I.Scurte precizari teoretice.
Notiunea de publicitate desemneaza "modalitatile prin care anumite acte sau operatiuni juridice sunt aduse la cunost 19119y2412t inta publicului ori,dupa caz,sunt savarsite in locuri publice , cu sau fara participarea acestuia".[1]
Prin publicitatea imobilara intelegem "totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care s edetermina situatia materiala si juridica a bunurilor imobiliare , in mod public,prin registre special tinute de autoritatile statale, in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare si cele legate de asigurarea circulatiei lor in conditiile legii".
Necesitatea publicitatii imobiliare:
asigurarea certitudinii juridice a operatiunilor imobiliare;
realizarea opozabilitatii fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, fata de aspectul ca in materie imbiliara posesiunea nu valoreaza titlu de proprietate .
2.Sistemele de publicitate imobiliara existente de-a lungul timpului in tara noastra:
2.1.Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni.
2.2.Sistemul cartii funciare.
2.3.Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara.
2.4.Sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara .
2.5.Sistemul mixt al noilor carti funciare reglementat prin Legea nr.7/1996.
a).Sediul materiei: Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare[3];Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justitiei nr.2371/C/1997[4]; Instructiunile privind infiintarea cartilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobate prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justitiei nr.1330/C/1999 ( nepublicate).
b).Notiuni terminologice:
-Carte funciara:a)inscris sau document de publicitate imobiliara;b)registru funciar;c)institutia juridica care cuprinde totalitatea normelor juridice care reglementeaza in mod unitar publicitatea drepturilor reale imobilare prin cartile funciare.[5]
Cadastrul general:sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care s erealizeaza identificarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor , precum si a celorlator bunuri imobile de pe intreg teriroriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar(art.1 L7/1996).
-Imobil:parcela de teren, cu sau fara constructii( art.1 alin.3 L 7/1996).
-Drept tabular : drept real imobiliar inscris in cartea funciara.
-Posesor tabular : persoana inscrisa in cartea funciara , numita in raport cu cel care dobandeste dreptul si antecesor tabular, iar cel care urmeaza sa fie inscris este succesorul tabular .
c).Cuprinsul cartilor funciare.
2.6.Principiile noilor carti funciare.
a)-Principiul publicitatii integrale: in cartea funciara trebuie inscrise toate drepturile reale, operatiunile materiale si cele juridice prin care se constituie, se transmite ,se modifica sau se stinge un drept real (si in unele cazuri si drepturile de creanta , actiunile in justitie , faptele sau raporturile juridice referitoare la imobilelel cuprinsein carte funciara); exceptie: art.28 L7/1996.
b)-Principiul relativitatii: inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva celui care, la inregistrarea cererii sale era inscris sau urmeaza sa fie inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta (art.24 L 7/1996).
c)Principiul legalitatii :judecatorul va incuviinta inscrierea in cartea funciara dupa verificarea indeplinirii conditiilor prevazute de lege( art.50-52 L 7/1996).
d)Principiul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor in cartea funciara:dobandirea, modificarea au stingerea unui drept real imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat dupa inscrierea in cartea funciara(art.27 L 7/1996); exceptie art.28 L 7/1996.
e)Principiul prioritatii inscrierilor: ordinea inregistrarii cererilor determina rangul inscrierilor (art.27 L 7/1996).
f)Principiul fortei probante absolute a inscrierilor de drepturi reale in favoarea tertilor (principiul publicitatii materiale a cartilor funciare): cuprinsul cartilor funciare se considera exact in folosul acelora care au dobandit un drept real cu titlu oneros sau gratuit , daca in momentul dobandirii dreptului nu a fost notata in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala.(art.34 si art.37 L 7/1996).
Ipoteza este urmatoarea:
( antecesor tabular) (posesor tabular) (succesor tabular de buna-credinta)
Primus ----- ----- -------------> Secundus ----- ----- --------- ----- ----> Tertius
transmitere nevalabila drept real transmitere valabila drept real cu titlu gratuit
sau oneros
Inscriere inexacta =beneficiarul regulii art.34, 37, 38
2.7.Inscrierile in cartea funciara-art.44 Regulament:
a)-intabularea:este operatiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabila tertilor de la data inregistrarii cererii de inscriere, avand ca obiect inscrierea definitiva a drepturiloe reale (art.28 L 7/1996);
b)-inscrierea provizorie: este operatiunea prin care transmiterea, constituirea,modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabila tertilor, sub conditie si in masura justificarii ei.(art.28 L7/1996,art.90,95 96,97 Regulament);
c)-notarea : are ca obiect actele, faptele sau raporturile juridice referitoare la drepturile reale intabulate si la titularii lor, in scopul de a le face opozabile tertilor sau numai de a le aduce la cunostinta acestora( art.28 L 7/1996).
2.8. Actiunile de carte funciara.
a)Actiunea in prestatie tabulara. Art .29 L 7/1996 prevede cacel care s-a obligat sa stramute sau sa constituie un drept real este obligat sa predea toate inscrisurile necesare inscrierii, iar in alin.2 se precizeaza ca dca un drept real se stinge, titularul este obligat sa predea inscrisurile necesare radierii.
In alin.3 se prevede posiblitatea ca prin instanta sa se suplineasca consimtamantul celui care refuza sa predea inscrisurile.
Alin.5 reglementeaza actiunea in prestatie tabulara speciala, indreptata impotriva tertului care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinta la incheierea actului;dobanditorul anterior va cere astfel instantei sa acorde inscrierii sale rang preferential.
b)Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.Art
II.Rezolvati urmatoarele spete.
.Intre A, in calitate de vanzator si B, in calitate de cumparator se incheie la 25.10.1999 un contract de vanzare -cumparare printr-un act sub semnatura privata cu privire la un apartament situat in Bucuresti, dobanditorul intrand in posesie la cateva zile de la semnarea actului.
Ulterior,la 10.02.2000, A doneaza acelasi apartament lui C, dobanditor de buna credinta, aceasta ultima stramutare fiind singura urmata de inscrierea in cartea funciara.
Precizati mijlocul juridic prin care B poate obtine recunoasterea dreptului sau asupra imobilului in cauza, tinand cont de faptul ca C ii opune lipsa formei autentice a titlului lui B precum si neideplinirea formalitatilor de publicitate.
Este legal refuzul judecatorului ? Argumentati.
3. A si B au incheiat un contract de vanzare-cumparare cu privire la un teren: partile s-au inteles ca la data autenrificarii contractului sa se plateasca o parte din pret, si anume, sumade 30 de milioane lei, urmand ca restul de 18 milioane lei sa fie platit peste un an de zile.
Cerinte :
a) Considerati ca plata partiala a pretului trebuie mentionata in actul notarial de autentificare ?
b) Cum se va proceda la intabularea in cartea funciara intr-o asemenea situatie ? Este nevoie de o mentiune speciala?
A, B si C au cumparat un teren agricol in comuna Lunca , jud.T., in cote egale, in suprafata de 30 ha.
a)Cum se va face intabularea in cartea funciara cu caracter nedefinitiv a dreptului de proprietate respectiv ?
b)Avand in vedere ca partile au folosit si cultivat fiecare cate 10 ha de teren , considerati ca se va putea solicita ulterior inscierea in cartea funciara in mod separat a acestor portiuni de 10 ha ? ( a se vedea art.136 Regulament...)
A si B se prezinta la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria x pentru intabularea dreptului de proprietate referitor la o casa plus terenul aferent gospadariei: cererea de intabulare este insotita de contractul de vanzare -cumparare autentificat si de masuratorile cadastrale.
Instrainatorul A sustine ca a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in virtutea art.23 din Legea nr.18/1991; judecatorul de carte funciara, prin incheiere motivata, respinge cererea de intabulare, pe considerentul ca vanzatorul nu si-a dovedit dreptul de proprietate, intrucat nu a prezentat ordinul prefectului de atribuire a terenului aferent gospodariei, conform art.36 ali.6 din Legea nr.18/1991.
a) La 10.11.2003 A va solicita sfatul in calitate de avocat , intrucat urmareste sa obtina desfiintarea cotractului pe motivul neindeplinirii d ecatre B a unei obligatii contracutale.
X, mostenitorul lui A, este interesat sa solicite pe cale judecatoreasca desfiintarea contractului incheiat intre autorul sau si B in anul 2000. Ce motive poate invoca X si care este modalitatea juridica de a actiona ?
Bibliografie minimala
1.C. Bīrsan, "Drept civil. Drepturile reale principale", Ed. ALL Beck, Bucuresti, 2001,p.339-346.
M.Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare,Edit press MIHAELA s.r.l.,Bucuresti,2000,
|
