informare pentru credite de locuinte/terenuri sau planuri de economisire creditare si increderea in acestea se prezinta asfel:


    informatiile obtinute de la sediul bancii (63%) reprezinta cea mai importanta sursa de informare, fiind si de cea mai mare incredere (73%); la mare distanta se situeaza pagina de Internet a bancii (20%), informatiile obtinute prin televiziune (18%), informatii prin fluturasi (18%), ziare/reviste (17%), restul surselor de informare detin ponderi sub 10%;

    numai in cazul informatiilor obtinute de la sediul bancii, procentul incredere il depaseste pe cel al sursei de informare.


    IV. Profilul clientului BCR persoana fizica, utilizator al creditului pentru locuinte:

    Caracteristici

    BCR

    Total esantion

    vârsta

    sub 25 ani

    25-44 ani

    peste 44 ani









    venit net lunar individual

    sub 1.000 RON

    1.000 – 2.000 RON

    peste 2.000 RON









    venit net lunar pe gospodarie

    sub 1.000 RON

    1.000 – 3.000 RON

    peste 3.000 RON









    ocupatie

    muncitor

    angajat cu studii medii

    angajat cu studii sup.

    director/patron











    creditul este contractat pentru:

    prima proprietate

    a doua proprietate

    a treia proprietate

    a patra sau mai multe













    profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri este similar celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in categoria de varsta 25-40 ani, cu un venit net lunar individual sub 2000 RON si pe gospodarie intre 1000 si 3000 RON, angajat cu studii medii si superioare, care contracteaza creditul pentru prima proprietate.



    V. Analiza SWOT BCR

    Puncte tari

    Puncte slabe

    Banci la care se apeleaza:

    primul loc in piata utilizatorilor produselor de creditare pentru locuinte/terenuri si a produselor bancare, in general (conturi, depozite, carduri sau credite)

    Satisfactie-Loialitate:

    cel mai ridicat procent (58%) al satisfactiei generale a clientilor in privinta creditului pentru locuinte/terenuri - plan de economisire creditare (principalii concurenti BRD si Raiffeisen inregistrând 52% si respectiv 51%)

    cel mai ridicat procent (70%) al clientilor care ar recomanda prietenilor si cunostintelor sa achizitioneze credit pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire de la BCR

    Perioada achizitionarii creditului pentru locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare

    scadere semnificativa a procentului celor care au contractat creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;

    tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;

    procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de 6 luni.

    Importanta-evaluarea bancii (satisfactiei) in privinta atributelor asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare:

    dobanda si comisioanele se situeaza pe locurile patru si cinci din punct de vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor bancii

    Oportunitati

    Amenintari

    Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:

    posibilitatea dezvoltarii serviciilor conexe, avand in vedere procentul ridicat (82%) al celor care utilizeaza cardul

    Canalul de contractare:

    imbunatatirea consultantei acordate in vederea obtinerii unui credit pentru locuinte/terenuri, avand in vedere faptul ca banca reprezinta principalul canal de contractare a imprumutului

    Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare:

    imbunatatirea produsului din punct de vedere al dobanzilor, avantajelor oferite si rapiditatii in acordare, avand in vedere ca acestea reprezinta primele atribute in alegerea BCR

    Cerinte generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:

    micsorarea dobanzii

    micsorarea comisioanelor

    reducerea documentatiei/birocratiei

    cresterea perioadei de rambursare

    informare, transparenta

    mai mult personal / mai multe filiale

    Loialitate: posibilitatea fidelizarii unui procent ridicat al clientilor bancii utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri, care ar recomanda banca si altora si care nu intentioneaza transferarea creditului la alta banca.

    Surse de informare:

    “exploatarea’ maxima a unitatilor bancare in privinta promovarii creditului pentru locuinte (consultanta, materiale promotionale), avand in vedere procentul ridicat inregistrat, in general, la nivelul acestora, atat ca surse de informare, cat si ca incredere;

    promovarea produsului analizat prin intermediul Internetului, clasat pe locul doi atat ca sursa de informare, cat si ca incredere

    Banci la care se apeleaza:

    principalii competitori ai bancii sunt:

    in general: BRD si Raiffeisen Bank;

    pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

    pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca) si Raiffeisen BPL

    Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru locuinte/terenuri (altele decat cele la care s-a apelat): locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD

    Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele 6 luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa faca un astfel de imprumut

    Loialitate: procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori, ceea ce poate:

    ingreuna procesul de atragere de noi clienti pentru produsul analizat;

    determina preluarea de catre bancile concurente a clientilor bancii care intentioneaza sa transfere actualul credit pentru locuinte/terenuri (8% dintre clientii BCR care au contractat un astfel de credit s-au decis/se gândesc sa efectueze transferul, comparativ cu 6% dintre clientii BRD).

































    Capitolul 6 – CONCLUZII SI PROPUNERI



    6.1. Concluzii privind piata de real estate din Romania in general si a celei a locuintelor in particular


    A.        Concluzii privind evolutiile in 2006 si tendinte in 2007 ale pietei de real estate. Impact aderare UE


    România are o piata rezidentiala atipica fata de celelalte tari din Europa Centrala si de Est, care au aderat deja la UE.


    Desi unii specialisti prognozeaza o evolutie post-aderare similara cu a acestor tari, la mai putin de o luna de la intrarea in UE, pretul apartamentelor a crescut cu 8-10%, fara a se intrevedea a scadere iminenta. In afara de diferenta dintre cererea si oferta pe acest segment, o explicatie a acestui fenomen se regaseste si in asteptatul exod al investitorilor straini.

    Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat intr-o crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex. 30-50% la Praga, dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui moment inregistrandu-se insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.

    Constructia de locuinte noi a luat avânt in Romania doar dupa anul 2005, în timp ce în Ungaria, Polonia, Slovacia si Cehia, sectorul s-a dezvoltat spectaculos la mijlocul anilor ‘90. Asa ca, în aceasta zona, din 2002 (înainte cu doi ani de aderare), piata era deja asezata. Între 2002 si 2006, volumul pietei rezidentiale din Est a crescut constant, dar cu variatii mici, trend care va continua cel putin pâna în 2008. Estimarea apartine firmei de consultanta internationala Experian, care a întocmit un raport la nivelul regiunii Euroconstruct (19 tari membre ale UE).
    Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat locuinte noi în valoare de 603 miliarde de euro, adica 48% din totalul investitiilor în constructii. În tarile din est mai sunt multe de recuperat, ponderea rezidentialului fiind înca mult mai mica: 25% din totalul tuturor lucrarilor de constructii, adica doar jumatate din media UE. 


    La noi se asteapta ca piata rezidentiala sa fie mai activa decât în Ungaria si Polonia. La nivelul întregii tari, in ultimul trimestru din 2006 se aflau în diverse stadii de finisare 120.000 de locuinte, ceea ce înseamna cu 40% mai mult decât în 2005, potrivit datelor de la INSSE. Din acestea, peste 10.000 se afla numai în Capitala, iar în 2007, specialistii imobiliari estimeaza ca oferta de apartamente si case noi va ajunge la circa 20.000 unitati, ceea ce ar însemna o crestere de 100%. Potrivit unui studiu al GTC si declaratiilor directorului companiei, Shimon Galon, piata bucuresteana ar putea absorbi anual 30.000 de locuinte noi.
    Cererea de case noi nu va fi acoperita astfel nici în 2007 si 2008, iar preturile nu vor scadea. Ba chiar vor exista motive suplimentare sa creasca. „Variatiile de pret ar putea fi mai mici decât pâna acum. Cresterea costurilor materiilor prime, a combustibililor, gazelor si mai ales a costurilor cu manopera va duce la o scumpire de minimum 5-9% pe an, în urmatorii trei-patru ani“, sustine Dan Ioan Popp, presedintele Impact.

    si Adriana Iftime, director general al Patronatului Societatilor de Constructii din România, este de aceeasi parere, dar cifrele sale sunt si mai amenintatoare: „Estimam ca în prima parte a anului viitor vom cunoaste din nou o crestere a preturilor, cu 10-15%“.  În acest context, este putin probabil ca preturile locuintelor vechi sa scada pe termen mediu, chiar daca unii reprezentantii ai agentii imobiliare cred acest lucru. Deocamdata, fata de apartamentele „comuniste“, singurele alternative mai ieftine oferite de developeri sunt locuintele situate mult în afara oraselor, care au dezavantajul unei infrastructuri nedezvoltate. 



    a.      Concluzii privind piata spatiilor rezidentiale


    Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din regiune, ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de attractive ca inainte.


    Clasa medie


    Segmentul de piata adresat clasei medii a fost dominat de o cerere in crestere, in

    mod cert nesatisfacuta de vechiul stoc de locuinte. In 2006 a luat amploare conceptul lansat in 2005, adresat clasei medii – proiecte de dimensiuni mari oferind apartamente moderne cu finisaje de calitate si o gama larga de facilitati, cum ar fi parcare, securitate, spatii comerciale si posibilitati de relaxare la un pret accesibil.

    Aceasta a aparut pe fondul constatarii faptului ca potentialii cumparatori nu mai sunt interesati in totalitate de achizitionarea unui apartament intr-o cladire veche. Doresc cladiri noi, cu apartamente moderne, finisaje de calitate, echipamente si Facilitati in conformitate cu standardele actuale de viata. In plus, nu mai sunt dispusi sa plateasca preturile ridicate cerute pentru apartamentele vechi.

    In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca rezolvata de vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si neconfortabile, in cladiri nesigure, dotate cu echipamente vechi si uzate, oferite la preturi in continua crestere datorata unei oferte inca limitate.

    Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea demografica (casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea finantarii (credite ipotecare, credite pentru locuite, etc.) demonstreaza ca exista premize puternice pentru dezvoltarea unor proiecte rezidentiale moderne adresate clasei medii.

    Profilul cumparatorului arata ca proiectele adresate clasei medii sunt attractive pentru tineri profesionisti, singuri sau avand o familie, de obicei intre 35–40 ani, care lucreaza in cadrul unei companii multinationale sau locale, ori care au propria lor afacere. Aceasta asiguraun venit peste medie care ii califica pentru un imprumut.

    Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala in 2005; el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute de unitati), situate in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele rezidentiale traditionale), oferind apartamente moderne cu finisaje de buna calitate si acces la facilitati precum unitati comerciale, parcare, fitness, zone verzi amenajate, gradinita, etc.


    Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe terenurile unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este una dintre solutiile pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor suprafete de teren vacante.




    Viitoarea oferta este dezvoltata de companii binecunoscute, multe dintre ele internationale (GTC, Asmita, Mivan), dar si locali (Comnord) cu experienta in tara de origine, sau in tarile din Europa de Est si Centrala si nu doar pe segmentul rezidential, ci si pe alte segmente – birouri (GTC, Conarg), spatii comerciale (GTC, Mivan) sau industrial (CEFIN).


    Luand in considerare veniturile clasei medii, dezvoltatorii si-au pozitionat oferta, incomparabil mai buna calitativ, la 1.000–1.350 1/mp plus TVA.




    Clasa de lux


    Segmentul de lux al pietei rezidentiale a continuat sa aiba o evolutie stabila in 2006. Profilul cumparatorului descrie o persoana detinand functii de conducere si care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca investitie. Aproximativ jumatate dintre tranzactiile de vanzare-cumparare sunt urmate de inchirieri, proprietatea reintrand pe piata pentru a genera venit.

    Criteriile de cumparare sunt reduse la doua categorii: facilitatea inchirierii proprietatii si posibilitatea obtinerii unei rate atractive de profit.

    Dezvoltatorii de pe acest segment de piata sunt in marea lor majoritate romani, care acumuleaza experienta pe masura ce isi dezvolta proiectele.

    In urmatoarele 24 de luni vor fi terminate peste 1.500 de unitati, situate in principal in partea de nord a Bucurestiului; spre exemplu, in zona Scoala Herastrau sunt in prezent in constructie 30 de proiecte.

    Noile proiecte au un pret de pornire de 1.500–2.000 €/mp + TVA si se asteapta o crestere a acestora, partial datorata cresterii preturilor materialelor de constructie si a terenurilor, dar mai ales datorita cererii mari.

    Cresterea nu va avea un ritm rapid, ci mai degraba unul lent in comparative cu evolutia anterioara.

    Zone precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000–2.600 €/mp, in timp in spatele acestei artere (pe strazile mici, care fac legatura cu Nicolae Caranfil) sau in Floreasca se inregistreaza cele mai mici preturi.



    b.     Concluzii privind restructurarea pietei si concentrarea in marile orase

    In topul preturilor se afla Capitala, urmata de Cluj si Constanta.

    Terenurile din centrul Capitalei, al Clujului si al Constantei se vand la cele mai mari preturi, fiind achizitionate in special de investitorii in proiecte pentru cladiri de birouri. In jur de 3.000 de euro costa cea mai scumpa parcela din cartierul bucurestean Primaverii, in timp ce in Buna Ziua, din Cluj, un metru patrat ajunge la 1.300 de euro. Preturi ceva mai modeste sunt in Constanta: circa 800 de euro pe bulevardul Mamaia.

    Indiferent ca a fost vorba despre marile orase, statiunile de pe Valea Prahovei, cele de la malul marii si chiar cele balneo-climaterice, interesul investitorilor a dus la cresterea preturilor cu 50 pana la 100%, in unele zone.

    “In ultima perioada, suprafete substantiale de teren au devenit disponibile prin transformarea fostelor zone industriale si terenuri agricole in terenuri construibile. Cu toate acestea, decalajul intre cerere si oferta ramane foarte mare", se arata intr-un raport al companiei CB Richard Ellis.

    Cele mai ieftine orase mari sunt Brasov si Iasi.

    Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe alocuri, cu pana la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele mai scumpe terenuri sunt in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800 de euro/mp, in functie de suprafata, pozitionare si priveliste. 

    Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte de birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-1.300 de euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500 si 600 de euro/mp pentru terenuri din zonele rezidentiale.

    Timisoara. Zonele centrale ale Timisoarei sunt la mare cautare, investitorii platind intre 700 si 800 de euro/mp pentru a dezvolta proiecte de birouri sau constructii rezidentiale de lux. Developerii proiectelor de blocuri cu apartamente adresate clasei medii platesc aproximativ 400-500 de euro/mp pentru terenurile pretabile unor astfel de dezvoltari.

    Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer in jur de 600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret de 450 de euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de teren pentru dezvoltari rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale care necesita suprafete mai mari, preturile se situeaza intre 100 si 250 de euro/mp.

    Brasov. In zona centrala mai sunt foarte putine terenuri disponibile si proprietarii solicita pentru ele in jur de 500 de euro/mp. Calea Bucuresti este o alta zona cautata de investitori, fiind deja dezvoltata. Aici, preturile variaza intre 200 si 300 de euro/mp. 



    c.      Consolidarea investitiilor importante


    Perspectiva aderarii la UE si aderarea in sine au facut ca tranzactiile in imobiliare pe piata romaneasca sa fie privite ca una dintre cele mai atractive oportunitati de investitie din Europa in acest moment, atragand cativa “jucatori“ importanti.
    In urma cu doar cativa ani de zile activau pe piata doar 2 fonduri de investitii, actualmente fiind insa prezente peste 20 de fonduri al caror capital se situeaza intre 20 si 350 milioane €. Atentia acestora se indreapta cu precadere catre investitiile in domeniul spatiilor pentru birouri si a celor comerciale, fiind insa interesati si in achizitia de terenuri pentru proiecte viitoare.


    Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca din 1990, prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri de birouri si centre comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003, cu intrarea pe piata a investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA Immo si Meinl European Limited. concomitent au intrat pe piata si investitori irlandezi, fara ca investitiile facute de acestia sa fie foarte ridicate.

    Fondurile de investitii britanice Charlemagne, Equest Balkan properties, Dawnay Day si Accession Fund au adus investitii de peste 220 milioane € pe parcursul anului trecut, suma mai ridicata decat media anilor precedenti.

    Grupuri internationale cu capitalizare de sute de milioane de €, precum Heitman si Global Finance au intrat pe piata in decursul anului trecut. Morley Fund Management, parte a grupului Morley care detine active in valoarea de 235 miliarde €, si-a facut intrarea prin achizitionarea proiectului industrial Phoenix Business Park, cu o investitie de 8 milioane €.


    B.         Concluzii si propuneri privind piata creditului in general si a celui imobiliar/ ipotecar in particular


    a.      Tendintele pietei creditului


    Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape s-a dublat, ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.



    SHAPE \* MERGEFORMAT



    Dincolo de tendinta deja cunoscuta de crestere a creditelor de consum, creditele ipotecare/imobiliare au cunoscut la randul lor o crestere importanta. Astfel, soldul creditelor pentru investitii imobiliare era la sfarsitul anului 2006 cu 66% mai mare decat la finele lui 2005, ajungand la 2,373 mld €.


    Totusi, creditele pentru investitii imobiliare/ipotecare reprezinta doar 21% din totalul creditelor acordate populatiei, in conditiile in care in tarile din centrul Europei reprezinta aproape 50%.


    Daca din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in cazul creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat si de eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusa anterior de BNR.

    SHAPE \* MERGEFORMAT






    4.2. Concluzii si propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilor imobiliare pe segmentul retail (PF, PFA)


    a.      Concluzii privind conditiile BNR si tendinte post-aderare

    Care este impactul Regulamentului 3/2007 al BNR

    Cu toate acestea, restrictionarilor impuse de banca centrala în privinta gradului de îndatorare a persoanelor fizice, face practic imposibila estimarea impactului acestor modificari.

    Intentia BNR de a elimina obligativitatea avansului minim de 25% pentru creditele imobiliare/ipotecare, creste sperantele clientilor de a obtine un astfel de produs cu “avans zero”. Este putin probabil ca avansul sa coboare atât de mult, dar pot fi construite produse mai flexibile în care acesta sa fie de 10% sau 15%.
    Oficialii europeni încearca sa realizeze un cadru comun pentru piata creditelor ipotecare. Un grup de experti (FIN-USE) considera ca, pentru a putea spori concurenta din sistemul bancar european, sunt necesare o serie de cerinte care sa reglementeze piata finantarilor ipotecare.

    Iar una dintre acestea tine de rambursarea în avans a creditelor. In momentul de fata, aproape toate institutiile de credit din tara noastra solicita comision pentru plata anticipata a împrumuturilor pentru locuinte (cel putin în primii ani de derulare a contractului). Iar comisionul se aplica la întreaga suma platita în avans, indiferent de evolutia pietei bancare. Ceea ce reprezinta o bariera pentru clientii care vor sa schimbe serviciile unei banci cu o alta institutie.

    În schimb, grupul FIN-USE sugereaza ca tariful aplicat pentru achitarea anticipata a creditului sa tina cont de faptul daca banca are sau nu de suferit de pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au scazut, iar banca va plasa banii la o dobânda mai mica decât cea pe care o primea din creditul rambursat în avans, atunci are dreptul sa perceapa un comision. Dar nivelul trebuie stabilit astfel încât sa reflecte pierderea institutiei de credit. Pe de alta parte, în contextul în care dobânzile percepute pentru finantarile ipotecare s-au majorat, atunci banca este cea care ar trebui sa recompenseze clientul care achita anticipat creditul. Asta pentru ca banii pe care îi primeste în avans poate sa îi plaseze la o dobânda mai mare decât cea a împrumutului platit în avans, arata raportul FIN-USE.

    O alta sugestie a grupului european tine de modul în care sunt modificate dobânzile variabile. Astfel, clientii ar trebui sa fie anuntati în avans de cresterea sau scaderea costurilor, nu ulterior.


    Decizia bancii centrale de a elimina obligativitatea achitarii avansului de 25% la creditele imobiliare, corelata cu o posibila intrare pe piata a bancilor de credit ipotecar, va conduce la cresterea numarului de credite pentru locuinta si, implicit, la scaderea chiriilor cu 10-20%, sustin analistii.

    Romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile, apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.


    Cresterea creditarii nu va fi importanta, avand in vedere ca norma bancii centrale pastreaza restrictiile privind limita de indatorare (35% pentru creditele imobiliare). Norma Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este favorabila doar tinerilor cu un salariu mare, care nu au reusit sa stranga suma necesara avansului, considera analistii economici.
    In conditiile in care contractarea unui credit ipotecar va deveni facila, "romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile", apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.


    De asemenea, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM), Gabriel Zamfir este de parere ca vor scadea chiriile in cartierele periferice odata cu aparitia bancilor de credit ipotecar, persoana creditoare avand posibilitatea sa garanteze cu un bun viitor, astfel, costurile finantarii vor fi mai mici. Dupa aparitia bancilor de credit ipotecar se vor obtine credite fara avans, fara un nivel al veniturilor foarte mare si cu garantii mici, a mai spus Zamfir.

    Pe de alta parte, profesorul de gestiune imobiliara la UFI Bruxelles, Artur Silvestri precizeaza: "Chiriile se mentin la cotele din prezent, in pofida creditului ipotecar, cu nesemnificative corectii in limita unui previzibil 10%."

    "Chiriile in apartamentele rezidentiale nu vor creste decat in functie de confortul oferit, categoria de mobilier si performantele echipamentelor", a spus directorul departamentului inchirieri al companiei Regatta, Liliana Vasile. Reprezentantii altor companii imobiliare s-au abtinut sa faca vreo estimare cu privire la evolutia chiriilor.

    Avansul nu dispare, se recalibreaza in functie de profilul clientului - Baltazar.
    Institutiile bancare se vor conforma profilului de risc al fiecarui client, astfel incat avansul poate fi invers proportional cu venitul lunar al solicitantului de credit, considera presedintele firmei de consultanta financiara BB & P, Bogdan Baltazar.
    El a precizat ca "eliminarea obligativitatii achitarii a 25% avans pentru un credit ipotecar va aduce mai multi clienti bancilor. Acestea se vor adapta profilului de risc al clientului in ceea ce priveste achitarea avansului. Pentru un client cu venituri foarte mari nu se va mai solicita avans. In general, este mai avantajos atat pentru banci cat si pentru clienti achitarea avansului, intrucat rambursarea sumei imprumutate va fi mai facila. In ceea ce priveste aparitia bancilor de credit ipotecar, acestea se vor lupta sa-si faca loc pe piata, insa numarul lor nu va fi important".
    "Eliminarea obligativitatii avansului de 25% pentru creditele ipotecare nu va avea nicio influenta asupra bancilor pentru locuinte, deoarece acestea functioneaza pe sistemul economisire-creditare", a afirmat presedintele HVB Banca pentru Locuinte, Petre Tulin.


    Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) intentioneaza sa reduca sau sa elimine avansul de 25%. "Este destul de greu ca o persoana cu un salariu mic sa poata strange o suma de 15.000 - 20.000 de euro. Prin urmare este mai avantajos pentru clienti sa achite, in functie de posibilitatile lor financiare, un avans care poate fi mai mic de 25% din valoarea imprumutata" a declarat Iuliana Ispas, sef serviciu dezvoltare si intretinere produse de creditare persoane fizice al CEC.
    Presedintele Bancii Bancpost, Mihai Bogza a precizat: "In prezent asteptam forma finala a reglementarii BNR privind eliminarea obligativitatii avansului. Daca intentia anuntata de BNR se va materializa, in principiu, din motive de prudenta nu vom renunta complet la avans, dar vom reanaliza dimensiunile acestuia". Oficialul bancii a mai spus ca ar fi posibila o abordare diferentiata in functie de unele criterii, precum volumul veniturilor clientului (un avans mai mic pentru venituri mai mari) sau tipul de locuinta finantat din credit (cele aflate in localitati cu piete imobiliare active ar putea beneficia de un avans mai redus). In luarea deciziei finale se va tine cont si de comportamentul bancilor concurente pe acest segment de piata.


    Potrivit reprezentantilor Raiffeisen Bank, in perioada urmatoare, banca intentioneaza sa-si diversifice gama de produse de creditare pentru clientii care doresc achizitionarea unui imobil prin intermediul unui credit ipotecar. La momentul acordarii unui astfel de credit, se ia in considerare si gradul de indatorare al clientului, care nu poate depasi 35% din venitul lunar.


    Bancile intampina regulamentul BNR cu reducerea dobanzilor si extinderea perioadei de creditare. Unele banci au inteles ca este nevoie sa reduca nivelul dobanzilor si sa extinda perioada de rambursare pentru ca rata lunara sa nu fie impovaratoare, in conditiile eliminarii sau reducerii avansului de 25%. Masurile au fost luate pentru a permite unui numar mai mare de clienti sa acceseze un credit pentru locuinta, avand in vedere ca limita de indatorare a ramas aceeasi, de 35% din venitul lunar net.
    Volksbank Romania si OTP Bank si-au micsorat dobanzile, in timp ce Bancpost, OTP Bank si-au extins perioada de rambursare, de pana la 35 de ani. Totodata, BCR si Banca Transilvania au aplicat masuri pentru a facilita achizitia unei case prin intermediul unui credit. De exemplu, Volksbank Romania a redus dobanzile la 5,95% pe an, dobanzile percepute clientilor la creditele de locuinte, cele de consum cu ipoteca (Optimus).


    De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR) a scazut dobanda pentru creditele imobiliare "Camin Super BCR" si pentru cele ipotecare "Rezidential Super BCR" in valuta, prin reducerea marjei de produs, si a majorat perioada de acordare de la 25 la 30 de ani. Costul imprumutului se reduce, astfel, cu pana la 1,2 puncte procentuale, "ceea ce inseamna un efort financiar mai mic pentru clientii nostri", a declarat un oficial din cadrul BCR.


    Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii trei ani pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea sa cumpere sau sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un teren. Banca percepe un comision de acordare de 2% din valoarea creditului, de cel putin 600 lei, precum si un comision de gestiune lunar de 0,1% din valoarea creditului in sold. Totodata, banca a extins perioadei de creditare de la 25 la 30 de ani.


    Pentru a stimula creditarea, unele banci au lansat si oferte promotionale. De exemplu, OTP Bank Romania a extins perioada maxima de rambursare a creditului ipotecar in lei de la 30 la 35 de ani, iar pentru cele in euro si franci elvetieni, de la 25 la 35 de ani, pana la 30 aprilie, cu ocazia campaniei promotionale "O rata mica pentru o casa mare”. Oferta este valabila pentru creditele ipotecare destinate achizitiei de locuinte si terenuri. In plus, in aceasta perioada toti clientii care iau un credit ipotecar pentru cumpararea unei locuinte sau a unui teren de la OTP Bank Romania sunt inscrisi automat in tragerile la sorti pentru cele 12 premii acordate de banca. Premiile constau in electrocasnice in valoare de 5.000 lei fiecare si un autoturism Toyota Avensis in valoare de 18.000 euro.



    b.     Propuneri privind adaptarea produselor la cerintele pietei


    I. Menite sa vina in sprijinul clientilor


    Perioada de gratie

    Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare ofera clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire la rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia (inclusiv terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada in care clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a returna bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. Perioada de gratie variaza de la banca la banca, intre sase luni si un an.


    Documentele necesare tragerilor, in special in cazul creditelor pentru constructii

    Transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in baza unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza de declaratii de buna credinta, secondate de un deviz estimativ al costurilor de constructie pentru cei care aleg varianta constructiei in regie proprie. Pentru cei care opteaza pentru aceasta varianta mai ieftina, dar nu si mai sigura din punctul de vedere al calitatii lucrarii si al termenelor de predare, trebuie mentionat ca institutiile de credit solicita totusi un contract de prestari servicii incheiat de beneficiar cu dirigintele de santier. Daca se alege varianta realizarii constructiei cu un antreprenor, la acordarea imprumutului se solicita un contract incheiat de proprietar cu societatea de constructii.

    Oferirea gratuita a asigurarilor

    Competitia in domeniul creditului ipotecar/imobiliar si dorinta de a usura a determinat bancile sa suporte costul asigurarilor aferente creditului, in special a celei de viata.


    Oferirea de credite “punte”

    Creditul se adreseaza celor care au deja o propriette imobiliar, pe care intentioneaza insa sa o vanda pentru obtinerea unui nou imobil.

    BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata de finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe termen lung.

    Banca Transilvania a lansat de curand un produs similar, care vizeaza numai varianta de de finantare pe termen scurt.


    Aparitia ofertelor de economisire-creditare

    Clientii bancilor de economisire si creditare in sistem locativ vor putea sa-si deduca din veniturile anuale impozabile pana la 300 de lei din suma economisita, potrivit Codului Fiscal care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007. In plus, noul Cod Fiscal face referire la faptul ca sunt neimpozabile veniturile sub forma dobanzilor bonificate la depozitele clientilor constituite in baza Legii privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ. In etapa de economisire, statul ofera deja o prima de stat de 15% din suma economisita in anul calendaristic precedent, dar nu mai mult de echivalentul in lei a 150 de euro. Prima banca pentru locuinte din sistemul bancar romanesc a fost Raiffeisen Banca pentru Locuinte, care si-a inceput activitatea in iunie 2004. Pe piata romaneasca de profil a intrat anul trecut si HVB Banca pentru Locuinte.


    II. Menite a evita restrictiile BNR, cu privire la gradul de indatorare


    Utilizarea creditelor de nevoi personale cu garantie ipotecara pentru finantarea proiectelor imobiliare (in special a celor de reamenajare, modernizare)

    Lansat in urma cu aproximativ 2 ani, creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca se dovedeste a avea cea mai dinamica evolutie. Permite accesarea unui imprumut cu valori apropiate de cele ale creditului ipotecar, marele avantaj fiind reprezentat de nesolicitarea unui avans. Pentru acest produs nu se solicita avans. Un alt avantaj este legat de perioada lunga de rambursare si de dobanzile care respecta pasul dobanzilor ipotecare, fiind insa usor mai ridicate.


    Prelungirea perioadei de finantare

    Extinderea periaodei de finatare determina obtinrea unei finantari superioare in conditiile pastrarii aceluiasi grad de indatorare al clientului. Astfel, perioada maxima pentru creditele ipotecare a ajuns la 30-35 ani.


    Largirea ariei veniturilor acceptate

    In afara de veniturile clasice (salarii, pensii, chirii, dividende, etc.), bancile au inceput sa-si indrepte atentia si spre alte categorii, care in prezent nu au o pondere mare in cererea de credit, dar care au un potential important, in special in conditiile aderarii la UE. In aceasta categorie se incadreaza in special veniturile obtinute de cei care isi desfasoara activitatea in afara teritoriului Romaniei.


    Avantaje Modificari Norma de Creditare BCR

    • Noul grad maxim de indatorare este cuprins in intervalul [65% -52.68%]

    • Avans intre 0% si 15% pentru creditele ipotecare/ investitii imobiliare in functie de valoarea admisa a garantiilor si de conditiile de costuri acceptate de catre solicitant;

    • Cosul minim lunar este determitat in mod diferentiat in functie de numarul de membri de familie (sot/sotie, copii in intretinere);

    • Cosul minim lunar este ajustat in functie de regiunea geografica si tipul localitatii de resedinta rezultand un cos minim lunar:

    mai mic pentru solicitantii care locuiesc in zone cu potential de dezvoltare mai redus;

    mai mare pentru solicitantii care nu locuiesc in resedinte de judet;

    Nota: Este preferabila aducerea de coplatitori externi din zone cu potential de dezvoltare redus

    care nu locuiesc in resedinte de judet.


    • Coplatitorul intern poate fi orice persoana care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul;

    • Sunt admisi maxim 4 coplatitori externi (doar pentru creditele cu garantii reale)

    • In cazul in care unica sursa de rambursare a creditului prezentata de catre solicitant este depozitul, solicitantului nu i se efectueaza analiza financiara aferenta determinarii gradului maxim de indatorare;




























    BIBLIOGRAFIE:



    Ciotei Constantin – “Finante – Moneda, Credit – Banci”, Editura Fundatia Romania de Maine, Bucuresti 1999


    Danila Nicolae, Berea Aurel – “Managementul bancar, fundamente si orientari”, Editura Economica, Bucuresti 2000


    Dardac Nicolae, Vascu Teodora – “Moneda – Credit” vol. 1 si 2, Editura ASE, Bucuresti 2002


    Dedu Vasile – “Management bancar”, Editura Mondan, Bucuresti 1997


    Lazarescu Vasile – “Bancile comerciale in economia de piata din Romania”, Editura Agora


    Rosca Teodor – “Moneda si credit”, Editura Sramis, Cluj-Napoca 1996


    Stoica Maricica – “Management Bancar”, Editura Economica, Bucuresti 1999


    Tudorache Dumitru, Puianu Constantin, Moraru Dan – “Moneda, Banci, Credit”, Editura Sylvi, Bucuresti 2001


    Colectia “Piata Financiara” 2004-2007


    Colectia “Revista Bancii Comerciale Romane” 2004-2007


    Banca Comerciala Romana – Anale, seria V, VI, VII, VIII


    Revista EuroMetropola – nr.1 – mai 2007


    Colectia “Revista Bursa Constructiilor” 2006 – 2007


    Colectia “Revista Ghidul de bani” – 2007


    Colectia “Revista Euroconstruct” 2006 – 2007


    Site-urile : www.bnr.ro; www.ghiseulbancar.ro; www.no-cash.ro www.bcr.ro www.brd.ro www.vreaucredit.ro; www.rsb.ro www.alphabank.ro etc.











    Document Info


    Accesari: 19611
    Apreciat:

    Comenteaza documentul:

    Nu esti inregistrat
    Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta


    Creaza cont nou

    A fost util?

    Daca documentul a fost util si crezi ca merita
    sa adaugi un link catre el la tine in site

    Copiaza codul
    in pagina web a site-ului tau.




    eCoduri.com - coduri postale, contabile, CAEN sau bancare

    Politica de confidentialitate

    Copyright © Contact (SCRIGROUP Int. 2020 )