Standard International de Practica în Evaluare 13 - GN 13 Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard International de Practica în Evaluare consta în
asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evaluarii globale în vederea
impozitarii proprietatii în functie de valoare, aplicabil tuturor statelor membre
ale IVSC. Ghidul de Practica în Evaluare reprezinta un suport pentru
întelegerea metodelor recunoscute ale evaluarii globale, pentru crearea si
implementarea sistemelor de impozitare a proprietatii si pentru ralierea
evaluarii globale cu Standardele Internationale de Evaluare.
Procesul de evaluare globala poate fi utilizat ca o metodologie pentru
impozitarea proprietatii în functie de valoarea acesteia sau ca studii statistice si
economice subordonate programelor Administratiilor Financiare. Efectele
evaluarii faciliteaza impozitarea veniturilor si echitatea în impozitare,
repartizarea beneficiilor financiare sau a subventiilor acordate administr 323w228d atiei de
stat. În acest Standard de Practica în Evaluare, care se refera la evaluarea
globala, se prezinta utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus.
1.3 Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietatii trebuie sa existe
urmatoarele elemente:
(a) un sistem si o infrastructura legale, care sa defineasca, sa sustina si sa
protejeze drepturile de proprietate;
(b) un sistem de evidenta si inventariere pentru toate terenurile care
reprezinta baza de impozitare;
(c) informatii suficiente de piata pe baza carora sa se faca evaluarile;
(d) resurse suficiente si personal instruit pentru implementarea sistemului;
(e) mentinerea permanenta a evidentelor si a bazei de date pentru a asigura
îmbunatatirea acestora, evaluari cât mai adecvate si impozitari cât mai
echitabile si
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Introd ucere
(f) un proces de esantionare si testare a modelelor elaborate, pentru
asigurarea consecventei în metodologie si practica.
1.4 Procesul de evaluare globala include:
(a) identificarea proprietatilor de evaluat;
(b) definirea ariei de piata în termenii consecventei comportamentale dintre
proprietari si cumparatorii potentiali;
(c) identificarea caracteristicilor ofertei si ale cererii, care influenteaza
crearea valorii în aria de piata definita;
(d) crearea unei structuri model care sa reflecte relatia dintre caracteristicile
care influenteaza valoarea, în aria de piata definita;
(e) etalonarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute,
contributia caracteristicilor individuale ale proprietatii, care influenteaza
valoarea;
(f) aplicarea concluziilor evidentiate în model la caracteristicile proprietatii
(proprietatilor) ce vor fi evaluate;
(g) validarea procesului de evaluare globala, a modelului, a cuantificarilor
sau a altor rezultate, incluzând indicatorii de performanta pe baza de
continuitate si/sau în diverse faze distincte ale procesului;
(h) verificarea si reconcilierea rezultatelor evaluarii globale.
1.5 Baza de evaluare, pentru evaluarea globala, este valoarea de piata, asa
cum a fost definita în IVS 1 sectiunea 3, referitor la orice modificare a
conceptului care este specificat în instructiuni sau acte normative relevante.
Daca acestea stipuleaza o alta baza de evaluare, diferita de valoarea de piata,
asa cum este definita mai sus, evaluatorii ar trebui sa aplice metode de evaluare
adecvate, pentru a realiza obiectivele Standardelor IVSC în aceste circumstante.
A se vedea IVS 2 sectiunea 5 si, de asemenea, urmatorul paragraf 5.5.1(e),
pentru cerintele de prezentare în raportarea evaluarii globale.
1.6 Evaluarea globala poate fi realizata cu sau fara ajutorul calculatorului.
Totusi, desi metodologia computerizata a facut ca evaluarea globala sa fie mai
eficienta si mai extinsa, aceasta nu a influentat acest proces. Bancile de date si
aplicatiile computerizate sunt utilizate în stocarea informatiilor, în cartografiere,
în analiza informatiilor si în verificarea rezultatelor.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Arie de aplicabilitate
1.7 Dezvoltarea sistemului de evaluare globala pentru impozitare ar trebui sa
urmareasca recunoasterea standardelor stiintifice în aplicatiile statistice.
1.8 Chiar daca cerintele legale ale administratiei nationale sunt prioritare,
contrar celor expuse anterior, pentru personalul fiscal care supravegheaza
evaluarea globala prevaleaza respectarea Codului Deontologic al IVSC
Conceptul de valoare de piata este recunoscut ca baza de impozitare de catre
majoritatea autoritatilor fiscale. Cerintele Codului Deontologic IVSC
îmbunatatesc în mod necesar reglementarile legislatiei nationale. Cerintele
Codului Deontologic implica:
(a) procesul de evaluare globala ca atare si
(b) utilizarea calculatoarelor si a modelelor computerizate în procesul
evaluarii globale.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Responsabilitatea profesionala a evaluatorilor este, în cele mai multe
cazuri, prevazuta în statut sau în reglementari care influenteaza misiunile de
evaluare globala. Este obligatia profesionala a evaluatorului sa se familiarizeze
cu, sa adere la si sa administreze prevederile legale stabilite pentru impozitarea
pe baza valorii, de catre autoritatile fiscale.
2.2 Rezultatele diferite ale programelor de evaluare globala au implicatii
financiare pentru autoritatile fiscale. În scopul cresterii veniturilor, a stabilizarii
veniturilor sau a repartizarii beneficiilor sau a subventiilor, orice deviere de la
baza corecta pentru estimare, va conduce la inechitati. Reglementarile nationale
prevad baza si definitiile valorilor de restituit (adica impozitarile si/sau indicii
explicati în declaratiile fiscale bazate pe evaluarea globala), procedurile
administrative pentru culegerea si furnizarea informatiilor pentru evaluare,
intervalele de timp la care se efectueaza evaluarea globala si procesul de
recurgere la estimari ale valorii sau la indici.
2.3 Sfera unei misiuni trebuie sa fie consecventa cu:
(a) asteptarile participantilor pe piata pentru aceleasi servicii de evaluare sau
similare si
(b) cerintele Standardelor IVSC, ale Standardelor de Aplicatii si Practica în
Evaluare pentru aceeasi misiune sau pentru o misiune similara.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Defini tii
3.0 Definitii
Impozitarea în functie de valoarea proprietatii. Un procedeu de prelevare
a veniturilor, bazat pe estimarea valorii proprietatii, în corelare cu o scala a
impozitarii definita prin lege, cu specificarea intervalului de timp.
Etalonare. Procesul de analiza a grupurilor de proprietati si de informatii
de piata pentru a determina indicatorii specifici cu care se opereaza în modelul
de analiza.
Evaluarea globala. Practica evaluarii unor proprietati în bloc, la o data
stabilita, în urma aplicarii sistematice si uniforme a metodelor si tehnicilor de
evaluare, care permit analizarea si verificarea statistica a rezultatelor.
Procesul evaluarii globale. Procedurile utilizate în cadrul misiunilor de
evaluare globala pentru obtinerea unei baze de impozitare si/sau a unor indici.
Acest proces contine 8 etape, identificate în paragraful 1.4 de mai sus.
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluarea globala nu intra sub incidenta Standardelor de Contabilitate
nationale sau internationale.
4.2 Evaluatorii trebuie sa stie ca procedurile de reevaluare, efectuate în scopul
raportarilor financiare, nu au legatura cu procedurile evaluarii globale pentru
calcularea impozitului pe proprietate în functie de valoare.
4.3 Cerintele legislatiei si Standardele nivelului si uniformitatii evaluarii,
referitoare la impozitarea proprietatii imobiliare, în functie de valoare, vor
determina, probabil, diferente ale valorii proprietatii fata de valorile
determinate în scopuri de raportare financiare.
5.0 Instructiuni de aplicare
5.1 Colectarea datelor si sistemul de înregistrare a lor
5.1.1 Evaluatorul trebuie sa aiba la dispozitie un sistem eficient de
colectare a datelor. Sistemele de înregistrare a datelor au evoluat de la
utilizarea unor cataloage catre crearea de baze de date sofisticate, care
sa permita evaluarea asistata de calculator, care adesea încorporeaza
sisteme de informatii geografice prin satelit (GIS). Datele despre
proprietate pot fi cantitative (ex. suprafata terenului, dimensiuni,
specificatii de constructie) si/sau calitative (aprecierea conditiei fizice a
cladirii, a caracterului sau a atractivitatii de piata a constructiilor).
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Instructiuni de aplicare
5.1.1.1 Baza de date de evaluare este construita pe baza informatiilor
din cartea funciara, de exemplu: titluri de proprietate, documente de
transfer si informatii provenite din vânzarile efectuate la nivel national,
care definesc detinerea proprietatii sau drepturile fractionare asupra
terenului.
5.1.2 Caracteristicile de piata care sunt relevante pentru scopul si
destinatia evaluarii globale vor fi înregistrate în sistem incluzând:
(a) localizarea ariei definite a pietei;
(b) caracteristici fizice, legale si economice ale proprietatilor;
(c) frecventa activitatilor de piata si
(d) interesele imobiliare reflectate de piata.
5.2 Dezvoltarea si mentinerea listelor de estimari
5.2.1 Listele de estimari vor contine informatii referitoare la dreptul
de proprietate, la definitiile valorii, detalii referitoare la estimari, la
data estimarilor si la data de la care estimarea este luata în considerare.
5.2.2 Listele de estimari trebuie sa permita efectuarea unor corectii
sau modificari periodice pentru a asigura coerenta si consecventa
valorilor estimate.
5.3 Definitiile valorii de impozitare globala
5.3.1 Atunci când evaluarea globala este efectuata în scopul
impozitarii proprietatii, în functie de valoare, definitiile valorii sunt în
general impuse de organul fiscal national. Pentru determinarea
diferitelor valori definite astfel, ar putea fi necesara aplicarea unor
metodologii specifice de evaluare.
5.4 Standardele nivelului si uniformitatii evaluarii
5.4.1 La aplicarea sistemelor evaluarii globale, în scopul asigurarii
corectitudinii estimarii, trebuie urmarita respectarea standardelor
nivelului de evaluare (apropierea dintre estimari si preturile curente) si
uniformitatii (cuantificarea statistica a evaluarii).
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Instructiuni de aplica re
5.5 Prezentarea informatiilor în raportarea evaluarii globale
5.5.1 Evaluatorii care efectueaza misiuni de evaluarea globala intra
sub incidenta IVS 3, Raportarea evaluarii. În raportarea pentru
evaluarea globala, evaluatorul va trebui sa prezinte urmatoarele date
esentiale:
(a) clientul si alti posibili utilizatori (destinatari);
(b) scopul si destinatia evaluarii;
(c) volumul de lucru necesar efectuarii misiunii, inclusiv orice
conditii speciale limitative;
(d) orice ipoteze extraordinare sau conditii ipotetice necesare
realizarii evaluarii, cu conditia sa fie rezonabile si sa rezulte o
analiza credibila;
(e) baza relevanta a evaluarii daca, conform unor termeni si conditii
rezonabile, tipul de valoare ceruta este diferit de valoarea de piata;
(f) caracteristicile proprietatilor care sunt relevante pentru scopul
si destinatia evaluarii globale;
(g) o referinta pentru fiecare proprietate din lista de estimari sau
pentru grupe de proprietati, care sa indice în ce documente de
proprietate se specifica informatii despre identitatea acesteia;
(h) caracteristicile pietei care sunt relevante pentru scopul si
destinatia evaluarii globale (vezi paragraful 5.1.2).
5.6 Devieri
5.6.1 Devierea de la cerintele din acest Standard International de
Practica în Evaluare rezulta din mentinerea consecventei cerute cu
prevederile obligatorii, cu instructiunile administrative sau cu termenii
acceptati din contractele de evaluare.
5.6.2 Comentariile ulterioare despre prevederile referitoare la devierile de
la Standard sunt prezentate în Codul Deontologic IVSC si în sectiunea 8.2
din Standardul International de Evaluare 3
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Data intrarii în vigoare
6.0 Data de intrare în vigoare
6.1 Acest Standard International de Practica în Evaluare intra în vigoare la
1 ianuarie 2005.
GN 14, Evaluarea proprietatilor din industria extractiva/Introducere
Standard International de Practica în Evaluare 14
|
