CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPARARE
Notiunea
Vânzarea - cumpararea este un contract prin care vânzatorul transmite dreptul de
proprietate sau un alt drept real asupra unui bun al sau cumparatorului, care se obliga în
schim, sa pateasca un pret.
Reglementarea legala
Contractul de vânzare - cumparare este reglementat, în principal, pe planul
dreptului intern, în Codul civil (art. 1294-1404).
În contextul implementarii acquis-ului comunitar au fost adoptate mai multe acte
normative în materie de vânzare - cumparare, cum ar fi, de exemplu, Ordonanta
Guvernului nr. 130/2000 privind protectia consumatorilor la încheierea si executarea
contractelor la distanta, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive încheiate între
comercianti si consumatori, Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor, Legea nr.
296/2004 privind Codul consumatorului.
Caracterele juridice
Contractul de vânzare-cumparare are urmatoarele caractere juridice:
. contract consensual;
. contract bilateral (sinalagmatic);
. contract cu titlu oneros;
. contract comutativ;
. contract translativ de proprietate;
Contract consensual
Potrivit art. 1295 alin. 1 C. Civ., "vinderea este perfecta între parti si proprietatea
este de drept stramutata la cumparat 20120t1921u or, în privinta vânzatorului, îndata ce partile s-au
învoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul înca nu se va fi predat si pretul înca
nu se va fi numarat". Din textul citat rezulta ca simplul acord de vointe asupra
elementelor esentiale ale
vânzarii, adica asupra lucrului vândut si a pretului acestuia,
9
valoreaza contract valabil încheiat, neimpunându-se, în principiu, îndeplinirea vreunei
formalitati.
Prin exceptie de la regula consensualismului, legea impune anumitor vânzari
forma autentica ad validitatem, cum este cazul dispozitiilor art. 2 alin. 1 din Tilul X -
Circulatia juridica a terenurilor - al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile
proprietatii si justitiei, precum si masuri adiacente, conform carora "terenurile cu si fara
constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea
lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma
autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute".
Contract sinalagmatic
Vânzarea este un contract sinalagmatic întrucât da nastere la obligatii reciproce si
interdependente, fiecare avându-si cauza imediata în cealalta: transferul proprietatii îsi
are cauza în plata pretului, iar plata pretului îsi are cauza imediata (cauza obligatiei) în
transferul proprietatii. În acelasi timp, fiecare parte contractanta este creditor si debitor:
cumparatorul creditor, iar vânzatorul debitor al predarii lucrului vândut si al obligatiilor
de garantie (pentru vicii ascunse si evictiune), vânzatorul creditor, iar cumparatorul
debitor al obligatiei de plata a pretului si de preluare a lucrului vândut.
Contract oneros
Partile contractului de vânzare urmaresc fiecare un interes patrimonial, vânzatorul
sa încaseze pretul, iar cumparatorul sa dobândeasca proprietatea lucrului vândut. El intra
prin urmare în categoria contractelor oneroase definite ca fiind acelea "în care fiecare
parte voieste a-si procura un avantaj" (art. 945 C. civ.).
Contract comutativ
Vânzarea este un contract comutativ întrucât, înca de la încheierea sa, prestatiile
partilor sunt determinate si evaluabile, între ele existând o anumita echivalenta (art. 947
alin. 1 C. civ.).
Contract translativ de proprietate
Rezultat al unei îndelungate evolutii istorice, caracterul translativ de proprietate
solo consensu al vânzarii este consacrat de dispozitiile art. 971 si 1295 alin. 1 C. civ.,
conform carora, în principiu, de îndata ce partile cad de acord asupra lucrului si asupra
pretului, proprietatea se transmite din patrimoniul vânzatorului în cel al cumparatorului,
chiar daca lucrul nu s-a predat si pretul nu s-a platit. Potrivit dispozitiilor art. 971 C. civ.,
în principiu, transferul proprietatii comporta transferul riscurilor pieirii fortuite a lucrului
de la vânzator la cumparator, indiferent cine are detentia lucrului la momentul respectiv.
Conditiile de validitate
Potrivit art. 948 Cod civil, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii
sunt:
- capacitatea de a contracta
- consimtamântul valabil al partilor
- obiectul determinat
10
- o caua licita
Capacitatea partilor contractante
Vânzarea - cumpararea fiind un act de dispozitie, atât vânzatorul cât si
cumparatorul trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina la momentulm încheierii
contractului.
În consecinta, minorii între 14 si 18 ani vor putea încheia contractul personal, dar
numai cu încuviintarea ocrotitorilor legali si, pentru toate cazurile, cu autorizatia
autoritatii tutelare.
Pentru persoanele juridice regula capacitasii este subordonata principiului
specialitatii reglementat în art. 34 din Decretul nr. 31/1954.
Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara
- vânzarea între soti este interzisa (art. 1307 Cod civil);
- tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor cât timp socotelile
definitive ale tutelei n-au fost date si primite (art.1308 pct. 1 Cod civil);
-mandatarii, atât conventionala, cât si legali, împuterniciti a vinde un lucru nu pot
sa-l cumpere(art. 1308 pct. 2 Cod civil);
- persoanele ce administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor,
municipiilor sau judetelor, nu pot cumpara bunurile aflate în administrarea lor ( art.1308
pct.3 Cod civil);
- functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativteritoriale
care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil);
- judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de
drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel în a carei circumscriptie îsi
exercita functia sau profesia (art. 1309 Cod civil); iar în cazul judecatorilor de la Curtea
Constitutionala, Înalta Curte de Casatie si Justitie si al procurorilor de la Parchetul
general de pe lânga Înalta Curte de Casatie si Justitie, interdictia se întinde pe tot
teritoriul tarii;
- persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vând prin
licitatie publica (art. 535 Cod proc.civila).
- membrii formelor asociative de administrare si exploatare a terenurilor forestiere
restituite persoanelor îndreptatite, aflati în devalmasie sau indiviziune, nu pot înstraina
propriile cote - parti unor persoane din afara acestora (art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000
modificata prin Legea nr. 247/2005.
Consimtamântul
Antecontractul de vânzare - cumparare
Promisiunea de vânzare este un antecontract care da nastere unui drept de creanta,
una dintre parti având o obligatie de a face fata de cealalta parte - sa vânda în viitor un
anumit bun -, iar beneficiarul promisiunii are un drept de optiune, în sensul de a cumpara
sau nu bunul.
Spre deosebire de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, în cazul
promisiunii de vânzare, o persoana primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel
bun, rezervându-si dreptul de a-si manifesta ulterior consimtamântul de a cumpara bunul.
Din definitia data rezulta ca promisiunea de vânzare este un contract unilateral,
deoarece da nastere la obligatii
numai în sarcina promitentului.
11
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterala, ci si bilaterala - de a vinde
si cumpara - în ipoteza în care ambele parti se obliga sa încheie în viitor, la pretul stabilit,
contractul de vânzare - cumparare.
În materia bunurilor imobile, actele juridice constatate prin înscrisuri sub
semnatura privata, încheiate sub imperiul Decretului nr. 144/1958 si al Legilor nr.
58/1974 si 59/1974 sunt nule ca si contracte de vânzare - cumparare, dar constituie
antecontracte, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice.
Astfel, printr-un înscris sub semnatura privata se va poate constata doar existenta
unui antecontract de vânzare - cumparare, iar din aceste antecontract ia nastere obligatia
partilor de a face tot ce este necesar pentru ca înstrainarea sa aiba loc. Daca promitentul -
vânzator nu îsi respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul -
cumparator nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu a devenit proprietar, iar vânzarea
încheiata cu alta persoana este - sub rezerva fraudei la lege - este valabila. În aceasta
situatie, beneficiarul - cumparator nu poate cere decât daune - interese. Daca lucrul se
mai gaseste în patrimoniul vânzatorului si nu exista alte impedimente legale, oricare
dintre partile antecontractului de vânzare - cumparare poate cere instantei de judecata,
alternativ:
- acordarea de daune - interese;
- obligarea promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la încheierea
contractului;
- pronuntarea, în baza art. 1073 si 1077 Cod civil a unei hotarâri care sa tina loc
de contract de vânzare - cumparare.
Obiectul contractului
Lucrul vândut
Pentru ca vânzarea sa fie valabila, lucrul vândut trebuie sa îndeplineasca
urmatoarele conditii:
- lucrul sa fie în comert (în circuitul civil). Nu pot forma obiectul contractului de
vânzare - cumparare lucrurile care potrivit legii nu sunt în comert (bunurile inalienabile);
- bunul sa fie determinat sau determinabil;
- lucrul vândut sa existe în momentul încheierii contractului sau sa poata exista în
viitor;
- vânzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului
Pretul
Pretul reprezinta obiectul prestatiei cumpaîratorului în schimbul lucrului transmis
de vânzator, în lipsa caruia vânzarea este lovita de nulitate absoluta.
Ca element esential de validitate a vânzarii, pretul trebuie sa întruneasca
urmatoarele conditii:
- pretul trebuie sa fie stabilit în bani;
- pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil;
- pretul trebuie sa fie sincer si serios.
Efectele contractului de vânzare - cumparare
Obligatiile vânzatorului
Vânzatorul are doua obligatii
principale:
12
1. sa predea lucrul vândut;
2. sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor.
Obligatiile accesorii ale vânzatorului sunt:
- conservarea lucrului pâna la predare;
- suportarea cheltuielilor de radiere a inscriptiilor ipotecare sau a altor garantii
reale.
Obligatiile cumparatorului
Cumparatorul are doua obligatii principale:
1. de a plati pretul;
2. de a lua în primire lucrul vândut.
În afara acestor obligatii, cumparatorul are si obligatia de a suporta cheltuielile
vânzarii, daca nu s-a prevazut altfel în contract.
Varietati ale contractului de vânzare - cumparare
Varietatile de vânzari sunt contracte de vânzare - cumparare care se
caracterizeaza prin particularitati date de dispozitii speciale ale Codului civil sau ale altor
acte normative.
Conform Codului civil, sunt varietati de vânzare:
- vânzarea cu gramada (art. 1299);
- vânzarea dupa greutate, numar sau masura (art. 1300);
- vânzarea pe încercate (art. 1302);
- vânzarea cu pact de rascumparare;
- vânzarea unei mosteniri (art. 1399 - 1401);
- vânzarea de drepturi litigioase (art. 1403);
- retractullitigios (art. 1402).
|
